Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-1709/2015

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Сусловой Н.А.,

судей Жуковской С.В., Нагорновой О.Н.,

при секретаре Глобу Н.В.,

рассмотрела в судебном заседании 16 апреля 2015 года дело по апелляционным жалобам Марковой Л.Н. и индивидуального предпринимателя Нечаевой И.Л. на решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 15 января 2015 года, по которому

в удовлетворении иска

Марковой Л.Н. к Бизяеву А.В. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: ... , общей площадью ... , расположенные по адресу: "Адрес обезличен", взыскании судебных расходов, отказано;

встречные исковые требования Бизяева А.В. к Марковой Л.Н. и ИП Нечаевой И.Л. удовлетворены частично,

взысканы с Марковой Л.Н. в пользу Бизяева А.В. стоимость неосновательного обогащения в размере ... рублей, и расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей, всего ... рублей,

признан расторгнутым договор об оказании услуг покупателю, заключенный между Агентством недвижимости " Ф" в лице директора Нечаевой И.Л., и Бизяевым А.В. от ... года,

взысканы с индивидуального предпринимателя Нечаевой И.Л. в пользу Бизяева А.В. уплаченная по договору об оказании услуг покупателю сумма в размере ... рублей, компенсация морального вреда в размере ... рублей, всего ... рублей,

в остальной части встречного иска Бизяеву А.В. отказано.

Заслушав доклад судьи Жуковской С.В., объяснения представителя Марковой Л.Н. - Ершова А.К., ответчика Бизяева А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Маркова Л.Н. обратилась в суд с иском к Бизяеву А.В. о понуждении к государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью ... и садовый дом, расположенные по адресу: "Адрес обезличен", ссылаясь на то, что "Дата обезличена" с ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома с хозяйственными постройками, в этот же день поданы документы в Управление Росреестра по Республике Коми для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Однако, ответчиком было подано заявление о прекращении государственной регистрации, в связи с чем, "Дата обезличена" в государственной регистрации было отказано. Истец полагает, что ответчик необоснованное уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Бизяев А.В. предъявил встречный иск к Марковой Л.Н. и индивидуальному предпринимателю Нечаевой И.Л., в котором просил (с учетом уточнения) расторгнуть договор на оказание услуг покупателю от "Дата обезличена", заключенный с ИП Нечаевой И.Л., взыскать с нее уплаченную сумму за товар ненадлежащего качества в размере ... рублей, убытки в размере уплаченной госпошлины за регистрацию недвижимости в размере ... рублей, денежные средства по договору найма жилого помещения в размере ... рублей за период с ... по ... , компенсацию морального вреда в размере ... рублей. С Марковой Л.Н. просил взыскать стоимость неосновательного обогащения за товар ненадлежащего качества в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере ... рублей, расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей.

В обоснование встречного иска указано, что в ... года Бизяев А.В. обратился в Агентство недвижимости " Ф" (ИП Нечаева И.Л.) для оказания услуг по приобретению дачного участка с садовым домом, пригодным для круглогодичного проживания. "Дата обезличена" ему был предложен дачный участок с садовым домом по адресу: "Адрес обезличен". После визуального осмотра садового домика "Дата обезличена" с агентством был заключен договор на оказание услуг покупателю на сумму ... рублей и им внесена предоплата в размере ... рублей. По утверждению сотрудников агентства, садовый домик соответствовал требованиям покупателя (круглогодичное проживание). "Дата обезличена" с Марковой Л.Н. заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта и сданы документы на государственную регистрацию права собственности. Маркова Л.Н. получила денежные средства за продажу недвижимости в размере ... рублей и заверила, что садовый домик пригоден для круглогодичного проживания. "Дата обезличена" в результате осмотра (частичное вскрытие полов и внешней обшивки дома) были выявлены скрытые недостатки, о которых покупателю не было сообщено. Так как покупатель был введен в заблуждение посредником и продавцом при приобретении объектов недвижимости о действительном их состоянии, он обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением об отказе от государственной регистрации недвижимости. В связи с тем, что он не может в настоящее время приобрести другой дачный участок, т.к. деньги переданы агентству и продавцу, то вынужден снимать квартиру с "Дата обезличена" (оплата составляет ... рублей в месяц). Считает, что договор купли-продажи является незаключенным.

В судебном заседании представитель Марковой Л.Н. на заявленных требованиях настаивал. Бизяев А.В. с иском не согласился.

Суд рассмотрел дело в отсутствие Марковой Л.Н., третьих лиц Шариковой Г.М., Управления Росреестра по Республике Коми и постановил приведенное выше решение.

В апелляционных жалобах Маркова Л.Н. и ИП Нечаева И.Л. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части.

Судом первой инстанции установлено, что садовый домик с хозяйственными постройками, назначение: ... , общей площадью ... м., инв. ... , расположенный по адресу: "Адрес обезличен", и земельный участок, кадастровый номер: ... , категория земель: ... , общей площадью ... м., расположенный по этому же адресу, принадлежат Марковой Л.Н.

"Дата обезличена" агентство недвижимости " Ф" в лице Нечаевой И.Л. (Фирма), и Бизяев А.В. (Покупатель) заключили договор об оказании услуг покупателю, в соответствии с которым Покупатель предоставляет Фирме исключительное право по сопровождению сделки по передаче прав собственности путем купли-продажи на недвижимые объекты: земельный участок и садовый дом, находящиеся по адресу: "Адрес обезличен". Стоимость определена в размере ... руб. Бизяев А.В. внес аванс в размере ... рублей.

"Дата обезличена" между Марковой Л.Н. (Продавец) и Бизяевым А.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и садового домика с хозяйственными постройками. Стоимость объектов составила ... рублей (садовый домик с хозяйственными постройками - ... рублей, земельный участок - ... рублей). Указанная сумма уплачена Бизяевым А.В. при подписании договора.

За регистрацию сделки Бизяевым А.В. также уплачена пошлина в размере ... рублей.

"Дата обезличена" Бизяев А.В. с участием Е. С.В. и Ж. В.М. составил акт обследования садового домика, в котором указано, что в результате осмотра были выявлены скрытые недостатки, свидетельствующие о непригодности домика для постоянного проживания, не указанные при заключении договора купли-продажи продавцом Марковой Л.Н. и представителем агентства " Ф".

"Дата обезличена" Бизяев А.В. обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности и права собственности за земельный участок и садовый домик.

"Дата обезличена" Управлением Росреестра по РК сторонам сделки направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Марковой Л.Н., суд первой инстанции, исходил из того, что обязательства по договору купли-продажи не исполнены, садовый домик с хозяйственными постройками и земельный участок покупателю Бизяеву А.В. не переданы, что является существенным условием договора, в связи с чем, договор купли-продажи следует считать не заключенным.

С учетом изложенного, суд посчитал подлежащими удовлетворению встречные требования Бизяева А.В. в части взыскания с Марковой Л.Н. в его пользу суммы по договору купли-продажи от "Дата обезличена" в размере ... рублей, поскольку указанные денежные средства ею получены неосновательно. Вместе с тем, требования о взыскании с Марковой Л.Н. процентов по ст. 395 ГК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку до признания судом договора купли-продажи не заключенным обязанности по возврату покупателю денежных сумм у продавца не имелось и, соответственно, на стороне продавца отсутствовала просрочка исполнения денежного обязательства. Обязанность по возврату денежной суммы за недвижимое имущество возникает у продавца с момента вступления решения суда в законную силу.

Разрешая встречные требования Бизяева А.В. к ИП Нечаевой И.Л., суд указал, что потребитель (заказчик) вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и при отсутствии нарушений со стороны исполнителя. Принимая во внимание, что Бизяев А.В. направлял в адрес ИП Нечаевой И.Л. претензию об отказе от исполнения договора, суд посчитал, что имеются основания для признания договора от "Дата обезличена" расторгнутым в одностороннем порядке. С ИП Нечаевой И.Л. подлежит взысканию уплаченная в виде аванса за недвижимость денежная сумма в размере ... рублей. При этом доводы Нечаевой И.Л. о том, что указанная денежная сумма являлась вознаграждением агентства недвижимости, суд нашел необоснованным, поскольку договор не содержит соглашений о выплате вознаграждения, а указанная сумма обозначена как аванс за приобретаемую недвижимость.

Поскольку факт нарушения агентством недвижимости " Ф" ИП Нечаевой И.Л. прав Бизяева А.В., как потребителя, выразившийся в предоставлении ему недостоверной информации о стоимости объектов недвижимого имущества, предназначении аванса в размере ... рублей, а также о техническом состоянии садового домика, нашел свое подтверждение, суд взыскал с ответчика в пользу Бизяева А.В. денежную компенсацию морального вреда в размере ... рублей.

Вместе с тем, суд не усмотрел оснований для взыскания с ИП Нечаевой И.Л. убытков за аренду жилья и расходов по оплате пошлины за регистрацию сделки купли-продажи, поскольку доказательств нахождения убытков в прямой причинной связи с нарушением ИП Нечаевой И.Л. принятых на себя обязательств по договору от "Дата обезличена" Бизяевым А.В. не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что Маркова Л.Н. (Продавец) продала, а Бизяев А.В. (Покупатель) купил земельный участок и садовый домик с хозяйственными постройками по адресу "Адрес обезличен".

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок от Продавца к Покупателю не состоялась.

Покупатель Бизяев А.В. заявил о том, что был введен в заблуждение относительно состояния объектов недвижимости - он намеревался приобрести земельный участок с садовым домом, пригодным для круглогодичного проживания, в то время как "Дата обезличена" он выявил, что садовый домик не пригоден для постоянного (круглогодичного) проживания.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 178 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Проверяя доводы Бизяева А.В. о совершении сделки купли-продажи под влиянием заблуждения, судебная коллегия, с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, исходит из того, что покупатель осознавал сущность сделки и ее правовые последствия.

Как следует из договора купли-продажи, Бизяев А.В. приобретал садовый домик нежилого назначения. Подписывая договор купли-продажи, он подтвердил, что удовлетворен качественным состоянием объектов, установленным путем осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (п. 6 договора).

Из договора купли-продажи также усматривается, что домик расположен на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства и огородничества, и является садовым домиком, т.е по своему определению является строением, не пригодным для постоянного проживания.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Бизяев А.В. не представил доказательств в обоснование своих доводов относительно намерений приобрести садовый домик, пригодный для круглогодичного проживания, и введения его ответчиками в заблуждение при совершении сделки.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. Согласно ст. 558 Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Таким образом, договор купли - продажи земельного участка и садового домика с хозяйственными постройками следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

При таком положении вывод суда о том, что договор купли-продажи следует считать не заключенным, является ошибочным.

Вывод суда об отсутствии факта передачи имущества от продавца к покупателю, поскольку отсутствует акт приема-передачи, также является ошибочным, так как не основан на п. 7 договора купли-продажи от "Дата обезличена", в соответствии с которым объекты считаются переданными покупателю после государственной регистрации перехода права собственности, без предоставления сторонами передаточного акта. При этом, согласно п. 5 договора, Продавец обязуется представить объекты в пользование Покупателю в день подписания договора.

Судебная коллегия находит, что сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена сторонами в надлежащей форме, имущество фактически передано Бизяеву А.В. (п. 5 договора), оплата приобретаемого имущества им произведена, т.е договор исполнен. Однако, Бизяев А.В. уклоняется от государственной регистрации, в связи с чем исковые требования Марковой Л.Н. о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению. Следовательно, оснований для взыскания с Марковой Л.Н. в пользу Бизяева А.В. уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в сумме ... рублей не имеется.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные Бизяевым А.В., возмещению Марковой Л.Н. не подлежат, поскольку в удовлетворении требований Бизяева А.В. к Марковой Л.Н. отказано. При этом с Бизяева А.В. в пользу Марковой Л.Н. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей, поскольку исковые требования Марковой Л.Н. к Бизяеву А.В. удовлетворены.

Соглашаясь с выводом суда о взыскании с индивидуального предпринимателя Нечаевой И.Л. в пользу Бизяева А.В. уплаченной по договору об оказании услуг покупателю суммы в размере ... рублей и компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия исходит из того, что в соответствии с условиями договора об оказании услуг покупателю от "Дата обезличена" стоимость земельного участка и садового дома составляла ... рублей и сумма ... рублей была уплачена Бизяевым А.В. в качестве аванса за приобретаемую недвижимость. Вместе с тем, в соответствии с договором купли-продажи от "Дата обезличена" стоимость недвижимого имущества оставила ... рублей. Доводы Нечаевой И.Л. о том, что сумма ... рублей являлась вознаграждением агентства недвижимости, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли. Договор об оказании услуг покупателю положений о вознаграждении агентства недвижимости не содержит.

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для расторжения договора об оказании услуг покупателю от "Дата обезличена", поскольку сделка купли-продажи недвижимого имущества фактически состоялась, сторонами условия данного договора исполнены.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит частичной отмене.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 15 января 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении иска

Марковой Л.Н. к Бизяеву А.В. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: садовый домик с хозяйственными постройками, и земельный участок, категория земель: ... , общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: "Адрес обезличен", взыскании судебных расходов,

в части удовлетворения встречных исковых требований Бизяева А.В. к Марковой Л.Н. о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере ... рублей, расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей, а всего ... рублей,

в части удовлетворения встречных исковых требований Бизяева А.В. к ИП Нечаевой И.Л. о расторжении договора об оказании услуг покупателю, заключенного ... года между Агентством недвижимости " Ф" в лице директора Нечаевой И.Л, и Бизяевым А.В.

Принять в данной части новое решение:

Исковые требования Марковой Л.Н. к Бизяеву А.В. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности, а также регистрацию возникшего права собственности Бизяева А.В. на земельный участок, категория земель: ... , общей площадью ... кв.м. по адресу: "Адрес обезличен" и садовый домик с хозяйственными постройками,

назначение: ... , общей площадью ... кв.м., инв. N ... , по адресу: "Адрес обезличен", в рамках договора купли-продажи от ... года, заключенного между Марковой Л.Н. и Бизяевым А.В..

Взыскать с Бизяева А.В. в пользу Марковой Л.Н. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей.

В удовлетворении исковых требований Бизяева А.В. к Марковой Л.Н. о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере ... рублей, расходов по уплате госпошлины в размере ... рублей отказать.

В удовлетворении исковых требований Бизяева А.В. к ИП Нечаевой И.Л. о расторжении договора об оказании услуг покупателю, заключенного ... года между Агентством недвижимости " Ф" в лице директора Нечаевой И.Л, и Бизяевым А.В., отказать.

В остальной части решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 15 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нечаевой И.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи