Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 июня 2015 г. по делу N 33-3513/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.,

судей Луневой С.П., Турлаева В.Н.,

при секретаре судебного заседания Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Ч. по доверенности Б.

на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 17 марта 2015 года

по гражданскому делу по исковому заявлению Ч. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя, администрации г.Ставрополя об установлении выкупной цены земельного участка,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

Ч. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании отказов Комитета по управлению муниципальным имуществом

г. Ставрополя незаконными, возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков и об установлении выкупной стоимости.

В обоснование требований указал, что он 0 ... года приобрел у ООО "Консультант" объект недвижимости (объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности ... %). Указанный объект недвижимости расположен по адресу: г. Ставрополь, ул ... , ... , в квартале ... Объект недвижимости расположен на земельном участке площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , который передан в аренду до 22.09.2016 года муниципальным образованием г. Ставрополь согласно договору от ... года N ... Согласно Соглашению о передаче прав и обязанностей от 23.12.2013 года права арендатора перешли ему (соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Ставропольскому краю). Таким образом, он является собственником недвижимого имущества - здания и арендатором земельного участка на котором расположен объект (все права зарегистрированы регистрирующим органом). Кроме того он на основании договора купли-продажи от 1 ... года приобрел у ООО "Ремонт Сервис" объект недвижимости (объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности ... %). Указанный объект недвижимости расположен по адресу: г. Ставрополь, ул ... , ... , в квартале ... Объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , который передан в аренду до ... года муниципальным образованием

г. Ставрополь согласно договору от 07.10.2013 года N ... Согласно Соглашения о передаче прав и обязанностей права арендатора перешли истцу. Таким образом, он является собственником недвижимого имущества - здания и арендатором земельного участка на котором расположен объект.

Используя право, предоставленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ он обратился с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом

г. Ставрополя о приобретении права собственности на земельные участки, на которых расположены здания, собственником которых он является. Однако, уведомлением об отказе от ... года N ... и уведомлением об отказе от 5.02.2014 года N ... в реализации прав на приобретение земельных участков ему было отказано.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24.02.2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 20.05.2014 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24.02.2014 года оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 12.09.2014 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24.02.2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 20.05.2014 года в части установления выкупной цены земельного участка из земель населенных пунктов, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , расположенного в городе Ставрополе, ул. О., ... , в квартале ... , в размере ... рублей и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , расположенного в городе Ставрополе, ул. О., ... , в квартале ... , в размере ... рублей, отменены. Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 06.10.2014 года исковое заявление Ч. к КУМИ г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя об установлении выкупной цены земельных участков принято к производству суда.

Представитель истца Ч. по доверенности Б. в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, и просил установить выкупную цену земельного участка из земель населенных пунктов, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного в городе Ставрополе, ул. О., ... в квартале ... в размере ... рубля; установить выкупную цену земельного участка из земель населенных пунктов, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного в городе Ставрополе, ул. О., ... в квартале ... в размере ... рубля.

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от

17 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Ч. по доверенности Б. просит отменить решение, считая, что выводы суда противоречат действующему законодательству и выводам Президиума Ставропольского краевого суда, отраженным в постановлении суда кассационной инстанции от 12.09.2014г., вынесенного по настоящему спору. Указывает, что довод о дате оценки, при составлении заключения оценщика, был предметом рассмотрения суда кассационной инстанции. Считает, что выкупная цена земельного участка должна определяться на дату заключения договора купли-продажи, либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор. Истец обратился к профессиональному специалисту - оценщику ООО "Прайс", которое произвело оценку рыночной стоимости участков на дату рассмотрения иска в суде (на 20.10.2014г.). Оценщик составил заключение, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... под гостиницу, общественное здание) составляет ... рубля (то есть ... за ... кв.м.), а рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... под гостиницу, общественное здание) составляет ... рублей (то есть ... за ... кв.м.). Таким образом, дата оценки, на которую было подготовлено заключение, соответствует земельному законодательству и судебной практике.

Указывает, что суд, ссылаясь на недопустимость заключения оценщика, фактически сослался на ст.60 ГПК РФ ("Допустимость доказательств"), согласно которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Однако, требований о предупреждении об уголовной ответственности у оценщика при подготовке своего заключения, ни законодательством об оценочной деятельности, ни гражданским процессуальным кодексом не предусмотрена.

Считает, что требования истца направлены за защиту его прав, предоставленных ему ст. 36 Земельного кодекса РФ, а именно право на выкуп земельного участка, как собственника объекта недвижимости, расположенной на таком земельном участке. Так, иск заявлен в целях определения цены договора купли-продажи земельного участка, а не в целях изменения его кадастровой стоимости. Последствия подачи и удовлетворения иска об установлении выкупной стоимости и изменения кадастровой стоимости различны, что свидетельствует о различном правовом интересе истцов по таким категориям дел.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению состоявшегося решения.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, истцу ... принадлежит на основании договора купли - продажи от ... года объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 7 %, с кадастровым номером ... , расположенный на земельном участке, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , в г. Ставрополе, по ул. О., ... , в квартале ... , предоставленный администрацией г. Ставрополя в аренду ООО "Консультант" (г ... Ставропольского края) до 25 сентября 2016 года под гостиницу, общественное здание, что подтверждается договором купли- продажи от ... года, свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от 21.11.2013 года и договором аренды земельного участка N ... от ... года, соглашением от 23.12.2013 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N ... от ... года от ООО "Консультант" к ... , дополнительным соглашением N ... от 16.06.2014 года.

Также истцу ... принадлежит на основании договора купли- продажи от 1 ... года объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 7 %, с кадастровым номером ... , расположенный на земельном участке, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , в г. Ставрополе, по ул. О., ... , в квартале ... , предоставленный администрацией г. Ставрополя в аренду ООО "Ремонт Сервис" (г. Ставрополь) до 25 сентября 2016 года для продолжения строительства административного здания, что подтверждается договором купли-продажи от ... года, свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от 02.12.2013 года и договором аренды земельного участка N ... от 07.10.2013 года, соглашением от 18.12.2013 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N ... от 7.10.2013 года от ООО "Ремонт Сервис" к ... , дополнительным соглашением N ... от 16.06.2014 года.

Как следует из имеющихся в материалах дела кадастровых паспортов спорных земельных участков (исх. N ... от 30.09.2013 года, N ... от 27.09.2013 года), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей.

Судом установлено что, указанные сведения в судебном порядке не оспаривались, соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости не вносились.

Постановлением администрации города Ставрополя СК N ... от 16.12.2014 года "О предоставлении в собственность (приватизации) земельного участка, находящегося в городе Ставрополе по ул. О., ... в квартале ... , на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ... на праве собственности" в соответствии в том числе и с решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24.02.2014 года по делу. предоставлен ... в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... по адресу: г. Ставрополь, ул ... , ... , квартал ... площадью ... кв.м. Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить договор купли-продажи земельного участка, с выкупной ценой земельного участка. рублей.

Между тем, истец Ч. просил суд установить выкупную цену земельного участка из земель населенных пунктов, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного в городе Ставрополе, ул. О., ... в квартале ... в размере ... рубля; установить выкупную цену земельного участка из земель населенных пунктов, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного в городе Ставрополе, ул. О., ... в квартале ... в размере ... рубля.

В обоснование заявленных требований, истец в соответствии со

ст. 56 ГПК РФ ссылается на отчет N. от 21.10.2014 года, подготовленный в целях определения рыночной стоимости спорных земельных участков ООО "Прайс" на основании договора на оценку рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.10.2014 года.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... , целевое назначение - под гостиницу, общественное здание) составляет ... рубля ( ... за 1 кв.м.), рыночная стоимость земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... , целевое назначение - под гостиницу, общественное здание) составляет ... рублей ( ... за 1 кв.м.).

Поскольку для земельных участков под гостиницу, общественное здание установлена ставка 1,5 %, истцом произведены расчеты, согласно которым: выкупная цена для земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... под гостиницу, общественное здание), составляет ... руб., рассчитанных следующим образом: ... *., где ... - площадь земельного участка, ... - стоимость 1 кв.м. земельного участка,. % - ставка земельного налога; выкупная цена для земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... под гостиницу, общественное здание), составляет ... рубля, рассчитанных следующим образом: ... * ... *, где ... - площадь земельного участка, ... - стоимость 1 кв.м. земельного участка, 1,5 % - ставка земельного налога.

Указанные расчеты произведены в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 27.12.2012 года N ... "Об утверждении Порядка определения цен и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена, в целях их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках", согласно которому, выкупная цена определяется в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленной на день заключения договора купли-продажи земельного участка.

Выкупная стоимость рассчитывается по формуле ЦЗУ = SЗУ * КС 1 кв.м. ЗУ* СТЗН* 10, где: ЦЗУ- цена земельного участка; SЗУ- площадь земельного участка; КС 1 кв.м. ЗУ - кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка; СТЗН - ставка земельного налога. Ставки земельного налога установлены решением Ставропольской городской Думы от 11.11.2005 года N 149 "Об установлении земельного налога и введении его в действие на территории города Ставрополя".

Суд, ссылаясь на ФЗ от 25.10.2011 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закон Ставропольского края от 12.04.2010 года N 21-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений", Приказ Минэкономразвития РФ от N 508 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", ст.ст. 65, 66 ЗК РФ и установив, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... были образованы из земель населенных пунктов, поставлены на кадастровый учет 08.07.2010 года правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Согласно сведениям ГКН 4.12.2014 года, земельному участку с кадастровым номером ... , в соответствии с актом определения кадастровой стоимости, установлена кадастровая стоимость в размере

. рублей, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. -. рублей, датой определения кадастровой стоимости является 26.05.2014 года (ввиду изменения вида разрешенного использования).

Согласно сведениям ГКН 03.12.2014 года, земельному участку с кадастровым номером ... , в соответствии с актом определения кадастровой стоимости, установлена кадастровая стоимость в размере. рублей, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. -. рублей, датой определения кадастровой стоимости является 05.06.2014 года (ввиду изменения вида разрешенного использования).

При этом суд указал, что истец в обоснование заявленных требований ссылается на установление выкупной цены спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчета N 293/140 от 21.10.2014 года, поскольку находит кадастровую стоимость земельных участков недостоверной, поскольку два соседних участка по одному адресу, практически одинаковой площади имеют кадастровую стоимость в несколько раз отличную друг от друга. При определении выкупной цены земельных участков истец исходит из рыночной стоимости земельных участков, определенных ООО Прайс" полагая, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена равной с рыночной стоимости земельных участков, поскольку законом предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о кадастровой стоимости равной рыночной могут быть внесены не иначе как на основании решения суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, вступившего в законную силу.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, однако достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении, предметом оспаривания в данном случае не являются. Требований об определении кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, истец не заявлял.

Истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 20.10.2014 года и установлено значительное расхождение в установленном кадастровой оценкой земель размере стоимости спорных земельных участков и их рыночной стоимости. Указанная дата оценки не соответствует дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость каждого земельного участка. А, следовательно, рыночная стоимость земельных участков, определенная ООО "Прайс" по состоянию на 20.10.2014 года, не может составлять достоверную стоимостью спорных земельных участков.

Кроме того, согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям названного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отчет оценщика, представленный истцом не прошел экспертизу саморегулируемой организации оценщиков. Судебная экспертиза по делу не проводилась.

Выводы суда первой инстанции основаны на положениях пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), по смыслу которых проведением экспертизы отчета оценщика обеспечивается независимость и объективная оценка объекта оценки.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом пояснений в судебном заседании участников процесса, а также их заявлениями в судебном заседании о том, что ими исчерпана возможность предоставления доказательств по данному гражданскому делу, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, суд постановил законное и обоснованное решение.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от

17 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.