Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 14 апреля 2015 г. по делу N 33-2732/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Плотниковой М.В.,

судей Трофимовой Т.М., Братчиковой Л.Г.,

при секретаре Евсюковой К.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Новосибирске 14 апреля 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе Осинных Ф.М. на решение Обского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2014 года, которым иск Осинных Ф.М. к ЗАО "Логистический терминал", Администрации г. Оби Новосибирской области и Жидкову Ф.Д. о признании сделок недействительными в части и признании права собственности на земельный участок мерою 1766 кв.м., оставлен без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Плотниковой М.В., объяснения представителя Осинных Ф.М. - Жневской В.А., поддержавшей доводы жалобы, представителя ЗАО "Логистический терминал" - Суховой Е.П., возражавшей относительно жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Осинных Ф.М. обратился в Обской городской суд с иском к ЗАО "Логистический терминал", Администрации г. Оби Новосибирской области и Жидкову Ф.Д. о признании сделок купли-продажи недвижимого имущества в виде земельного участка между данными лицами недействительными в части, а также о признании права собственности на земельный участок.

В иске Осинных Ф.М. указал, что по договору купли-продажи N21 от 10.04.2003 г. приобрел у ЗАО "Барс-98", переименованное в ЗАО "МегаСтрой", здание (гальванический цех), площадью 686,6 кв.м., расположенное по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "МегаСтрой". Постановлением администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Барс-98" на земельный участок, площадью 236658,73 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Указанным постановлением спорный земельный участок был предоставлен ЗАО "Барс-98" в собственность за плату.

На основании указанного постановления между Администрацией г.Оби и ЗАО "Барс-98" был заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N1/1-08П от ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Барс" заключило договор купли-продажи указанного земельного участка с Жидковым Ф.Д.

ДД.ММ.ГГГГ Жидков Ф.Д. продал земельный участок ООО "Логистический терминал", реорганизованному в ЗАО "Логистический терминал".

Указанные обстоятельства подтверждаются решением Обского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N2-575/2011.

По мнению истца, сделки по приобретению земельного участка с кадастровым номером N являются ничтожными в части перехода права собственности на земельный участок, площадью 1766 +/- 15 кв.м., с кадастровым номером N образованный в результате выдела из участка с кадастровым номером N.

В силу п.1 ст.35 ЗК РФ и п.3 ст.552 ГК РФ одновременно с переходом права собственности на здание (гальванический цех), площадью 686,6 кв.м., по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ к истцу в порядке правопреемства от прежнего собственника здания перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Согласно "Расчету предельных (минимального и максимального) размеров земельного участка для эксплуатации гальванического цеха, расположенного по адресу: "адрес"", выполненному ООО "ПСК ГорСтройРемПроект" ДД.ММ.ГГГГ г., предельная (минимальная) площадь земельного участка, необходимого для размещения гальванического цеха (площадью 686 кв.м.), составляет 1766 кв.м. (0,176 га).

Так как право пользования земельным участком, на котором расположено здание, принадлежащее истцу, перешло к Осинных Ф.М., вышеуказанные договоры по приобретению земельного участка, площадью 236658,73 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", являются ничтожными сделками в части перехода права собственности на земельный участок, площадью 1766+-15 кв.м., с кадастровым номером N.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец, считая себя собственником земельного участка, обратился с иском о признании за ним такого права, поскольку право собственности на принадлежащий ему земельный участок зарегистрировано за другим лицом - ЗАО "Логистический терминал".

Кроме того, истец в обоснование заявленного требования представил свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание (гальванический цех), расчет предельного минимального размера земельного участка для эксплуатации гальванического цеха.

Учитывая наличие зарегистрированного права за иным лицом, истец лишен возможности реализовать предоставленное ему законом право, в т.ч. зарегистрировать его, в обычном порядке, без вынесения судебного решения.

На основании изложенного, Осинных Ф.М. просил суд признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, площадью 236658,73 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, заключенные между Администрацией "адрес" и ЗАО "Барс-98", ЗАО "Барс" и Жидковым Ф.Д., а также между Жидковым Ф.Д. и ООО "Логистический терминал" (в настоящее время - ЗАО "Логистический терминал") в части купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок, площадью 1766+/-15 кв.м, кадастровый номер N, образовавшийся в результате выдела из участка с кадастровым номером N без уточнения границ, а также признать за Осинных Ф.М. право собственности на земельный участок, площадью 1766+/-15 кв.м., кадастровый номер N, образовавшийся в результате выдела из участка с кадастровым номером N без уточнения границ.

Судом принято вышеуказанное решение, с которым не согласен Осинных Ф.М.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о недоказанности размера и конфигурации спорного участка, послуживший основанием для отказа в удовлетворении иска, опровергается имеющимся в материалах дела "Расчетом предельных (минимального и максимального) размеров земельного участка для эксплуатации гальванического цеха, расположенного по адресу: "адрес", выполненному ООО "ПСКГбрСтройРемПроект" 22.07.2014 г., согласно которому предельная (минимальная) площадь земельного участка, необходимого для размещения гальванического цеха (площадью 686 кв.м.) составляет 1 766 кв.м. (0,176 га).

Полагает, что ответчик не представил доказательств тому, что спорный земельный участок имеет иную площадь и топографическую конфигурацию. Отмечает, что судом не было принято во внимание заключение судебной экспертизы (согласно которому площадь составляет 1 322 кв.м.), на которое ссылался ответчик.

Указывает на необоснованность вывода суда о несоответствии закону "Расчета предельных (минимального и максимального) размеров земельного участка для эксплуатации гальванического цеха, расположенного по адресу: "адрес", выполненного ООО "ПСКГорСтройРемПроект" ДД.ММ.ГГГГ

Полагает, что указанная в нем площадь соответствует данным кадастрового учета, содержащимся в кадастровом паспорте на земельный участок N, который имеется в материалах дела. Спорный земельный участок, площадью 1766 +-15 кв.м., с кадастровым номером N, был образован в результате выдела из участка с кадастровым номером N, поставлен на кадастровый учет. Никаких изменений в части площади и конфигурации спорного земельного участка не вносилось.

ЗАО "Логистический терминал" на апелляционную жалобу принесены письменные возражения.

В суд апелляционной инстанции не явились представитель Администрации г. Обь, Жидков Ф.Д., о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Вводного закона, согласно которому оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением территориальной Администрации г. Оби НСО N от 30.10.2001 г. принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено ГП "АРЗ-26", у Министерства обороны РФ, и о передаче его на праве постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Барс-98". Постановление зарегистрировано в Учреждении юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2001 г.

ДД.ММ.ГГГГ Осинных Ф.М., с одной стороны, и ЗАО "Барс-98" с другой стороны, заключили между собой договор купли-продажи, согласно которому в собственность истца перешло здание гальванического цеха 1934 года постройки, площадью 686,6 кв.м., расположенное по адресу: "адрес".

Согласно этому договору, отчуждаемый объект расположен на земельном участке площадью 249075,38 кв.м. с кадастровым номером N, принадлежащем Продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д.7-8).

Данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Учреждении юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Осинных Ф.М. выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии N (л.д.10).

22 апреля 2008 г. Глава администрации г. Оби НСО вынес постановление N 205, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Барс- 98" земельным участком по указанному выше адресу прекращено, данный земельный участок передается в собственность данного юридического лица за плату.

23 мая 2008 г. между администрацией г. Оби НСО, с одной стороны, и ЗАО "Барс-98", с другой стороны, заключен договор купли-продажи N1\1-18П, согласно которому ЗАО "Барс-98" приобрело у Администрации г. Оби земельный участок мерою 236 658,73 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", за "данные изъяты". Данная сделка зарегистрирована Учреждением юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Барс-98" заключило договор купли-продажи в отношении этого же земельного участка с физическим лицом - Жидковым Ф.Д., продав его последнему за "данные изъяты"

ДД.ММ.ГГГГ Жидков Ф.Д. продал данный земельный участок по договору купли-продажи ООО "Логистический терминал" (в последствии ЗАО "Логистический терминал") за "данные изъяты"., в результате чего право собственности на данный объект недвижимости было зарегистрировано У ФРС РФ по НСО за этим юридическим лицом.

С момента приобретения помещения гальванического цеха Осинных Ф.М. пользуется частью указанного земельного участка, расположенного под принадлежащим ему объектом, площадью 1766 кв.м., необходимого для обслуживания здания, указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N (л.д.14-15).

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также разъяснениями п. 58 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции пришел к выводу, что Осинных Ф.М., считая себя собственником земельного участка, правомерно обратился с иском о признании за ним такого права, поскольку право собственности на принадлежащий ему земельный участок зарегистрировано за другим лицом - ЗАО "Логистический терминал".

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 167 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела, несмотря на отсутствие у истца права собственности на земельный участок, расположенный под зданием цеха и необходимый для его обслуживания, Администрация г. Оби Новосибирской области, ЗАО "Барс-98", а затем Жидков Ф.Д., реализуя участок мерою 236658.73 кв.м. с кадастровым номером N, юридически продали и участок, принадлежащий в силу закона Осинных Ф.М., в результате чего право собственности на этот объект недвижимости в нарушение закона зарегистрировано в ЕГРП за ЗАО "Логистический терминал".

Руководствуясь приведенными нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку указанные выше сделки в отношении спорного земельного участка совершены с нарушением положений ст. ст. 209,218 ГК РФ, в этой части они подлежат признанию ничтожными. При этом, учитывая то, что эти сделки могли быть совершены и без учета спорного участка, они подлежат признанию ничтожными исключительно в части земельного участка, расположенного под приобретенным истцом зданием и необходимого для его обслуживания.

Судебная коллегия соглашается в данной части с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на представленных по делу доказательствах, соответствуют требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела, которым судом дана надлежащая оценка.

Вместе с тем, признавая требования истца в данной части обоснованными, суд, тем не менее, в удовлетворении иска о признании сделок купли продажи недействительными отказал.

Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств (пункты 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

При этом выводы суда, содержащиеся в резолютивной части решения, не должны противоречить выводам, сделанным судом в мотивировочной части.

Судам необходимо соблюдать последовательность в изложении решения, установленную статьей 198 ГПК РФ. Решение суда не должно содержать взаимоисключающие выводы.

Таким образом, в нарушение требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ судом в решении изложены взаимоисключающие выводы: в мотивировочной части - об обоснованности заявленных требований и о ничтожности сделок в отношении спорного земельного участка, и в то же время - в резолютивной части - об отказе в иске в данной его части, что не соответствует требованиям ст. ст. 195 - 198 ГПК РФ, п. п. 2, 3, 10-11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении".

Отказывая Осинных Ф.М. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорный земельный участок, суд первой инстанции указал на невозможность удовлетворения конкретного иска в связи с тем, что истцом не представлено надлежащих доказательств размера и конфигурации спорного участка.

С данным выводом судебная коллегия также согласиться не может, находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания, исходя из следующего:

Отказывая в иске, представленный Осинных Ф.М. расчет предельных размеров земельного участка для эксплуатации гальванического цеха, выполненный ООО "ПСК ГорСтройРемПроект", суд счел ненадлежащим доказательством, поскольку специалистами была применена актуализированная версия СНиП 2.07.-89, образца 2011 г., Постановление Мэрии г. Новосибирска от 2007 г., что, по мнению суда, неприемлемо, и, напротив, не был применен СНиП II-89-80 (л.д.11-12).

Не принято в качестве надлежащего доказательства и заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно которого минимальная площадь спорного участка, определенная в соответствии с установленным СНиП 2.07.-89* порядком, составила 1322 кв.м., поскольку топографическая конфигурация участка определена не была (л.д.66-74).

По мнению судебной коллегии, указанный подход не способствует всестороннему полному рассмотрению и разрешению настоящего дела, спор между сторонами остался, по сути, не разрешенным, при наличии законного, как об этом указал суд, права истца на спорный земельный участок и ничтожность совершенных в отношении этого участка сделок.

На основании требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает обязательные требования к вновь образуемым земельным участкам, в том числе и к предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (ч.1).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (ч.2)

Часть 16 ст. 11.10 ЗК РФ определяет основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, к которым относится, в том числе: разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам (п.п.3).

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Как уже было указано выше, спорный земельный участок с кадастровым номером N с площадью 1766+-15 кв.м. и установленной конфигурацией с 2012 г. стоит на кадастровом учете (л.д.14).

До настоящего времени указанные технические характеристики данного земельного участка в установленном порядке никем не оспорены.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен кадастровый паспорт земельного участка и расчет предельных (минимального и максимального) размеров земельного участка для эксплуатации гальванического цеха, расположенного по адресу "адрес", составленный ООО "ПСК ГорСтройРемПроект" (л.д.11-15).

Судебная коллегия полагает возможным признать представленный истцом расчет допустимым доказательством, поскольку указанное специалистом заключение основано на подлежащих применению положениях СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; площадь застройки 2-х этажного здания гальванического цеха при расчете указана согласно технического паспорта по состоянию на 27.12.2001 г. - 629,9 кв.м. (л.д.81-82), при этом, вывод специалиста о предельной минимальной его площади сделан с указанием также общей площади здания согласно данного технического паспорта - 686 кв.м. (л.д.12, 84-89).

Величина минимальной площади спорного земельного участка, рассчитанная специалистом ООО "ПСК ГорСтройРемПроект" совпадает с площадью, указанной в кадастровом паспорте и внесенной в кадастровый учет.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не находит оснований не доверять вышеприведенному заключению специалиста, сомневаться с его правильности, объективности, поскольку при данном исследовании были использованы рекомендованные методы и методики, полно и всесторонне описан ход и результат исследования, вывод является логическим следствием данного исследования и достаточно мотивирован, внутренние противоречия в исследовании и выводах не содержатся.

Заключение строительно-технической экспертизы, как полагает судебная коллегия, правомерно не принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, поскольку эксперты, используя тот же технический паспорт по состоянию на 27.12.2001 г. с теми же параметрами, что и специалист ООО "ПСК ГорСтройРемПроект" (629,9 и 686 кв.м.), тем не менее, производит расчет из иных параметров и указывает площадь застройки здания 599,44 кв.м. (л.д.72), при этом, отвечая на вопрос N 2, эксперт указывает, что здание гальванического цеха ... не подвергалось реконструкции, переоборудованию и иным действиям, влекущим к изменениям основных технических характеристик здания, влияющих на площадь застройки (л.д.73).

Поскольку указанное заключение строительно-технической экспертизы признано не надлежащим доказательством, а ответчиком, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, никаких доказательств в возражение доводов истца и представленных им доказательств не представили, судебная коллегия находит возможным признать доказательства, представленные истцом, надлежащими, допустимыми, и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что право истца на определенный земельный участок, необходимый для обслуживания здания гальванического цеха, ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривается.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Обского городского суда г. Новосибирска от 18 декабря 2014 года - отменить, принять по делу новое решение, которым постановить:

Исковые требования Осинных Ф.М. удовлетворить.

Признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, площадью 236 658,73 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, заключенные: между Администрацией г.Оби Новосибирской области и ЗАО "Барс-98" - 23.05.2008 г., ЗАО "Барс-98" и Жидковым Ф.Д. - 24.06.2008 г., и между Жидковым Ф.Д. и ООО "Логистический терминал" (в настоящее время - ЗАО "Логистический терминал") - 25.11.2008 г., в части купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок, площадью 1766+/-15 кв.м., кадастровый номер N, образовавшийся в результате выдела из участка с кадастровым номером N без уточнения границ.

Признать за Осинных Ф. М. право собственности на земельный участок, площадью 1766+/-15 кв.м., кадастровый номер N, образовавшийся в результате выдела из участка с кадастровым номером N без уточнения границ.

Апелляционную жалобу Осинных Ф.М. - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи