Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 06 мая 2015 г. по делу N 33-8703/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Лихачевой И.А.,

судей Беляева Р.В., Мизюлина Е.В.,

при секретаре Новикове И.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Савелова М.В., Андреевой О.А. и Еремеевой М.В. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 05 февраля 2015 года по делу по иску Еремеевой М.В. к Савелову М.В., Андреевой О.А. и Савеловой Е.М. о признании договора купли-продажи и договора дарения недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности и разделе имущества супругов,

заслушав доклад судьи Беляева Р.В.

объяснения представителя Еремеевой М.В. - Шаниной Т.В., представителя Савелова М.В. - Горелова Е.С., Андреевой О.А., её представителя и как представителя Савеловой Е.М. и Сотниковой Н.В. - Голубятникова Е.А.,

УСТАНОВИЛА:

Еремеева М.В., уточнив свои требования, обратилась в суд с иском к Савелову М.В., Андреевой О.А. и Савеловой Е.М. о признании договора купли-продажи и договора дарения земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности и разделе имущества супругов.

Требования мотивированы тем, что "данные изъяты" между Савеловым М.В. и Андреевой О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН 50:20:0071205:0064, площадью 5106 кв.м., для ИЖС, расположенного по адресу: МО, "данные изъяты". Истица и Савелов М.В. заключили брак 02.09.2008. До этого, т.е. до "данные изъяты" Савелов М.В. расторг брак с Андреевой О.А., от брака у них имеется взрослая дочь ответчица Савелова Е.М. Ответчику Савелову М.В. на праве собственности в порядке наследования принадлежали 59/100 долей жилого дома, лит. А, расположенного на указанном земельном участке по адресу: МО, "данные изъяты", общей площадью 232 кв.м, в том числе, жилой 121,6 кв.м, а также служебные постройки и сооружения, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от 2005 года. 20/100 долей данного жилого дома принадлежат совладельцу Смирнову А.В., а 21/100 на праве долевой собственности - Смирнову А.В. и Сотниковой Н.В.

В период брака с истицей в 2009 году Савелов М.В. за счет совместно нажитых супружеских средств произвел неотделимые улучшения указанного жилого дома, путем сноса и постройки дополнительных помещений, увеличивающих общую его площадь до 291 кв.м., а жилую - до 135 кв.м.

Кроме того, на спорном земельном участке был построен еще один новый жилой дом, лит.Б., общей площадью 247,9 кв.м., жилой 151,8 кв.м. Данный объект не был принят в эксплуатацию, право собственности Савелова М.В. на него зарегистрировано не было. Ответчица Андреева О.А. при составлении оспариваемого договора купли-продажи указала, что земельный участок продается без строений и сооружений и правами других лиц не обременен, тогда как спорный участок был фактически застроен и обременен находящимися на нем жилыми домами.

При этом, фактически участком и домами продолжали пользоваться истица и ответчик Савелов М.В., а именно, оплачивали налоги, оформляли документы на новый дом - техпаспорт БТИ, кадастровый паспорт. Однако, право собственности на доли старого дома лит.А и новый дом, лит.Б Савелов М.В. зарегистрировать не смог, так как данные объекты находились на чужом земельном участке, т.е. на участке Андреевой О.А. Никаких денег за участок Андреева О.А. Савелову М.В. не заплатила.

Таким образом, стороны договор купли-продажи не исполнили. В мае 2014 года Андреева О.А. и Савелова Е.М. стали чинить истице препятствия в пользовании спорным имуществом, не пускали её на участок, сменили замки в доме и в калитке забора. О заключении договора купли-продажи между Савеловым М.В. и Андреевой О.А. истице до этого известно не было. В мае 2014 года Савелов М.В. пояснил ей, что продал участок под строениями бывшей жене, а она его обманула.

Андреева О.А. не принимала новый дом лит.Б в эксплуатацию и не выделяла в натуре из общедолевой собственности его часть, при этом, право собственности на него зарегистрировала, воспользовавшись упрощенным порядком. После чего, "данные изъяты" Андреева О.А. разделила спорный земельный участок на две части и одну его часть, общей площадью 2300 кв.м., по оспариваемому договору дарения от "данные изъяты" подарила своей дочери ответчице Савеловой Е.М., при этом, на указанном спорном земельном участке расположен старый жилой дом с хозпостройками, принадлежащий Савелову М.В. на праве собственности, что противоречит требованиям ст. 552 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ.

Оставшаяся часть земельного участка, площадью 2806 кв.м., с КН 50:20:0071205:184 осталась в собственности Андреевой О.А., право собственности которой на новый жилой дом, лит Б., общей площадью 247,9 кв.м., было зарегистрировано 31.05.2013.

Истица считает, что ответчица Савелова Е.М. приобрела право собственности на часть спорного земельного участка, площадью 2300 кв.м,, при этом, оспариваемый договор дарения содержит такие же признаки недействительности сделки, как и первичных договор купли-продажи общего земельного участка при "данные изъяты".

На момент совершения оспариваемого договора купли-продажи на земельном участке находился старый жилой дом Лит.А со служебными строениями и сооружениями и новый жилой дом Лит.Б.

На основании изложенного, истица просила:

признать недействительным договор купли-продажи спорного земельного участка, площадью 5106 кв.м., с КН 50:20:0071205:0064, расположенного при домовладении по адресу: МО, "данные изъяты", заключенный "данные изъяты" между Савеловым М.В. и Андреевой О.А.,

признать недействительным договор дарения образованной в результате раздела части указанного земельного участка, площадью 2300 кв.м., расположенного по тому же адресу, с КН 50:20:0071205:185, заключенный "данные изъяты" между Андреевой О.А. и Савеловой Е.М.,

применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Андреевой О.А. на земельный участок, площадью 2806 кв.м., с КН 50:20:0071205:184 и жилой дом, лит Б., общей площадью 247,9 кв.м., расположенные по адресу: МО, "данные изъяты", а также прекратив право собственности Савеловой Е.М. на земельный участок, площадью 2300 кв.м., с КН 50:20:0071205:185, расположенный по адресу: МО, "данные изъяты",

произвести раздел имущества супругов, а именно, 46/100 долей в праве собственности на жилой дом, лит.А, общей площадью 291 кв.м, расположенный по адресу: МО, "данные изъяты", признав доли супругов равными,

признать за Еремеевой М.В. право собственности на 46/200 долей в праве собственности на жилой дом, лит.А, общей площадью 291 кв.м., расположенный по адресу: МО, "данные изъяты", и на 1\2 долю жилого дома, лит.Б, общей площадью 247,9 кв.м, расположенного по адресу: МО, "данные изъяты".

Представитель истицы в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчица Андреева О.А. и ее представитель, а также представитель ответчицы Савеловой Е.М. с иском не согласились.

Представитель ответчика Савелова М.В. с иском согласился, а также признал факт возведения в период брака с истицей неотделимых улучшений в спорном жилом доме лит.А и возведение нового жилого дома лит.Б.

Третье лицо - Смирнов А.В. в судебном заседании с иском согласился, пояснив, что Еремеева М.В. и Савелов М.В. производили в старом доме реконструкцию и пристроили пристройку к дому.

Третье лицо - Сотникова Н.В. с иском не согласилась, пояснив, что какие-то работы по переоборудованию и переустройству спорного старого жилого дома производились при жизни наследодателей.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились.

Решением Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" исковые требования удовлетворены частично, суд признал новый жилой дом лит. Б, совместной собственностью супругов Савелова М.В. и Еремеевой М.В. и признал за ними право собственности на него по 1\2 доли за каждым, прекратив право собственности Андреевой О.А. на этот жилой дом и исключив соответствующую запись в ЕГРП, а также признал за Еремеевой М.В. и Савеловым М.В. право собственности по 59\200 долей за каждым на старый жилой дом лит.А, в остальной части в удовлетворении иска отказал.

С указанным решением суда в отказанной его части не согласились ответчики Савелов М.В. и Андреева О.А., а в удовлетворенной части истица Еремеева М.В., в апелляционных жалобах просят его, каждый в своей части, Савелов М.В. и Андреева О.А. изменить, а Еремеева М.В. отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия полагает обжалуемое решение суда в отказанной его части подлежащим отмене.

Как установлено судом, "данные изъяты" между Савеловым М.В. и Андреевой О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 5106 кв.м., для ИЖС, с КН 50:20:0071205:0064, расположенного по адресу: МО, "данные изъяты". Еремеева М.В. и Савелов М.В. заключили брак 02.09.2008.

До этого, т.е. до "данные изъяты" Савелов М.В. состоял в браке с Андреевой О.А., от брака которых в настоящее время имеется взрослая дочь ответчица Савелова Е.М.

Ответчику Савелову М.В. на праве собственности в порядке наследования принадлежали 59/100 долей спорного жилого дома, лит.А, расположенного на указанном земельном участке по адресу: МО, "данные изъяты", общей площадью 232 кв.м, в том числе, жилой 121,6 кв.м, а также служебные постройки и сооружения, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от 25.01.2005.

20/100 долей данного жилого дома принадлежат Смирнову А.В., а 21/100 - Смирнову А.В. и Сотниковой Н.В. в равных долях.

В период брака с истицей в 2009 году Савелов М.В. за счет совместно нажитых супружеских средств произвел неотделимые улучшения указанного жилого дома лит.А, увеличивающих общую его площадь до 291 кв.м., а жилую - до 135 кв.м.

Согласно, заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, строительные работы по жилому дому лит.А на спорном земельном участке производились после 2008 года, т.е. в период брака Савелова М.В. и Еремеевой М.В.

Кроме того, на спорном земельном участке был также построен новый жилой дом, лит.Б., общей площадью 247,9 кв.м. и жилой 151,8 кв.м.

Данный объект не был принят в эксплуатацию, право собственности Савелова М.В. на него зарегистрировано не было.

Строительство нового жилого дома, Лит.Б также осуществлялось данными супругами с 2009 года, что подтверждается соответствующими договорами подряда, поставки, электроснабжения, техническими паспортами и инвентаризационными карточками.

Право собственности на новый жилой дом, лит.Б, ответчица Андреева О.А. зарегистрировала в упрощенном порядке по декларации, после чего, 17.07.2012, разделила спорный земельный участок на две части и одну его часть, общей площадью 2300 кв.м., по оспариваемому договору дарения от "данные изъяты" подарила своей дочери ответчице Савеловой Е.М.

Ответчица Андреева О.А., при составлении оспариваемого договора купли-продажи от 25.01.2012, указала, что земельный участок продается без строений и сооружений и правами других лиц не обременен.

Однако, на указанном спорном земельном участке на момент его купли-продажи и дарения были расположены старый (лит.А) и новый (лит.Б) жилые дома.

Разрешая спор в обжалованной Андреевой О.А. части и удовлетворяя исковые требования Еремеевой М.В. в этой части, суд первой инстанции правильно руководствовался требованиями ст.ст. 34, 37, 38 СК РФ, ст.ст. 218 и 245 ГК РФ и, принимая во внимание отсутствие возражений Савелова М.В. в данной части требований, пришел к обоснованному выводу о том, что в период брака Савеловым М.В. и Еремеевой М.В. за счет собственных средств, до заключения оспариваемых договоров купли-продажи и дарения, были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость старого жилого дома лит.А, что позволяет отнести произведенные неотделимые улучшения данного объекта к совместной собственности указанных супругов, а также создании последними в браке с целью совместного проживания на принадлежащем ранее Савелову М.В. земельном участке нового жилого дома лит.Б, который также является совместной собственностью данных супругов.

Доказательств обратного, в том числе, и что затраты на строительство дома были понесены Андреевой О.А., в силу требований ст. 56 ГПК РФ, последней представлено не было.

В этой связи, суд правомерно разделил спорное совместно нажитое имущество супругов в виде 59/100 старого жилого дома лит.А и новый жилой дом, лит.Б между Савеловым М.В. и Еремеевой М.В. в равных долях.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда о том, что истица обратилась в суд в установленные законом сроки исковой давности, так как, не являясь стороной оспариваемых сделок, узнала о нарушении своих прав, связанных с отчуждением спорного имущества в мае 2014 года и обратилась в суд в пределах установленного законом срока.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы судебного решения в части удовлетворения иска Еремеевой М.В. мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда в данной части является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Андреевой О.А. сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и к неверному толкованию норм материального и процессуального права.

Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка основана на ошибочном применении норм материального права.

Что касается исковых требований о признании недействительными договора купли-продажи и договора дарения земельного участка и применении последствий недействительности сделки, то судебная коллегия исходит из следующего.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции со ссылкой на положения ст.ст. 166, 168, 271 ГК РФ, ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 36 СК РФ, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок, площадью 5106 кв.м., не является супружеским имуществом Еремеевой М.В. и Савелова М.В., поскольку был предоставлен Савелову М.В., как собственнику доли дома, перешедшей к нему в порядке наследования после смерти отца, и именно он имел исключительное право на приватизацию данного участка в порядке ст. 20 ЗК РФ, и тем самым, был вправе им распоряжаться в силу требований ст. 209 ГК РФ.

В этой связи, суд указал на неправильно избранный истицей способ защиты права, поскольку, правами в отношении данного участка истица не обладала и не обладает, при этом, суд отметил, что истица не лишена права обратиться с требованиями о предоставлении права пользования земельным участком для обслуживания принадлежащих ей строений.

Однако, с такими выводами судебная колле8гия согласиться не может.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка по соответствующей сделке без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Однако, принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах ЗК РФ, не закреплен. Напротив, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты недвижимости и незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

С учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, в частности факта принадлежности ответчику Савелову М.В. как земельного участка, так и находящихся на нем объектов недвижимости, руководствуясь пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ, содержащим запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, судебная коллегия считает, что заключение собственником этого имущества Савеловым М.В. договора купли-продажи от "данные изъяты" и последующий договор дарения от 31.07.2013, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящихся на нем объектов недвижимости (объектов незавершенного строительства), нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенных сделок.

Отсутствие воли Савелова М.В. на прекращение его прав на объекты недвижимости и незавершенного строительства при совершении договора купли-продажи земельного участка подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество от Савелова М.В. к Андреевой О.А. произошла только в отношении земельного участка.

Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчица Андреева О.А. не может быть признана добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору купли-продажи от "данные изъяты" без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящихся на нем объектов недвижимости и незавершенного строительства - жилых домов лит.А и лит.Б и хозпостроек, она как покупатель не проявила должной степени осмотрительности и не предприняла всех разумных мер для выяснения правомочий продавца Савелова М.В. по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем строениями.

То же самое относится и к ответчице Савеловой Е.М. при заключении "данные изъяты" договора дарения.

Таким образом, судебная коллегия признает оспариваемые сделки недействительными в силу их ничтожности и применяет последствия их недействительности, возвратив стороны в первоначальное положение.

С учетом изложенного, решение Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" в указанной части, в силу п.п.1 и 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежит отмене.

Поскольку судом допущена ошибка в применении норм материального права, а также неправильно определены значимые для дела обстоятельства, судебная коллегия находит возможным по имеющимся в деле материалам, принять в указанной части новое судебное решение об удовлетворении исковых требований Еремеевой М.В.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" в части отказа в удовлетворении иска Еремеевой М.В. к Савелову М.В., Андреевой О.А. и Савеловой Е.М., отменить, принять в указанной части новое решение, которым данные исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.01.12, площадью 5106 кв.м., с КН 50:20:0071205:0064, расположенного по адресу: МО, "данные изъяты", заключенный между Савеловым М.В. и Андреевой О.А.

Признать недействительным договор дарения земельного участка от 31.07.2013, площадью 2300 кв.м., расположенного потому же адресу, с КН 50:20:0071205:185, заключенный между Андреевой О.А. и Савеловой Е.М.,

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Андреевой О.А. на земельный участок, площадью 2806 кв.м., с КН 50:20:0071205:184, расположенный по адресу: МО, "данные изъяты", и право собственности Савеловой Е.М. на земельный участок, площадью 2300 кв.м., с КН 50:20:0071205:185, расположенный по адресу: МО, "данные изъяты", взыскав Савелова М. В. в пользу Андреевой О. А.

1 000 000 рублей в счет возврата денежных средств за земельный участок.

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРП соответствующей записи.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Савелова М.В. и Еремеевой М.В. удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы Андреевой О.А., отказать.

Председательствующий

Судьи