Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 октября 2012 г. по делу N 33-11721/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Осетровой З.Х.

судей Сафина Ф.Ф.

Арманшиной Э.Ю.

при секретаре Абдуллиной А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Салаватова Р.Я. на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 06 августа 2012 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Салаватова " ... " к Администрации городского округа город " ... ", ООО СПКП " " ... "" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Осетровой З.Х., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

УСТАНОВИЛА:

Салаватов Р.Я. обратился в суд с иском к Администрации городского округа город " ... ", ООО СПКП " " ... "" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, мотивируя требования тем, что на основании договора субаренды от " ... " года, заключенным между ним и ООО СПКП " " ... "", он являлся субарендатором земельного участка общей площадью " ... " кв.м в г. " ... " Микрорайон "N ... " Восточного жилого района " ... " с условным номером "N ... ", кадастровый номер "N ... ". В свою очередь ООО СПКП " " ... "" арендовал данный участок на основании договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка под строительство жилого комплекса, "N ... " от " ... " года. На основании договора субаренды от " ... " года земельный участок передавался в субаренду фонду по строительству жилья ООО СПКП " " ... "" под строительство жилого комплекса, к которому он и обращался с заявлением о предоставлении участка в субаренду. Он обращался с заявлением о регистрации договора субаренды земельного участка, но ему было отказано " ... " года со ссылкой на отсутствие акта межевания. Разрешение на строительство выдавалось Фонду по строительству жилья ООО СПКП " " ... "" " ... " года. На основании данного разрешения он в соответствии с проектно-сметной документацией через подрядчика ООО " " ... "" осуществлял строительство объекта, добросовестно полагая, что данного разрешения на строительство и договора субаренды земельного участка достаточно для ведения строительных работ. Выполнение проектировочных работ осуществлялось ИП " ... " на основании договора от " ... " года "N ... ". Строительные материалы приобретались им в ОАО " " ... "". На день обращения с иском по утверждению истца подрядной организацией " " ... "" на его личные денежные средства в соответствии с проектной документацией и требованиями СНиП возведен объект незавершенного строительства (фундамент), консервацию которого он был вынужден произвести из-за неопределенности правового статуса объекта строительства. Им понесены значительные материальные затраты на строительство данного объекта. Разрешение на строительство Администрацией городского округа город " ... ", куда он обращался в " ... " года, ему не было выдано, так как срок действия договора аренды земельного участка, заключенного с ООО СПКП " " ... "" истек в " ... " года. Строительство велось в период действия договора аренды в " ... " года. Истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке общей площадью " ... " кв.м в г. " ... " Микрорайон "N ... " Восточного жилого района " ... " с условным номером "N ... ", кадастровый номер "N ... ".

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Салаватова Р.Я. ставится вопрос об отмене решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью по следующим основаниям. Судом не ставился вопрос о несоблюдении градостроительных, строительных и иных норм при возведении объекта и необходимости проведения экспертиз. Считает, что отсутствие разрешения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, так как им предпринимались исчерпывающие меры к легализации постройки. Указывает, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось на основании разрешения, выданного ФСЖ ООО СПКП " " ... "". Считает законным факт заключения договора субаренды земельного участка, так как соответствующее заявление было подписано со стороны администрации ГО " ... " председателем КУС " ... ".

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд апелляционной инстанции, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Салаватова Р.Я., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены наряду с другими объекты незавершенного строительства.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности, так право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений указанных выше.

Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил в силу ч.1 ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой. Согласно ч.2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Статья 1 (п. 10) Градостроительного кодекса определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.

На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Наряду с прочими документами для получения разрешения на строительство предоставляется проект организации строительства объекта капитального строительства.

В силу положений п. 21.5 и 21.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N224-ФЗ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство; выданным прежнему правообладателю земельного участка. В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

Пункт 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N32-Ф3 предусматривал, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Анализируя указанные выше нормы права, суд пришел к правильному суждению о том, что для признания за Салаватовым Р.Я. права собственности на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение наличия у него права пользования земельным участком, на котором осуществлено строительство, выделение данного земельного участка именно для данных целей, а также требуется подтвердить наличие разрешения на строительство и факт создания объекта незавершенного строительства.

Судом установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по " ... " и ООО Строительным производственным коммерческим предприятием " " ... "" был заключен договор аренды земельного участка от " ... " года "N ... ", в соответствии с которым ООО СПКП " " ... "" был передан земельный участок, расположенный по адресу: РБ, " ... ", микрорайон "N ... " Восточного жилого района, общей площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером "N ... " для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с " ... " года по " ... " года. (л.д. 131- 137).

Указанный земельный участок был передан ООО СПКП " " ... "" по акту приема-передачи от " ... " года Договор зарегистрирован в Салаватском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан " ... " года за "N ... ".

Пунктом " ... " года договора аренды установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя.

Дополнительное соглашение к данному договору подписано " ... " года арендодателем, арендатором ООО СПКП " " ... "" и субарендатором фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от " ... " года и земельный участок "N ... " разделен на земельные участки в количестве " ... " участков, которым присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан земельный участок с кадастровым номером "N ... " и условным номером "N ... ", на котором по утверждению истца им возведен объект незавершенного строительства (л.д.143-145).

" ... " года между ООО СПКП " " ... "" и субарендатором Фондом по строительству жилья ООО СПКП " " ... "" заключен договор субаренды земельного участка "N ... ", с установленным сроком субаренды с " ... " года по " ... " года (л.д. 146-148). Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д. Данный договор субаренды прошел государственную регистрацию и один из его экземпляров имеется в комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по " ... ".

" ... " года между ООО СПКП " " ... "" и Р.Я. Салаватовым заключен договор субаренды земельного участка "N ... " в микрорайоне "N ... " Восточного жилого района " ... ".

Из письма директора ФСЖ " " ... "" " ... " "N ... " от " ... " года следует, что он просил директора ООО СПКП " " ... "" рассмотреть вопрос выделения Салаватову Р.Я. в субаренду земельного участка "N ... " в Микрорайоне "N ... " Восточного жилого района города " ... " под индивидуальное строительство жилого дома (л.д.20

Данных о согласии арендодателя на передачу в субаренду Салаватову Р.Я. части земельного участка, входящего в состав земельного участка, переданного в аренду ООО СПКП " " ... "", не имеется, договор субаренды от " ... " года государственную регистрацию не прошел. Кроме того, срок договора субаренды от " ... " года установлен с " ... " года по " ... " года, в то время как срок основного договора аренды устанавливался по " ... " года. После внесения изменений в договор аренды и раздела земельного участка "N ... " изменения в договор субаренды, заключенный с Салаватовым Р.Я., не вносились.

Судом бесспорно установлено, что " ... " года Фонду по строительству жилья ООО СПКП " " ... "" выдавалось разрешение на строительство индивидуальных жилых домов в количестве 94 штук на земельном участке с кадастровым номером "N ... " на срок до " ... " года, впоследствии продлялось на срок до " ... " года. Разрешение на строительство на данном земельном участке, либо на выделенном из него земельном участке Салаватову Р.Я. не выдавалось.

При таких обстоятельствах, отказывая в удовлетворении исковых требований Салаватова Р.Я. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, суд обоснованно исходил из того, что строительство истцом осуществлялось на земельном участке, право пользования которым у него отсутствовало, так как договор субаренды земельного участка с арендодателем согласован не был и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, на момент осуществления строительства участок с кадастровым номером "N ... " не выделялся и арендатору, так как изменения в договор аренды внесены только в " ... " года после разделения участка с кадастровым номером "N ... " на " ... " участков. Кроме этого, разрешение на строительство выдавалось субподрядчику ФСЖ ООО СПКП " " ... "", который в свою очередь с иными лицами, в том числе с истцом или нанятым им подрядчиком, не заключал договор на строительство на участке. Разрешение на строительство самому истцу не выдавалось, строительство силами ФСЖ ООО СПКП " " ... "" или по договору с данной организацией на земельном участке "N ... " не велось. Не представлено суду и доказательств соответствия возведенного объекта проектной документации, которая предоставлялась при выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска Салаватова Р.Я. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку не соблюден установленный законом порядок его строительства.

Доводы апелляционной жалобы Салаватова Р.Я. о том, что судом не ставился вопрос о несоблюдении градостроительных, строительных и иных норм при возведении объекта и необходимости проведения экспертиз, являются несостоятельными, поскольку согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако, такие требования истцом в исковом заявлении не заявлялись.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что отсутствие разрешения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, так как им предпринимались исчерпывающие меры к легализации постройки, является несостоятельной. Согласно п.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи. В силу ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 N169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии с ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходим правоустанавливающий документ на земельный участок. В силу положений указанных выше норм Салаватовым Р.Я. не представлены доказательства наличия у него права пользования земельным участком, на котором осуществлено строительство, не представлено разрешение на строительство.

Указание в апелляционной жалобе на то, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось на основании разрешения, выданного ФСЖ ООО СПКП " " ... "", не может повлечь отмену решения суда, поскольку ФСЖ ООО СПКП " " ... "" ни с истцом, ни с иными лицами не заключал договор на строительство на земельном участке.

Коллегия не может признать состоятельным довод апелляционной жалобы о законности факта заключения договора субаренды земельного участка, поскольку договор субаренды земельного участка с арендодателем согласован не был и не был зарегистрирован в установленном законом порядке

Доводы апелляционной жалобы не содержат данных, свидетельствующих о незаконности и необоснованности решения, не опровергают правовые суждения суда, в связи с чем они не могут рассматриваться как состоятельные.

Выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является правильным, так как основано на установленных по делу обстоятельствах и принято с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 06 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Салаватова Р.Я. - без удовлетворения.

Председательствующий З.Х. Осетрова

Судьи Ф.Ф. Сафин

Э.Ю.Арманшина

Справка: судья " ... "