Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 30 июня 2015 г. по делу N 33-3617/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Быстрова О.В.

судей Свечниковой Н.Г. и Бостанова Ш.А.

при секретаре судебного заседания Димитровой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе О.Ю. и

по апелляционной жалобе представителя комитета градостроительства администрации города Ставрополя С.И.

на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 03 марта 2015 года

по гражданскому делу по исковому заявлению З.К. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, при участии третьих лиц - О.Ю., администрации г. Ставрополя, Министерства культуры СК, Управления по сохранению культурного наследия о сохранении квартир в реконструированном состоянии, изменении назначения помещения на нежилое,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

З.К. обратилась в суд с иском о сохранении в реконструированном стоянии квартиры и изменении назначения жилого помещения, указав в обоснование, что она является собственником квартир N1,2,3,4 в многоквартирном жилом доме по ул. ... в г.Ставрополе. Ею в многоквартирном доме произведена реконструкция квартиры, увеличена площадь до 345,6 кв.м, надстроен второй этаж, демонтированы межкомнатные перегородки и стены.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 03 марта 2015 года исковые требования удовлетворены. Сохранены в реконструированном состоянии помещения квартир, принадлежащих на праве собственности З.К., общей площадью 345,6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул ...

Изменено назначение помещения квартир, принадлежащих на праве собственности З.К., общей площадью 345.6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул ... на нежилое.

В апелляционной жалобе О.Ю., просил решение суда отменить, поскольку он согласия не реконструкцию и увеличение доли в общем имуществе собственников многоквартирного жилого дома, а именно: на земельный участок, не давал, реконструкцией нарушены его права, судом не добыто доказательств, что реконструированное помещение не нарушает права остальных жильцов и не создает угрозу жизни, поскольку в основу выводов положена экспертиза на строящийся объект с другими параметрами и меньшей площадью. Реконструкция является самовольной, возведена без получения разрешений и в нарушение жилищного законодательства, требующего получения согласия от всех собственников МКД. Просил в удовлетворении иска отказать. Кроме того, рядом расположено здание, являющееся памятником местного и республиканского значения, при этом, проекта, предусматривающего обеспечение сохранности данного памятника у истца не имеется. Считает, что в судебном порядке невозможно изменить целевое назначение помещения, поскольку это относится к компетенции органа местного самоуправления.

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя также не согласился с решением суда и его представителем С.И. подана апелляционная жалоба, в которой он указывает на нарушения норм Градостроительного кодекса РФ, жилищного законодательства, возведение постройки без получения разрешения и согласия всех собственников многоквартирного жилого дома. Считает, что неправильное определение обстоятельств по делу привело к нарушению норм материального и процессуального права и неправильному разрешению дела. Просил отменить решение суда, вынести новое решение и отказать в удовлетворении иска.

В письменных возражениях З.К. просила решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что ею в установленном порядке был согласован проект на реконструкцию, получено разрешение общего собрания собственников, при этом, принимались меры к получению разрешения, решением суда было отказано в сносе самовольной постройки по мотивам отсутствия угрозы жизни и здоровью окружающих и нарушения их прав. Также указывает, что права на мансарду у неё возникли ранее на основании выданного свидетельства о праве собственности, что она не присваивала часть общего имущества, поскольку её квартира имеет отдельный вход, а земельный участок в собственность под многоквартирным жилым домом не оформлен.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, выслушав О.Ю., поддержавшего доводы своей жалобы, представителя З.К. -И.Н., возражавшего против удовлетворения жалобы и просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В силу положений ч. 1 ст. 195, ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно законным и обоснованным. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Как следует из материалов дела, З.К. является собственником квартир NN1,2,3,4 в многоквартирном жилом доме N ... по ул. ... в г.Ставрополе. Собственником смежной квартиры N5 является третье лицо по делу О.Ю., а также Я.А.

По инициативе З.К. 07.09.2012 было проведено общее собрание собственников многоквартирного жилого дома, на котором принято решение о согласовании реконструкции квартир, принадлежащих истцу. На собрании собственники квартир N5 не присутствовали, их согласие до настоящего времени не получено, что явилось причиной судебных споров, в том числе, по иску О.Ю., Я.А. к З.К. об устранении препятствий и сносе самовольно возведенной постройки. В иске решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 19.06.2013 было отказано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским Ставропольского краевого суда от 18.10.2013 решение суда оставлено без изменения.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о необходимости получения согласия всех собственников на реконструкцию жилого дома, поскольку в силу п.п. 1 ч.2 ст. ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, 07.09.2012 проведено общее собрание собственников многоквартирного жилого дома N ... по ул. ... , одним из вопросов на котором было согласование реконструкции квартир, принадлежащих ... З.К. При этом, на собрании присутствовали 6 собственников из имеющихся в домовладении 7 квартир, которые единогласно проголосовали за реконструкцию квартир истца (л.д. 12).

Решение о реконструкции принято общим собранием в пределах исключительной компетенции общего собрания и не обжаловано.

Согласно свидетельствам о праве собственности, выпискам из ЕГРП, а также техническому плану на недвижимое имущество,. З.К. на праве собственности принадлежат: квартира N1, общей площадью 36,20 кв.м, этаж 1, (л.д. 35)., квартира N2 общй площадью 32,80 кв.м. этаж 1 (л.д. 37), квартира N3 общей площадью 38.40 кв.м (л.д. 39), этаж 1, квартира N4 общей площадью 61, 80 кв.м, этаж 1, 2 (л.д. 40). Квартиры расположены в литере А, А2 (второй этаж над квартирой N4), имеют технически независимый вход на земельный участок, конструктивно индивидуальную крышу над квартирами NN1-4. Над лит а ( кв. N5), также имеется второй этаж лит а-а3, над лит Б ( кв.N7) имеется второй этаж лит Б, над лит б1, б2,б3 имеется мансарда лит.б4 ( л.д. 124, 126).

Вызывают сомнение доводы жалобы, что лит.А всегда был одноэтажным и З.К. надстроен второй этаж, поскольку как следует из сведений ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2009, четырехкомнатная квартира N4 по ул. ... , имела два этажа.

З.К. согласован проект Управлением архитектуры администрации города Ставрополя на реконструкцию, проведенные работы также были предметом спора.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 19.06.2013 по иску О.Ю., Я.А. к З.К. об устранении препятствий было отказано в запрете самовольного строительства и восстановлении положения, существовавшего до возведения незаконных построек и их сносе.

При этом судом первой и апелляционной инстанции в апелляционном определении судебной коллеги по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08.10.2013 установлено, что проект реконструкции согласован с управлением архитектуры и ОГПН УГПН ГУ ГО и ЧС, незавершенный строительством объект по ул. ... соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и как следствие не создает угрозу жизни и здоровью людей, не создает препятствий в пользовании собственникам смежных квартир. Суд при рассмотрении спора по иску О.Ю. и Я.А. пришёл к выводу об отсутствии безусловных оснований для сноса незавершенного строительством объекта, поскольку он соответствует вышеуказанным нормам и не создает препятствий в пользовании.

При указанных обстоятельствах, с учётом установленных обстоятельств ранее принятого решения, вступившего в законную силу по спору, в котором участвовали также З.К. и О.Ю., судебная коллегия приходит к выводу, что юридически значимым обстоятельством по рассматриваемому спору является соблюдение З.К. жилищного законодательства и прав собственников многоквартирного жилого дома при реконструкции.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов капитального строительства определен Градостроительным кодексом РФ.

Из п. 5 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ следует, что к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из заявленных исковых требований и оспариваемого решения видно, что истцом была осуществлена именно реконструкция жилого помещения.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года).

Судебная коллегия полагает, что возведение истцом пристроек надлежит рассматривать по настоящему делу именно как реконструкцию жилого помещения по вышеуказанному адресу, согласование на которую получено в установленном ст. 44 ЖК РФ порядке квалифицированным большинством общего собрания собственников.

В силу закона, спорные пристройки являются составной частью реконструированного жилого помещения, самостоятельными объектами права собственности признаны быть не могут.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как видно из материалов дела, З.К. осуществила реконструкцию без получения на то необходимых разрешений, между тем, согласие на реконструкцию было получено от общего собрания, а также заказан и согласован проект на реконструкцию. Кроме того, вступившим в законную силу решением суда признано право на сохранение самовольной постройки ввиду отсутствия существенных нарушений, которые могли служить причиной для её сноса. При рассмотрении дела также не представлено доказательств, опровергающих доводы истца о том, что постройка не нарушает противопожарные и иные требования, не создает угрозы жизни и здоровью, и не нарушает права других лиц.

Апеллянт в своей жалобе указывает на уменьшение доли в общем имуществе за счёт проведенной З.К. реконструкции. С данными выводам судебная коллегия согласиться не может.

Так, ч.2 ст. 40 ЖК РФ императивно закрепляет обязанность собственника при реконструкции получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества определен ст. 36 ЖК РФ, к которому относится конструкции и оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Между тем, как следует из материалов дела, проекта, при реконструкции какое-либо общее имущество, в том числе, коридоры, лестничные площадки, чердаки, подвалы, в которых бы располагалось оборудование и коммуникации, обслуживающее более одного помещения, не затронуто и не присоединено.

Кроме того, в соответствии с п.п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

В данном случае необходимо учитывать положения части 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

Положения части 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", предусматривающие, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, не исключают необходимости формирования земельного участка уполномоченными органами в целях обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.

Следовательно, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования в целях обслуживания и эксплуатации этого дома и проведения кадастрового учета.

Как следует из материалов дела, сведений Публичной кадастровой карты, земельный участок под многоквартирным жилым домом в настоящее время в целях обслуживания и эксплуатации жилого дома не оформлен.

В соответствии с позицией Пленума ВС РФ в Постановлении N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п.67, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Судом установлено, что права собственников многоквартирного жилого дома N ... по ул. ... , на владение и пользование участком, в той мере, какой необходимо для эксплуатации жилого дома, не нарушены, площадь земельного участка, находящегося под МКД, не изменена. При реконструкции З.К. не выходила за пределы строения лит.А и не занимала часть земельного участка под домом, весь земельный участок под жилым домом остался в прежних границах, и в случае формирования участка перейдет в неизменном виде в общую долевую собственность.

Однако, с учетом вышеприведенных норм права, истцу З.К. законодательно созданы препятствия в принятии реконструированного помещения приемочной комиссией, поскольку реконструкция проведена после вступления в силу ЖК РФ, что требует от З.К. при сдаче в эксплуатацию предоставления установленных границ земельного участка под многоквартирным жилым домом (ч.6 ст. 16). В данном случае, при отсутствии сформированного земельного участка по решению собственников, истец лишена возможности в ином порядке защищать свои права на сохранение помещений в реконструированном виде.

Что касается доводов о нарушении Правил землепользования и требований об охране объекта культурного наследия, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Постановлением главы администрации Ставропольского края от 01.11.1995 года N 600 в ред. 19.07.2002 года "О дополнении Списка памятников истории и культуры Ставропольского края, подлежащих государственной охране как памятников местного и республиканского значения, утвержденного решением Крайисполкома от 01.10.1981 года N 702" здание "Консистория" включена в реестр как объект культурного наследия регионального значения, ей придан статус памятника градостроительства и архитектуры.

В соответствии с ч. 3 ст. 64 Федерального закона N 73-ФЗ памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с Законом РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры", отнесены к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также - земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц.

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков.

В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.

Границы территории объекта культурного наследия, за исключением границ территории объекта археологического наследия, определяются проектом границ территории объекта культурного наследия на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учетом особенностей каждого объекта культурного наследия, включая степень его сохранности и этапы развития.

Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ.

Границы территории объекта культурного наследия, включаемого в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утверждаются

в составе акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о включении указанного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации - для объекта культурного наследия регионального значения и объекта культурного наследия местного (муниципального) значения.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, учитываются в государственном кадастре недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном кадастре недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ст. 72 Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утв. Решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97, ограничения, налагаемые на объекты капитального строительства, которые не являются объектами культурного наследия и выявленными объектами культурного наследия, распространяются на указанные объекты, расположенные в границах зон, определенных на карте градостроительного зонирования.

Указанные в пункте 1 настоящей статьи ограничения определены в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия и изложены в настоящей статье применительно к:

территориям памятников истории и культуры, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Реестр) и территориям выявленных объектов культурного наследия;

зонам охраны памятников истории и культуры, включенных в Реестр, в том числе если в их пределах располагаются объекты недвижимости, не являющиеся объектами культурного наследия.

На территории памятника истории и культуры, а также на территории выявленного объекта культурного наследия разрешаются:

работы по их сохранению, а также хозяйственная деятельность, не нарушающая целостности памятника или ансамбля и не создающая угрозы их повреждения, разрушения и уничтожения;

деятельность, способствующая их сохранению, использование в целях туризма, науки, культуры, просвещения.

На территории памятника истории и культуры, а также на территории выявленного объекта культурного наследия запрещаются:

проектирование и проведение землеустроительных, земельных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, не связанных с целями сохранения культурного наследия;

размещение средств наружной рекламы, не связанных с популяризацией исторической и культурной ценности объектов.

На территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории объектов культурного наследия, включенных в Реестр и выявленных объектов культурного наследия, землеустроительные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов по обеспечению сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, на основании проектной документации, имеющей положительное заключение государственной экспертизы.

Физические и юридические лица, осуществляющие хозяйственную и иную деятельность на территории объекта культурного наследия, обязаны соблюдать режим использования данной территории.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (зона регулирования застройки).

В зоне регулирования застройки устанавливается особый режим реконструкции застройки.

В этой зоне запрещается:

нарушение исторически сложившейся планировки;

размещение промышленных предприятий, транспортно-складских сооружений, загрязняющих территорию, воздушный и водный бассейны.

Допускается:

новое жилищное строительство и общественное строительство, этажность и плотность которого ограничивается;

снос малоценного и ветхого фонда (кроме домов, представляющих художественную ценность);

благоустройство.

Исходя из системного толкования вышеприведенных норм, Правила землепользования запрещают землеустроительные, строительные, хозяйственные работы, не связанные с охраной памятников, запрещаются именно на территории этих памятников, то есть, земельном участке, непосредственно занятым памятником, либо связанном с ним исторически либо функционально.

Доказательств тому, что жилой дом N ... по ул. ... располагается на территории памятника "Консистория" не приведено. Более того, как следует из письма Министерства культуры от 21.01.2015 N 08-14/233 ( л.д. 185), работы велись именно в охранной зоне памятника.

Более того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки, в данных зонах устанавливаются зоны регулирования и застройки, где допускается новое жилищное строительство, этажность и плотность которого ограничивается, также разрешается хозяйственная деятельность, не нарушающая целостность памятника или ансамбля и не создающая угрозы их повреждения, разрушения и уничтожения.

Доказательств того, что деятельность по реконструкции квартир З.К. создает угрозу разрушению памятника культурного наследия "Консистория", также не предоставлено.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о возможности перевода жилого помещения в нежилое.

В соответствии с пунктом 1 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания).

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, но доказательств принятия мер к получению разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение в порядке, установленном статьей 23 Жилищного кодекса РФ, истец суду не представил.

Нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые. Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административных органов об изменении целевого назначения спорного объекта.

За защитой своих прав и законных интересов путем обжалования решений и действий администрации истец не обращалась.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований З.К. о переводе жилого помещения в нежилое. В данной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 03 марта 2015 года в части удовлетворения исковых требований З.К. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, при участии третьих лиц - О.Ю., администрации г. Ставрополя, Министерства культуры СК, Управления по сохранению культурного наследия, об изменении назначения помещения квартир, принадлежащих на праве собственности З.К., общей площадью 345,6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул ... на нежилое - отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: