Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Хохловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N3-175/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Красная Роза 1875" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года,

установил:

Закрытое акционерное общество "Красная Роза 1875" (далее ЗАО "Красная Роза 1875") обратилось в Московский городской суд с заявлениями, с учетом уточненных требований, просило установить определенную по состоянию на 01 января 2013 года и применяемую с 01 января 2014 года кадастровую стоимость, равную рыночной, принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: *, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м в размере * руб. *коп. (далее по тексту - помещение 1); по адресу: *, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м в размере * руб. * коп. (далее по тексту - помещение 2).

В обосновании заявлений ссылается на то, что указанные помещения включены в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г.Москвы от 29.11.2013 года N772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущества осуществляется исходя из их кадастровой стоимости, которая, по мнению заявителя, является завышенной по отношению к реальной их рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, заявления ЗАО "Красная Роза 1875" о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости отклонены.

С целью определения рыночной стоимости помещений, перечисленных выше, Независимой оценочной компанией "Активные Бизнес Консультации" составлены отчеты за N О-24/01/14-6-4 от 19.03.2014г. (помещение 1) и N О-24/01/14-6 от 01.04.2014г. (помещение 2) об определении рыночной стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2013г.

На отчеты получены положительные экспертные заключения от 11.04.2014г. NN 242/Н-14 (помещение 1) и 245/Н-14 (помещение 2), подготовленные саморегулируемой организацией "НП "Свободный оценочный департамент", согласно которых, отчеты соответствуют Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания и договора на оценку.

Гражданские дела по заявлениям ЗАО "Красная Роза 1875" определением Московского городского суда от 14 мая 2015 года по ходатайству заявителя объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Представитель ЗАО "Красная Роза 1875" по доверенности Литовцев А.В. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд установить кадастровую стоимость нежилых помещений, соответствующую рыночной, представил письменные пояснения, подтвердил, что сведения об объекте недвижимости, расположенном по адресу: * были внесены в Государственный кадастр недвижимости в сентябре 2013 года, просил обратить внимание суда на необоснованность доводов представителей Правительства Москвы, Департамента городского имущества г.Москвы о недостоверности представленных отчетов.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Решетников Д.К., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности по доверенности Прытков В.В. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявлений отказать, представили письменные возражения, в которых ссылаются на то, что представленные заявителем отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в силу положений ст.ст. 59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являются относимыми и допустимыми доказательствами по делу, поскольку стоимость, указанная в отчете по нежилому помещению по адресу: * определена не на дату внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости, а также указали на допущенные нарушения стандартов оценки при составлении отчетов о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Представители Управления Росреестра по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменном отзыве указали на необоснованность требований заявителя и отсутствие оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает как дела, возникающие из публичных правоотношений, по указанным в этой статье заявлениям, так и иные дела, возникающие из публичных правоотношений и отнесенные федеральным законом к ведению суда.

Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.

Учитывая, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер, являются основанием для определения размера налоговых обязательств и утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд, рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.

Статья 24.18 Закон об оценочной деятельности, регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Положениями указанной статьи предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом, исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки помещений.

В связи с этим, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости, определяется на дату, с которой закон связывает необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном нежилом помещении.

Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 г. N 752-ПП (далее - Постановление N 752-ПП) утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве, и в частности установлены минимальные и средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости в разрезе территориальных единиц города Москвы по состоянию на 1 января 2013 г., которые применяются с 1 января 2014 г.

Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель ЗАО "Красная Роза 1875" является собственником объектов недвижимости - помещений с кадастровыми номерами * (помещение 1), расположенного по адресу: *, и * (помещение 2), расположенного по адресу: *, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.03.2009г. (помещение 2), 08.12.2008г. (помещение 1).

Сведения о нежилом помещении 1 с кадастровым номером * были внесены в государственный кадастр недвижимости 23.09.2013 года.

Эта информация в ходе рассмотрения дела заявителем не оспаривалась, а кроме того, указанные сведения являются общедоступными и размещены на официальном сайте http://www.gorbti.ru/gkn/cadastr-online-map.

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Таким образом, принимая во внимание то, что кадастровая стоимость принадлежащего ЗАО "Красная Роза 1875" нежилого помещения по адресу: * определена на основании статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то датой определения кадастровой стоимости указанного нежилого помещения является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, то есть 23.09.2013г.

По заданию ЗАО "Красная Роза 1875" независимой оценочной компанией "Активные Бизнес Консультации" подготовлены отчеты за N О-24/01/14-6-4 от 19.03.2014г. (помещение 1) и N О-24/01/14-6 от 01.04.2014г. в 2-х томах (помещение 2).

Согласно отчету N О-24/01/14-6-4 от 19.03.2014г. рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: * установлена по состоянию на 1 января 2013 г., то есть на дату, отличную от даты внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, следовательно, при таких обстоятельствах, указанный отчёт не подтверждает рыночную стоимость нежилого помещения на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и не является допустимым доказательством по данному делу, и соответственно не может быть принята судом в обосновании доводов заявителя о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. А соответственно заявленные требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу *, принадлежащего заявителю на праве собственности, на 01.01.2013 года удовлетворению не подлежат.

Кроме того, судом установлено, что под пунктом 523 в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год, утвержденного Постановлением Правительства N772-ПП от 29 января 2013 года включено нежилое помещение, расположенное по адресу: *.

ЗАО "Красная Роза 1875" является собственником указанного объекта недвижимости с кадастровым номером *.

Нежилое помещение представляет собой офисное 5 этажное (плюс подземный этаж) здание, общей площадью * кв.м, 2004 года постройки, находится в районе Хамовники Центрального административного округа, между Садовым и ТТК Юго-Запад, в 9 минутах ходьбы пешком от м. Парк Культуры, в 300 м до Садового кольца, в 250 м до Комсомольского проспекта, в 2,2 км от ТТК. Указанный объект расположен в зоне общественно-деловой застройки, его местоположение свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности.

Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рубль * коп.

Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.

Реализуя свое право на установление кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, предусмотренное статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ЗАО "Красная Роза 1875" представило отчет N О-24/01/14-6 от 01.04.2014г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества помещения общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: *, в котором рыночная стоимость помещения по состоянию на 01 января 2013 года определена без учета НДС в размере *. В этом размере заявитель и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Согласно Экспертному заключению N242/Н-14 на отчет N О-24/01/14-6, подготовленному саморегулируемой организацией "НП "Свободный оценочный департамент", указанный отчет соответствует требованиям "Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской ФедерацииN N 135 ФЗ от 29 июля 1998г., Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, соответствует требованиям технического задания договора на оценку, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта признаны обоснованными (т.2 л.д.152-171).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из содержания положений статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Из содержания положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение пользователей отчета, что влечет необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из представленного отчета при оценке объекта недвижимости, помещения, расположенного по адресу: *, оценщик применил доходный, сравнительный и затратный подходы.

Однако, при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости не имеется. К такому выводу суд пришел исходя из нижеследующего.

Так, по мнению суда, требования об определении рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС является неправомерным, поскольку НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости.

Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ФСО N 2, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.

Мнение о включении НДС в рыночную стоимость объектов недвижимости ранее было высказано Министерством финансов Российской Федерации в Письме от 19.10.2009г. N 03-07-15/47.

Также суд отмечает, что на территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, что следует из п.8 "Допущений, касающихся расчетов кадастровой стоимости" Отчета об определении кадастровой стоимости на территории города Москвы от 21.11.2013г.

С учетом изложенного, ввиду того, что на территории города Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость подлежит определению без учета НДС, не имеется.

Таким образом, полученные Оценщиком результаты оценки объекта недвижимости без учета НДС не сопоставимы с результатами оценки его кадастровой стоимости по фактору учета НДС и не могут рассматриваться в качестве рыночной стоимости объекта оценки, о которой заявляет ЗАО "Красная Роза 1875".

Проверяя результаты отчета об оценке на соответствие представленной в нем информации требованиям достаточности и достоверности, судом установлено, что Заказчиком оценки, то есть заявителем, не было предоставлено технического паспорта на объекты оценки, что не позволяет точно определить технические характеристики оцениваемых зданий (строительный объем, материал перекрытий и т.д.). Соответствующую информацию Оценщик обязан запросить у Заказчика. В случае отсутствия технического паспорта Заказчик может предоставить заверенную справку о конструктивных особенностях объекта оценки, в которой будет указан строительный объем здания, величина которого была некорректно определена Оценщиком.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что при проведении оценки оценщиком были нарушены п. 19 ФСО N 1, в соответствии с которым, информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Не истребование технического паспорта и других документов, позволяющих с достоверностью точно определить технические характеристики оцениваемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: *, по мнению суда, не позволило оценщику в рамках затратного похода правильно определить объемы зданий. Значительная разница в объемах по расчетам Оценщика и по данным БТИ связана с нетиповыми проектами зданий, которые первоначально являлись производственными зданиями фабрики "Красная Роза". Затем бывшие промышленные площади были реконструированы под лофт-пространства и офисы с использованием современных высококачественных материалов и передовых инженерных технологий. Таким образом, использование затратного подхода к оценке зданий без учета их актуальных технических характеристик приводит к большим погрешностям в расчетах, соответственно занижение строительного объема зданий приводит к занижению рыночной стоимости объектов опенки в рамках затратного на 44%, что подтверждается приведенными в отчете об оценке сведениями (таблица 102), из которой следует, что объем объекта в кубических метрах составляет *, а согласно приведенным данным БТИ объем оцениваемого объекта составляет * куб.м.

Таким образом, суд считает, что оценщиком также нарушен принцип обоснованности, и отчет об оценке не соответствует п. 4 ФСО 3, в соответствии с которым, информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена, а также п. 19 ФСО 1, согласно которому, информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Доводы о том, что оценщику не была представлена указанная техническая документация, в связи с чем, строительный объем здания был рассчитан самостоятельно, не может быть принят судом во внимание и потому, что данные конкретных источников информации, используемых при расчетах, в отчете не приведены и объективно ничем не подтверждены.

Также в рамках сравнительного подхода, суть которого состоит в использовании общей закономерности формирования цены сходных объектов недвижимости, при оценке здания по ул. Фрунзе Тимура, д.11 корпус 2 выбраны некорректные аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по площади и этажности, по местоположению, то есть имеют существенные отличия, что не позволяет суду сделать вывод о правильности выбора объектов аналогов, а соответственно и правильности определения рыночной цены оцениваемого объекта.

Так, объекты аналоги представляют собой 3-4 этажные офисные здания (т. 1 л.д. 108-109), у которых отсутствует подземный гараж, имеют площадь от * кв.м, в то время как оцениваемый объект представляет собой 5 этажное здание с мансардой, имеет один подземный гараж, а также площадь, превышающую площадь объектов аналогов примерно в 20 раз.

Вместе с тем, корректировка на площадь и этажность оценщиком не приведена, что следует из данных, приведенных в таблице 49 (т. 1 л.д. 135).

Таким образом, при проведении оценки нарушен п. 22 "б" ФСО N 1, в соответствии с которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Некорректный подбор объектов-аналогов влияет на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, свидетельствует о неверном ее определении, что не соответствует также требованиям п. 14 ФСО N1, согласно которого объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Кроме того, объект аналог N3 несопоставим с оцениваемым объектом по местоположению. К такому выводу суд приходит, исходя из того, что он расположен по адресу: *, то есть между ТТК и Четвертым транспортным кольцом, в то время как оцениваемый объект располагается в пределах Садового кольца и третьего транспортного кольца (ТТК).

Приведенные аналоги также не соответствуют сегменту рынка оцениваемых объектов - под административную застройку; аналоги - под размещение гостиничных, спортивно- досуговых и торгово-развлекательных центров.

Комментарии оценщика о том, что в справочнике Ко-инвест приведенные объекты аналоги являются наиболее сопоставимыми, и что оценщиком отобран объект, наиболее подходящий по классу конструктивной системы, не может быть принят судом во внимание, поскольку отсутствие в указанном справочнике сопоставимых объектов аналогов не лишает оценщика права использовать информацию, содержащуюся в других источниках.

Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Кроме того, в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно сначала корректировка на местоположение вносится при определении рыночной стоимости земельных участков объектов-аналогов, затем корректировка на местоположение вносится еще раз применительно к стоимости зданий (ОКС) объектов-аналогов. Таким образом, в расчете происходит двойной учет фактора местоположения, что соответственно приводит к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Также, в представленных расчетах происходит двойной учет корректировки на торг: сначала Оценщик применяет корректировку на торг в размере -10 % к земельным участкам объектов-аналогов, затем корректировка на торг в размере -9,5 % вносится к стоимости зданий (ОКС) объектов-аналогов. При этом корректировка на торг для зданий (ОКС) определена по данным Справочника СРД N 11, 2012 г. под редакцией к.т.н. Яскевича Е.Е., в котором приводятся корректировки для единых объектов недвижимости (здание + земельный участок).

Суд также считает, что оценщиком неверно применена корректировка на разрешенное использование земельного участка (стр. 114 Отчета, т. 1 л.д. 142) на основании результатов кадастровой оценки земель г. Москвы. В расчетах использованы средние показатели видов разрешенного использования, определенные для земельных участков всей Москвы без дополнительного деления на административные округа и удаленность от центра. Вместе с тем, цены предложений различных видов недвижимости в границах административных округов г. Москвы могут существенно отличаться друг от друга по таким факторам местоположения, как удаленность от метро и центров деловой активности, окружение и транспортная доступность, соответственно, для расчета корректировки на назначение необходимо использовать исключительно данные по району, в котором расположен оцениваемый объект.

Кроме того, Оценщик ошибочно относит земельные участки аналогов N 1 и N 2 к офисным, тогда как в соответствии с тестом объявлений о продаже инвестиционных проектов на данных участках преобладающим типом застройки является гостиничная с апартаментами (стр. 115 Отчета, т. 1 л.д. 142).

Таким образом, допущенные при оценке нарушения, изложенные выше, по мнению суда, являются существенными, влияющими на достоверность представленного отчета об оценке, который по этим основаниям не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим заявленные требования.

Учитывая, что в силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст.24.18 Федерального Закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу, ссылки заявителя на наличие положительного экспертного заключения N242/Н-14 на отчет N О-24/01/14-6 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества" как доказательство, подтверждающие правильность представленного отчета, не могут быть приняты судом во внимание при наличии существенных нарушений требований статей 11, 12 Федерального Закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. NN 254, 255, 256. Указанное заключение носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, а исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, используемых при проведении экспертизы.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ЗАО "Красная Роза 1875" в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Красная Роза 1875" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости - зданий с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере *, кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева