Решение Московского городского суда от 24 апреля 2015 г. N 3-234/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-234/2015 по заявлению Ярошенко Юрия Васильевича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Ярошенко Ю.В. 25 декабря 2014 года обратился в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 7 750 кв. метров с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", в котором, с учетом изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил установить кадастровую стоимость данного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной ЗАО "Городское бюро оценки" в отчете N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года в размере *** рублей по состоянию на 27 ноября 2013 года с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года (л.д. 8-12, 164).

В обоснование заявленных требований Ярошенко Ю.В. указал на то, что арендует данный земельный участок совместно с ОАО "ИРБИС" у города Москвы, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права арендаторов, поскольку арендная плата рассчитывает в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка; верность рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждена положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 052/2015 от 09 марта 2015 года.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ, рассмотрение настоящего дела по заявлению Ярошенко Ю.В. осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

Ярошенко Ю.В. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания дела не ходатайствовал, направил в суд представителя по доверенности с полным объемом полномочий, на личном участии в деле не настаивал; в своих письменных пояснениях суду Ярошенко Ю.В. указал на то, что спорный земельный участок с кадастровым номером *** был образован при разделе земельного участка с кадастровым номером ***; сведения о спорном земельном участке были внесены в Государственный кадастр недвижимости 27 ноября 2013 года, рыночная стоимость земельного участка определена ЗАО "Городское бюро оценки" в отчете N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года также по состоянию на эту дату.

Представитель Ярошенко Ю.В. по доверенности Жуков А.В. в судебное заседание явился, измененные требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, указал на то, что на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-08-044990 от 09 июня 2014 года Ярошенко Ю.В. и ОАО "ИРБИС" являются арендаторами спорного земельного участка; права и обязанности Ярошенко Ю.В. затронуты результатами определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, поскольку по условиям договора размер годовой арендной платы установлен в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка; пояснил, что достоверность установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта о ее утверждении заявителем не оспариваются; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости земельного участка, не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды; полагал, что представленный отчет ЗАО "Городское бюро оценки" N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27 ноября 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными; обращал внимание на то, что согласно части 1 статьи 12, статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное; отказ от использования доходного и затратного подходов оценщиком обоснован; оценщик вправе был применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; по утверждению представителя заявителя отчет содержит все необходимые выводы, которые являются однозначными и не содержат противоречий, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Представитель Открытого акционерного общества "ИРБИС" по доверенности Дегтерев А.Н. в судебное заседание явился, полагал заявленные Ярошенко Ю.В. требования обоснованными и законными, просил их удовлетворить по основаниям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подтвердил обстоятельства аренды спорного земельного участка для эксплуатации административных и складских помещений, сроком до 19 марта 2063 года совместно с Ярошенко Ю.В.; пояснил, что с самостоятельным заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка Общество не обращается, вместе с тем полностью поддерживает требования Ярошенко Ю.В., настаивая на том, что размер кадастровой стоимости затрагивает права обоих арендаторов, поскольку размер арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости; рассматривал представленный заявителем отчет ЗАО "Городское бюро оценки" N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года при наличии на него положительного экспертного заключения как надлежащее доказательство установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27 ноября 2013 года.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы по доверенности Важина А.Н., одновременно представляющая интересы другого заинтересованного лица - Департамента городского имущества города Москвы, а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Прытков В.В. возражали против удовлетворения заявления Ярошенко Ю.В. по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях (л.д. 173-186); указывали на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, заявителю и ОАО "ИРБИС" предоставлен на основании договора аренды в целях эксплуатации расположенного на нем здания; участок не может быть отчужден собственником на открытом рынке в условиях конкуренции; рассматривали представленный заявителем отчет ЗАО "Городское бюро оценки" N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года даже при наличии на него положительного экспертного заключения, как ненадлежащее доказательство рыночной стоимости земельного участка, поскольку, во-первых, Ярошенко Ю.В., будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего городу Москве, а кроме того указывали на ряд содержащихся в отчете методологических и расчетных недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости; в частности обращали внимание на то, что оценщиком неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; введены ошибочные корректировки на объем передаваемых прав, наличие инженерных коммуникаций, местоположение и др., при проведении оценки использованы недопустимые аналоги; отмечали, что отчет об оценке не соответствует принципу однозначности, установленному пунктом 4 Федерального стандарта оценки N 3, нарушает требования Федерального стандарта оценки N 7. Кроме того, представители заинтересованного лица обращали внимание на то, что в договоре аренды оспариваемого земельного участка, который заключен 09 июня 2014 года, отражены именно те результаты определения кадастровой стоимости земельного участка (*** руб.), которые в настоящем заявлении Ярошенко Ю.В. просит пересмотреть; вместе с тем, заявитель согласился на заключение договора аренды на таких условиях.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили, возражений на заявление не представили; суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя заявителя Ярошенко Ю.В. по доверенности Жукова А.В., представителя ОАО "ИРБИС" по доверенности Дегтерева А.Н., представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Важину А.Н. и Прыткова В.В., исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности, статьей 24.18 этого закона определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии; для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным; в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусмотрено среди прочего установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок, общей площадью 7 750 кв. метров расположен по адресу: ***, категория земель - земли населенных пунктов, образован из земельного участка ***. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** - участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.7/1.2.9/1.2.10); земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации (1.2.16).

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера ***; сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости 27 ноября 2013 года.

На земельном участке с кадастровым номером *** расположено здание общей площадью 22 958 кв. метров по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 142 (далее - здание).

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением утвержденного постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости и в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка"; кадастровая стоимость земельного участка составляет *** руб.

Земельный участок с кадастровым номером *** предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора Ярошенко Ю.В., собственнику нежилых помещений площадью 1 027,7 кв. метров в здании; и ОАО "ИРБИС", собственнику нежилых помещений площадью 6 492,3 кв. метров и 15 438 кв. метров в здании, для целей эксплуатации административных и складских помещений сроком до 19 марта 2063 года.

Эти обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле; они также полностью подтверждаются представленными в материалы дела копиями свидетельства о государственной регистрации права от 20 декабря 2013 года N 77-АП 064013 (л.д. 13), распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 30 мая 2014 года N 2277-08 ДГИ "О предоставлении Ярошенко Ю.В., ОАО "ИРБИС" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по указанному выше адресу (л.д. 14-18), кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 19-21), распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 07 декабря 2012 года N 8789 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***" (л.д. 38), в достоверности которых суд не сомневается.

Также при рассмотрении дела судом установлено, что между Ярошенко Ю.В., ОАО "ИРБИС" с одной стороны и Департаментом городского имущества города Москвы с другой стороны 09 июня 2014 года был заключен за N М-08-044990 договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении спорного земельного участка, предоставляемого правообладателям помещений в здании, расположенном на земельном участке По условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен арендаторам для целей эксплуатации административных и складских помещений сроком до 19 марта 2063 года. Размер ежегодной арендной платы установлен условиями договора и составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (*** руб.) и рассчитывается для каждого из арендаторов пропорционально доле арендатора. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 23-37, 50-63).

Обращаясь с настоящим заявлением, Ярошенко Ю.В. указал на то, что в отношении спорного объекта недвижимости установлена его рыночная стоимость, которая значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет по состоянию на 27 ноября 2013 года - *** рублей. Данная величина рыночной стоимости земельного участка определена ЗАО "Городское бюро оценки" в отчете за N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее - отчет). Заявителем также представлено экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 052/2015 от 09 марта 2015 года о соответствии отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", заданию на оценку; содержащее также вывод эксперта об обоснованности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Как полагали представители заявителя и ОАО "ИРБИС" в судебном заседании, по их мнению, оценка земельного участка произведена оценщиком в соответствии с нормами действующего законодательства, стандартами оценки и методическими рекомендациями, с учетом имеющихся у оценщика знаний и опыта; отказ от применения подходов обоснован, оценщик вправе был применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; отчет содержит все необходимые выводы, которые являются однозначными и не содержат противоречий, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности; использованные объекты-аналоги - максимально приближены к сравниваемому объекту с помощью введения соответствующих корректировок. По мнению заявителя, ОАО "ИРБИС" и их представителей отчет соответствует по форме и содержанию установленным требованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, а также экспертное заключение.

В соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка всех представленных по делу доказательств осуществляется судом, который оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в соответствии с приведенными правилами процессуального закона представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ЗАО "Городское бюро оценки" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255, 256, от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной оценщиком информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего, должны содержаться - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов); описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (в данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки).

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Аналогичные положения содержатся и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р.

Из материалов дела видно, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил только сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, при этом оценщик отказался от применения:

- затратного подхода, объяснив это самим понятием "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний и, как следствие, невозможностью в отношении земельного участка определить затраты, необходимые для замещения или воспроизводства земельного участка, представляющего собой часть земной поверхности, которая не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов);

- доходного подхода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования), сославшись на невозможность прогнозирования денежных потоков по причине отсутствия развитого вторичного рынка аренды земельных участков; невозможность использовать фактические (ретроспективные) данные о доходах и расходах, связанных с владением расположенном на земельном участке зданием, введенным в эксплуатацию 01 марта 2013 года, принадлежностью заявителю только части нежилых помещений в здании; отсутствием информации о здании на 27 ноября 2013 года (реестра арендаторов с указанием видов и площадей доходоприносящих помещений, размера арендных ставок, сроков аренды, состава и размеров коммунальных платежей, затрат на обслуживание здания); а также большого количества допущений, которые, по мнению оценщика, могут привести к искажению итогового результата.

Анализируя эти обоснования оценщика, суд приходит к следующим выводам.

Во-первых, необходимо отметить, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Во-вторых, является общеизвестным фактом и не требует доказывания, что рынок предложений свободных к продаже земельных участков в городе Москве носит ограниченный характер; это вводит определенные ограничения при использовании метода прямого сравнения продаж.

В-третьих, обращает на себя внимание тот факт, что объект оценки является застроенным земельным участком, на нем расположено здание, нежилые помещения в котором принадлежат заявителю и ОАО "Ирбис";; рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений о продаже и аренде единых объектов недвижимости также имеется достаточно возможностей рассчитать затраты на замещение текущих улучшений (в частности, строительство здания осуществлялось в соответствии с инвестиционным контрактом, положения и затраты которого могли быть использованы; в данных БТИ, приведенных на странице 14 Отчета, распределена площадь здания по функциональному назначению, в технических документах на здание приводятся высоты этажей; на основании визуального осмотра возможно оценить конструктивные особенности здания (материал стен, кровли, наличие каркаса; оценщик не лишен был возможности запросить иную необходимую информацию у собственников нежилых помещений в здании), рассчитать строительный объем здания с учетом толщины стен и перегородок, величины потенциального валового дохода от использования здания (с использованием среднерыночных показателей по арендным ставкам, загрузке помещений и операционным расходам), которые позволят оценить рыночную стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода также методом выделения, а в рамках доходного подхода - методом остатка.

Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиком обоснования отказа от использования доходного подхода, а также использование в рамках сравнительного подхода исключительно метода прямого сравнения продаж не могут быть признаны обоснованными, что противоречит пункту 20 ФСО N 1; оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Анализируя раздел 2 отчета "Описание объекта оценки", суд находит, что данные относительно спорного земельного участка являются противоречивыми, в частности, на странице 11 отчета в таблице 3 приведены сведения из публичной кадастровой карты в отношении объекта капитального строительства, тогда как объектом оценки является земельный участок.

Точное описание объекта оценки является обязательным требованием как Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и ФСО N 3 (подпункт "е" пункта 8), в связи с чем суд полагает, что допускаемое по тексту отчета различное описание оцениваемого объекта влечет за собой неоднозначное толкование оценки.

Как уже указывалось выше, требования к описанию в отчете оценки, методологии оценки и расчетов содержатся в ФСО N 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13); в отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14); в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15).

Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно указанному ФСО N 3 выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Далее, необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, положения которого являются обязательными к применению при оценке недвижимости, и дополняют требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2 и ФСО N 3, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Этой же нормой предусмотрено, что:

- при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

- для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета об оценке ЗАО "Городское бюро оценки" за N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года следует, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка была определена оценщиком при использовании сравнительного подхода, в рамках которого оценщик применил метод прямого сравнения продаж, отказавшись от применения метода остатка и метода выделения, сославшись на отсутствие предложений о продаже застроенных земельных массивов, обладающих сопоставимыми характеристиками, в частности, площадью, типом и характером застройки (л.д. 54).

Используя метод прямого сравнения продаж, оценщик для расчетов использует четыре объекта-аналога, в целях их сопоставления с объектом оценки, оценщик вводит ряд корректировок и в итоге производит расчет значения величины рыночной стоимости.

Рассматривая приведенные оценщиком в отчете объекты-аналоги, суд отмечает, они различны по ценообразующим факторам (расположены в различных округах города Москвы; имеют различия в объеме передаваемых прав, обеспеченности инженерными коммуникациями и др.).

Так, на странице 60 отчета видно, что оценщик сделал допущение, что оцениваемый земельный участок свободен от застройки и определяется рыночная стоимость земельного участка без зданий и инженерных коммуникаций.

Вместе с тем, наличие инженерных коммуникаций является важным ценообразующим фактором при формировании стоимости земельных участков. При этом, наличие коммуникаций рассматривается не только в плане затрат на строительство сооружений, прокладку и подключение коммуникаций; важным фактором является также и наличие технических условий и выделенные мощности; наличие коммуникаций напрямую оказывает влияние на цены предложений и указывается в оферте, а отказ от учета такого ценообразующего фактора на Объекте оценки что приводит к занижению стоимости Объекта оценки.

Далее, суд усматривает, что оценщик при проведении расчетов "очищает" цены предложений объектов-аналогов в аренде от НДС, который является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости.

Согласно определению рыночной стоимости, приведенному в ФСО N 2, рыночная стоимость - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке...", при этом объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости всегда содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

Также из отчета видно, что базой для расчета корректировки на право аренды/право собственности, принятой по справочнику СРД N13 под редакцией Яскевича Е.Е., которую Оценщик использует в сравнительном подходе, являются данные публичных оферт, представленные в сети интернет и журналах недвижимости с учетом НДС.

Таким образом, очищая цены предложений объектов-аналогов в аренде от НДС, оценщик необоснованно занижает стоимость объекта оценки.

Кроме того, для выбранных объектов-аналогов N 1 и 2 оценщик не вводит корректировку на объем передаваемых прав; оценщиком передаваемые права по этим аналогам приняты как право собственности (страница 59 Отчета).

Вместе с тем, по содержащейся в отчете информации об объектах-аналогах NN1 и 2 (страница 63 Отчета) такой вывод не следует, в представленной к отчету исходной информации эти сведения не указаны, тогда как оформленное право собственности для земельных участков в г. Москве не является типовым и встречается ограниченно, при этом, оформленное право собственности является существенным преимуществом и обязательно позиционируется/указывается в предложении по продаже. Кроме того, по данным публичной кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru, участки аналогов NN1 и 2 находятся в аренде, в связи с чем отсутствие для этих объектов-аналогов корректировки на объем и состав передаваемых прав влияет на рыночную стоимость объекта оценки и свидетельствует о несоответствии отчета требованию пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения, а также пункта 4 ФСО N 3, устанавливающего, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Кроме того, суд усматривает, что объекты аналоги NN 3 и 4 оформлены на праве аренды на срок 5 и 25 лет соответственно, в связи с чем соглашается с доводами заинтересованных лиц о необходимости их корректировки на срок аренды в целях сопоставления между собой, с объектом оценки, а также с объектами-аналогами NN 1 и 2, тогда как такая корректировка в расчетах оценщика отсутствует (на странице 59 Отчета Оценщиком лишь введена единая корректировка на объем передаваемых прав по соотношению "Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет/стоимость прав собственности в размере 40,45%).

Далее, из отчета видно, что определение итоговой величины рыночной стоимости после применения корректировок оценшиком произведено на основании среднего значения цен предложений аналогов; при этом некоторые корректировки, в частности, на местоположение и разрешенное использование составили от 11,71% до 147,53%, валовые корректировки составили от 19,61% до 194,98%.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным".

В соответствии с Методическими рекомендациями "Оценка имущественных активов для целей залога", "Оценка недвижимого, движимого имущества, акций, долей установленного /собственного капитала для целей залога" (рекомендовано к применению решением Комитета Ассоциация российских банков по оценочной деятельности) если значение суммарной корректировки по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

Таким образом, суд находит, что в отчете избранные объекты - аналоги не сопоставимы по ряду существенных ценообразующих факторов с объектом оценки и между собой, а потому не могут быть использованы в качестве аналогов, так как относятся к различным выборкам; а при возможном их использовании для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки следует, как минимум, определять по их средневзвешенному значению.

Все эти факторы, при отсутствии каких-либо иных результатов определения итоговой величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода или иных методов в сравнительном подходе, позволяют усомниться в достоверности определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка и указывают на то, что отчет заявителя не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Положительное экспертное заключение само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста Отчета. Правильность примененных методов и методик и правильность вычислений также проверены посредством анализа текста, при этом эксперт не проверял и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

При этом суд отмечает, что отчет ЗАО "Городское бюро оценки" за N 04/0215-017 подготовлен 06 марта 2015 года и не мог быть ранее указанной даты представлен эксперту саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, для проведения и подготовки экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков.

Вместе с тем, из текста экспертного заключения N 052/2015/Москва от 09 марта 2015 года следует, что экспертиза проводилась в период с 04 по 09 марта 2015 года, то есть ранее даты составления отчета об определении рыночной стоимости, что ставит также под сомнение представленное заявителем доказательство и позволяет суду отнестись к нему критически в совокупности с выявленными при рассмотрении настоящего дела замечаниями к Отчету ЗАО "Городское бюро оценки".

В ходе судебного разбирательства представитель Ярошенко Ю.В. настаивал на том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости, именно в размере *** рублей, определенном ЗАО "Городское бюро оценки" в отчете за N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года, иных доказательств не представил.

Вместе с тем, с учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет ЗАО "Городское бюро оценки" за N 04/0215-017 от 06 марта 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного, на основании которого Ярошенко Ю.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2013 года в размере *** руб., не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки, а потому не является достоверным доказательством установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, которая может быть установлена на основании решения суда взамен его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований Ярошенко Ю.В.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных Ярошенко Ю.В. требований, суд учитывает, что земельный участок был предоставлен, в частности, Ярошенко Ю.В. на основании договора аренды от 09 июня 2014 года, в соответствии с частью 8 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые сведения, в том числе о кадастровой стоимости являются общедоступными; оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка уже была установлена на момент заключения договора аренды земельного участка, условия договора аренды об арендной плате прямо предусматривали ее размер в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка (237 010810 руб.). В связи с изложенным, заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности с таким условием, по убеждению суда, свидетельствует о согласии арендатора с условием договора о размере арендных платежей, исчисляемых исходя из такой кадастровой стоимости объекта недвижимости (а заявление Ярошенко Ю.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в такой ситуации указывает на нарушение требований действующего законодательства, установленных статьями 421, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не соответствует принципу свободы договора, в рамках которого заявитель согласился с размером этой стоимости и размером подлежащих уплате арендных платежей).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Ярошенко Юрия Васильевича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 08 мая 2015 года.