Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 марта 2015 г. по делу N 11-2412/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.

судей Марченко А.А., Терюшовой О.Н.

при секретаре Коневой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Шарм" на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 17 декабря 2014 года по иску Бородиной И.А., Олевской О.А. к ООО "Шарм" о понуждении к заключению договоров купли-продажи нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы и возражений на нее, объяснения представителя ответчика ООО "Шарм", третьего лица Косякиной Н.А. -Кобякова Ю.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения истцов Бородиной И.А., Олевской О.А., представителей истцов- Григе P.P., Абрамовой Т.Н., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бородина И.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шарм" (далее - ООО "Шарм") о понуждении к заключению договоров купли-продажи 100/249 и 22/83 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение Ш-парикмахерская, условный номер: ****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: ****, исходя из стоимости вышеуказанных долей равной **** рублей **** копеек и **** рублей **** копейки соответственно. В исковом заявлении Бородина И.А. указала конкретные условия договоров купли-продажи, согласно которым стоимость долей в праве общей собственности на нежилое помещение уплачена покупателем продавцу до заключения настоящих договоров путем передачи денежных средств на основании договоров целевого займа от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 28 января 2014 года между истцом и ООО "Шарм" был заключен предварительный договор купли-продажи 100/249 доли вышеуказанного нежилого помещения стоимостью **** рублей. Стороны установили стоимость100/249 долей в праве общей собственности на нежилое помещение равной **** рублей **** копеек. Кроме того, 24 марта 2014 года между истцом и ООО "Шарм" был заключен

предварительный договор купли-продажи 22/83 доли в отношении этого же недвижимого имущества стоимостью **** рублей **** копейки. По условиям предварительных договоров продавец обязался подписать основной договор купли-продажи в срок до 01 марта 2019 года, а покупатель - оплатить денежные средства в размерах и в сроки, указанные в предварительных договорах, продавец передает право собственности на объект недвижимости при условии полного надлежащего исполнения покупателем обязательств по договорам займа от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года, заключенных сторонами ранее. Истец свои обязательства по договорам займа исполнила в полном объеме, направила в адрес ответчика уведомление с предложением заключить основные договоры с приложением проектов договоров купли-продажи, однако ответчик уклоняется от их заключения.

Олевская О.А. обратилась в суд с иском к ООО "Шарм" о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде 49/249 и 34/249 долей в праве общей собственности на нежилое помещение III-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер: ****, расположенное по адресу: ****, на условиях, идентичным указанным Бородиной И.А. Цена недвижимого имущества установлена в размере **** рублей **** копеек и 200702 рубля 28 копеек соответственно. Указанная цена уплачена покупателем продавцу до заключения настоящих договоров путем передачи денежных средств на основании договоров целевого займа от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года, заключенных между этими же сторонами.

В обоснование исковых требований Олевская О.А. указала доводы, аналогичные доводам искового заявления Бородиной И.А. Определением суда гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

ООО "Шарм" предъявило встречные исковые требования к Бородиной И.А., Олевской О.А. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года, заключенных соответственно между ООО "Шарм" и Бородиной И.А., и между ООО "Шарм" и Олевской О.А., договоров целевого займа от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года, заключенных между ООО "Шарм" и Бородиной И.А., договоров целевого займа от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года, заключенных между ООО "Шарм" и Олевской О.А.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что по условиям заключенных с ответчиками договоров целевого займа ООО "Шарм" вместо возврата денежных средств обязалось передать заимодавцам право собственности на спорные объекты недвижимости в долях, предусмотренных условиями предварительных договоров купли-продажи. Указанное условие противоречит п. 3.2 договоров займа, в котором срок возврата займа определен

в полном объеме - в течение года после получения всей суммы займа. Считает, что у общества возникли обязательства по возврату суммы займа ответчикам. Указывает также, что стоимость отчуждаемого имущества согласно условиям предварительных договоров составила в целом по четырем договорам **** рублей. При этом для целей одобрения сделок общим собранием участников ООО "Шарм" должны были учитываться взаимосвязанные сделки целевого займа на общую сумму **** рублей **** копейки. Согласно данным бухгалтерского учета по состоянию на 01 января 2014 года актив баланса ООО "Шарм" составил **** рублей. В связи с чем требовалось одобрение общего собрания участников общества на заключение оспариваемых сделок, общая сумма по которым составила с учетом их совокупности **** рубля, которое получено не было. Кроме того, ссылается на то, что совершение данных сделок может повлечь за собой причинение убытков обществу, поскольку из заключения независимого оценщика следует, что итоговая величина среднерыночной стоимости отчуждаемых помещений в два раза превышает стоимость отчуждаемого имущества, предусмотренную предварительными договорами. То есть убытки обществу от продажи имущества составляют сумму, равную цене сделки. Указывает на заключение в относительно короткие сроки нескольких сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, составляющего актив общества.

В судебном заседании суда первой инстанции истцы Бородина И.А., Олевская О.А., их представители Григе P.P. и Абрамова Т.Н., действующие на основании доверенности, настаивали на удовлетворении своих исковых требований, со встречными исковыми требованиями не согласились.

Представитель ООО "Шарм" Ерёмин А.Б., действующий по доверенности, возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Третье лицо - Косякина Н.А., привлеченная к участию в деле судом, в судебном заседании не участвовала. Представитель третьего лица Кобяков Ю.Г., действующий по доверенности, являющийся одновременно и представителем ООО "Шарм", возражал против первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Представитель третьего лица - Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Решением суда удовлетворены исковые требования Бородиной И.А. и Олевской О.А. - ООО "Шарм" обязано заключить с Бородиной И.А. договор купли-продажи 100/249 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенного по адресу: ****, на условиях, предусмотренных предварительным договором от

28 января 2014 года.

ООО "Шарм" обязано заключить с Бородиной И.А. договор купли-продажи 22/83 доли в праве общей долевой собственности нежилого

помещения Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенного по адресу: ****, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 24 марта 2014 года.

ООО "Шарм" обязано заключить с Олевской О.А. договор купли-продажи 49/249 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенного по адресу: ****, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 28 января 2014 года.

ООО "Шарм" обязано заключить с Олевской О.А. договор купли-продажи 34/249 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенного по адресу: ****, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 24 марта 2014 года. В удовлетворении встречных требований ОО "Шарм" к Бородиной И.А., Олевской О.А. о признании договоров недействительными отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Шарм" просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, удовлетворении встречного иска. Ссылается на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение по делу, поскольку право истцов на обращение в суд за защитой своих прав может возникнуть не ранее 02 марта 2019 года. Считает, что ранее указанного срока заключить основной договор стороны могли только по соглашению сторон, право требования у истцов отсутствует. Судом не учтено, что передача права собственности по предварительным договорам купли-продажи, поставлена в зависимость от надлежащего исполнения покупателями обязательств по четырем договорам целевого займа. В соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров целевого займа заимодавец обязался передать в собственность заемщику сумму денежных средств в течение 5 лет со дня подписания сторонами договора, согласно графику, по которому сумма займа предоставляется заемщику ежемесячно до 25 октября 2018 года. Ссылается на направление 23 апреля 2014 года истцам новым директором общества извещения о недействительности договоров займа и предварительных договоров купли-продажи, после чего истцы в нарушение графика предоставления денежных средств перечислили через банк 13 августа 2014 года всю оставшуюся сумму, которая была помещена обществом на депозитный счет нотариуса. Считает, что досрочное предоставление всей суммы займа ни законом, ни договором не предусмотрено, в связи с чем в действиях истцов усматривается недобросовестность и злоупотребление правом.

Ссылается на нарушение процессуальных норм права, поскольку суд зышел за пределы заявленных исковых требований и принял решение об эбязании заключить основные договоры купли-продажи с истцами на условиях,

предусмотренных предварительными договорами купли-продажи, тогда как истцами заявлялись требования о заключении договоров на иных условиях.

Указывает, что судом не учтены положения ст. 398 ГК РФ, разъяснения п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010г., поскольку на момент обращения истцов в суд, право собственности на спорный объект недвижимости принадлежало в долях ООО "Шарм" и Косякиной Н.А. Не согласны с отказом суда в удовлетворении встречных требований, поскольку в силу действующих правовых норм предварительный договор возлагает на стороны предусмотренные законом обязательства, подлежащие безусловному исполнению в будущем, Закон "Об Обществах с ограниченной ответственностью" называет крупной сделкой не только сделку, связанную с приобретением и отчуждением, но и с возможным отчуждением имущества общества. Не согласны с выводом суда о том, что ООО "Шарм" не представило доказательств заниженной цены предполагаемого к отчуждению имущества. Представленный Комитетом по управлению имуществом Златоустовского городского округа отчет N 01-90/2013 от 12.07.2013г. содержал оценку рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества для целей реализации ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" по состоянию на 25 июня 2013 года. ООО "Шарм" была представлена в суд справка от 06 ноября 2014 года ИП Ю. в качестве подтверждения рыночной стоимости спорного имущества на дату заключения договоров, при этом в ней указаны все необходимые выходные данные об оценщике, имеется обоснование выводов оценщика. У суда при принятии указанного доказательства совместно со встречным иском не возникло сомнений в его достоверности, истцы не оспаривали справку, в связи с чем ходатайство о назначении экспертизы обществом не заявлялось. Ссылается на установление в ходе судебного разбирательства того, что из бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО "Шарм" за 2013 год не следует сведений о балансовой стоимости предполагаемых к отчуждению объектов на момент заключения оспариваемых договоров, в связи с чем суд был вправе самостоятельно назначить экспертизу рыночной стоимости спорного объекта, чтобы устранить сомнения в представленных сторонами и третьими лицами доказательствами. Считает, что согласованные действия бывшего директора общества в виде заключения предварительных договоров купли-продажи по заниженной цене и без одобрения сделок общим собранием участников общества, направлены на причинение убытков обществу и его участникам, что доказано обществом. Ссылается на то, что оспариваемые сделки в их совокупности подпадают под признаки крупных взаимосвязанных сделок и подлежали одобрению участниками ООО "Шарм". Ссылается на показания свидетеля К.С.Е. о том, что воля общества была направлена на отчуждение 2 объектов недвижимого имущества - помещения IV-парикмахерская общей площадью

**** кв. м по адресу: **** при цене отчуждения **** рублей 86 копеек, и нежилого помещения III-парикмахерская, общей площадью **** кв. м по адресу: ****, при цене отчуждения **** рублей. Свидетель указала, что сделки совершались в короткий промежуток времени 2-3 месяца, при этом в отношении 1-го объекта было получено одобрение от участников о совершении крупной сделки, а в отношении 2-го объекта - нет.

Бородина И.А. и Олевская О.А. представили возражения на апелляционную жалобу с указанием на несостоятельность ее доводов, законность и обоснованность вынесенного судом решения.

Третье лицо - Косякина Н.А., представитель третьего лица - Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Из материалов дела следует, что 28 января 2014 года между Бородиной И.А. (заимодавец) и ООО "Шарм" (заемщик) заключен договор целевого займа, по условиям которого заимодавец передает в собственность заемщику Денежные средства в размере **** рублей **** копеек с условием использования заемщиком полученных средств на приобретение в собственность в порядке реализации преимущественного права в соответствии с ФЗ от 22.07.2008г. N 159-ФЗ нежилого помещения Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенного по адресу: ****, а заемщик обязался вернуть сумму займа в течение одного года после получения всей суммы займа(л.д. 16 т. 1).

Пунктом 2.1 договора определена обязанность заимодавца передать в собственность заемщику сумму займа в течение 5 лет со дня подписания настоящего договора, согласно графику (приложение N 1 к договору). Согласно указанному графику срок предоставления займа определен с 06 февраля 2014 года и до 25 октября 2018 года ежемесячными платежами. Предоставленный заем является беспроцентным (п. 2.3). Пунктом 3.3 договора определено, что в качестве отступного вместо возврата заемщиком суммы займа, последний обязуется передать заимодавцу право собственности на

нежилое помещение Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м. по адресу: **** в доле, пропорциональной размеру суммы займа от стоимости нежилого помещения - **** рублей **** копеек.

Также 28 января 2014 года между ООО "Шарм" (продавец) и Бородиной И.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение III-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенное по адресу: **** (л.д. 17, 21 т.1). Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что продавец передает право собственности на объект в порядке, предусмотренном настоящим договором при полном надлежащем исполнении покупателем обязательств по договору займа от 28 января 2014 года. Стороны договорились, что в соответствии с договором купли-продажи объект приобретается покупателем в общую долевую собственность с распределением долей Бородиной И.А. - 100/249 доли (п. 1.3).

Согласно п. 2.1 договора продавец обязуется продать, а покупатель-купить указанный в договоре объект недвижимого имущества за **** рублей, которые покупатель передает, а продавец принимает в момент подписания основного договора купли-продажи, также расчет между сторонами допустим путем взаимозачета однородных требований, имеющихся у сторон к моменту подписания основного договора купли-продажи, в том числе путем погашения задолженности продавца перед покупателем по договору займа от 28 января 2014 года. В соответствии с п. п. 1.1, 1.3, 2.1 договора, покупатель уплачивает стоимость передаваемого имущества в порядке и на условиях, предусмотренных договором, в размере **** рублей **** копеек(п. 2.2).

В числе обязанностей продавца указана обязанность подписать с покупателем основной договор купли-продажи указанного объекта в установленной законодательством форме в срок до 01 марта 2019 года включительно, а также не совершать действий, ведущих или могущих привести к изменению права собственности на объект и любому его обременению, в том числе не отчуждать, вносить в залог, в уставной капитал юридических лиц и т.д. (п. 3.1.1).

24 марта 2014 года между ООО "Шарм" и Бородиной И.А. были заключены договор целевого займа и предварительный договор купли-продажи, условия которых аналогичны ранее заключенным договорам.

Размер займа по договору составил **** рублей **** копейки, сумма займа передается заемщику в течение пяти лет согласно графику. Предметом предварительного договора купли-продажи является право собственности на нежилое помещение

Ш-парикмахерская, в размере 22/83 доли в праве общей долевой собственности. Стоимость указанных долей в праве собственности на нежилое помещение определена сторонами в размере **** рублей **** копейки. Согласно графику, являющемуся приложением к договору займа, срок предоставления займа определен с 26 марта 2014 года до 25 октября 2018 года ежемесячными платежами(л.д. 18-20 т. 1).

Между ООО "Шарм" и Олевской О.А. 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года заключены договоры целевого займа, на условиях, аналогичных условиям договоров займа, заключенных между ООО "Шарм" и Бородиной И.А. Размеры целевого займа пунктами 2.1 договоров определены в сумме **** рублей **** копеек и **** рубля **** копеек соответственно. Также 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года между ООО "Шарм" и Олевской О.А. заключены предварительные договоры купли-продажи на объект недвижимости - нежилое помещение Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв. м., условный номер ****, расположенное по адресу: ****, в отношении 49/249 и 34/249 долей в праве общей долевой собственности соответственно. При этом условия предварительных договоров купли-продажи аналогичны условиям предварительных договоров, заключенных ООО "Шарм" с Бородиной И.А.(л.д. 56-59 т.1).

ООО "Шарм" на период заключения предварительных договоров купли-продажи спорного нежилого помещения -парикмахерской являлось собственником указанного помещения на основании договора купли-продажи муниципального имущества N **** от 01 ноября 2013 года. Пунктом 3 договора определена цена договора в соответствии с отчетом о рыночной стоимости - **** рублей, оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку согласно графику платежей в срок с 15 декабря 2013 года по 30 октября 2018 года (л.д. 83-85 т.1).

Материалами дела подтверждено, что Бородина И.А. исполнила обязательства, предусмотренные договорами целевого займа от 28 января и 24 марта 2014 года путем внесения в кассу заемщика денежных средств в размере: **** рубль **** копейки- 06 февраля 2014 года, **** рубля **** копеек-24 февраля 2014 года, **** рублей **** копеек-25 марта 2014 года, **** рублей **** копейка-26 марта 2014 года, **** рублей **** копейка перечислены на счет ООО "Шарм" через Банк "Снежинский" 23 апреля 2014 года. 13 августа 2014 года Бородиной И.А. перечислены через Банк "Снежинский" взносы по договору целевого займа в размере **** рубля **** копеек. Таким образом, всего по договору целевого займа Бородиной И.А. передано заемщику денежных средств на общую сумму **** рублей **** копейки, что соответствует стоимости 100/249 долей и 22/83 доли в праве общей собственности на нежилое помещение Ш-парикмахерская, установленной в

предварительных договорах купли-продажи объекта недвижимости, заключенных ООО "Шарм" с Бородиной И.А.

Олевская О.А. внесла во исполнение договора целевого займа в кассу и на счет ООО "Шарм" денежные средства в следующих размерах: **** рублей **** копеек- 06 февраля 2014 года, **** рубля **** копеек- 24 февраля 2014 года, **** рублей **** копейку- 25 марта 2014 года, **** рублей **** копейки- 26 марта 2014 года, **** рубля **** копеек- 23 апреля 2014 года, **** рублей **** копеек-13 августа 2014 года. Всего Олевской О.А. по договору целевого займа выплачено ООО "Шарм" денежных средств на сумму **** рублей 67 копеек, что соответствует стоимости 49/249 и 34/249 долей в праве общей собственности на нежилое помещение Ш-парикмахерская, установленной предварительными договорами купли-продажи указанного недвижимого имущества.

28 августа 2014 года истцы обратились в ООО "Шарм" с предложением подписать основные договоры купли-продажи в связи с выполнением покупателями своих обязательств по договорам целевого займа.

Из материалов дела следует, что ООО "Шарм" направило Бородиной И.А. и Олевской О.А. 17 и 18 августа 2014 года соответственно извещения с просьбой забрать денежные средства, уплаченные по договорам целевого займа в связи с недействительностью договоров займа и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества(л.д.156-158 т.2). 27 августа 2014 года ООО "Шарм" перечислило в депозит нотариуса нотариального округа Златоустовский городской округ Деменьевой О.П. денежные средства в размере **** рублей **** копеек и **** рублей **** копейки(л.д.149-150 т.2).

26 сентября 2014 года между ООО "Шарм" и Косякиной Н.А. заключен договор купли-продажи 67/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение Ш-парикмахерская общей площадью **** кв. м. по адресу: ****. Условиями договора стоимость 67/100 долей в праве общей собственности на нежилое помещение предусмотрена в размере **** рублей, уплаченных до подписания договора. Переход права собственности к Косякиной Н.А. зарегистрирован 03 октября 2014 года(л.д. 100-101 т.1). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 15 октября 2014 года собственниками нежилого помещения III-парикмахерская площадью **** кв. м., находящегося по адресу: ****, являются ООО "Шарм"- 33/100 долей и Косякина Н.А. -67/100 Долей.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным Договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются

& V.___i

заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Установив, что истцами полностью были исполнены договоры целевого займа, заключенные между сторонами, от исполнения которых сторонами поставлен в зависимость переход права собственности на спорный объект недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик уклоняется от заключения обязательных для него договоров купли-продажи спорного нежилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате(п.8).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое

имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)(п.5).

Удовлетворяя исковые требования об обязании ООО "Шарм" заключить с истцами договоры купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях, предусмотренных предварительными договорами купли-продажи, судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что ответчику на праве собственности принадлежит только 33/100 доли в праве общей собственности на данный объект.

Учитывая наличие у ООО "Шарм" права собственности только на 33/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение III-парикмахерская общей площадью **** кв. м. расположенное по адресу: ****, ответчик может быть понужден к заключению с истцами договора купли-продажи данной недвижимости только в принадлежащей ему доли в праве.

Принимая во внимание то, что в судебном заседании апелляционной инстанции истцы выразили согласие на передачу им в долевую собственность нежилого помещения Ш-парикмахерской в принадлежащей ответчику доле в праве на указанное помещение, судебная коллегия полагает необходимым частично удовлетворить исковые требования истцов, в именно обязать ответчика заключить договоры купли-продажи 33/100 долей в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение с Бородиной И.А. - на 22/100 доли, с Олевской О.А. - на 11/100 доли на условиях, предусмотренных предварительными договорами купли-продажи. При определении указанного размера долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение судебная коллегия исходит из размера долей, предусмотренных условиями предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости, заключенных сторонами по делу.

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Бородиной И.А., Олевской О.А. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Шарм" по причине отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что спорное недвижимое имущество предполагалось к отчуждению по заниженной цене, а также отсутствия оснований для отнесения оспариваемых ответчиком сделок к крупным.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона от 08 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, эпределенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной зласти(пЛ).

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения(п.2).

Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:

голосование участника общества, обратившегося с иском о признании крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников общества, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;

не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом;

при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней(п.5).

Таким образом, лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок обязано доказать : наличие признаков, по которым сделка признается крупной сделкой, нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Учитывая, что обращаясь в суд с иском о признании оспариваемых сделок недействительными, ООО "Шарм" не представило доказательств, свидетельствующих о том, что заключение с истцами договоров целевого займа, предварительных договоров купли-продажи повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества, оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

При этом доводы ООО "Шарм" о занижении продажной цены спорного имущества в предварительных договорах, заключенных с истцами, не подтверждены документально. Как следует из договора от 26 сентября 2014 года, заключенного между ООО "Шарм" и Косякиной Н.А., в пользу последней обществом отчуждено 67/100 долей в праве общей долевой собственности на спорное помещение по цене **** рублей, что соотносится со стоимостью отчуждаемых истцам долей.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Шарм" о возникновении у истцов права на обращение в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества не ранее 02 марта 2019 года основаны на ошибочном толковании закона и не влекут отмены обжалуемого решения в части исковых требований общества.

Как следует из содержания пп.3.1.1. предварительных договоров продавец обязался подписать основной договор в срок до 01 марта 2019 года. Исходя из буквального толкования содержания данного условия договора, судебная коллегия считает, что сторонами договора не был согласован конкретный срок, в который подлежал заключению основной договор купли-продажи. Срок- до 01 марта 2019 года является по сути ориентировочным, то есть не позднее указанного срока, при этом не исключается заключение основного договора и ранее 01 марта 2019 года. При такой редакции предварительного договора подлежат применению положения п.2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что судом не была установлена среднерыночная стоимость спорного нежилого помещения на дату заключения предварительных договоров купли-продажи, не влекут отмены решения суда в части разрешения встречных исковых требований. Стоимость нежилого помещения Ш-парикмахерской была установлена судом исходя из достигнутой соглашением сторон и указанной в предварительных договорах купли-продажи. Статья 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" указывает на определение стоимости отчуждаемого имущества на основании данных его бухгалтерского учета. При этом законом не предусмотрен учет среднерыночной стоимости отчуждаемого обществом имущества для установления факта того, является ли сделка крупной.

Доводы жалобы ООО "Шарм" в части решения суда по встречным требованиям по существу направлены на переоценку доказательств, исследованных судом, для которой судебная коллегия не находит оснований. Ссылки на обстоятельства, опровергающие выводы суда, а также на доказательства их подтверждающие, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 17 декабря 2014 года отменить, принять новое решение.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Шарм" заключить договоры купли-продажи 33/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение Ш-парикмахерская, общей площадью **** кв.м. с условным номером ****, расположенное по адресу: ****, с Бородиной И.А. на 22/100 и Олевской О.А.- на 11/100 долей соответственно, на условиях, предусмотренных предварительными договорами купли-продажи от 28 января 2014 года и 24 марта 2014 года, исходя из стоимости нежилого помещения **** рублей.