Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1829/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего Ходусовой И.В.

и судей Кожиной Е.А., Кузнецовой О.А.

при секретаре Дамдиновой С.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 13 мая 2015 года гражданское дело по исковому заявлению Вяткиной Л. В. к Уховой Е. М., Ухову С. А., Уховой А. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и дома, отмене права общей долевой собственности,

по апелляционной жалобе истца Вяткиной Л.В.

на решение Карымского районного суда "адрес" от "Дата", которым постановлено в удовлетворении исковых требований Вяткиной Л. В. к Уховой Е. М., Ухову С. А., Уховой А. А. о признании нарушений ответчиком договора существенными, расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, возвращении имущества, компенсации морального вреда и судебных издержек, отказать.

Заслушав доклад судьи "адрес" Ходусовой И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Вяткина Л.В. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. "Дата" между Вяткиной Л.В. и Уховой Е.М., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей Ухова С.А., Уховой А.А., заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: "адрес", "адрес", "адрес". Стоимость объектов продажи составляет "данные изъяты" рублей, из них земельный участок - "данные изъяты" рублей, двухкомнатная квартира - "данные изъяты" рублей. По условиям договора стоимость квартиры уплачивается покупателем за счет средств материнского капитала, а стоимость земельного участка - за счет средств покупателя путем внесения равных ежемесячных платежей в течение 1 года. Квартира и земельный участок до полной оплаты их стоимости будут находиться в залоге продавца. Между тем, ответчик с истицей до настоящего времени не рассчиталась. Задолженность по оплате в размере "данные изъяты" рублей существенно нарушает условия договора купли-продажи, поскольку данная сумма является для истицы значительной.

Просила с учетом уточнений исковых требований признать нарушения условий договора, допущенные ответчиками, существенными; расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка от "Дата", заключенный между Вяткиной Л.В. и Уховыми Е.М., А.А., С.А.; истребовать "адрес" в "адрес" из чужого незаконного владения ответчиков в ее пользу; взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" рублей; расходы на представителя в размере "данные изъяты" рублей, на госпошлину - в размере "данные изъяты" рублей, на почтовые расходы - в размере "данные изъяты" рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец Вяткина Л.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение. По мнению заявителя, судом при разрешении дела не учтены разъяснения, данные в п. 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N10/22, согласно которому продавец, не получивший встречного исполнения обязательства от покупателя, вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи. Истицей предоставлены достаточные доказательства тому, что характер нарушений ответчиками договора, носит существенный характер. Вывод суда о том, что договор купли-продажи является исполненным, не верен, поскольку противоречит п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд необоснованно разделяет договор купли-продажи на две самостоятельные сделки и делает ошибочный вывод о том, что "данные изъяты" рублей - это стоимость земельного участка, тогда как данная сумма - это не исполненное обязательство покупателя по оплате цены товара по договору купли-продажи в целом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца Вяткиной Л.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Уховой Е.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Уховых А.А. и С.А., представителя ответчика Павловой В.В., считавших решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Обращаясь с вышеуказанным исковым заявлением, Вяткина Л.В. указывала на то, что между нею и ответчиками заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 550, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В иске Вяткина Л.В. просила расторгнуть договор купли-продажи, ссылаясь на существенное нарушение условий договора покупателем, выраженное в неоплате стоимости недвижимого имущества по договору в течение длительного времени.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Из материалов дела усматривается, что "Дата" между Вяткиной Л.В. и Уховой Е.М., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних Ухова С.А. и Уховой А.А., заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка. Предметом указанного договора является земельный участок, площадью 765 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: пгт. Дарасун, "адрес", а также расположенный на земельном участке жилой дом, площадью 43,5 кв. м (л.д. 8).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали цену объекта продажи и порядок расчетов. Стоимость имущества составила "данные изъяты" руб., из которых "данные изъяты" руб. - цена за квартиру, уплачивается за счет средств материнского капитала, "данные изъяты" руб. - цена за земельный участок, которая уплачивается покупателем в течение года с момента подписания договора.

Обращаясь с заявленными требованиями, Вяткна Л.В. указывала на то, что часть денежных средств по заключенному с Уховыми договору в размере "данные изъяты" руб. ответчицей до настоящего времени не выплачена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции суд не усмотрел правовых оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с таким выводом суда с учетом следующего.

Договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за объект недвижимости).

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 указанного кодекса (глава 30, ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи права требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества.

Что касается доводов ответчика о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена частичная невыплата покупателем стоимости недвижимого имущества продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм гражданского законодательства.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно учел, что истец в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, посчитав таковым сам факт частичной невыплаты денег за проданную недвижимость ответчиком.

Однако сам по себе факт неполной оплаты покупателем объекта продажи в данном случае не является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

Ссылка апелляционной жалобе на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", основана на неверном толковании указанного пункта. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и земельного участка не имелось.

Суд правильно сослался на положения п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к верному выводу о том, что в случае, когда сумма задолженности не превышает половину стоимости товара, основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд принял во внимание, что договор зарегистрирован в установленном порядке, квартира и земельный участок переданы покупателям, большая часть денежных средств по договору оплачены, а продавец вправе воспользоваться иным способом восстановления своих прав, предусмотренным гражданским законодательством.

Следует учесть, что в суде первой инстанции и в апелляционном суде ответчик подтвердила готовность выплатить половину оставшегося долга, а вторую половину в сроки определенные по договоренности сторон. Однако такой порядок погашения долга истицу не устроил.

Между тем, из пояснений Вяткиной Л.В. следует, что денежные средства, полученные по договору путем перечисления из Пенсионного фонда, ею потрачены и возвратить их в Пенсионный фонд она сможет только после перепродажи спорной квартиры и земельного участка.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд разделяет договор на две самостоятельные сделки, подлежит отклонению, поскольку исходя из буквального содержания решения, суд исходит именно из общей суммы, уплаченной по договору купли-продажи; оценивая положения договора, суд не разделяет его на две самостоятельные сделки, а исходит из единства указанных объектов.

Пунктом 5.1 договора предусматривается, что договор является одновременно актом приема-передачи. Переход права собственности от истца к ответчику зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, суд пришел к верному выводу о том, что договор является исполненным.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены или изменения судебного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Карымского районного суда "адрес" от "Дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Вяткиной Л.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: И.В.Ходусова

Судьи: Е.А.Кожина

О.А.Кузнецова

Копия верна: И.В.Ходусова