Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-1293/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой Е.А.

судей областного суда Мариной Ж.В.

Кулешовой Е.В.

при секретаре Цыбульской К.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Киселевой Е.А. 22 апреля 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя ФИО2 - адвоката ФИО10 на решение Брянского районного суда Брянской области от 22 января 2015 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 по договору купли-продажи приобрела у ответчицы ФИО2 часть жилого дома общей площадью 57,8 кв. м и земельный участок площадью 409 кв. м, расположенные по адресу: "адрес", поз. 2.

Цена продаваемого недвижимого имущества определена договором в размере 1 850 000 руб., из которых стоимость части жилого дома - 950 000 руб. и стоимость земельного участка - 900 000 руб.

Договор и переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке.

ФИО1 обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи ей не предоставили правоустанавливающие документы и техпаспорт на дом и не дали полностью осмотреть дом.

После получения ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок и часть дома, она осмотрела приобретенное жилое помещение и обнаружила, что дом продан ей с недостатками, о которых она не была поставлена в известность.

Состояние приобретенной части дома не соответствовала условиям договора купли-продажи, а именно: в большой комнате оказались гнилые половые доски, на кухне и в другой комнате они были продавлены; в комнате, которую ей не дали осмотреть, она увидела сгнивший проем в месте, где проходит отопительная система (трубы); на кухне под отопительной батареей часть стены сгнила до основания, из земли росли грибы; часть стены между кухней и санузлом также имеет сгнивший проем. При осмотре внешней части дома она установила, что имеется не обложенная деревянная стена, которая ничем не защищена от внешнего атмосферного воздействия, что в скором времени может привести выходу ее из строя; фундамент под строением во многих местах имеет трещины, что может привести к обрушению стен дома и выхода дома из эксплуатации; кровля части дома имеет аварийное состояние, ввиду трещин на шифере и сгнивших балок перекрытия и стропил.

Как указано в договоре купли-продажи, разрешение на строительство дома было выдано ДД.ММ.ГГГГ г., но согласно техническому паспорту БТИ выяснилось, что "адрес" года постройки и нет ни одной постройки 2012 года. На часть дома нет отдельного техпаспорта, дом находится в долевой собственности её и ФИО5, при этом доля ФИО5 составляет 2/3, а её доля не определена.

Согласно расчету стоимости денежных затрат, которые потребуются для ремонта купленной ею части дома, изготовленного ООО "Росэкспертиза" ДД.ММ.ГГГГ г., размер стоимости ремонтных работ с учетом материалов составляет 553 893,16 руб.

Просила суд, с учетом уточненных требований, в порядке статей 557, 475 ГК РФ, уменьшить покупную цену части жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" пом. 2, на 553 893,16 руб.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали, ссылаясь на те же обстоятельства и доводы, что и при подаче иска. Дополнительно пояснили, что ФИО2 продала истцу часть жилого дома, которая не введена в эксплуатацию, не отвечает требованиям жилого помещения, установленным Градостроительным кодексом РФ, строительным и противопожарным правилам, может угрожать жизни и здоровью проживающих в нем граждан.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО7 исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.

Представитель МУ - Супоневская сельская администрация "адрес" ФИО8 в судебном заседании исковые требования не поддержала.

Представитель отдела архитектуры администрации "адрес" ФИО9 в судебном заседании отнес вынесение решения на усмотрение суда.

Решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены. Покупная цена части жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенного по адресу: "адрес", пом. 2, заключенного между ФИО1 и ФИО2, уменьшена на 553 893, 16 рубля.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 - адвокат ФИО10 просит отменить решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального права. Указал, что ФИО1 знала о дате постройки дома, часть жилого дома была ею неоднократно осмотрена, все недостатки дома ФИО1 были известны. В связи с чем, стоимость дома площадью 57,8 кв.м. была определена в 950 000 руб. Считает, что вывод эксперта N ООО "Сообщество независимых судебных экспертиз" о наличии угрозы для жизни и здоровья при отсутствии капитального ремонта, недостоверным доказательством.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 и её представитель ФИО6 просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав доклад по делу судьи областного суда ФИО14, пояснения ФИО2, в ее интересах представителей ФИО10, ФИО11, поддержавших доводы жалобы, возражения ФИО1, представителя ФИО6, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи части жилого дома общей площадью 57,8 кв. м и земельного участка площадью 409 кв. м, расположенных по адресу: "адрес"

Согласно п. 3 договора цена продаваемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 1 850 000 руб., из которых стоимость части жилого дома - 950 000 руб. и стоимость земельного участка - 900 000 руб.

Истцом ответчику было передано по договору 1 000 000 руб., а оставшуюся сумму в размере 850 000 руб. истец обязалась уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи покупатель перед заключением настоящего договора произвел осмотр приобретаемой части жилого дома, удовлетворен его состоянием и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

При заключении договора купли-продажи сторонами был подписан акт передачи недвижимости, согласно п. 3 которого претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества со стороны покупателя не поступило.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права N N от ДД.ММ.ГГГГ и N N от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на часть жилого дома общей площадью 57,8 кв. м и земельный участок площадью 409 кв. м по адресу: "адрес", пом. 2.

В порядке ст. 56 ГПК РФ истцом суду представлены два экспертных заключения.

Согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ г., подготовленному ООО "Сообщество независимых судебных экспертов" состояние жилого дома (лит. А1, лит. А2, лит А3) по адресу: "адрес", поз. 2, ограниченно работоспособное, его физический износ составляет 40 %. Для улучшения его технических показателей необходимо выполнение капитального ремонта. В случае, если ремонт не будет проведен, возможно нарушение эксплуатационной пригодности дома и возникновение угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей проживающих в нем.

Согласно расчету, подготовленному по заказу истца ООО "Росэкспертиза" ДД.ММ.ГГГГ г., стоимость выполнения ремонтных работ, с учетом стоимости материалов в части жилого дома общей площадью 57,8 кв. м, расположенной по адресу: "адрес", поз. 2, составляет 553 893, 16 рублей.

Суд, рассматривая иск об уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи, пришел к выводу о том, что истец подтвердил наличие недостатков в проданной ему части жилого дома, данные недостатки не могли быть им выявлены при визуальном осмотре дома, кроме того, ответчик ввел истца в заблуждение относительно времени возведения пристройки, которая была возведена без какого-либо контроля со стороны уполномоченных органов, как на стадии строительства, так и после него, в связи с чем, удовлетворил исковые требования ФИО1 и уменьшил покупную цену, приобретенной истцом части жилого дома, на стоимость ремонтных работ в размере 553 893,16 рублей.

Судебная коллегия считает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права и подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу указанной нормы необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условий о его качестве, которое содержится в договоре. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

Из условий заключенного сторонами договора купли-продажи части жилого дома следует, что требования к качеству дома сторонами не оговаривались.

Материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома истец ФИО1 не предъявляла, спорный объект был передан и принят без каких-либо замечаний, а цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Доводы ФИО1 о том, что после покупки части дома она обнаружила недостатки, которые не могла увидеть до его покупки, необоснованно были приняты судом во внимание в качестве основания для уменьшения покупной цены недвижимого имущества.

При этом судебная коллегия исходит из того, что покупатель не была лишена возможности, в том числе и с помощью специалистов, выяснить фактическое состояние дома, истребовать от продавца необходимую техническую документацию на дом, если она не была ей предоставлена, т.е. проявить должную осмотрительность и осторожность при покупке дома.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 не оспаривала тот факт, что осмотр спорного жилого дома ею до заключения договора купли-продажи осуществлялся. Из её пояснений, данных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ г., следует, что она видела недостатки приобретаемой ею части жилого дома, как то: старая гнилая проводка, гнилые полы, дыры в стенах.

Поэтому доводы ФИО1 о том, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены жилого помещения в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются.

Доказательства того, что выявленные в принадлежащей истцу части жилого дома недостатки носят скрытый характер и не могли быть выявлены им при его осмотре, суду также не представлены. Из заключения ООО "Сообщество независимых судебных экспертов" не следует, что перечисленные в нем недостатки жилого дома являются скрытыми. Обследование дома экспертом выполнялось на основе использования визуально-регистрационного и измерительного методов, а также представленных документов, что подтверждает факт того, что установленные в доме недостатки могли быть выявлены путем его визуального осмотра.

Из вышеуказанного экспертного заключения так же не следует, что жилой дом не пригоден для проживания и его эксплуатация угрожает жизни и здоровью проживающих в нем лиц.

Ссылки истца в обоснование требований об уменьшении покупной цены на то, что она была введена в заблуждение относительного года постройки дома, а также на то, что пристройка к части жилого дома, проданного истице, была возведена ответчицей без какого-либо контроля со стороны уполномоченных органов, не введена в эксплуатацию, не отвечает требованиям жилого помещения, установленным Градостроительным кодексом РФ, строительным и противопожарным правилам, и может угрожать жизни и здоровью проживающих в нем граждан, судебная коллегия считает не обоснованными.

Право собственности истца на приобретенную ею часть жилого дома зарегистрировано в установленном законом порядке. Доказательства того, что возведенная ответчиком пристройка к части дома не соответствуют градостроительным и строительным нормам и ее эксплуатация угрожает жизни и здоровью проживающим в нем лицам и не пригодна для проживания суду не представлены.

Доказательства того, что цена приобретенной истцом части жилого дома не соответствует его техническому состоянию и году постройки, суду также не представлены.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, и принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Брянского районного суда Брянской области от 22 января 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома отказать.

Председательствующий: Е.А. Киселева

Судьи областного суда: Ж.В. Марина

Е.В. Кулешова