Решение Московского областного суда от 16 июня 2015 г. по делу N 3-442/2015

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Клевцовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Работновой М. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью, обязании внесения изменений в государственный кадастр объектов недвижимости и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Работнова М.В. обратилась в Московский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью, обязании внесения изменений в государственный кадастр объектов недвижимости и взыскание судебных расходов.

В обоснование заявленных требований с учетом уточнений (л.д.32) указала, что является собственником земельного участка площадью 995 кв. метров с кадастровым номером "данные изъяты". Участок отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенный вид использования - для дачного строительства. Расположен участок "данные изъяты" с.п "данные изъяты". Считает, что определенная по состоянию на "данные изъяты" кадастровая стоимость земельного участка в размере 622282.95 рублей утвержденная Распоряжением от "данные изъяты" за N654-РМ Министерства экологии и природопользования "данные изъяты" значительно выше его рыночной стоимости. Заявитель обратилась в ООО "Независимая экспертиза XXI век" которым подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и по состоянию на "данные изъяты" определена рыночная стоимость участка в размере 413750.85 рублей. Экспертным советом ООО "Российское общество оценщиков" дано положительное заключение на отчет. Заявитель полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает ее права как плательщика налога на имущество, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью определенной в отчете об оценке по состоянию на "данные изъяты", обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" по "данные изъяты" внесении изменения в государственный кадастр объектов недвижимости в части указания размера кадастровой стоимости участка в размере 397005 рублей с 01.01.2014года. взыскать с ФГБУ "ФКП Росреестра" понесенные расходы на услуги эксперта 50000.00 рублей, государственную пошлину 200 рублей и услуги копировального центра 1276.00 рублей.

Определением суда от "данные изъяты" к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство имущественных отношений "данные изъяты", поскольку Постановлением "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" " О внесение изменений в положение о Министерстве экологии и природопользования "данные изъяты"" полномочия "данные изъяты" по утверждению государственной кадастровой оценки земель и среднего уровня кадастровой стоимости переданы Министерству имуще6ственных отношений "данные изъяты", которое является центральным исполнительным органом государственной власти "данные изъяты", осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность на территории "данные изъяты" в сфере имущественно-земельных отношений.

В судебном заседании представитель Работновой М.В. по доверенности (л.д.34) Андреева О.В. заявление полностью поддержала, настаивала на удовлетворении требований, указав, что представленный в качестве доказательства несоответствия кадастровой стоимости земельного участка Работновой М.В. его рыночной стоимости отчет об оценке полностью соответствует Ф. закону от "данные изъяты" N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон "Об оценочной деятельности") и Ф. стандартам об оценке (далее ФСО), прошел экспертизу, является достоверным и полным.

Представители Министерства имущественных отношений "данные изъяты" по доверенности Васильев С.А. и Нестеров возражали против заявленных требований указав, что заявителем в качестве доказательства определения рыночной стоимости принадлежащего на праве собственности земельного участка представлен отчет об оценке рыночной стоимости подготовленный ООО "Независимая экспертиза XXI век", однако данный отчет как допустимое доказательство не может быть принят, является не достоверным поскольку он не соответствует нормам Ф. законодательства об оценочной деятельности в Рроссийской Федерации и Ф. стандартам об оценке. При определении рыночной стоимости оценщиком не применена корректировка на дату предложения взятых объектов аналогов, отказ от данной корректировки не основан. Приведенные оценщиком аналоги оцениваемого земельного участка 1 и 2 имеют вид разрешенного использования "садоводство", оцениваемый объект с разрешенным видом использования "дачное строительство", корректировки на вид использования не применены, чем нарушен принцип обоснованности п.4 ФСО N3. Оценщиком не учтены и не обоснованы ценообразующие факторы земельного участка, такие как близость водоема, леса, коммуникации. Ссылка на наличие расположений по границе участка коммуникаций у объекта аналога 3 в таблице не соответствует данным указанным в объявлении о продажи. Также нарушен пункт 22 ФСО N7.

Представители У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "данные изъяты" и ФГБУ "ФКП Росреестра" по "данные изъяты" поддержали доводы, Министерства имущественных отношений "данные изъяты" указав на то, что права заявителя внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости (далее ГКН) об удельном показателе кадастровой стоимости не нарушаются, имеется несоответствие представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям Закона "Об оценочной деятельности". Возражали против заявленных требований.

Представитель Министерства экологии и природопользования "данные изъяты" в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.115-117 ).

"данные изъяты" в суд своего представителя не направило, извещалось судом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, заслушав показания свидетеля, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела Работнова М.В. является собственником земельного участка площадью 995 кв. метров с кадастровым номером "данные изъяты" категория земель - земли сельскохозяйственного назначения разрешенный вид использования - для дачного строительства, расположен в "данные изъяты" с.п "данные изъяты" (л.д.12 свидетельство о государственной регистрации права).

По итогам государственной кадастровой оценки распоряжением Министерства экологии и природопользования "данные изъяты" от "данные изъяты" за N564-РМ утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 622282.95 рублей.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего заявителю земельного участка является завышенной и не отражает его действительной рыночной стоимости, Работнова М.В. обратилась в ООО "Независимая оценка XXI век" оценщиком Рыбиной С.Ю. подготовлен отчет N023-Н-15 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на "данные изъяты" оценщиком определена в размере 397005.00 рублей (л.д.42).

По результатам нормативно-методической экспертизы отчет получил положительное экспертное заключение экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков ООО "Российское общество оценщиков" "данные изъяты" от "данные изъяты" (л.д.89).

Ссылаясь на представленный отчет оценщика, положительные экспертное заключение Работнова М.В. полагает необоснованно завышенной кадастровую стоимость участка и просит установить ее в соответствии с рыночной.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений предоставлен анализ отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка заявителя, согласно которого выявлены замечания, указывающие на допущение оценщиком при составлении отчета принципов существенности и обоснованности, закрепленных Ф. стандартами об оценке (л.д.125-126).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Рыбина С.Ю. отчет поддержала в полном объеме и пояснила, что она при проведении оценки и составления отчета руководствовалась нормами Закона об оценочной деятельности и ФСО. Все приведенные корректировки и методы исследования обоснованы в отчете. Принятые в качестве аналогов объекты недвижимости являются схожими с объектом оценки. С учетом анализа рынка и факторов, влияющих на спрос, предложение и цены выведена зависимость, рассчитаны корректировки и методом сравнительного подхода определена рыночная стоимость участка в размере 397005 рублей.

Пункт 3 ст.36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе Ф. закона.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации от "данные изъяты" N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) "Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах".

Ст.57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации от "данные изъяты" N 117-ФЗ (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно ст.390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в п.3 Ф. стандарта оценки " Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ "данные изъяты" от 22.10.2010). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу п.2 ст.66 ЗК РФ "Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи".

Согласно п.3 ст.66 ЗК РФ "В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости".

Таким образом, нормами Ф. законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отказывая в заявленных требованиях суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Ф. законом от "данные изъяты" N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются Ф. стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Ф. закона от "данные изъяты" N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли Ф. законодателя, как это следует из положений статьи 11 Ф. закона от "данные изъяты" N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями Ф. стандартов оценки.

Исследовав Отчет N 023-Н-15 от 04.03.2015г. суд приходит к выводу, что указанный отчет не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, установлены Ф. стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ "данные изъяты" от 20.07.2007).

Цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, закреплены в Ф. стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ "данные изъяты" от 20.07.2007).

Ф. стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам (утв. Приказом Минэкономразвития РФ "данные изъяты" от 20.07.2007).

Ф. стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" определяет требования к проведению оценки недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития РФ "данные изъяты" от 25.09.2014).

В представленном заявителем Отчете указано, что при проведении оценки принадлежащего заявителю земельного участка оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности (N135-ФЗ), ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО "данные изъяты" (стр. 10-11 Отчета).

Из п.4 ФСО "данные изъяты" следует, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям Ф. стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Так, пунктами 10 и 15 Ф. стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от "данные изъяты" N 254, установлено, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В отчете должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Вопреки этому в представленном отчете присутствуют ссылки на источники информации в частности, обосновывающие отказ оценщика от применения корректировки на разрешенный вид использования объекта оценки и подобранных аналогов (ссылка 24 лист отчета77). Источник информации указан в сети интернета на сайте htt//www.wilage.ru/post-169, данная информация не обеспечена свободным доступом, в будущем возможно изменение адреса страницы, однако к отчету не приложены копии данных материалов, указанная ссылка не являлась активной на момент рассмотрения дела (л.д. 137).

Как следует из представленного Отчета N 023-Н-15, оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка в процессе проведения оценки был использован сравнительный подход, предполагающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявление различий указанных объектов по этим факторам, определение корректировок цен аналогов и последующий расчет рыночной стоимости объекта оценки (стр. 62, 67 Отчета). При этом оценщиком был обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

Как указывает оценщик (стр. 62 Отчета), к элементам сравнения относятся факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно п.14 ФСО "данные изъяты" Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Исходя из пп.б п.22 ФСО "данные изъяты" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как видно из Отчета N 023-Н-15, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена по состоянию на "данные изъяты" (стр. 11 Отчета).

Согласно пп.е п.22 ФСО "данные изъяты" одним из ценообразующих факторов при использовании сравнительного подхода являются условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Описывая данный элемент сравнения, оценщик указывает, что принимает во внимание "изменение цен во времени (период между датами сделок (предложений) и оценки" (стр.70 Отчета). Исходя из анализа рынка, представленного в Отчете (стр. 37-51 Отчета), в 2012 году прослеживалась тенденция к росту спроса на земельные участки эконом класса по Новорижскому направлению на расстоянии 60-100 км. Как указано на стр.52 Отчета "Если говорить о динамике, то в среднем рост стоимости земельных участков несколько выше уровня инфляции - около 10-15% в год, за исключением участков, расположенных в Москве и на новой присоединенной территории на юго-западе от города". Исходя из описанных оценщиком в Отчете тенденций видно (стр.51 Отчета), что в 2012 году происходила ценовая коррекция по всем сегментам рынка. Из данных фактов не следует, что в течение 2012г. цены на земельные участки оставались неизменными. При этом дата публикации объекта-аналога "данные изъяты" - 04.04.2012г. (стр. 73 Отчета), объекта-аналога "данные изъяты" - 03.02.2012г. (стр.74 Отчета), объекта-аналога "данные изъяты" - 08.06.2012г. (стр.74 Отчета). Таким образом, отказ оценщика от внесения корректировки на дату сделки (стр.76 Отчета) не может быть признан обоснованным.

Помимо этого, вводя корректировку на торг (стр.76, 81 Отчет), оценщик, ссылаясь на экспертное мнение ("Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга" (СРД N11, 2012г) под ред. Е.Е.Яскевича), применяет среднее значение корректировки в размере 7,5%, которая рассчитана для земельных участков "данные изъяты". При этом в Отчете оценщик указывает (стр.59 Отчета), что для земель сельскохозяйственного назначения "данные изъяты" " ... скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%". Таким образом, нарушен принцип однозначности.

В Отчете указано (стр.25 Отчета), что разрешенное использование оцениваемого участка - для дачного строительства. При этом у объектов-аналогов N1,2 разрешенное использование отличается (стр.73,74 Отчета). Как указано оценщиком, разрешенное использование указанных объектов-аналогов - садовое некоммерческое товарищество (стр.75 Отчета). При этом из текста объявления объекта-аналога "данные изъяты" (стр.73 Отчета) видно, что его разрешенное использование - для ведения садоводства. Согласно п.10 ФСО "данные изъяты" "Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости". При этом из Отчета не следует, что указанные земельные участки относятся к одному сегменту рынка, и не проведен анализ рынка в зависимости от указанных видов разрешенного использования. Исходя из пп.е п.22 ФСО N7, вид использования и (или) зонирование являются одним из ценообразующих факторов. Это также следует из Отчета (стр.53). При этом, обосновывая отказ от введения корректировки по указанному фактору, оценщик ссылается на субъективное мнение лица (стр.77 Отчета), не проведя анализ на соответствие данного мнения рыночным условиям. Суд пролагает, что оценщиком был нарушен п.12 ФСО N3, который гласит: "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка", а также принципы существенности и обоснованности.

Отказываясь от введения корректировки на местоположение (удаленность от МКАД), оценщик указывает, что объекты-аналоги N1,2,3 расположены на расстоянии 89, 94 и 81 км от МКАД соответственно, а объект оценки - на расстоянии 85 км (стр.75, 77 Отчета). При этом, как следует из объявлений, объект-аналог "данные изъяты" расположен на удалении от МКАД 95 км (стр.73 Отчета), объект-аналог "данные изъяты" - на расстоянии 105 км (стр.74 Отчета), объект-аналог "данные изъяты" - на расстоянии 90 км (стр.74 Отчета). Таким образом, оценщиком были нарушены принципы однозначности и обоснованности.

В судебном заседании, оценщик Рыбина С.Ю. пояснила, что размер корректировки на площадь (стр. 77 Отчета) был рассчитан методом регрессионного анализа путем построения однофакторной модели. При построении такой модели объекты должны различаться только по одному ценообразующему фактору, исходя из чего возможно проанализировать влияние этого фактора на стоимость объекта. Однако данные объекты-аналоги различаются по нескольким ценообразующим факторам (таким как наличие/отсутствие водоема, леса, коммуникаций, охраны и пр.). При этом, согласно пп.д п.22 ФСО "данные изъяты" "При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости". Из текстов объявлений не усматривается, что они относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым земельным участком (в объявлениях не указаны категория и вид разрешенного использования), поэтому расчет и применение корректировки на площадь в указанном в Отчете размере нельзя считать обоснованным.

Судом также установлено, что на стр.53 Отчета оценщиком выделены, в том числе, следующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков: наличие действующих соглашений с энергоснабжающими организациями; возможность увеличения электрической мощности, лимитов газа и т.д. Также на стр.57-58 Отчета оценщиком был выделен такой ценообразующий фактор, как наличие коммуникаций на земельном участке (электричество, транспортные подъездные пути, газоснабжение и др.). Обосновывая отказ от введения корректировки на коммуникации, оценщик указывает (стр.80 Отчета), что объекты-аналоги N1,2,3 не имеют коммуникаций (коммуникации по границе). Однако, исходя из текстов объявлений объектов-аналогов, у аналога "данные изъяты" и "данные изъяты" имеется электричество (стр.74 Отчета). При этом из объявления объекта-аналога "данные изъяты" не следует, что электричество имеется по границе, а не заведено на участок. Следовательно, указание на отсутствие коммуникаций у объектов-аналогов N2,3, и, как следствие, отказ от применения соответствующих корректировок, не обоснованы, а также вводят пользователя отчета в заблуждение (нарушены принципы обоснованности, однозначности).

Помимо этого, согласно п.22 ФСО "данные изъяты" оценщиком должны быть учтены все факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Исходя из п.18 ФСО N1, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

При этом оценщик в Отчете N 023-Н-15 от 04.03.2015г. указывает (стр.52, 53 Отчета) "Вода, природные пейзажи, чистый воздух - все это имеет цену на рынке загородного жилья.

Цены на землю в "данные изъяты" колеблются в зависимости от места расположения участка. Немаловажно учитывать наличие развитой инфраструктуры, пролегающие коммуникации, экологию. Особой популярностью пользуется земля, расположенная недалеко от природных заповедников, кроме этого на стоимость может повлиять непосредственная близость водоема или озера. Не последним критерием стоимости земли являются хорошие подъездные пути".

В судебном заседании оценщик Рыбина С.Ю. также подтвердила, что близость водоема является одним из ценообразующих факторов.

Отсюда суд приходит к выводу о том, что такой экологический фактор как близость водоема для земельных участков загородного жилья является ценообразующим.

Как следует из Отчета (стр.21 Отчета ), окружение оцениваемого земельного участка составляют: лесной массив, поле. При этом из текста объявлений объектов-аналогов (стр.73-74 Отчета) видно, что: у объекта-аналога "данные изъяты" - рядом с земельным участком имеется лес; у объекта-аналога "данные изъяты" - рядом с земельным участком имеется пруд, лес; у объекта-аналога "данные изъяты" - рядом с земельным участком имеется лес (по границе), река. Таким образом, объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по наличию лесного массива рядом с участками, но объекты-аналоги N2,3 находятся вблизи водоемов и не сопоставимы по данному фактору с объектом оценки. Согласно пп.а п.22 ФСО N1, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Ввиду отсутствия в Отчете анализа влияния фактора близости водоема к земельному участку, а также отсутствия обоснованного отказа от использования других единиц сравнения (таких как близость водоема) при расчете рыночной стоимости объекта оценки, можно сделать вывод о том, что был нарушен принцип существенности.

С учетом изложенного Отчет N 023-Н-15 от 04.03.2015г. не может быть признан достоверным доказательством, подтверждающим определение действительной рыночной стоимости принадлежащего заявителю земельного участка и, как следствие несоответствие кадастровой стоимости данного земельного участка его рыночной стоимости, а значит - нарушение прав заявителя.

Судом было разъяснено лицам, участвующим в деле, их право на заявление ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы об определении действительной рыночной стоимости данного земельного участка включая проверку Отчета N 023-Н-15 на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности, Ф. стандартов оценки и иных нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности. Представитель заявителя по доверенности Андреева О.В. от назначения по делу экспертизы отказалась (л.д. 144 протокол судебного заседания).

При таких обстоятельствах, ввиду того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства реальной рыночной стоимости данного земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Учитывая, что требования Работновой М.В. об установлении кадастровой стоимости не подлежат удовлетворению оснований для возложения на ФГБУ "ФКП Росреестра" по "данные изъяты" обязанности по внесению изменения в государственный кадастр объектов недвижимости в части указания размера кадастровой стоимости участков в размере определенном в отчете об оценке не имеется.

Заявитель указывает на взыскание с ФГБУ "ФКП Росреестра" по "данные изъяты" понесенных судебных расходов на составление отчета об оценке, экспертного заключения, госпошлины и расходов на копирование указанные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются следствием рассмотрения основных требований.

Вместе с тем разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на определение экономически обоснованной стоимости объектов оценки, которое не оспаривается заинтересованными лицами, поэтому судебные расходы подлежат отнесению на заявителя, так как решение суда в случае удовлетворение требований не может быть расценено как принятое против заинтересованных лиц, не имеющих противоположное заявителю интереса.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Работновой М. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 995 кв. метров категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для дачного строительства, расположенный в "данные изъяты" с.п "данные изъяты"в в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 397005 рублей, обязании внесения изменений в государственный кадастр объектов недвижимости и взыскании судебных расходов -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Елизарова М.Ю.

дело "данные изъяты" 442/15

РЕШЕНИЕ

резолютивная часть

Именем Российской Федерации

"данные изъяты"г. "данные изъяты"

"данные изъяты"

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Клевцовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Работновой М. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью, обязании внесения изменений в государственный кадастр объектов недвижимости и взыскании судебных расходов, Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Работновой М. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 995 кв. метров категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для дачного строительства, расположенный в "данные изъяты" с.п "данные изъяты"в в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 397005 рублей, обязании внесения изменений в государственный кадастр объектов недвижимости и взыскании судебных расходов -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Елизарова М.Ю.