Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 23 июня 2015 г. по делу N 33-2529/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Борисовой О.В., Герцева А.И.,

при секретаре Павловой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Немыкина Ю.Н. к администрации Белгородского района Белгородской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства

по апелляционной жалобе Немыкина Ю.Н., поданной его представителем Фефиловым А.Ю.,

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 марта 2015 года.

Заслушав доклад судьи Борисовой О.В., объяснения представителя истца Немыкина Ю.Н. - Фефилова А.Ю., представителя ответчика - администрации Белгородского района Белгородской области Безугловой О.И., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Немыкин Ю.Н. без разрешения на строительство возвел объект незавершенного строительства, площадью застройки "данные изъяты" кв.м, степенью готовности "данные изъяты" %, на земельном участке, находящимся у него (истца) в аренде на основании заключенного с администрацией Белгородского района договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на "данные изъяты" месяцев, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, и расположенном по адресу: "адрес".

Немыкин Ю.Н. просил признать право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства как на самовольную постройку.

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 30.03.2015 года в удовлетворении иска отказано со ссылкой на п. 3 ст. 222 ГК РФ по мотиву прекращения действия вышеуказанного договора аренды на момент рассмотрения иска вследствие того, что администрация направляла истцу уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе Немыкин Ю.Н. просит отменить решение, ссылаясь на факт действия договора аренды по состоянию на день обращения в суд ( ДД.ММ.ГГГГ), что, по мнению истца, давало ему право на удовлетворение иска.

Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии нового судебного постановления - об отказе в удовлетворении иска.

Установлено, что на основании постановления главы администрации Белгородского района Белгородской области от ДД.ММ.ГГГГ N, истцу предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства из земель поселений на территории "данные изъяты".

Как подтверждается договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, администрация Белгородского района предоставила, а истец принял в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью "данные изъяты" кв.м. Срок договора аренды установлен "данные изъяты" месяцев: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Названный договор аренды продлевался дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сроком на "данные изъяты" месяцев - до ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считался возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), поскольку истец как арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - ответчика по делу.

Вышеизложенные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором аренды в данном случае не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление об отказе от договора на имя истца датировано ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела не усматривается дата получения истцом уведомления о прекращении договора дарения, от которой следует исчислять трехмесячный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ. В связи с чем, непонятно, с какой даты договор аренды следует считать расторгнутым.

В любом случае, договор аренды на момент обращения истца в суд ( ДД.ММ.ГГГГ) действовал, поскольку не истек трехмесячный установленный законом срок заблаговременного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора

(одностороннем отказе от договора), даже если его исчислять от даты уведомления. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект незавершенного строительства возведен в период действия договора аренды. Как разъяснено в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусматривалась ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Вследствие неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно, ввиду неустановления даты, с которой договор аренды считается расторгнутым, а также вследствие неправильного применения п.3 ст. 222 ГК РФ суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку, что является основанием для отмены решения суда на основании п.п. 1,4 ст. 330 ГПК РФ. При этом, судебная коллегия полагает необходимым на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, не связывая себя доводами жалобы. В данном случае под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ понимается необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального права в целях защиты прав истца по делу, поскольку изложенное в обжалуемом решении суда толкование ст. 222 ГК РФ исключило возможность для истца легализации постройки, возведенной на арендованном земельном участке.

Юридическое значение имел тот факт, что истец являлся арендатором земельного участка и на момент строительства, и на момент обращения в суд, о чем обоснованно указано в апелляционной жалобе, а соответственно, единственным признаком самовольности постройки является ее возведение без разрешения на строительство (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В силу пункта 5 части 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

Как следует из материалов дела, истец не обращался к надлежащему лицу - в соответствующий орган местного самоуправления "данные изъяты" сельского поселения по вопросу выдачи разрешения на строительство. Ответ Управления по обеспечению архитектурно-строительного надзора от ДД.ММ.ГГГГ N нельзя признать отказом в выдаче разрешения на строительство, поскольку в нем разъясняется необходимость представления правоустанавливающего документа на земельный участок. При таких обстоятельствах, права Немыкина Ю.Н. нельзя считать нарушенными, поскольку им не приняты меры к легализации самовольной постройки. Судебной защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право (ст.ст. 3,4ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ).

Решение соответствующего органа об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Истец не заявлял требования о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих о разрешении в административном порядке соответствующих требований, недопустимо, на что обращалось внимание в вышеназванном Обзоре Верховного Суда РФ.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи (согласно п. 4 указанной ст. 25). Таким образом, исходя из положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и п.п. 2,4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", единственным препятствием для истца в получении разрешения на строительство и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором спорный объект незавершенного строительства расположен.

Истцу следует учитывать, что согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (п. 21 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", с ДД.ММ.ГГГГ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на "данные изъяты" года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, для защиты своих прав истец не лишен возможности обращения с заявлением о приобретении земельного участка в аренду сроком на "данные изъяты" года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 марта 2015 года по делу по иску Немыкина Ю.Н. к администрации Белгородского района Белгородской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства отменить. Принять новое решение.

Отказать в удовлетворении иска Немыкина Ю.Н. к администрации Белгородского района Белгородской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Председательствующий

Судьи