Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 28 мая 2015 г. по делу N 33-5651/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Калинниковой О.А.,

Судей - Черкуновой Л.В., Самодуровой Н.Н.,

при секретаре: Бирюковой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ивкович С.Н. на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06 апреля 2015 года, которым постановлено:

"Исковое заявление Ивкович С.Н. к ЗАО "Механомонтаж" о обязании заключить основной договор купли-продажи нежилого здания - дома каркасно-щитового, 1-этажного, общей площадью 399, 9 кв.м., инв. N, лит. А 31, расположенного по адресу: "адрес", в северо-западной части территории турбазы, принадлежащей ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ - удовлетворению не подлежит".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ивкович С.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО "Механомонтаж" о обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор N 1 купли-продажи земельного участка, общей проектной площадью 1,55 га, расположенного "адрес", принадлежащего ответчику на основании свидетельства о праве пользования на землю под турбазу "Комарики" от ДД.ММ.ГГГГ и расположенного на нем нежилого здания - дом каркасно-щитовой, 1-этажный, общей площадью 399,9 кв. м., принадлежащего ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.5 предварительного договора купли-продажи она внесла в кассу ответчика "данные изъяты" руб. в качестве обеспечительного платежа. Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ однако договор так и не был заключен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на нарушение ответчиком условий предварительного договора, уклонение от заключения основного договора, Ивкович С.Н. просила суд обязать ЗАО "Механомонтаж" заключить основной договор купли-продажи недвижимости, а именно: нежилого здания - дома каркасно-щитового, 1-этажного, общей площадью 399, 9 кв.м., инв. N, лит. А 31, расположенного "адрес", в северо-западной части территории турбазы, принадлежащей ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права N

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Ивкович С.Н. в лице представителя Алиева Р.С. просит решение суда отменить, считает его незаконным, постановленным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а так же в связи с неприменением закона, подлежащего применению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ЗАО "Механомонтаж" - Милюков А.А. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Истиц Ивкович С.Н. в суд не явилась, причину не явки не сообщила.

В силу ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) поскольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора(п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Механомонтаж" в лице генерального директора Васильева В.А., действующего на основании Устава (продавец) и Ивкович С.Н. (покупатель) заключен предварительный договор N 1 купли-продажи земельного участка (л.д. 6-9).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли - продажи земельного участка, основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре.

Пунктом 1.2 договора определен срок заключения основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом Основного договора, в соответствии с п. 1.3 предварительного договора, является земельный участок ориентировочной площадью 1, 55 га, который будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый номер N, площадью 3,1 га, категория земель - для дальнейший эксплуатации, адрес объекта: турбаза на полуострове "адрес", принадлежащий на момент совершения настоящего договора продавцу на основании свидетельства о праве пользования на землю под турбазу "Комарики" N от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.4, предметом Основного договора является также дом каркасно-щитовой, 1-этажный, общей площадью 399, 9 кв.м., инв. N, лит. А 31, расположенный по адресу: "адрес", в северо-западной части территории турбазы, принадлежащий на момент совершения настоящего договора продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права N.

В силу п. 2.1 предварительного договора, по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусомтренную в основном договоре.

Кроме того, сторонами определена стоимость земельного участка, которая на момент подписания предварительного договора составляет "данные изъяты". (п.2.4 ).

В соответствии с п. 2.5, п. 2.6 предварительного договора покупатель обязуется внести в кассу продавца сумму в размере "данные изъяты" руб. (обеспечительный платеж), являющийся в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ непоименованным в законе способом обеспечения исполнения обязательства, который будет засчитан в счет стоимости приобретаемого участка, подлежащей уплате по основному договору купли-продажи земельного участка.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Ивкович С.Н. перечислила ответчику обеспечительный платеж в размере "данные изъяты" руб., что подтверждается приходно-кассовым ордером (л.д. 51).

ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО "Механомонтаж" направило истцу уведомление, с предложением о заключении нового предварительного договора, ссылаясь на обстоятельства по оформлению прав собственности на земельный участок, независящие от продавца (л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ. Ивкович С.Н. направила ЗАО "Механомонтаж" уведомление о готовности выполнить в полном объеме со своей стороны все условия предварительного договора. Однако, ввиду затруднительной ситуации, связанной с ненадлежащим оформлением ответчиком документов, был предложен проект дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., с изменением срока заключения основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 20-21).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Механомонтаж" письменно известило истца об отказе от подписания дополнительного соглашения, ссылаясь на договоренность между сторонами по оформлению документов, необходимых для заключения договора, истцом (л.д. 22).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. ответчик направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений между сторонами, ввиду истечения срока предварительного договора (л.д. 23).

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 3 ст. 264 Гражданского кодекса РФ, владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка ЗАО "Механомонтаж" являлось собственником нежилого здания - дома каркасно-щитового, площадью 399, 9 кв.м по адресу: "адрес", в северо-западной части территории турбазы (л.д. 49) и не являлось собственником земельного участка.

В соответствии со свидетельством N от 15.08.1992 г., земельный участок, площадью 3,1 га был предоставлен Арендному второму Тольяттинскому монтажному управлению под турбазу "Комарики" на праве постоянного бессрочного пользования (л.д. 50).

Не представлено данных об оформлении права собственности ЗАО "Механомонтаж" на землю и в настоящее время.

Данные о выделении земельного участка, площадью 1, 55 га (указанного в п. 1.3 предварительного договора в качестве предмета основного договора) из земельного участка, имеющего кадастровый номер N, площадью 3,1 га, как и о постановке его на кадастровый учет, об оформлении права собственности продавца, также отсутствуют.

К тому же, площадь земельного участка - 1,55 га в предварительном договоре указана только как ориентировочная. Цена нежилого строения - каркасно-щитового дома условиями договора не определена.

В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет.

В силу ст. 6, 11.1 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ объектом гражданско-правовой сделки, в том числе договора купли-продажи, может быть лишь земельный участок, с установленными в предусмотренном законом порядке границами.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор, в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ, признается заключенным лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. Существенным являются условия о предмете договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, в соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ, являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена этого имущества.

Таким образом, при отсутствии в договоре условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, и о цене недвижимости, договор о её продаже не считается заключенным.

Не представлено истцом и доказательств уклонения ЗАО "Механомонтаж" от заключения основного договора. Как усматривается из материалов дела, к моменту истечения срока предварительного договора, не представилось возможным оформить документы по выделу земельного участка, его межеванию, постановке на кадастровый учет и, соответственно, регистрации права собственности продавца.

Между тем, данные о том, что выполнение указанных действий оказалось невозможным по вине ответчика, в деле отсутствуют, что не позволяет прийти к выводу о том, что ЗАО "Механомонтаж" уклонилось от заключения договора.

К тому же, Ивкович С.Н. заявлены требования о понуждении ЗАО "Механомонтаж" к заключению основного договора купли-продажи только нежилого здания - каркасно-щитового дома, расположенного на указанном земельном участке, тогда как условиями предварительного договора было предусмотрено отчуждение в будущем одновременно двух объектов недвижимости, что согласуется с положениями п. 5 ст. 1 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал Ивкович С.Н. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ввиду отсутствия правовых оснований к понуждению ответчика к заключению основного договора купли-продажи нежилого строения.

Доводы апелляционной жалобы Ивкович С.Н. о необоснованном отказе в понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи нежилого строения, не могут быть учтены.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Однако, обязательств по заключению основного договора купли-продажи только в отношении каркасно-щитового дома ЗАО "Механомонтаж" не принимало. Таких положений предварительный договор купли-продажи не содержит, а ввиду несоответствия его требованиям ст.ст. 554, 555 ГК РФ, является незаключенным, что не влечет последствий предусмотренных п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Выводы суда в решении о том, что условиями предварительного договора не определено за чей счет должны быть выполнены работы по установлению границ (межеванию) земельного участка, с учетом п. 3.3.1 договора, ошибочны, однако они не привели к неправильному разрешению дела.

Ссылки в жалобе на разъяснения Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. не могут быть признаны обоснованными, поскольку в предварительном договоре, предметом которого являлись два объекта недвижимости, отсутствуют данные индивидуализирующие земельный участок(площадь которого указана как ориентировочная), позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также не указана цена нежилого строения, то есть отсутствуют существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции на основе представленных доказательств пришел к правильному выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество и по какой цене подлежит передаче в собственность покупателя, указав, что такой договор не может считаться заключенным.

Требований о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка истцом не заявлено, что подтверждает отсутствие соглашения сторон о предмете договора, а именно о том, какой земельный участок должен быть передан покупателю.

Судебная коллегия полагает, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.04.2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ивкович С.Н. - Алиева Р.С. без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: