Апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 19 июня 2015 г. по делу N 33-6472/2015

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Сивохина Д.А. (докладчик)

судей - Шабаевой Е.И. и Лазаревой М.А.,

при секретаре - Подусовской В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Управления Росреестра по Самарской области на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 15 апреля 2015 года, которым постановлено:

"Заявление Арутюнян ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительных соглашений от 12.11.2012 г. к договорам аренды земельных участков N от 14.04.2011 года и N от 23.07.2010 года между истцом и Мэрией г.о. Тольятти, содержащиеся в сообщениях от 04.03.2015 г. N и N N.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение пяти дней по вступлении решения в законную силу в полном объеме устранить допущенное нарушение прав и свобод гражданина путем государственной регистрации дополнительных соглашений от 12.11.2012 г. к договорам аренды N от 14.04.2011 года и N от 23.07.2010 года земельных участков, заключенных между Арутюнян М.Р. и Мэрией г.о. Тольятти."

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сивохина Д.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области Пузанова В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Арутюнян М.Р. - Базалийского М.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Арутюнян М.Р. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее -Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений от 12 ноября 2012 года к договорам аренды земельных участков N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года, содержащихся в сообщениях от 04 марта 2015 г. N и N. а также о возложении обязанности провести государственную регистрацию.

В обоснование заявления указала, что 26 января 2015 года она обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации названных выше дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, заключенных между ней и Мэрией г.о. Тольятти.

Управление Росреестра по Самарской области 03 февраля 2015 года приостановило регистрационные действия, а затем сообщениями от 4 марта 2015 года N и N отказало в регистрации дополнительных соглашений, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Отказ мотивирован тем, что не представлены документы, подтверждающие проведение торгов по предоставлению земельных участков в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договоров аренды, дополнительные соглашения к которым заявлены к регистрации, на новый срок без проведения торгов.

Считает отказ в государственной регистрации незаконным, нарушающим ее права и законные интересы, поскольку договора аренды земельных участков N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года изначально заключались без проведения торгов, а действующее законодательство не содержит обязательного условия предоставления земельных участок для целей не связанных со строительством исключительно по результатам проведения торгов.

В судебном заседании представитель Арутюнян М.Р. заявленные требования поддержал.

Представитель филиала Управления Росреестра по Самарской области просил в удовлетворении заявления Арутюнян М.Р. отказать, ссылаясь на то, что оспариваемые решения приняты в соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судом постановлено вышеуказанное решение (л.д. 106-108).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решении суда отменить, в удовлетворении заявления отказать (л.д. 112-116).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права.

В соответствии с ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 23 июля 2010 года и 14 апреля 2011 года между Арутюнян Р.Л. (арендодатель) и мэрией г.о. Тольятти (арендатор) заключены договора аренды N (л.д. 7), N (л.д.15), согласно которым арендатору передано во временное возмездное владение и пользование сроком на 5 лет земельные участки, расположенные по адресу: "адрес" соответственно. Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 23 июля 2010 года (л.д. 12) и от 14 апреля 2011 года (л.д. 58).

Указанные договора зарегистрированы в установленном законом порядке.

Впоследствии право аренды на названные выше земельные участки переуступлено Арутюнян М.Р. на основании договоров перенайма от 28 октября 2011 года и 24 ноября 2011 года соответственно (л.д. 13, 59).

12 ноября 2012 года между Арутюнян М.Р. и мэрией г.о. Тольятти подписаны дополнительные соглашения к названным выше договорам аренды об изменении срока аренды земельных участков на 15 лет (л.д. 6, 18).

26 января 2015 года Арутюнян М.Р. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительных соглашений от 12 ноября 2012 года к договорам аренды земельных участков N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года (л.д. 84-85).

3 февраля 2015 года Управлением Росреестра по Самарской области государственная регистрация дополнительных соглашений от 12 ноября 2012 года к договорам аренды земельных участков приостановлена на срок до 03 марта 2015 года (включительно), со ссылкой на п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, а затем сообщениями от 4 марта 2015 года N и N в регистрации дополнительных соглашений Арутюнян М.Р. отказано, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В оспариваемом отказе указано, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продление такого договора (л.д. 88-90, 94-96).

Разрешая спор и удовлетворяя заявление, суд согласился с доводами Арутюнян М.Р. о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству. При этом суд первой инстанции исходил из того, что Арутюнян М.Р. имеет преимущественное право на продление договора аренды земельного участка, в связи с чем оснований для отказа в регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды у Управления Росреестра по Самарской области не имелось.

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда находит приведенные суждения ошибочными, основанными на неверном применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими, лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Как усматривается из материалов дела, договора аренды N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года земельных участков заключены сроком на 5 лет (л.д. 7, 15).

На территории городского округа Тольятти предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством осуществляется в соответствии с постановлением Мэра городского округа Тольятти Самарской области от 21.09.2007 N 2835-1/п "Об утверждении Положения о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа Тольятти".

Пунктом 28 указанного Положения установлено, что договор аренды земельного участка, заключенный в соответствии с пунктом 27 настоящего Положения (предоставление земельных участков из земель, находящихся в собственности и (или) в ведении городского округа Тольятти, для целей, не связанных со строительством) после истечения установленного в договоре срока аренды на новый срок не заключается и на неопределенный срок не возобновляется.

В пункте 1 дополнительных соглашений от 12 ноября 2011 года к договорам аренды N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года земельных участков установлен новый срок аренды, а именно - до 15 лет, что противоречит Положению о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа Тольятти, и свидетельствует об отсутствии оснований для продления срока указанных выше договоров аренды.

При таких обстоятельствах, дополнительные соглашения от 12 ноября 2012 года к договору аренды N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года являются новыми договорами аренды, при заключении которых сторонами не были соблюдены требования законодательства, действовавшие на момент их заключения.

В силу абзацев 4, 10 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Поскольку доказательств, подтверждающих соблюдение процедуры торгов по заключению договоров аренды, представлено не было, а пакет представленных заявителем документов на регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков не соответствовал требованиям действующего законодательства и не являлся достаточным для совершения регистрационных действий, обжалуемые заявителями отказы в государственной регистрации дополнительных соглашений являются правомерным и соответствует требованиям Закона N 122-ФЗ.

При таких обстоятельствах правовые и фактические основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации дополнительных соглашений от 12 ноября 2012 года к договорам аренды земельных участков N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года между истцом и Мэрией г.о. Тольятти, содержащиеся в сообщениях от 04 марта 2015 года N и N отсутствуют, ввиду чего решение суда подлежит отмене, а требования Арутюнян М.Р. оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра по Самарской области удовлетворить.

Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 15 апреля 2015 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявления Арутюнян ФИО1 об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений от 12 ноября 2012 года к договорам аренды земельных участков N от 14 апреля 2011 года и N от 23 июля 2010 года, содержащиеся в сообщениях от 04 марта 2015 г. N и N N, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области обязанности по проведению государственной регистрации.

Председательствующий:

Судьи: