Решение Московского городского суда от 27 апреля 2015 г. N 3-6/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-6/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Интеграл Дизайн" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Закрытое акционерное общество "Интеграл Дизайн" 23 октября 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором, с учётом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013г. в размере * рублей, обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Представители заявителя ЗАО "Интеграл Дизайн" (по доверенности) Архипов А.В., Осина В.С. в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также интересы Департамента городского имущества города Москвы, в судебном заседании требования заявителя не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы эксперта, содержащиеся в заключении, выполненном на основании определения суда, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились; в письменном отзыве Управление Росреестра по Москве указывает, что требования заявителя считает необоснованными, в компетенцию Управления Росреестра по Москве входят: формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; создание и обеспечение деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки. Доказательств того, что действия Управления Росреестра по Москве не соответствуют Федеральному закону от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не представлено.

Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 ГПК РФ в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ЗАО "Интеграл Дизайн" является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, что подтверждается договором аренды земельного участка N * от 19 марта 2012 года, согласно которому договор заключен сроком до 15 февраля 2061 года, приложениями к нему.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013г.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * составила *; данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве таковой.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Пунктом 3.4 договора долгосрочной аренды земельного участка N * от 19 марта 2012 года, заключённого между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "Интеграл Дизайн", установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

В соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006г. N 273-ПП в отношении категории спорного земельного участка предусмотрена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.

Следовательно, заявитель, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08 апреля 2000г. (действовало до вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 (далее - ФСО N 2), установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010г. N 508 (далее - ФСО N 4), было определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка - либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 4 пункта 2.2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года N 275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ЗАО "Интеграл Дизайн" представило отчет от 05 мая 2014 года N 1525, выполненный по заказу заявителя ООО *", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно экспертному заключению от 05 июня 2014 года N 1887/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёт от 05 мая 2014 года N 1525 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08 июля 2014 года N 51-1712/2014 отклонено заявление ЗАО "Интеграл Дизайн" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * на 01 января 2013 года.

Согласно заключению эксперта от 12 марта 2015 года N 006/03/2015-ЗЭ величина рыночной стоимости указанного выше земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет * рублей.

На основании заключения эксперта заявитель уточнил требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной * рублей.

Экспертом НП "Деловой союз судебных экспертов" Салтыковой Т.Ю. было проведено исследование рынка земельных участков, аналогичных оцениваемому; при расчёте рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * был обоснованно использован сравнительный подход; при полноценном и качественном исследовании рынка, а также анализе остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, экспертом для расчёта рыночной стоимости был выбран метод сравнения продаж, применяемый в рамках сравнительного подхода; корректировки, применяемые к объектам - аналогам, отобранным к расчёту, проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам; все корректировки, применяемые в расчёте, обоснованы в применении; расчёты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 79, 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами не опровергнута; эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Салтыкова Т.Ю. подтвердила правильность своих выводов.

При таком положении, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требования заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой на основании результатов судебной экспертизы на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Доводы заинтересованных лиц о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и недостоверности определённой экспертом рыночной стоимости земельного участка, являются необоснованными.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Однако эти требования не исключают возможность производства судебной экспертизы по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний, и которые поставлены перед экспертом судом, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, в том числе с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ, гражданским процессуальным законодательством.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ, в том числе его статьям 8, 25, и гражданского процессуального законодательства.

Довод заинтересованных лиц о том, что при определении корректировки на местоположение для объекта-аналога N 1 экспертом необоснованно использовались средние цены объектов недвижимости офисного назначения, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (далее - ТТК), так как указанный объект-аналог по адресу: г.Москва, * расположен между ТТК и МКАД, не может быть принят во внимание. Согласно данным о средневесовых запрашиваемых ценах предложений объектов информационно-аналитического бюллетеня RWAY N214, январь 2013г., ценовая зона, к которой относится объект-аналог N 1, не заканчивается на ТТК, а сдвинута на восток до железной дороги Казанского направления и, следовательно, экспертом верно сделан расчёт корректировки на местоположение для объекта-аналога N 1.

Допущенная экспертом на странице 34 заключения опечатка в указании цены предложения объекта-аналога N 4 в долларовом эквиваленте не имеет правового значения для правильного рассмотрения дела, поскольку не повлияла на результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так как была допущена не при расчёте стоимости объекта исследования.

В объявлении о продаже объекта-аналога N 4 указана цена * долларов США (страница 53 заключения эксперта), что в перерасчете по курсу доллара США ($=* рублей) на дату исследования 01 января 2013 года составило * рублей.

В тексте объявления о продаже объекта-аналога N 4 была указана цена в долларах США, поэтому для расчётов использовалось переведённое в рублёвый эквивалент на дату исследования долларовое значение цены предложения, а не цена * рублей, являющаяся также пересчитанной в рублёвый эквивалент, но на дату предложения объекта-аналога.

Факт неправомерного уклонения органа кадастрового учёта от внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка отсутствует, в связи с чем не имеется правовых оснований для возложения на него решением суда обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости этого объекта недвижимости и в этой части требования ЗАО "Интеграл Дизайн" подлежат отклонению.

Вместе с тем, суд учитывает, что установление изменённой кадастровой стоимости земельного участка не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определённую характеристику, подлежащую внесению в государственный кадастр недвижимости.

Так, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с последующими изменениями и дополнениями) кадастровый учёт осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учёт объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 вышеназванного Закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учёт изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда. По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Поскольку судом установлена рыночная стоимость земельного участка, отличная от указанной в первоначальном заявлении, судебные расходы, понесённые заявителем в связи с оплатой экспертизы, относятся на него (ст. 98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Заявление Закрытого акционерного общества "Интеграл Дизайн" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * (*) рублей.

В удовлетворении остальной части требований Закрытого акционерного общества "Интеграл Дизайн" отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина