Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 22 июня 2015 г. по делу N 33-14560/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего БайдаевойЛ.В.,

судей Мирошкина В.В., Кучинского Е.Н.,

при секретаре ... ,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июня 2015 года апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 13 марта 2015 года по делу по иску администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к ... , ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка,

заслушав доклад судьи БайдаевойЛ.В.,

объяснения представителя администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - ... , представителя ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" - ... ,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ... о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, освобождении земельного участка. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка N "данные изъяты" от "данные изъяты" г., заключенный между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ... , взыскать с ... задолженность по арендной плате по договору от "данные изъяты" в общей сумме 262450 руб. 52 коп., обязать ... освободить указанный земельный участок и передать его истцу по акту.

Требования мотивированы тем, что "данные изъяты" между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты", общей площадью 1500 кв.м. Договор заключен на 49 лет, земельный участок свободен от строений. Согласно п.3.2. договора арендная плата вносится арендатором до "данные изъяты" года. Ответчик не вносил арендную плату, в результате чего возникла задолженность за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в сумме 231437 руб. 24 коп. и пени за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в размере 31013 руб. 28 коп. Невнесением арендной платы ответчик существенно нарушает условия договора. "данные изъяты" истец был уведомлен о переуступке прав по указанному договору аренды.

Судом в качестве соответчика по делу привлечено ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос".

В судебном заседании представитель истца по доверенности ... исковые требования поддержала.

Представитель ... - ... в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" - ... в судебном заседании пояснил, что "данные изъяты" между ... и ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" был заключен договор уступки прав аренды земельного участка и договор купли-продажи сооружения - хозблока, по которому Общество обязалось выплатить задолженность ... по арендной плате за земельный участок. О переходе прав по договору аренды от "данные изъяты" Администрация Сергиево-Посадского муниципального района была уведомлена. Согласны выплатить задолженность без расторжения договора аренды.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате в сумме 231 437, 24 руб., пени в размере 31013, 28 руб., а всего 262 450 руб. 52 коп.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка по указанным в жалобе основаниям.

На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда в обжалуемой части, как постановленного в соответствии с положениями норм материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами по делу.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, "данные изъяты" между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ... заключен договор аренды земельного участка N "данные изъяты".

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 указанного договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от "данные изъяты". N "данные изъяты", расположенный по адресу: "данные изъяты", для ведения личного подсобного хозяйства. Участок передается в аренду на 49 лет (п. 2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора аренды от "данные изъяты" размер годовой ареной платы за участок на "данные изъяты" год составляет 111100 руб. Размер арендной платы за неполный период (год) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в году к количеству дней данного года.

В соответствии с п.3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно в полном объеме до "данные изъяты" года, если иное не установлено законодательством.

Согласно п.3.3 договора аренды исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Согласно п.5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании п. 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 данного договора.

Пункт 4.1.1 договора предусматривает, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, в случае невыполнения п.4.4.11 данного Договора, а также в иных предусмотренных законодательством и данным договором случаях.

Судом установлено, что ответчик ... свои обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате. Произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате ответчиками не оспорен.

Как следует из материалов дела, уведомлением от "данные изъяты" Администрация Сергиево-Посадского муниципального района предложила ... расторгнуть договор аренды земельного участка N "данные изъяты" от "данные изъяты". и погасить образовавшуюся задолженность на момент расторжения договора.

"данные изъяты" между ... и ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым Первая сторона уступает, а вторая сторона принимает все права и обязанности по Договору аренды земельного участка N "данные изъяты". от "данные изъяты" года.

Дополнительным соглашением к договору уступки права аренды земельного участка от "данные изъяты" ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" обязалось оплатить задолженность по арендной плате за земельный участок по договору N "данные изъяты" от "данные изъяты" в размере 262450 руб. 52 коп. в срок до "данные изъяты"

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от "данные изъяты". ... на праве собственности принадлежит хозблок площадью 2,25 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: "данные изъяты".

"данные изъяты". ... продал указанный хозблок ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" на основании договора купли-продажи.

Письмом от "данные изъяты" Администрация Сергиево-Посадского муниципального района была уведомлена о заключении договора о переуступке прав аренды.

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, правильно применив вышеуказанные нормы права, установив факт наличия задолженности по арендной плате и заключенный договор уступки права, обоснованно взыскал с ответчика ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" в пользу истца задолженность по арендной плате за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в сумме 231 437, 24 руб. и пени за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в размере 31013, 28 руб. В данной части решение суда не обжаловано.

Разрешая исковые требования в остальной части, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка N "данные изъяты". от "данные изъяты" и освобождении земельного участка, указав, что ... стороной договора аренды в настоящее время не является, поэтому в части требований о расторжении договора аренды он является ненадлежащим ответчиком, при этом, Администрация Сергиево-Посадского муниципального района не уведомляла нового арендатора земельного участка - ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" о расторжении договора аренды в порядке требований ст. 619 ГК РФ, в связи с чем, правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, по основаниям пунктов 4.1.1 договора, не имеется.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с указанными выводами суда, поскольку судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не допущено нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор с изложением условий расторжения.

По смыслу пунктов 5, 9 статьи 22 ЗК РФ земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, без получения согласия арендодателя-собственника. Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено договором аренды либо когда заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее пяти лет. Иное договором аренды от "данные изъяты" не предусмотрено. Процедура уведомления истца об уступке права аренды земельного участка соблюдена.

Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района договор уступки права аренды земельного участка от "данные изъяты" и перевод долга по арендной плате с ... на ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" в суде первой инстанции не оспорены. Решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате с нового арендатора не обжаловано, что также подтверждает факт согласия истца с договором уступки права аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Поскольку Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района в адрес ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок не направлялось, то исковые требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" в силу положений ст. 619 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, жалоба не содержит, ее доводы основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение неправильного судебного акта, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 13 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи