Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 09 апреля 2015 г. по делу N 33-672/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.,

судей Шарыповой Н.В., Фроловой Ж.А.,

с участием прокурора Тюсовой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Гончар О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 9 апреля 2015 года гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска к Буровой Г.З., Буровой О.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., об изъятии жилого помещения путем выкупа, по встречному иску Буровой Г.З., Буровой О.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска о взыскании выкупной цены жилого помещения,

по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска на решение Шадринского районного суда Курганской области от 16 декабря 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования КУМИ Администрации г. Шадринска и встречные исковые требования Буровой Г.З. и Буровой О.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение N, расположенное в "адрес", принадлежащее на праве общей долевой собственности Буровой Г.З. и Ергину Д.В. путем выкупа.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска в пользу Буровой Г.З. и Ергина Д.В. выкупную цену в размере " ... " руб. за принадлежащую им квартиру, расположенную в "адрес", по " ... " руб. в пользу каждого.

Прекратить право собственности Буровой Г.З. и Ергина Д.В. на жилое помещение, расположенное в "адрес", после получения выкупной цены.

Признать право собственности муниципального образования - г. Шадринск на квартиру, расположенную в "адрес", после выплаты выкупной цены.

По выплате собственникам выкупной цены и регистрации права собственности за муниципальным образованием - г. Шадринск на изымаемое жилое помещение Бурова Г.З., Бурова О.Н., Ергин Д.В. подлежат снятию с регистрационного учета по адресу: "адрес"

Заслушав доклад судьи областного суда Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска Авдюшевой О.В., ответчика Буровой Г.З., ее представителя Макаровой О.Ф., заключение прокурора Тюсовой И.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска (далее - КУМИ Администрации г. Шадринска) обратился в суд с иском к Буровой Г.З., Буровой О.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., об изъятии принадлежащего ответчикам на праве долевой собственности жилого помещения N по "адрес", путем выкупа по цене " ... " руб., о прекращении права собственности Буровой Г.З., Ергина Д.В. на данное жилое помещение, о признании права собственности Муниципального образования "Город Шадринск" на данное жилое помещение после выплаты выкупной цены, о выселении Буровой Г.З., Буровой О.Н., Ергина Д.В. из данного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета по данному адресу после выплаты выкупной цены и признания права собственности муниципального образования на квартиру.

В обоснование иска истец указывал, что в 2006 году жилой дом по "адрес" был признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. Ответчики Бурова Г.З. и Ергин Д.В., являющиеся собственниками квартиры N, расположенной в данном доме, были уведомлены о его сносе, более того, им было предложено в рамках программы "Переселение граждан города Шадринска из аварийного жилищного фонда в 2007-2012 г.г." произвести мену данной квартиры на другую равноценную, находящуюся в муниципальной собственности. Однако они отказались. Ответчикам было направлено требование от 12 июля 2013 года о сносе совместно с Администрацией г. Шадринска спорного жилого дома, но дом не был снесен, ответчики из него не выехали. 9 октября 2013 года администрацией города было принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения N, расположенных по "адрес". В рамках указанного постановления была произведена рыночная оценка стоимости спорного жилого помещения. Согласно отчету эксперта от " ... " рыночная стоимость квартиры "адрес" составляет " ... " руб. Ответчикам был направлен проект договора об изъятии путем выкупа жилого помещения, однако стороны не достигли соглашения о выкупной цене квартиры, в связи с чем истец, как орган по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, уполномоченный представлять интересы муниципального образования "Город Шадринск" по защите законных прав и интересов, связанных с использованием муниципального имущества, вынужден был обратиться в суд.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно заявленные исковые требования в части размера выкупной цены изменял, в окончательном варианте просил изъять у Буровой Г.З., Ергина Д.В. принадлежащее им на праве долевой собственности жилое помещение N по "адрес", путем выкупа по цене " ... " руб., из которых " ... " руб. составляет рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения, " ... " руб. - расходы, связанные с поиском нового жилья, " ... " руб. - расходы, связанные с переездом, " ... " руб. - расходы, связанные с оформлением документов на новое жилье. В остальном исковые требования оставил прежними.

Ответчики Бурова Г.З., Бурова О.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., с иском не согласились.

Бурова Г.З., Бурова О.Н., действующая в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., обратились в суд со встречными исковыми требованиями к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации "адрес" о взыскании в пользу Буровой Г.З. и Ергина Д.В. выкупной цены за квартиру "адрес", в размере " ... " руб.

В ходе рассмотрения дела Буровы неоднократно встречные исковые требования изменяли, в окончательном варианте просили взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска в пользу Буровой Г.З. и Ергина Д.В. выкупную цену за квартиру "адрес", в размере " ... " руб., убытки, причиненные в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд: " ... " руб. - в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого, " ... " руб. - в связи с переездом, " ... " руб. - в связи поисками нового жилья, " ... " руб. - в связи с регистрацией права собственности на новое жилье.

В обоснование измененных встречных исковых требований Буровы указывали, что Бурова Г.З. и Ергин Д.В. являются собственниками двухкомнатной квартиры N расположенной по "адрес" в "адрес", на основании договора приватизации от 22 февраля 2006 года. Общая площадь квартиры составляет 52,4 кв.м. В квартире сделан косметический ремонт, на кухне привозной газ, имеется санузел, туалет совмещен с ванной. Дом, в котором расположена квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Ранее им предоставляли квартиру взамен непригодной, однако она их не устроила, в связи с чем, они отказались от предложенного варианта. Относительно выкупа принадлежащего им жилого помещения они не возражали. Ссылаясь на отчет оценщика Б. N об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры N, расположенной по "адрес" в "адрес" по состоянию на 3 декабря 2014 года, просили взыскать с ответчика рыночную стоимость данной квартиры в размере " ... " руб., а также убытки в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в размере, установленном оценщиком.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились, о его месте и времени были извещены надлежащим образом (т. 2, л.д. 235-237).

Ранее в судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска по доверенности Авдюшева О.В. на удовлетворении исковых требований настаивала, со встречным иском не согласилась, полагала, что Буровыми избран неверный способ защиты, у них отсутствует правовое основание для обращения в суд с данными требованиями.

Бурова Г.З. и ее представитель по доверенности Макарова О.Ф., представляющая также интересы Буровой О.Н., Ергина Д.В., в предыдущем судебном заседании с исковыми требованиями Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска не согласились, указывали, что определение выкупной цены в его реальном неудовлетворительном состоянии влечет очевидное нарушение принципа обеспечения их жилищных прав и принципа равноценного возмещения изымаемого имущества. На удовлетворении встречного иска настаивали.

В судебном заседании прокурор полагал исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска обоснованными, в удовлетворении встречных исковых требований полагал возможным отказать.

Согласно представленному письменному заключению отдела опеки и попечительства отдела образования Администрации г. Шадринска выкуп жилого помещения не противоречит интересам несовершеннолетнего.

Представитель третьего лица УФМС России по Курганской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия (т. 1, л.д. 134).

Шадринским районным судом Курганской области постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец - представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, выражает несогласие с определенным судом размером рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и размером понесенных убытков Буровой Г.З.

Истец полагает необоснованными выводы суда относительно положенного в основу решения отчета оценщика Б. Указывает, что в данном отчете не содержится объектов по аналогу сходных с изымаемым спорным жилым помещением. Оценщиком в аналог приведены объекты, которые не являются идентичными по группе капитальности и конструктивного исполнения, по степени благоустройства здания, по уровню отделки помещения. Полагает, что данный отчет оценщика не является допустимым доказательством по делу.

Относительно выводов суда о том, что отчет ООО ФК " " ... "" не может быть принят в основу решения по причине того, что не представлены сведения о втором оценщике, истец указывает, что они не основаны на законе.

Истец полагает, что экспертные заключения Б. не могут считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. Так, в первом отчёте отраженная цель заказчика - определить наиболее вероятную цену новой квартиры на вторичном рынке, не соответствует исковым требованиям. Во втором отчёте применён затратный подход для определения стоимости спорной квартиры с применением приказа Минрегиона РФ N 371/ГС от 14 октября 2013 года, который был издан для реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Истец полагает, что в основу определения рыночной стоимости изымаемого жилья не может быть положена стоимость 1 кв. м., принимаемая во внимание при приобретении жилья в качестве улучшения жилищных условий граждан.

Также выражает несогласие с выводом суда о том, что Б. был избран наиболее правильный метод оценки с применением двух подходов, поскольку на рынке отсутствуют предложения по продаже квартир, аналогичных квартире ответчиков. Истец указывает, что данный вывод не соответствует действительности, поскольку такие квартиры продаются и покупаются.

Кроме того, истец указывает, что размер требований Буровой Г.З. о взыскании понесённых в связи с арендой жилья убытков является завышенным. Суммы, указанные в представленных в деле расписках, не соответствуют действительности, в связи с чем истец ставит под сомнение действительность данных расписок.

В представленных возражениях ответчики Буровы полагают решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В заседании судебной коллегии представитель истца КУМИ Администрации г. Шадринска Авдюшева О.В. на доводах апелляционной жалобы настаивала, просила решение суда отменить.

Ответчик Бурова Г.З., ее представитель Макарова О.Ф. против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения.

Прокурор Тюсова И.Н. в заключении полагала решение суда в части установления выкупной цены изымаемого жилого помещения подлежащим изменению.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия областного суда приходит к выводу об изменении решения суда в части в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Такое законодательное регулирование согласуется с частью 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, членов его семьи осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства".

Если аварийный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 2 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства", имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения жилищных прав.

В случае невключения дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Буровой Г.З. и несовершеннолетнему Ергину Д.В. на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому принадлежит двухкомнатная квартира N, общей площадью 52,4 кв.м., в том числе жилой площадью 35,6 кв.м., расположенная по адресу: "адрес", на основании договора приватизации от 22 февраля 2006 года (т. 1 л.д. 17,18; т. 2 л.д. 102).

Собственники, а также мать Ергина Д.В. - Бурова О.Н. зарегистрированы в указанном жилом помещении (т. 1 л.д. 10).

Решением Шадринской городской Думы от 22 ноября 2007 года N 565 утверждена адресная подпрограмма "Переселение граждан города Шадринска из аварийного жилищного фонда в 2007-2012 г.". Жилой дом "адрес" включен в перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу по муниципальному образованию г. Шадринск, по состоянию на 1 января 2007 года (т. 2 л.д. 103-112).

Постановлением Правительства Курганской области от 9 августа 2011 года N 396 дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (т. 2 л.д. 148-153).

13 января 2009 года Бурова Г.З. была письменно уведомлена КУМИ Администрации г. Шадринска о сносе дома и о необходимости принятия решения о реконструкции или сносе дома, о чем свидетельствует ее расписка в получении уведомления (т. 1 л.д. 11,12).

Из представленных в материалы дела заявления от 25 мая 2009 года следует, что Бурова О.Н. и Бурова Г.З. выразили согласие на участие в адресной подпрограмме "Переселение граждан города Шадринска из аварийного жилищного фонда в 2007-2012 г." (т. 1 л.д. 14, 15).

12 июля 2013 года в адрес Буровой Г.З. и Ергина Д.В. было направлено и ими получено уведомление о сносе жилого дома N "адрес" совместно с Администрацией г. Шадринска в срок до 31 августа 2013 года (т. 1 л.д. 36, 37, 38).

Постановлением от 9 октября 2013 года N Администрацией г. Шадринска было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", и жилого помещения N, расположенного по вышеуказанному адресу, о чем извещены ответчики (т. 1 л.д. 40 -43).

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращении права собственности ответчиков на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", в связи с изъятием его для муниципальных нужд.

Признавая решение суда в части изъятия у ответчиков принадлежащих им долей на праве собственности на жилое помещение путем выкупа правильным, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части размера выкупной цены.

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Соглашение между собственниками квартиры и КУМИ Администрации г. Шадринска о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого не достигнуто (т. 1 л.д. 16).

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подпунктом "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Стороной ответчика суду были представлены три отчета ИП Б., согласно последнему отчету которого рыночная стоимость объекта оценки (квартиры ответчиков) составляет " ... " руб. (т. 2 л.д. 205-214).

Стороной истца были представлены два отчета ИП Л., согласно которым рыночная стоимость квартиры ответчиков составляет " ... " руб., а с учетом ее нынешнего технического состояния - " ... " руб. (т. 1 л.д. 19-35, 111-130).

В ходе судебного разбирательства для установления рыночной стоимости изымаемого жилого помещения судом была назначена и проведена экспертиза в ООО ФК " " ... "", из заключения эксперта которого от 2 сентября 2014 года с учетом дополнений от 21 ноября 2014 года следует, что рыночная цена квартиры ответчиков на момент проведения оценки составляет " ... " руб. (т. 2 л.д. 15-54, 166-186).

Определяя размер выкупной цены принадлежащего ответчикам жилого помещения, суд исходил из выводов о его рыночной стоимости, изложенных в отчете ИП Б. Основным мотивом для принятия за основу указанного отчета послужило то обстоятельство, что в нем указана такая рыночная стоимость жилого помещения, которая позволит ответчикам приобрести аналогичное занимаемому жилое помещение, но пригодное для проживания.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Таким образом, рыночная стоимость, применительно к рассмотрению настоящего спора, это стоимость, за которую принадлежащее ответчикам жилое помещение могло быть отчуждено на вторичном рынке недвижимости, а не стоимость жилья, приобретаемого взамен непригодного жилого помещения.

Оценив представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения и установлении затем его выкупной стоимости необходимо руководствоваться заключением экспертизы ООО ФК " " ... "", которым наиболее профессионально и объективно определена его рыночная стоимость.

Отчеты ИП Б., в том числе последний отчет от 3 декабря 2014 года, принятый за основу судом первой инстанции, не может расцениваться в качестве допустимого доказательства, поскольку целью оценки, отраженной ИП Б. в отчете, являлось определение рыночной стоимости усредненной двухкомнатной благоустроенной квартиры в г. Шадринске, тогда как оценке подлежала рыночная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

Кроме того, отвергая в качестве доказательства отчет ИП Б., судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из представленного отчета ИП Б. усматривается, что при оценке принадлежащего ответчикам жилого помещения оценщиком применены затратный и сравнительный подходы.

В рамках затратного подхода оценщик использовал показатель средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения, установленный приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 14 октября 2013 года N 371/ГС "О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на 4 квартал 2013 года", согласно которому средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по Уральскому федеральном округу составляет 29710,0 руб.

При этом и оценщиком, и судом первой инстанции оставлено без внимания, что указанный показатель средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади применяется исключительно федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета, согласно приложению к приказу N 371/ГС.

Кроме того, при оценке отчета ИП Б. судом оставлено без внимания, что в соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (пункт 23 ФСО N 1).

Приведенные нормы ФСО N 1 оценщиком при составлении отчета не учтены.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В силу пункта 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Из отчета ИП Б. видно, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал жилые помещения, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого объекта, при этом в отчете отсутствуют мотивы, позволившие оценщику использовать приведенные объекты-аналоги в качестве таковых, отсутствуют в отчете и указания на элементы сравнения объектов-аналогов и объекта оценки, на применяемые корректировки.

Так, все выбранные оценщиком объекты-аналоги расположены в панельных и кирпичных домах, тогда как объект оценки представляет собой квартиру, расположенную в двухэтажном жилом доме 1928 года постройки, с бревенчатыми стенами, деревянными перекрытиями, находящуюся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Корректировка на данные существенные расхождения по степени капитальности, техническим характеристикам между объектами-аналогами и оцениваемой квартирой оценщиком не произведена.

Вместе с тем, экспертное заключение эксперта ООО ФК " " ... "", не вызывает сомнений в объективности и обоснованности, оно не содержит каких-либо противоречий, не имеется оснований считать, что в данном случае нарушен порядок проведения экспертизы. Как усматривается из содержания экспертного заключения, экспертом осуществлен личный осмотр объекта исследования, в результате визуального осмотра были проанализированы положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки, его технических и конструктивных характеристик.

Экспертное заключение соответствует вопросам, поставленным перед экспертом судом, его выводы отвечают принципам полноты и обоснованности. Содержание заключения эксперта ООО ФК " " ... "" не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является действительным членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент", прошел профессиональную переподготовку в ГОУ ВПО "Уральский государственный технический университет - УПИ" по направлению "оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет право на ведение профессиональной деятельности в сфере "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выводы эксперта, изложенные в заключении, являются последовательными и не противоречат материалам дела и представленным доказательствам.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит фотоматериал, сведения о примененных экспертом при исследовании методиках, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Судебная коллегия полагает, что именно экспертное заключение ООО ФК " " ... "" соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Таким образом, при расчете выкупной стоимости принадлежащей ответчикам квартиры, необходимо исходить из определенной указанным экспертным заключением рыночной стоимости квартиры - " ... " руб.

При этом судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации связана заявленными исковыми требованиями КУМИ Администрации г. Шадринска, просившего установить выкупную цену изымаемого жилого помещения с учетом его рыночной стоимости, произведенной без учета аварийности.

С учетом изложенного размер выкупной цены изымаемого у ответчиков жилого помещения составит " ... " руб., в том числе: " ... " руб. - рыночная стоимость квартиры, " ... " руб. - расходы на наем жилого помещения, " ... " руб. - расходы на переезд, " ... " руб. - расходы на поиск нового жилья, " ... " руб. - расходы на регистрацию права собственности на приобретаемое жилое помещение.

Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с размером взысканных судом расходов на наем жилья - " ... " руб. не принимаются судебной коллегией, поскольку размер указанных расходов подтвержден ответчиками надлежащими доказательствами (договорами найма и расписками), которые не были опровергнуты истцом в ходе судебного разбирательства.

Доводы ответчиков в суде апелляционной инстанции о том, что выкупная цена с учетом отраженной в заключении ООО ФК " " ... " " ... "" рыночной стоимости квартиры не позволит приобрести им другое равноценное по площади, благоустройству, пригодное для проживания жилое помещение, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку, как указывалось выше, ответчики отказались от предоставления им равнозначного жилого помещения взамен непригодного. Выплата же выкупной цены в соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации носит компенсационный характер, и ее размер зависит исключительно от рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

В соответствии с правилами статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в доход муниципального образования "Город Шадринск" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме " ... " руб. по " ... " руб. с каждого (с учетом уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины - " ... " руб.).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шадринского районного суда Курганской области от 16 декабря 2014 года изменить, изложить абзац третий резолютивной части решение в следующей редакции:

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска в пользу Буровой Г.З. и Ергина Д.В. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" " ... " ( " ... ") руб., по " ... " ( " ... ") руб. в пользу каждого.

Дополнить резолютивную часть абзацем седьмым:

Взыскать с Буровой Г.З., Буровой О.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего Ергина Д.В., государственную пошлину в доход муниципального образования "Город Шадринск" в сумме " ... " ( " ... ") руб. по " ... " ( " ... ") руб. с каждой.

В остальной части решение Шадринского районного суда Курганской области от 16 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска - без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: