Решение Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. N 3-108/15 (ключевые темы: кадастровая стоимость - рыночная стоимость - оценочная деятельность - федеральные стандарты оценки - отчет об оценке)

Решение Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. N 3-108/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Хохловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-108/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (ООО "АЛМ-СТРОЙ") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" 30 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлениям, просит установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: город Москва, *, по состоянию на 1 января 2013 года в размере его рыночной стоимости *рублей.

В обоснование требований ООО "АЛМ-СТРОЙ" ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, поскольку арендная плата за земельный участок установлена в процентах от их кадастровой стоимости. Согласно отчета N0138/14 об оценке, выполненного ООО "ЭнПиВи Консалтинг" от 04 марта 2014 года, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей.

В судебном заседании представители заявителя ООО "АЛМ-СТРОЙ" по доверенности Милосердов С.В., Горуля Д.А. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Горуля Д.А. дал пояснения по представленному отчету, ссылаясь на то, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, нарушений, которые могли бы повлиять на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости - земельного участка, при проведении оценки не допущено.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы по доверенности Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными. Представили письменные возражения на отчет об оценке, в которых имеется ссылка на нарушение федеральных стандартов оценки при ее проведении.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.

Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а заинтересованными лицами должно быть доказано неправильное определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "АЛМ-СТРОЙ" на основании договора от 18.02.2013 года N * предоставлен в аренду до 21 января 2062 года земельный участок общей площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенный по адресу: город Москва, *.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок с кадастровым номером * производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2013 года в размере * руб. * коп.

Оспаривая кадастровую стоимость, ООО "АЛМ-СТРОЙ" представило отчёт об оценке от 04 марта 2014 года N 0138/14, выполненный по заказу заявителя ООО "ЭнПиВи Консалтинг", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере * рублей.

Согласно положительному заключению от 12 мая 2014 года N 327/05/014, подготовленному Экспертным советом НП СОО "Сибирь", отчёт N 0138/14 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, требованиям технического задания договора на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 июня 2014 года N 51-932/2014 отклонено заявление ООО "АЛМ-СТРОЙ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "ЭнПиВи Консалтинг" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256.

Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что при оценке земельного участка с кадастровым номером * оценщик применил только сравнительный подход, затратный и доходный подход не применялся.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно подпунктам "а", "б" пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее Методические рекомендации) применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В рамках применения сравнительного подхода оценщиком при проведении оценки рассматриваемого объекта недвижимости выбран метод прямого сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже участков, опубликованные в январе-феврале 2014г.

Поскольку в соответствии п. 19 ФСО 1, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, суд приходит к выводу, что оценщиком при проведении оценки использованы данные, достоверность которых вызывает сомнения. Объективных доказательств, подтверждающих актуальность предложений на дату оценки, в судебное заседание не представлено.

Используя в расчетах четыре аналога, расположенных в различных округах г.Москвы, оценщиком не учитывается, что часть предложений по продаже земельных участков являются инвестиционными проектами (аналоги 1 и 4, стр. 48-49 Отчета), и в стоимость оферты входит исходно-разрешительная, проектная, сметная документация.

О нарушении оценщиком п. 19 ФСО 1, в соответствии с которым, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, свидетельствует не применение и неправильное применение при расчетах корректировок, ввести и обосновать которые, а также привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, оценщик обязан в силу положений п. 22 ФСО 1.

Так, определяя исходные данные для проведения оценки и установления рыночной стоимости оцениваемого объекта, оценщик при обосновании отсутствия корректировки на объем передаваемых прав для объектов-аналогов (стр. 39 Отчета) указывает о передаваемом праве как праве собственности.

Вместе с тем, в представленных принт-скринах (стр. 48-49 Отчета) информация о праве собственности на объекты аналоги отсутствует.

Так, для аналога N1 указано, что право аренды выкуплено (штамп поставлен в договор аренды).

Однако, отсутствие корректировки на объем передаваемых прав по указанному объекту аналогу влечет неправильное определение исходных данных, поскольку на основании справочника СРД N11 под редакцией Яскевича Е.Е. (таб. 1.3.1) соотношение права аренды к праву собственности для участков под коммерческую недвижимость составляет в г. Москве от 0,612 до 0,408 (корректировка от 63% до 145%), по данным Справочника Оценщика недвижимости, 2012 (ред. Лейфер Л.А.), коэффициент соотношения стоимости права аренды на земельный участок к праву собственности составляет 0,85.

Таким образом, не применив данную корректировку, Оценщик занижает стоимость земельного участка как минимум на 15-30%.

Также оценщик необоснованно не вносит корректировку на местоположение (стр. 40 Отчета) к цене предложений объектов-аналогов, утверждая, что объект оценки и аналоги равноудалены от МКАД.

Вместе с тем, объект оценки расположен в ЮАО в пределах ТТК. Аналог 3 значительно удален от центра. Аналоги 1 и 4 расположены в ЮЗАО, при этом, аналог 1 расположен недалеко от МКАД. Все объекты также расположены на различном расстоянии от метро.

Таким образом, объект оценки обладает преимуществами по местоположению, а соответственно преимуществами по транспортной доступности по сравнению с аналогами, что должно быть учтено в цене предложений аналогов внесением повышающей корректировки. При отсутствии данной корректировки стоимость оцениваемого объекта занижается.

Проанализировав применение в отчете сравнительного подхода, суд приходит к выводу о неполном учете ценообразующих факторов, включая наличие инвестиционного проекта в цене предложения объектов-аналогов, объем передаваемых прав, а именно права собственности, местоположение, что занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.

В этой связи выводы, сделанные Оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть признаны обоснованными, поскольку допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность приведенных результатов оценки объекта недвижимости.

Таким образом, оценивая отчет N 170-06/2014 от 22.07.2014г. ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" на соответствие его нормам Закона об оценочной деятельности, требованиям обязательных стандартов оценки, суд приходит к выводу, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, его содержание не отвечает требованиям статей 11, 12 Федерального Закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256.

Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст.24.18 Федерального Закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета (положительное экспертное заключение N327/014 от 12.05.2014 на отчет N 0138/14 от 04.03.2014 г. "Об оценке рыночной стоимости земельного участка") носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, поскольку отчет об оценке проверен посредством анализа текста.

При наличии в отчете об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка существенных нарушений, о которых изложено выше, суд, оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ положительное экспертное заключение, не может согласиться с выводами, изложенными в указанном заключении о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. В этой связи, судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные доводы заявителя о том, что достоверность представленного отчета об оценке подтверждена положительным экспертным заключением Экспертного Совета НП СОО "Сибирь".

Поскольку представленный отчет по изложенным выше основаниям не может быть признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом, а соответственно требования Общества с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Москва, *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере *рублей, удовлетворению не подлежат.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "АЛМ-СТРОЙ" не представило, ходатайств о проведении судебной экспертизы о подтверждении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * в указанном размере не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Москва, *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева