Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 мая 2015 г. по делу N 33-8229/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,

судей: Анфиловой Т.Л.,

Ткачевой А.А.,

при секретаре Х.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "АФ Банк" А.Е.А. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от "дата", которым постановлено:

иск Отрытого акционерного общества "АФ Банк" удовлетворить частично.

В счет исполнения обязательств по кредитному договору "N" от "дата" обратить взыскание на принадлежащее Ч.И.О. имущество:

а) магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь "данные изъяты" кв. м., инв. "N". Адрес объекта: "адрес";

б) земельный участок - земли поселений, общая площадь "данные изъяты" кв. м. Адрес объекта: "адрес".

Установить начальную продажную цену имущества в размере залоговой стоимости "данные изъяты" рублей, определить способ продажи имущества - публичные торги.

В иске Отрытого акционерного общества "АФ Банк" об обращении взыскания на:

а) магазин, назначение: нежилое, общая площадь "данные изъяты" кв.м., этаж1, подвал. Номера на поэтажном плане лит. :А (эт. 1 пом. 1, 2, 2а,3,4,5,6,7, подвал пом. 1,2,2а,3), расположенный по адресу: "адрес", инвентарный "N", как оно описано в техническом паспорте на помещения магазина " С.", выданного Нефтекамским межрайонным филиалом ГУП "Центра учета, инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на "дата".

б) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина " С." и двухкомнатной квартиры, общая площадь "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес", Кадастровый "N", - отказать.

Встречный иск Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. удовлетворить частично.

Признать пункты договора об ипотеке "N" от "дата", договора об ипотеке "N" в части включения в предмет залога земельного участка по адресу "адрес" кадастровый "N" недействительными.

Взыскать с ОАО "АФ Банк в пользу Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" рублей каждому, штраф в размере "данные изъяты" рублей каждому.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "АФ Банк" обратилось в суд с иском к Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В ... Ч.Е.В. о взыскании задолженности, об обращении взыскания на предметы залога в счет исполнения обязательств, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Ч.И.О. обратилась со встречным иском к ОАО "АФ Банк" с требованием о возмещении суммы комиссии уплаченной при выдаче кредита в размере "данные изъяты" рублей, процентов за пользование денежными средствами, а так же требованием о компенсации морального вреда в размере "данные изъяты" рублей.

ОАО "АФ Банк" были уточнены исковые требования с учетом признания им встречного иска Ч.И.О. о возмещении суммы комиссии в размере "данные изъяты" рублей, процентов за пользование денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере "данные изъяты" рублей, а так же частично требование о компенсации морального вреда в размере "данные изъяты" рублей.

Решением Кировского районного суда г. Уфы от "дата" исковые требования ОАО "АФ Банк" были удовлетворены, встречный иск Ч.И.О. был удовлетворен.

Суд взыскал солидарно с Ч.И.О. и Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" задолженность по кредитному договору "N" от "дата" в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копейки. С Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" взыскана задолженность по кредитному договору "N" от "дата" в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копейки.

В счет исполнения обязательств по кредитному договору "N" от "дата" и кредитному договору "N" от "дата" обращено взыскание на принадлежащее на праве собственности Ч.И.О. имущество: а) магазин, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий Ч.И.О.; б) земельный участок, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый "N", принадлежащий на праве общей долевой собственности: в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.И.О., в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.Е.В., в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.Г.В. Установлена начальная продажная цена имущества в размере залоговой стоимости магазина " С." "данные изъяты" рублей, земельного участка - "данные изъяты" рублей, способ продажи имущества - публичные торги.

В счет исполнения обязательств по кредитному договору "N" от "дата" обращено взыскание на принадлежащее Ч.И.О. имущество: а) магазин, общей площадь "данные изъяты" кв. м., расположенный адресу: "адрес"; б) земельный участок, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес". Установлена начальная продажная цена имущества в размере залоговой стоимости "данные изъяты" рублей, определен способ продажи имущества - публичные торги. Солидарно с Ч.И.О. и Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копейки.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от "дата" указанное решение Кировского районного суда г. Уфы от "дата" отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Кировского районного суда г. Уфы от "дата" постановлено взыскать солидарно с Ч.И.О., Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" задолженность по кредитному договору "данные изъяты" от "дата" в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек, взыскать с Ч.И.О., Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" по "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек с каждого уплаченной госпошлины, взыскать с Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" задолженность по кредитному договору "N" от "дата" в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек, уплаченную госпошлину в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копейки.

Встречный иск Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. удовлетворен частично. Признаны недействительными условия кредитного договора от "дата" "N" в части взимания комиссии за выдачу кредита, в части страхования жизни и здоровья. Признаны недействительными п. 5.4.3, 5.4.4 кредитного договора от "данные изъяты" от "дата".

В иске об уменьшении суммы выданного кредита по договору от "дата" "N" на сумму комиссии за выдачу кредита и на сумму страховой премии, признании недействительным условия кредитного договора от "дата" "N" об очередности погашения требований кредитора (п.4.3.15), отнесении суммы штрафов на сумму основного долга, признании кредитный договор "N" договором присоединения и прекращении его действия, перераспределении внесенных денежных средств по дифференциальной системе платежей отказано.

В иске о признании права на применение дифференциальной системы платежей по кредитному договору "N" от "дата", обязании ОАО "АФ Банк" произвести перерасчет с учетом выбранной системы, отнесении сумм отнесенных в первую очередь на штрафы в счет погашения основного долга, признании кредитного договора "данные изъяты" от "дата" договором присоединения и прекращении его действия отказано.

Определением Кировского районного суда г. Уфы от "дата" исковые требования ОАО "АФ Банк" к Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, встречные исковые требования о признать ничтожным пункт ипотечного договора о залоге земли, выделенной под размещение жилой квартиры не состоящей в залоге, обязании банка выплатить моральный ущерб, выделены в отдельное производство.

Таким образом, по настоящему делу судом рассмотрены требования ОАО "АФ Банк":

- об обращении взыскания в счет исполнения обязательств по кредитному договору "N" от "дата" и кредитному договору "N" от "дата" на принадлежащее на праве собственности Ч.И.О., Ч.Г.В., Ч.Е.В. имущество:

а) магазин, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес";

б) земельный участок, с кадастровым "N", разрешенное использование: для размещения магазина " С." и двухкомнатной квартиры, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес",

установив начальную продажную цену имущества в размере залоговой стоимости магазина " С." "данные изъяты" рублей, земельного участка - "данные изъяты" рублей, определить способ продажи имущества - публичные торги;

- об обращении взыскания в счет исполнения обязательств по кредитному договору "N" от "дата" на принадлежащее Ч.И.О. имущество:

а) магазин, общей площадью "данные изъяты" кв., расположенный по адресу: "адрес";

б) земельный участок, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес";

установив начальную продажную цену имущества в размере залоговой стоимости "данные изъяты" руб., определить способ продажи имущества - публичные торги;

- взыскать солидарно с Ч.И.О. и Ч.В.В. в пользу ОАО "АФ Банк" расходы по уплате государственной пошлины.

Так же судом рассмотрены требования встречного иска Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. по кредитному договору от "дата" "N" о взыскании с ОАО "АФ Банк" в пользу Ч.И.О. компенсации морального вреда в размере "данные изъяты" рублей, по кредиту заемщика Ч.В.В. требования встречного иска об обязании ОАО "АФ Банк" выплатить Ч.В.В. моральный ущерб "данные изъяты" рублей, требования о признании ничтожными пунктов ипотечных договоров о залоге земли, выделенной под размещение жилой квартиры, не состоящей в залоге, назначении начальной цены реализации залога согласно действующему законодательству, опираясь на оценку независимого оценщика, обязании ОАО "АФ Банк" банк выплатить моральный ущерб истцам Ч.Е.В. и Ч.Г.В. по "данные изъяты" рублей каждому.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ОАО "АФ Банк" А.Е.А. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требования банка и вынесении нового решения о полном удовлетворении заявленного иска, и в части удовлетворения встречного иска с вынесением нового решения об отказе в их удовлетворении. Указывает, что, суд не принял во внимание информационное письмо от "дата" "N" Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласно которому когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка. Договором об ипотеке "N" от "дата" определено, что единственным собственником магазина является Ч.И.О., а собственником земельного участка в долях являются Ч.И.О. ( "данные изъяты" доли), Ч.Е.В. ( "данные изъяты" доли) и Ч.Г.В. ( "данные изъяты" доли), поэтому нормы ст. 35 ЗК РФ распространяются только в отношении Ч.И.О. Согласно Постановлению "N" от "дата" Администрации ГО г. Нефтекамск земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м. предоставлен как для размещения магазина " С.", так и для размещения квартиры. Поскольку квартира расположена на 2 этаже, отсутствует участок земли, относящийся к квартире, то возможность выделения отдельного участка под магазин и отдельно участка под квартиру исключается. Полагает, что обращение взыскания на здание магазина и земельный участок, расположенный под зданием, не нарушает прав собственников квартиры. Сделка (договор ипотеки) в части доли земельного участка Ч.Г.В., являвшейся несовершеннолетней, совершена с соблюдением требований ст. 26 ГК РФ, с согласия законного представителя Ч.И.О., сделка прошла государственную регистрацию. Считает, что суд незаконно и необоснованно взыскал компенсацию морального вреда.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, неявка которых в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Ч.И.О. и Ч.В.В., считающих решение суда законным, а жалобу не обоснованным, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что "дата" между Ч.И.О. и ОАО "АФ Банк" был заключен кредитный договор "N", в соответствии с которым Банк предоставил Ч.И.О. кредит на следующих условиях:

Сумма кредита - "данные изъяты" рублей (п. 2.1. Кредитного договора); за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты по ставке из расчета "данные изъяты" % годовых. Полная стоимость кредита - "данные изъяты" % годовых.

"дата" между Банком и Ч.И.О., Ч.Е.В., Ч.Г.В. был заключен договор об ипотеке "N", согласно которому в обеспечение обязательств, принятых Ч.И.О. по кредитному договору "N", ответчики Ч.И.О., Ч.Е.В., Ч.Г.В. предоставили Банку в залог следующее имущество:

а) магазин " С.", общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный на первом этаже двухэтажного здания по адресу: "адрес", принадлежащий на праве собственности Ч.И.О. на основании постановления главы администрации г. Нефтекамска РБ "N" от "дата", акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией "N" от "дата", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права "N" от "дата";

б) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина " С." и двухкомнатной квартиры, общая площадь "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый "N", принадлежащий на праве общей долевой собственности в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.И.О., в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.Е.В. и в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.Г.В. на основании договора купли-продажи земельного участка "N" от "дата", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права "N" от "дата", "N" от "дата" и "N" от "дата".

Стороны пришли к соглашению, что рыночная стоимость предмета залога на момент его заключения составляет "данные изъяты" рублей, из них стоимость магазина " С." составляет "данные изъяты" рублей, стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" рублей.

В соответствии с п. 3.1.4 договора об ипотеке залоговая стоимость предмета залога составляет "данные изъяты" рублей, из них: залоговая стоимость магазина " С." составляет "данные изъяты" рублей; залоговая стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" рублей.

"дата" между Банком и М.И.А., М.Ф.Т. был заключен договор об ипотеке "N", согласно которому в обеспечение обязательств, принятых Ч.И.О. по кредитному договору М.И.А., М.Ф.Т. предоставили Банку в залог следующее имущество:

а) магазин, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес";

б) земельный участок, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес";

в) жилой дом, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес";

г) земельный участок, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес".

"дата" между Ч.И.О. и М.И.А., М.Ф.Т. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества. Из содержания заключенных договоров купли- продажи следует, что заемщик Ч.И.О. приобрела в собственность заложенные объекты, указанные в договоре ипотеки "N" от "дата", становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору ипотеки.

В "дата" регистрационная запись об ипотеке объектов: - жилого дома, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенного по адресу: "адрес"; - земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", была погашена в соответствии с письмом банка от "дата", указанные объекты из залога были выведены.

"дата" между Ч.В.В. и ОАО "АФ Банк" был заключен Кредитный договор "N", в соответствии с которым Банк предоставил Ч.В.В. кредит в размере "данные изъяты" рублей, с уплатой за пользование кредитом процентов по ставке из расчета "данные изъяты" % годовых.

Банк принятые на себя обязательства исполнил полностью, в установленные договором сроки зачислил указанную сумму кредита, что подтверждается мемориальным ордером "N" от "дата".

"дата" между ОАО "АФ Банк" и Ч.В.В. заключено дополнительное соглашение "N" к кредитному договору "N" от "дата", согласно которому очередной платеж, который заемщик обязан погашать не позднее "2" числа каждого месяца составляет сумму "данные изъяты" рублей, последний платеж погашается не позднее "дата" в сумме "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек. Общая сумма платежей по договору составляет "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек. Соглашение вступает в силу с "дата" и действует до полного исполнения заемщиком обязательств по соглашению.

"дата" между Банком и Ч.И.О., Ч.Е.В., Ч.Г.В. заключен договор об ипотеке "N", согласно которому в обеспечение обязательств, принятых Ч.В.В. по кредитному договору, залогодатели предоставили Банку в залог следующее имущество:

а) магазин, общей площадь "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий на праве собственности Ч.И.О.

б) земельный участок, с кадастровым "N", разрешенное использование для размещения магазина " С." и двухкомнатной квартиры, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий на праве общей долевой собственности: в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.И.О., в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.Е.В. и в размере "данные изъяты" доли в праве Ч.Г.В.

Стороны пришли к соглашению, что рыночная стоимость предмета залога составляет "данные изъяты" рублей, из них стоимость магазина " С." составляет "данные изъяты" рублей, стоимость земельного участка "данные изъяты" рублей. Залоговая стоимость предмета залога составляет "данные изъяты" рублей, из них: залоговая стоимость магазина " С." составляет "данные изъяты" рублей, залоговая стоимость земельного участка - "данные изъяты" рублей.

Отказывая в удовлетворении требования Банка об обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", суд сослался на положения ч. 1 статьи 26 ГК РФ, п. 2 статьи 37 ГК РФ, статьи 60 Семейного кодекса РФ, п. 1, 3 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что на момент заключения "дата" договоров об ипотеке "N", "N" сторона договоров Ч.Г.В. "дата" рождения, являлась несовершеннолетней, а потому на передачу имущества в залог, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Поскольку указанное предварительное разрешение на передачу в залог доли земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему, получено не было, суд пришел к выводу, что такая сделка в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Так же суд сослался на п. 2 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, а поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности, доли не принадлежащие несовершеннолетней, в натуре не выделены, суд посчитал, что условия договоров об ипотеке в части включения в предмет залога земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу "адрес", являются недействительными.

Отказывая в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на помещение магазина " С.", расположенного по адресу: "адрес", суд исходил из принципов земельного законодательства, перечисленных в статье 1 Земельного кодекса РФ, которым установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а так же положений статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 2 статьи 552 ГК РФ.

Указывая, что реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, ввиду чего такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности доли земельного участка, на котором расположено это нежилое помещение, суд пришел к выводу, что требование истца об обращении взыскания на нежилое помещение - магазин не подлежит удовлетворению, поскольку в иске об обращении взыскания на земельный участок на котором располагается магазин суд отказывает ввиду недействительности в указанной части договоров об ипотеке.

Учитывая степень нарушения прав потребителей - истцов по встречному иску, так же учитывая ранее состоявшееся решение суда, которым встречный иск Ч. был удовлетворен частично, суд, ссылаясь на Закон о защите прав потребителей, с ОАО "АФБанк" в пользу истцов по встречному иску взыскал компенсация морального вреда в размере "данные изъяты" рублей каждому, а так же штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда об отказе в удовлетворении требования ОАО "АФ Банк" об обращении взыскания на магазин "Солнышко" и земельный участок и об удовлетворении встречных исковых требований Ч., исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда в указанной части не отвечает приведенным требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения сделок) опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 1, 3 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Как следует из материалов дела, предметом залога по договорам об ипотеке "N" от "дата" и "N" от "дата" является магазин " С.", расположенный по адресу: "адрес", являющийся собственностью Ч.И.О., и земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., находящийся в долевой собственности Ч.И.О. ( "данные изъяты" доли), Ч.Е.В. ( "данные изъяты" доли) и Ч.Г.В. ( "данные изъяты" доли).

Ч.Г.В., являвшейся в момент подписания договора ипотеки несовершеннолетней, сделка совершена с согласия матери Ч.И.О. (л.д. 55-65).

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о ничтожности сделок в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку при заключении договора ипотеки в части залога доли земельного участка несовершеннолетней Ч.Г.В. не было получено предварительное согласие органа опеки и попечительства.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 175 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Таким образом, в силу указанной нормы права договор ипотеки в части залога доли земельного участка несовершеннолетней Ч.Г.В. является оспоримой сделкой, а потому судом не обоснованно применены положения ст. 168 ГК РФ.

Родителями Ч.Г.В. - Ч., а так же самой Ч.Г.В., договоры ипотеки по основаниям отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли имущества, оспорена не была.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда о недействительности сделок по тому основанию, что доли, не принадлежащие несовершеннолетней, в натуре не выделены, а в силу п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре.

Как следует из п. 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, рекомендованного в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года N 90, положения главы XI Закона об ипотеке, включая правило пункта 2 статьи 62, определяют особенности ипотеки земельных участков. Поэтому пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Как указано в Обзоре, в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

Согласно вышеприведенным договорам ипотеки, земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", не является самостоятельным предметом ипотеки.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований ОАО "АФ Банк" об обращении взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, Судебная коллегия приходит к выводу, что не может быть обращено взыскание на весь земельный участок.

Над магазином "Солнышко" на втором этаже расположена двухкомнатная квартира, общей площадью "данные изъяты" кв.м., принадлежащая на праве долевой собственности Ч.И.О. ( "данные изъяты" доли), Ч.Е.В. ( "данные изъяты" доля) и Ч.Г.В. ( "данные изъяты" доля).

Постановлением "N" от "дата" Администрации ГО г. Нефтекамск указанный земельный участок предоставлен как для размещения магазина " С.", так и для размещения квартиры (л.д. 88).

При указанных обстоятельствах, следует обратить взыскание на 1/2 долю земельного участка с кадастровым "N", находящегося в долевой собственности Ч.И.О. ( "данные изъяты" доли), Ч.Е.В. ( "данные изъяты" доли) и Ч.Г.В. ( "данные изъяты" доли), необходимого для обслуживания здания магазина. Другая 1/2 часть земельного участка необходима для эксплуатации двухкомнатной квартиры.

Таким образом, обращение взыскания на часть земельного участка не нарушит прав и законных интересов собственников квартиры, не являющейся предметом залога.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на магазин " С." и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Как следует из отчета "N" от "дата" ООО " С.", рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", на "дата" составляет "данные изъяты" рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка - "данные изъяты" рубль.

Проведенная ООО " С." экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость магазина и земельного участка сомнений у сторон не вызывает, в связи с чем следует установить начальную продажную цену магазина " С." и 1/2 долю земельного участка в размере, равном 80% от их рыночной стоимости, что составляет, соответственно "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей ( "данные изъяты" х 80%) : 2).

Решение суда в части взыскания суммы компенсации морального вреда подлежит изменению, поскольку Судебная коллегия отказывает в удовлетворении встречного иска Ч. о признании недействительным пункт договора об ипотеке "N" от "дата" в части включения в предмет залога земельного участка, до "данные изъяты" рублей каждому, а так же штрафа.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от "дата" отменить в части отказа в удовлетворении иска ОАО "АФ Банк" об обращении взыскания на магазин, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", и земельный участок, для размещения магазина " С." и двухкомнатной квартиры, общей площадью "данные изъяты" кв. м., расположенный по адресу: "адрес" и в части удовлетворения встречного иска Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. о признании недействительными пунктов договора об ипотеке "N" от "дата", договора об ипотеке "N" от "дата" в части включения в предмет залога земельного участка по адресу "адрес" кадастровый "N".

В этой части принять новое решение.

Обратить взыскание на имущество:

а) магазин "" С.", назначение: нежилое, общая площадь "данные изъяты" кв.м., этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане лит. :А (эт. 1 пом. 1, 2, 2а,3,4,5,6,7, подвал пом. 1,2,2а,3), расположенный по адресу: "адрес", инвентарный "N", принадлежащий на праве собственности Ч.И.О.

б) 1/2 долю земельного участка с кадастровым "N", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина " С." и двухкомнатной квартиры, общая площадь "данные изъяты" кв. м., расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего по праву долевой собственности Ч.И.О. ( "данные изъяты" доли), Ч.Е.В. ( "данные изъяты" доли) и Ч.Г.В. ( "данные изъяты" доли).

Установить начальную продажную цену имущества: магазина " С." - "данные изъяты" рублей, 1/2 долю земельного участка - "данные изъяты" рублей, определить способ продажи имущества - публичные торги.

В удовлетворении встречного иска Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. к ОАО "АФ Банк" о признании недействительным пунктов договора об ипотеке "N" от "дата", договора об ипотеке "N" от "дата" в части включения в предмет залога земельного участка по адресу "адрес", кадастровый "N", - отказать.

Изменить это же решение в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа, указав - взыскать с ОАО "АФ Банк в пользу Ч.И.О., Ч.В.В., Ч.Г.В., Ч.Е.В. компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" рублей каждому, штраф в размере "данные изъяты" рублей каждому.

В остальной части решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от "дата" оставить без изменения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи Т.Л. Анфилова

А.А. Ткачева