Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 марта 2015 г. по делу N 33-1521/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Бояровой И.К.

судей: Королевой Н.С., Шкарупиной С.А.

при секретаре: Шапошниковой Т. В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Малибашевой Н.Ю. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 декабря 2014 года, которым исковые требования Малибашевой Н.Ю. оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Бояровой И.К., объяснения Малибашевой Н.Ю., ее представителя адвоката Котельниковой С.И., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Малибашева Н.Ю. обратилась в суд с иском к администрации городского округа "Город Калининград" в лице комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", третье лицо комитет архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" о внесении изменений в договор аренды земельного участка, указав, что является собственником жилого дома общей площадью 450 кв.м., на основании Свидетельства о государственной регистрации права N от 22.07.2014. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 951 кв.м, расположенном по адресу: г. Калининград ул. Б ... Земельный участок находится у нее в пользовании по договору аренды с администрацией городского округа "город Калининград" на срок 49 лет. Разрешенное использование земельного участка определено "для ведения садоводства". Земельный участок был предоставлен истице как члену СНТ " Ж.". В связи с тем, что ее земельный участок находился на границе с СНТ " Ч.", где имелись коммуникации, в установленном законом порядке, она вышла из состава членов СНТ " Ж." и с указанным выше земельным участком вошла в границы СНТ " Ч.". 23.10.2011 Малибашева Н.Ю. была принята в члены садового товарищества СНТ " Ч.". 03.08.2010 СНТ " Ч." обратилось в Администрацию ГО "Город Калининград" с заявлением по вопросу разработки проекта планировки территории в целях изменения градостроительной зоны Ж-5 на градостроительную зону Ж-3, с включением в состав проекта земель СНТ " Ч.". Постановлением главы Администрации ГО "Город Калининград" от 26 апреля 2012 года за N проект планировки (в состав которого вошли земли СНТ " Ч.) был утвержден, в результате чего всем земельным участкам, расположенным в границах СНТ " Ч." была изменена территориальная зона с Ж-5 (зона садоводств и дачных участков) на зону Ж-3 (зона застройки малоэтажными жилыми домами). Зона Ж-3 предназначена для застройки малоэтажными (до 4 этажей) и блокированными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно - бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам. Основные виды разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки (утвержденные Решением N Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009) многоквартирные жилые дома 2-4 этажа, блокированные жилые дома 1-3 этажа с придомовыми земельными участками, отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками, индивидуальные жилые дома в 1-3 этажа с придомовыми земельными участками и дворовыми постройками. Ввиду изменения градостроительной (территориальной) зоны территории СНТ " Ч." стало возможным изменение разрешенного использования земельного участка, принадлежащего Малибашевой Н.Ю. в связи с чем, были собраны все необходимые документы, проведены публичные слушания, выполнены все процедурные требования. По заявлению Малибашевой Н.Ю. (заявка от 25.09.2012 N) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области изменила разрешенное использование земельного участка. А именно: земельному участку с кадастровым номером N (предыдущий номер - N) было изменено разрешенное использование на - "индивидуальные жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками и дворовыми постройками". Постановлением Администрации городского округа "Город Калининград" N от 15 января 2014 года жилому дому истицы присвоен адрес: город Калининград, ул. Б., N. Таким образом, полагала, что используемый ею земельный участок на основании договора аренды земельного участка за N от 16 августа 2011 года, с кадастровым номером N сроком действия на 49 лет, общей площадью 951 кв.м, расположенный по адресу: г. Калининград ул. Б., дом N, в настоящее время имеет разрешенное использование - "индивидуальные жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками и дворовыми постройками.". 29 мая 2013 года Малибашева Н.Ю. обратилась с заявлением в Администрацию ГО "Город Калининград" о внесении изменений в договор аренды земельного участка за N от 16 августа 2011 года в части разрешенного использования земельного участка с вида "для садоводства и огородничества" на разрешенное использование - "индивидуальные жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками и дворовыми постройками". 07 декабря 2013 года Малибашева Н.Ю. вышла из состава СНТ " Ч.", полагая, что является собственницей жилого дома, расположенного на земельном участке с вышеуказанным разрешенным использованием. 18.12.2013 Малибашева Н.Ю. обратилась в Администрацию ГО "Город Калининград" о внесении изменений в части уменьшения границ СНТ " Ч." на вышедший из границ земельный участок с кадастровым номером N, однако ответа не получила. Ответом Администрации ГО "Город Калининград" от 07 марта 2014 года Малибашевой Н.Ю. было отказано во внесении изменений в части уменьшения границ СНТ " Ч." в связи с вышедшим из границ СНТ " Ч." земельного участка с кадастровым номером N, по тем основаниям, что оснований для изменения условий договора аренды не имеется, а также по тем основаниям, что изменение разрешенного использования отдельно взятого земельного участка в садоводческом товариществе не предусмотрено. Полагает ответ администрации незаконным и необоснованным, ограничивающим и нарушающим ее право на свободное использование, принадлежащей ей земельной территории, а также ограничивающим право на выбор и изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с территориальной зоной. Просила обязать Администрацию ГО "Город Калининград" в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов внести изменения в Договор аренды земельного участка для садоводства и огородничества за N от 16 августа 2011 года, заключенный между Малибашевой Н.Ю. и ответчиком, в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, изменив формулировку с вида разрешенного использования "для садоводства и огородничества" на вид разрешенного использования - "индивидуальные жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками и дворовыми постройками".

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Малибышева Н.Ю. просит решение отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды N от 16 августа 2011 г., с учетом дополнительных соглашений к договору от 05.03.2012 г. и 03.04.2014 г., заключенных между арендодателем - администрацией городского округа "город Калининград" и арендатором - Малибашевой Н.Ю., последней передан в аренду на срок 49 лет земельный участок площадью 951 кв.м с КН N, расположенный в СТ " Ч.". Земельный участок предоставлен на основании постановления мэра г. Калининграда от 22.06.1995 г. N "О предоставлении гражданам-членам садоводческого товарищества " Ж." Ленинградского района в общую долевую собственность земель общего пользования и в собственность (или аренду) занимаемых ими земельный участков". Как указывала истица, что собственно ответчиком и не оспаривалось, в 2011 г. ее земельный участок был включен в состав единого землепользования СТ " Ч.", в связи с чем соглашением от 05.03.2012 г. к договору аренды местонахождение земельного участка было уточнено: вместо указания на первоначальное его нахождение "в садоводческом товариществе " Ж.", указано "в садоводческом товариществе " Ч.". Разрешенное использование земельного участка, установленное договором - "для ведения садоводства". На указанном земельном участке Малибашевой возведен 3-х этажный жилой дом. Право собственности на него Малибышевой зарегистрировано в 2012 г., на основании декларации об объекте недвижимости. Фактически, как признала сама истица в заседании судебной коллегии, в жилом доме имеется 3 самостоятельных изолированный с отдельными входами жилые помещения, подлежащие использованию как отдельные квартиры, как указывала истица, дом построен на три семьи.

Постановлением администрации городского округа от 26.04.2012 г. N был утвержден проект планировки территории, в соответствии с которым земельные участке, расположенные в границах - ул. Ш. ... - ул. Б. в Ленинградском районе были включены в территориальную зону Ж-3, в состав этой территориальной зоны включены и земли СНТ " Ч.".

На основании заявления истицы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области" внесены изменения в сведения о ее земельном участке в части его разрешенного использования: вместо "для ведения садоводства" на "индивидуальные жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками и дворовыми постройками".

Как полагала Малибышева, вид разрешенного использования земельного участка, учтенного в кадастре, является основанием для внесения соответствующих изменений и в договор аренды.

Между тем, суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения таких требований истицы.

Так, если в отношении соответствующей территории установлен градостроительный регламент, то в силу требований ч.4 ст. 37 Гр.К РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно. Вместе с тем, если собственник земельного участка вправе самостоятельно изменить разрешенный вид использования принадлежащего ему земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов, то в отношении арендуемого земельного участка одного лишь решения арендатора недостаточно. Предметом договора аренды земельного участка является земельный участок со всеми его индивидуальными характеристиками, к которым в том числе относится и вид разрешенного использования. В силу требований ст. 432 ГК РФ предмет договора не может быть изменен в одностороннем порядке. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик предмета договора, изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно.

Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен Малибашевой в аренду из земель садоводческого товарищества, на которые распространялся градостроительный регламент зоны Ж-5 ( зона садоводства и дачных участков). Градостроительный регламент в границах территории, куда вошли и земли этого садоводческого товарищества, был изменен на зону Ж-3 (зона застройки малоэтажными домами).

Вместе с тем, нахождение в настоящее время земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки малоэтажными домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования - для ведения садоводства, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с требованиями ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ч.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, обстоятельства, которые в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ могли бы послужить основанием для изменения настоящего гражданско-правового договора, по делу не установлено.

Более того, земельный участок продолжает находиться в составе единого землепользования СНТ " Ч.". Сам по себе выход Малибашевой из членов данного СНТ, не означает, что ее земельный участок выведен из единого землепользования этого товарищества. Таких данных истица суду не представила, при этом по условиям договора аренды предметом его продолжает оставаться земельный участок, расположенный в садоводческом товариществе. Как правильно указал суд, в данной ситуации правоотношения сторон по договору регулируются также Федеральным законом РФ от 15.04.1998 N66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которым не предусмотрено изменение разрешенного использования отдельно взятого земельного участка в садоводческом товариществе.

Кроме того, испрашиваемый истицей вид разрешенного использования "индивидуальные жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками и дворовыми постройками" не соответствует объекту, который возведен истицей на земельном участке. Так, Малибашева и не скрывала, что на арендуемом ею земельном участке с разрешенным использованием "для ведения садоводства" ею фактически возведен 3- квартирный дом на три семьи. Таким образом, избранный истицей вид разрешенного использование, который она просит установить для арендуемого ею земельного участка, не соответствует даже фактическому его использованию.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Боярова И.К.