Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 25 июня 2015 г. по делу N 33-5371/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Ермаковой Е.И.,

судей - Никоновой О.И., Акининой О.А.,

при секретаре - Бирюковой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 10 марта 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Михаленкова С.В., Меньших А.А. удовлетворить.

Признать за Михаленковым С.В., Меньших А.А. право общей долевой собственности по "данные изъяты" доли за каждым на реконструированный объект недвижимости - жилой дом, литер "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты"., жилой площадью "данные изъяты"., подсобной площадью "данные изъяты"., площадью помещений вспомогательного значения - "данные изъяты" ".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., объяснения представителя Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истцов, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Михаленков С.В. и Меньших А.А. обратились в суд с исковым заявлением к Администрации г.о. Самара, Администрации Октябрьского района г. Самара о признании права собственности на реконструированное здание. В обоснование своих требований истцы указали, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок (доля в праве по "данные изъяты" площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N. Также на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцам принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве по "данные изъяты" расположенный на данном земельном участке дом, площадью "данные изъяты"., кадастровый (или условный) номер N. В ходе эксплуатации "жилой дом" был реконструирован истцами, в результате чего, общая площадь объекта недвижимости, указанная в свидетельствах о государственной регистрации права, увеличилась с "данные изъяты" до "данные изъяты" Истцы обращались к Главе г.о. Самара с целью получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома. Ответами Главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N со ссылкой на ч. 1, 7, 9, 13 ст. 51, Градостроительного кодекса РФ, истцам было сообщено, что градостроительным законодательством не предусмотрена возможность выдачи разрешений на строительство самовольно построенных, реконструируемых объектов капитального строительства, а также то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке. Вместе с тем, истцы считают, что реконструированный жилой дом находится на принадлежащем истцам на праве собственности земельном участке, не выступает за границы земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает чьи-либо права или законные интересы, не имеется обстоятельств, представляющих угрозу жизни или здоровью граждан. Единственными признаками осуществленной истцами самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство. Учитывая, что истцы предпринимали меры к получению данного разрешения, имеются основания для обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, истцы просили признать за ними право общей долевой собственности (по "данные изъяты" доли за каждым) на объект недвижимого имущества: нежилое здание: гостиница, литера "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" расположенный по адресу: N

В ходе судебного разбирательства Михаленков С.В. и Меньших А.А. уточнили свои исковые требования, указав, что первичная регистрация права общей долевой собственности за истцами на спорный объект недвижимости была осуществлена в упрощенном порядке (по декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года), в связи с чем, истцы просили признать за ними право общей долевой собственности (по "данные изъяты" доли за каждым) на реконструированный объект недвижимого имущества: дом, назначение: жилое, Литера "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" расположенный по адресу: "адрес"

Определением судьи Октябрьского районного суда г. Самары от 18.02.2015 года в качестве третьего лица привлечен Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, ссылаясь на то, что, осуществленная самовольная реконструкция спорного объекта недвижимости на указанном земельном участке противоречит ст. 40 Земельного кодекса РФ, поскольку разрешенное использование (назначение) земельного участка общей площадью "данные изъяты" - для садоводства, установленное для данной территориальной зоны (Р-1), не соответствует цели реконструированного жилого дома. Также в апелляционной жалобе указано, что требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному виду использования, а компетентным органом отказано в его изменении. В апелляционной жалобе представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара ссылается на отсутствие в материалах дела заключения о соответствии самовольно реконструированного жилого дома требованиям строительных, пожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил. Также имеется довод со ссылкой на отказы Главы г.о. Самара в выдаче разрешения на строительство и в вводе в эксплуатацию спорного жилого дома о том, что суд первой инстанции не установил, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию спорного объекта. Также представитель третьего лица считает, что обращение заявителей за выдачей соответствующих разрешительных документов носило формальный характер. На основании изложенного представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований Михаленкова С.В. и Меньших А.А. в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары Нилова О.В., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить.

В судебном заседании представитель истцов Макаров А.Л., действующий на основании доверенностей, возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным и неподлежащим отмене.

Представители Администрации г.о. Самара, Администрации Октябрьского района г.о. Самары, Управления Росреестра по Самарской области, ФГУП "Ростехинвентаризации" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Проверив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, допросив в качестве специалиста кадастрового инженера ФИО1 обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Этим требованиям обжалуемое решение не соответствует по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 218 право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматривается, что на основании свидетельств о государственной регистрации прав истцы Михаленков С.В. и Меньших А.А. являются сособственниками в равных долях по "данные изъяты" земельного участка площадью "данные изъяты"., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "данные изъяты", и расположенного на нем трех этажного дома, назначение: жилое, общей площадью "данные изъяты"., по адресу: "адрес". Право общей долевой собственности истцов на указанный земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается соответствующими свидетельствами N от ДД.ММ.ГГГГ года, N от ДД.ММ.ГГГГ года, N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6 - 9).

Основанием для регистрации права собственности истцов на трехэтажный дом явилась декларация об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года.

Установлено, что указанный объект недвижимости был самовольно реконструирован истцами, в результате чего общая площадь дома увеличилась до "данные изъяты"., что отражено в представленной в материалы дела технической документации и не оспаривается лицами, участвующими по делу.

Удовлетворяя требования истцов и устанавливая факт соответствия выстроенного объекта недвижимости градостроительным и строительным нормам и правилам, а также факт того, что указанная постройка не представляет угрозу жизни и здоровью граждан суд принял в качестве доказательств следующие представленные истцами документы: акт экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2, который пришел к выводу, что выполненная перепланировка жилого дома соответствует нормам пожарной безопасности; инсоляция помещений соответствует требованиям СанПИН, работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции"; экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное Самарским "данные изъяты" подтверждает соответствие конструктивных решений объекта нормам пожарной безопасности, действующим в РФ; в соответствии с заключением ФГУЗ " "данные изъяты"", реконструкция не противоречит санитарно-гигиеническим нормам. Из письма Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара (исх. N от ДД.ММ.ГГГГ года), суд установил, что жилой дом не расположен в зонах инженерных коммуникаций, не находится в границах красных линий. Согласно письмам Департамента управления имуществом г.о. Самара (исх. N от ДД.ММ.ГГГГ года), Министерства имущественных отношений Самарской области (исх. N от ДД.ММ.ГГГГ года), ТУ Росимущества в Самарской области (исх. N от ДД.ММ.ГГГГ года) жилой дом, не числится в реестре муниципального имущества городского округа Самара, в реестре имущества Самарской области, в реестре федерального имущества. В соответствии с письмом "данные изъяты" (исх. N от ДД.ММ.ГГГГ года) земельный участок находится вне водоохраной зоны, вне береговой полосы Саратовского водохранилища. Согласно ответу Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (исх. N от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок к землям лесного фонда, а также к лесным участкам городских лесов, не относится.

Также судом установлено, что истцы обращались к Главе г.о. Самара с целью получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома.

Ответами Главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N N и от ДД.ММ.ГГГГ N со ссылкой на ч. 1, 7, 9, 13 ст. 51, Градостроительного кодекса РФ, истцам было сообщено, что градостроительным законодательством не предусмотрена возможность выдачи разрешений на строительство самовольно построенных, реконструируемых объектов капитального строительства.

Суд первой инстанции, руководствуясь вышеизложенными нормами права, приняв во внимание представленные истцом доказательства, пришел к выводу, что при реконструкции спорного объекта недвижимости не было нарушено градостроительных и строительных норм и правил, а кроме того суд установил, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, суд указал на отсутствие доказательств, опровергающих установленные по делу обстоятельства.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно статье 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из искового заявления и уточнений к нему, а также из пояснений представителя истцов, Михаленков С.В. и Меньших А.А., как собственники земельного участка (вид использования - под садоводство), находящегося в зоне центра рекреационных территорий (Р-1), осуществили реконструкцию объекта недвижимости с целью его эксплуатации для проживания семей истцов (объект индивидуального жилищного строительства).

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального Закона от 15.04.1998 года N66-ФЗ "О садоводческих и огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Согласно представленной в материалы дела проектной документации на принадлежащий истцам дом, разработанной ООО " "данные изъяты"", проектируемый объект недвижимости является одноквартирным жилым домом.

В статье 49 Градостроительного Кодекса РФ содержится понятие объектов индивидуального жилищного строительства, как отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи

При этом, согласно части 2 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ в отношении таких объектов капительного строительства экспертиза проектной документации не требуется.

Для получения разрешения на строительство либо реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства с количеством этажей не более трех в соответствии с частью 9 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ требуется лишь предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Соответственно, если отдельно стоящий объект недвижимости имеет более чем три этажа, согласно части 1 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Для жилых домов, этажность которых превышает три этажа при строительстве и реконструкции необходимо руководствоваться положениями части 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса, согласно которым для выдачи разрешения на такой объект капитального строительства требуется предоставление застройщиком помимо документов, необходимых для строительства индивидуального жилого дома, ряда других документов. При этом проектная документация подлежит обязательной экспертизе в силу требований части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции вопрос о количестве этажей предметом исследования не являлся. Вместе с тем, данное обстоятельство имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Из материалов дела следует, что в результате реконструкции объекта недвижимости (жилого дома) общая площадь увеличилась, этажность объекта изменилась, и общее количество этажей объекта составило "данные изъяты", в том числе "данные изъяты" подземный, "данные изъяты" надземных. Такие характеристики измененного дома содержатся в технической документации от ДД.ММ.ГГГГ года, изготовленной на жилой дом (после реконструкции) кадастровым инженером ФИО1 (л.д.21-47 том 1) и в проекте жилого дома, изготовленном ООО " "данные изъяты"" (л.д.1-160 том 2).

Так, из вышеуказанной технической и проектной документации следует, что в выстроенном объекте недвижимости (после реконструкции) имеется один цокольный этаж площадью помещений "данные изъяты" предназначенный для размещения котельной, электрощитовой, кладовой, лифтовой и иных помещений; первый этаж (надземный) площадью помещений "данные изъяты" предназначенных для размещения "данные изъяты" жилых комнат, "данные изъяты" кухонь, "данные изъяты" санузлов, спортзала, лифтовой и иных помещений; второй этаж (надземный) площадью помещений "данные изъяты" предназначенных для размещения "данные изъяты" жилых комнат, "данные изъяты" кухонь, "данные изъяты" санузлов, спортзала, и иных помещений; третий этаж (надземный) общей площадью "данные изъяты" кв.м., предназначенных для размещения "данные изъяты" жилых комнат, "данные изъяты" кухонь, "данные изъяты" санузлов и иных подсобных помещений; четвертый этаж общей площадью "данные изъяты" предназначенных для размещения "данные изъяты" жилых комнат, "данные изъяты" кухонь, "данные изъяты" санузлов и иных подсобных помещений (в соответствии с проектом мансардный этаж 1 уровень); мансардный этаж (по проекту мансардный этаж 2 уровень) площадью "данные изъяты" предназначенный для расположения "данные изъяты" жилых помещений.

Вместе с тем, в материалы дела истцами также представлена техническая документация, изготовленная кадастровым инженером ФИО1 и также датированная ДД.ММ.ГГГГ, но содержащая иную информацию относительно этажности здания (л.д.167-195 том 1). В данном документе содержится информация о том, что жилой дом после реконструкции имеет 2 подземных этажа (подвал и цокольный этаж) и 3 надземных этажа. Из указанной технической документации следует, что жилые помещения первого этажа находятся на цокольном этаже, а мансардный этаж в подсчет надземных этажей кадастровым инженером не включен.

В связи с тем, что кадастровым инженером представлены противоречивые сведения о количестве этажей выстроенного объекта недвижимости, при этом в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции указанные противоречия не устранены, судебная коллегия допросила ФИО1 в качестве специалиста, который пояснил, что согласно техническому учету мансарда не входит в количество этажей, в связи с чем, он считает, что надземных этажей в спорном объекте всего три. Также указал, что общая высота дома составляет "данные изъяты"

Однако, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят: этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа; этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли; этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения; этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания; этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

Термин "количество этажей" закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином "этажность". Следовательно, в количество этажей включаются все этажи объекта недвижимости (подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный).

Учитывая, что мансардный этаж также включается в число надземных этажей, судебная коллегия приходит к выводу, что после реконструкции спорный объект недвижимости имеет 1 подземный этаж (цокольный этаж) и 5 надземных этажей (три надземных этажа и двухуровневая мансарда). Данные обстоятельства также подтверждаются фотографиями объекта, представленные стороной истца в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, из технической документации, а также проекта жилого дома усматривается, что истцами возведено капитальное строение, имеющее не только выделенную зону проживания для одной семьи, но и расположенные на каждом надземном этаже изолированные помещения, состоящие из жилых комнат, санузлов, кухонь, имеющие выход только в помещения общего пользования.

Таким образом, для производства реконструкции дома, по результатам которой должно быть возведено капитальное строение более трех этажей, застройщикам (собственникам земельного участка) в силу вышеуказанных положений статей 49 и 51 Градостроительного кодекса необходимо было разработать проектную документацию, в отношении которой провести соответствующую экспертизу и получить разрешение на производство реконструкции, а по результатам строительных работ, обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано выше и следует из материалов дела, истцы обращались к Главе г.о. Самара с целью получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома. При этом установлено, что истцы обратились в компетентный орган после начала строительных работ по реконструкции. Кроме того, истцы в нарушение положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не представили документы, необходимые для рассмотрения заявления о выдаче разрешения на реконструкцию. Сведений о том, что проектная документация прошла экспертизу в соответствии с положениями статьи 49 Градостроительного Кодекса материалы дела не содержат. Следовательно, указанные обращения к Главе г.о. Самара не свидетельствуют о принятии истцами мер по легализации самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, превышающий по этажности объект индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истцами не предприняты надлежащие меры для легализации самовольной реконструкции объекта, оснований считать, что отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения на строительство являлся неправомерным, не имеется.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного Кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 ГрК РФ, ст. 85 Земельного Кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого значения земельного участка, судом не может быть удовлетворено (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014 года).

Реконструированный объект недвижимости площадью "данные изъяты" находится на земельном участке (площадь "данные изъяты" принадлежащем истцам, относящемся к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для садоводства. При этом, на земельном участке, выделенном под садоводство в силу норм Федерального Закона от 15.04.1998 года N66-ФЗ "О садоводческих и огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" может располагаться жилое строение без права регистрации проживания в нем. Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории, а также градостроительным регламентом (статья 34 вышеуказанного Федерального закона).

Как следует, из выписки ИСОГД г.о. Самары Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ года, территория, на которой расположен земельный участок истцов находится в зоне центра рекреационных территорий (Р-1) по карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N. В данной зоне, в соответствии со статьей 30 Правил застройки и землепользования возведение жилых домов не предусмотрено. Исходя из положений указанных правил в зоне Р-5 (зона садово-дачных участков и коллективных садов) после специального согласования возможно возведение жилых домов коттеджного типа на 1 семью, отдельностоящее и сблокированное.

Таким образом, на земельном участке с видом разрешенного использования под садоводство возможно расположение объекта индивидуального жилищного строительства, который в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса также не должен превышать трех этажей. Согласно статье 29 и 30 вышеуказанных Правил застройки размещение жилых домов, этажность которых превышает три этажа, возможна только в жилых зонах (Ж-2, Ж-3, Ж-5).

Вместе с тем, доказательств того, что органом местного самоуправления принималось решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка истцов, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что строительство жилого дома более трех этажей на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения на это необходимых разрешений, является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права на самовольно реконструированный объект недвижимости.

При таких условиях обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании п. 1, 4 ч. 1, статьи 330 ГК РФ, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 10 марта 2015 года отменить и постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Михаленкова С.В., Меньших А.А. о признании права общей долевой собственности на самовольно реконструированный дом - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: