Решение Московского городского суда от 18 мая 2015 г. N 3-238/15

Именем Российской Федерации

18 мая 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.,

при секретаре Задорожном Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-238/2015 по заявлению Милованова С* А* об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Милованов Станислав Александрович обратился в Московский городской суд с заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0015001:53 общей площадью 2 271 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ленская, дом 10, корпус 1 (далее - земельный участок), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2014 года, в размере ** *** ***рублей.

В обоснование требований заявитель указал, что на основании договора аренды от 10 февраля 2006 года N М-02-026164 он является арендатором названного земельного участка, условиями договора аренды предусмотрено исчисление арендной платы в процентах от кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого заявителем, на 01 января 2014 года установлена в размере ** *** ***,** рублей и подлежит применению в отношении исчисления арендной платы с 01 января 2015 года.

По мнению заявителя, кадастровая стоимость в указанном выше размере является завышенной, превышает рыночную стоимость земельного участка. Согласно отчету об оценке N ****, составленному по заказу заявителя ООО "ПрайсИнформ", рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2014 года составляет ** *** *** рублей. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.

Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, заявитель указывает, что исчисление арендной платы исходя из установленной в отношении участка кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов по арендной плате, нарушает его права.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Медведева Л.А. заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Важина А.Н., Прытков В.В. против удовлетворения заявленных требований возражали по доводам письменного отзыва.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В судебном заседании установлено, что Милованов Станислав Александрович на основании договора купли-продажи недвижимости от **.**.20** года является собственником нежилого здания площадью 1 240,6 кв.м. по адресу: город Москва, ул. Ленская, дом 10, корпус 1.

Здание находится на земельном участке с теми же адресными ориентирами, который на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 10.02.2006 года N *-**-0****, заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, с учетом дополнительного соглашения к договору, предоставлен заявителю в аренду сроком на ** лет. Земельный участок предоставлен для эксплуатации и обслуживания административного здания.

Из содержания уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 18.12.2014 года следует, что в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 года N 687-ПП, с 01.01.2015 года изменена арендная плата по договору от 10.02.2006 года N *-**-******, ставка арендной платы установлена в размере 1,50 % от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере ** *** ***,** рублей.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, заявитель обратился в суд с требованием об оспаривании установленный в отношении участка кадастровой стоимости, представив в обоснование требований отчет об оценке N ****, составленный независимым оценщиком ООО "ПрайсИнформ" по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2014 года), а также экспертное заключение N ***/20** на названный отчет, составленное экспертом Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Федосовым М.С.

Согласно отчету об оценке N ****, в результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года округленно составляет ** *** *** рублей. В соответствии с экспертным заключением, подготовленным на отчет N *** экспертом Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Федосовым М.С., данный отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком, о величине рыночной стоимости объекта, являются обоснованными в пределах допущений и ограничений, указанных в отчете.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "ПрайсИнформ" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из содержания отчета об оценке N ****, составленного ООО "ПрайсИнформ", следует, что оценщиком был использован сравнительный подход и доходный подход. В рамках сравнительного подхода был использован метод выделения и метод сравнения продаж (л.д.43).

При проведении оценки методом прямого сравнения оценщиком допущены нарушения требований ФСО N 7 (п.22б), ФСО N 3.

Так, в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости земельного участка методом сравнения продаж были выбраны следующие: земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Б. ********, д.**, стр.* площадью 2 *** кв.м. (аналог N 1), земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кошкина, д.12А площадью 2 *** кв.м. (аналог N 2), земельный участок по адресу г. Москва, С******* б*****, д.**/* площадью 5 *** кв.м. (аналог N 3) (л.д.97, 161-162).

Указанная оценщиком в отчете информация в отношении данных аналогов является некорректной, а часть сведений, имеющих существенное значение, в отношении данных аналогов, оценщиком не учтена.

Так, аналог N 1 расположен на земельном участке под индустриальную застройку, застроен, на участке имеется здание площадью 1 *** кв.м. в собственности, что следует из объявлений (л.д.161), однако в сравнительной таблице N 11 (л.д.97) оценщик приводит информацию об отсутствии улучшений на данном земельном участке.

В отношении аналога N 3 дата предложения в отчете об оценке (таблица N 11, л.д.97) приведена как январь 2014 года, тогда как при переходе по интернет-ссылке www.*****.ru/kn/msk/8583, на которую отсылает отчет, дата предложения указана как 06.11.2012 года (л.д.162), т.е. объект с приведенными характеристиками предлагался не на дату оценки, что исключает его использование в качестве объекта-аналога при оценке на 01.01.2014 года. Документальных доказательств того, что на дату оценки аналог N 3 существовал с теми же характеристиками, был доступен для предложения на открытом рынке по той же цене, что 06.11.2012г., заявителем не представлено.

Таким образом, оценщиком был нарушен п.4 ФСО N 3, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, согласно которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В отношении аналогов N 1, N 2 в объявлениях, которые использовались оценщиком, отсутствует дата предложения (л.д.161), что ставит под сомнение утверждение оценщика, что предложения были актуальны на дату оценки 01.01.2014г.

По аналогу N 2 оценщиком приведена неверная площадь земельного участка, в таблице N 11 (л.д.97) указана площадь земельного участка в размере 2*** кв.м., тогда как согласно данным публичной кадастровой карты площадь участка составляет 1 *** кв.м.

В отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Таким образом, при проведении оценки методом сравнения оценщиком были нарушены требования п.22 б ФСО N 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Кроме того, при оценке в рамках сравнительного подхода в представленном отчете об оценке отсутствуют необходимые корректировки. Так, оценщиком в рамках сравнительного подхода произведена корректировка на объем передаваемых прав (л.д.101,102) на основании соотношения цен предложений участков в долгосрочной аренде к ценам предложений участков в собственности. Такая корректировка необходима для того, чтобы иметь возможность использовать в качестве аналогов арендованного участка участки, находящиеся в собственности.

Однако до внесения корректировки на состав передаваемых прав требуется внесение корректировки на срок аренды, поскольку ряд выбранных оценщиком аналогов в виде арендованных земельных участков, имеет срок аренды, отличающийся от объекта оценки. Объект оценки имеет срок аренды 49 лет. Аналог N 2 имеет срок аренды ** лет (л.д.161). Поскольку данные величины не являются сопоставимыми, необходимо произвести корректировку на срок аренды. В возражениях заинтересованных лиц приведена данная корректировка с учетом существующих факторов, в результате величина корректировки, которая подлежала применению к аналогу N 2, составила *% (л.д.232). Данную корректировку необходимо было применить для того, чтобы привести в равное состояние земельные участки со сроком аренды в ** лет и в ** лет. Только после этого оценщик вправе был применить корректировку на вид передаваемых прав.

Оценщиком не была применена корректировка на срок аренды, в результате чего была занижена стоимость объекта оценки. Оценщиком нарушены положения п.19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, согласно которому информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Утверждение заявителя об отсутствии необходимости произведения корректировки на срок аренды, обоснованное ссылками на п.1 постановления Правительства Москвы N 1022-ПП от 13.11.2001г., суд не принимает, поскольку данный нормативный правовой акт утратил силу 27.07.2004г.

Также оценщиком был нарушен п.22 б этого же ФСО N 1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

В нарушение положений п.22 б ФСО N 1 оценщиком не была произведена корректировка на текущие улучшения. Согласно представленной в оценочном отчете информации, аналог N 1 (л.д.161) застроен, на земельном участке имеется здание площадью 1 *** кв.м. в собственности. Другие аналоги таких улучшений не имеют. Таким образом, для того, чтобы оценщик мог корректно использовать аналог N 1, ему следовало произвести корректировку на текущие улучшения, поскольку в цене данного аналога была учтена стоимость здания.

В данном случае оценщиком было нарушено требование п.22 б ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Данное требование оценщиком выполнено не было.

При применении в рамках сравнительного подхода метода выделения оценщиком были нарушены требования федеральных стандартов оценки.

При оценке данным методом оценщиком использовались следующие объекты-аналоги: здание по адресу: г. Москва, Игарский проезд, д.9, к.1 площадью 1*** кв.м. (аналог N 1), здание по адресу: г. Москва, А******* ш*** (номер дома отсутствует) площадью *** кв.м. (аналог N 2), здание по адресу: г. Москва, М****** у****, д.* к.* площадью 1 *** кв.м. (аналог N 3), здание по адресу: г. Москва, В******** п****, д.* к.* площадью 1 *** кв.м. (аналог N 4) (л.д.162-164).

В отношении аналогов N 1 и N 3 в отчете об оценке и приложениях к нему (принт-скринах) отсутствует дата предложения (л.д.162,164), что ставит под сомнение утверждение оценщика, что предложения были актуальны на дату оценки 01.01.2014г.

Кроме того, в отношении данных аналогов оценщиком указано, что на земельный участок имеется право собственности (л.д.106), тогда как в объявлениях о продаже (л.д.162,164) не указано о наличии права собственности на земельный участок. Между тем, наличие права собственности существенно влияет на стоимость объекта. Аналог N 3 согласно данным кадастровой карты является детским садом, что свидетельствует о некорректном использовании данного аналога к объекту оценки, который предназначен под административную застройку.

В отношении аналога N 1 на кадастровой карте земельный участок не выделен в натуре (л.д.233), что свидетельствует о его неоформленном статусе, а в отчете об оценке ошибочно указано, что в отношении данного объекта оформлено право собственности (л.д.106).

Таким образом, произведенный оценщиком отчет в рамках метода выделения не соответствует требованиям п.4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

При применении оценщиком метода выделения не была произведена корректировка на оформленное право на земельный участок, поскольку часть объектов-аналогов находятся в аренде, а часть находится в собственности.

При оценке в рамках доходного подхода оценщиком также допущены нарушения.

При определении оценщиком потенциальной арендной ставки дважды учтен фактор состояния аналога: как состояние здания и как состояние помещения.

На стр.89 отчета (л.д.127) оценщик рассчитывает коэффициент капитализации методом кумулятивного построения, данный коэффициент применен в размере **,**%, вместе с тем, в этом же разделе отчета указано, что по данным рынка офисной недвижимости ставка капитализации находится в диапазоне *-*,*%. Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки капитализации по проведенному анализу рынка. Применение коэффициента капитализации, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.

При расчете операционных расходов в рамках применения доходного метода оценщик определяет величину данных расходов в размере **% (л.д.128), при этом источник информации, на основании которого оценщик пришел к данным выводам, в отчете отсутствует. В самом отчете оценщика содержится обзор рынка (л.д.72), по данным которого средний размер операционных расходов составляет **%.

Таким образом, отчет об оценке в указанной части нарушает п.4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Также оценщик неверно произвел расчет стоимости улучшений для последующего применения результатов расчетов в рамках метода выделения.

Так, при расчете затрат на замещение улучшения, в качестве которого выступает здание, расположенное на оцениваемом земельном участке, оценщик применяет метод сравнительной единицы на основании аналогов по справочнику Ко-Инвест "Общественные здания 2011". Оценщик производит отдельный расчет двух частей единого здания, разделив его на цокольные помещения и основные надземные, для каждой из частей далее оценщик подбирает соответствующий аналог (л.д.133). При проведении дальнейших расчетов оценщик не учитывает наличие общих конструктивных элементов оцениваемых частей здания (например, фундамент, перекрытия, инженерные системы). В результате такого подхода, стоимость общих элементов была учтена дважды (при расчете здания как цокольного помещения и при расчете этого же здания как основного надземного).

Кроме того, при определении затрат на замещение улучшений, оценщик вносит поправку на региональное различие в уровне цен. Величина данного коэффициента составляет 1,28 (табл.26, л.д.134). Данный коэффициент уже учитывается в "коэффициенте изменения цен после издания справочника на дату проведения оценки", величину которого оценщик принял по данным таблицы 2.2.3 бюллетеня "Индексы цен в строительстве" (л.д.131). В пояснениях к данной таблице указано, что региональный коэффициент уже учтен, дополнительно умножать на него не требуется (л.д.236). При таких обстоятельствах, оценщиком нарушены положения п.19 ФСО N 1, а величина рыночной стоимости улучшений существенно завышена, что занижает стоимость оцениваемого объекта.

Пунктом 19 ФСО N 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям, в том числе, достоверности, то есть позволять пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.

Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Суд отклоняет доводы представителя заявителя о том, что отчет об оценке является надлежащим доказательством, поскольку заинтересованным лицом не представлен иной отчет, содержащий другую стоимость. Обязанность по доказыванию несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости лежит на заявителе, со стороны заинтересованного лица ранее определена кадастровая стоимость земельного участка, которую заявитель оспаривает. При этом надлежащие доказательства несоответствия ранее установленной кадастровой стоимости участка рыночной стоимости суду представлены не были.

Таким образом, Миловановым С.А. не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные им требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении заявления Милованова С** А** об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда И.С. Баталова