Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 13 апреля 2015 г. по делу N 33-2897/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Стрюкова Д.А.

судей Старовойт Р.К., Мельниковой О.Г.

при секретаре Щур А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мацарского С.А., Нужной Н.В., Глазковой М.П. к администрации ГО ЗАТО г.Фокино, лодочному гаражно-строительному кооперативу "Дельфин" о признании права аренды земельного участка, возложении обязанности изменить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя истцов Пухаревой И.В. на решение Фокинского городского суда Приморского края от 18.11.2014, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Старовойт Р.К., объяснения представителя истцов Мацарского С.А., Нужной Н.В., Глазковой М.П. Пухаревой И.В., представителя ответчика ЛГСК "Дельфин" Вазюковой С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мацарской С.А., Нужная Н.В., Глазкова М.П. обратились в суд с иском к администрации ГО ЗАТО г.Фокино, лодочному гаражно-строительному кооперативу "Дельфин" о признании права аренды земельного участка, возложении обязанности изменить договор аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указали, что являются собственниками гаражных боксов N ДД.ММ.ГГГГ, N соответственно в ЛГСК "Дельфин". ДД.ММ.ГГГГ между ЛГСК "Дельфин" и администрацией ГО ЗАТО г.Фокино заключен договор аренды земельного участка, на котором располагаются указанные нежилые помещения. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Полагают, что по мере государственной регистрации права каждого из собственников нежилых помещений, право на земельный участок переходит к таким собственникам, а ЛГСК "Дельфин" это право утрачивает. Общее число собственников помещений в ЛГСК "Дельфин" составляет 31. Решением общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, на котором присутствовало 18 из 31 собственника определено заключить договор аренды. О принятом решении уведомлены ответчики, которые отказали в удовлетворении заявления о прекращении действующего договора аренды и предоставлении истцам земельного участка на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с условием присоединения к договору иных собственников. Просили признать за ними право аренды земельного участка и обязать ответчиков изменить условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дополнив его перечисленными в иске пунктами.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика администрации ГО ЗАТО г.Фокино возражали против заявленных требований, указали, что спорный договор аренды заключен до приобретения истцами права собственности на нежилые помещения, заключение с истцами договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора противоречит положениям ст. 450 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.

Представители ЛГСК "Дельфин" возражали против заявленных требований, указали, что в отсутствие совместного обращения всех собственников нежилых помещений кооператива, заявления истцов не могут быть удовлетворены. Истцами нарушен установленный положениями ч.9 ст. 22 ЗК РФ порядок внесения изменений в заключенный договор аренды земельного участка.

Дело рассмотрено в отсутствие истцов Мацарского С.А., Нужной Н.В., Глазковой М.П.

Судом постановлено решение, которым Мацарскому С.А., Нужной Н.В., Глазковой М.П. отказано в удовлетворении исковых требований.

С указанным решением не согласились истцы, их представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставят вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истцы Мацарский С.А., Нужная Н.В., Глазкова М.П., представитель ответчика администрации городского округа ЗАТО город Фокино, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. О причинах неявки истцы не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства. Представитель ответчика администрации городского округа ЗАТО город Фокино направил в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истцов в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал апелляционную жалобу, пояснив, что в силу требований земельного законодательства право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли прежнего собственника и иных сособственников, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия арендатора земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не требуется. Также считает, что суд необоснованно не принял во внимание, что истцы в настоящее время не являются членами ЛГСК "Дельфин", самому кооперативу какие-либо нежилые помещения в ЛГСК не принадлежат, признание права истцов на заключение договора аренды на предложенных в иске условиях не нарушает прав иных сособственников помещений в кооперативе.

Представитель ответчика ЛГСК "Дельфин" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным

Судебная коллегия, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истцов, представителя ответчика ЛГСК "Дельфин", не находит оснований для отмены решения суда.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

Таких нарушений при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Рассматривая заявленные требования, суд правильно оценил юридически значимые обстоятельства, установил их в ходе судебного разбирательства, дал им надлежащую правовую оценку, и пришёл к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Мацарского С.А. Нужной Н.В., Глазковой М.П.

Из материалов дела следует, что Мацарский С.А. является собственником нежилого помещения в здании общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м (бокс N лит.А в ЛГСК "Дельфин"), адрес объекта ЗАТО г. Фокино, расположенный на берегу залива Стрелок между м.Опасный и м. Безымянный, "адрес" м южнее "адрес" края, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП внесена запись N (л.д.49).

Нужная Н.В. является собственником нежилого помещения в здании общей площадью N кв.м (бокс N лит.А в ЛГСК "Дельфин"), адрес объекта ЗАТО г. Фокино, расположенный на берегу залива Стрелок между м.Опасный и м. Безымянный, N м южнее "адрес" края, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП внесена запись N (л.д.47).

Глазкова М.П. является собственником нежилого помещения в здании общей площадью N кв.м (бокс N лит.Б в ЛГСК "Дельфин"), адрес объекта ЗАТО г. Фокино, расположенный на берегу залива Стрелок между м.Опасный и м. Безымянный, N м южнее "адрес" края, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП внесена запись N (л.д.51).

Согласно Уставу ЛГСК "Дельфин" (л.д.43) кооператив располагается по адресу: "адрес" городской округ ЗАТО город Фокино, поселок Домашлино, восточный берег залива Стрелок между мысами Опасный и Безымянный, зарегистрирован в МИФНС N по "адрес", выдано свидетельство N N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между отделом по управлению муниципальным имуществом городского округа ЗАТО "адрес" и ЛГСК "Дельфин" заключен договор аренды земельного участка N 6, согласно которому арендатору передан земельный участок общей площадью N кв.м под лодочный гаражно-строительный кооператив "Дельфин". Участок расположен примерно в 1400 м по на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес", городской округ ЗАТО "адрес". Согласно п. 5.1 договора срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37-42).

Истцы обратились в Управление муниципальным имуществом городского округа ЗАТО город Фокино с заявлением об изменении условий вышеуказанного договора аренды путем внесения в него положений позволяющих присоединение к договору аренды иных собственников здания, заключение соглашения о присоединении к договору, предоставлении истцам земельного участка на условиях договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д.26-29).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N 2332-г администрацией городского округа ЗАТО город Фокино истцам отказано в заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора, со ссылкой на возможность заключения подобного договора лишь в случае совместного обращения всех собственников недвижимости, расположенной на указанном земельном участке.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просили признать за ними право аренды земельного участка, обязать ответчиков дополнить договор аренды следующими пунктами, в частности о том, что стороны договора не возражают против вступления в договор иных собственников и иных правообладателей недвижимости, находящейся на неделимом земельном участке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд верно указал, что удовлетворение требований истцов будет противоречить положениям ч.3, ч. 5 ст. 36, поскольку для приобретения прав на спорный земельный участок необходимо обращение в орган местного самоуправления всех собственников недвижимости, расположенной на данном земельном участке, а в силу ч.9 ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускается.

Указанные выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на требованиях законодательства, действовавшего в момент принятия решения.

Из содержания п. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 31.12.2014, следует, что переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Кодекса.

Согласно п.3 ст. 36 ЗК РФ (редакция, действовавшая до 31.12.2014) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с п.5 ст. 36 ЗК РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.02.2008 N 119-О-О указал, что пункт 5 ст. 36 ЗК РФ закрепляет организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Сама возможность приобретения этими лицами прав на данные земельные участки закреплена в пунктах 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с п.3 указанной нормы в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Абзац 2 пункта 2 статьи 6 ЗК РФ, действовавшей в редакции до 31.12.2014, устанавливал, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Пункт 1 ст. 6 ЗК РФ, относит к объектам земельных отношений, в том числе земельные участки и части земельных участков.

Из системного анализа положений ст. 6 ЗК РФ, ст. 128, ст. 133 ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичные нормы закреплены в ст. 35 ЗК РФ (в редакции действовавшей до 31.12.2014) В силу ч.3 указанной нормы собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, указанные нормы подлежат применению в системной связи с положениями ст. 36 ЗК РФ, поскольку законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений, направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Суд верно указал, что на момент заключения договора аренды право истцов на гаражные боксы не было зарегистрировано в установленном законом порядке, до заключения договора аренды ЛГСК "Дельфин" истцы в администрацию ГО ЗАТО город Фокино с заявлением о заключении договора аренды не обращались, права истцов действующим договором аренды на нарушены. Договор аренды земельного участка от 19.11.2007, заключенный между администрацией ГО ЗАТО город Фокино и ЛГСК "Дельфин", соответствует требованиям ст. ст. 6, 22, 36 ЗК РФ, ст. 607 ГК РФ. В силу ст.421, ст. 422 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Доводы апелляционной жалобы истцов о неприменении судом при принятии решения положений ст. 450 ГК РФ не основаны на законе, поскольку в соответствии с указанной нормой изменение или расторжение договора возможно лишь по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон договора. Между тем истцы стороной договора аренды спорного земельного участка не являются.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают. Судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, верно применены нормы материального и процессуального права и вынесено правильное решение, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ст. 329, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Фокинского городского суда Приморского края от 18.11.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов Мацарского С.А., Нужной Н.В., Глазковой М.П. Пухаревой И.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи