Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 03 августа 2015 г. по делу N 33-18531/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего БайдаевойЛ.В.,

судей Кирщиной И.П., Бурцевой Л.Н.,

при секретаре ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании 3 августа 2015 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Королевского городского суда Московской области от 18 мая 2015 года по делу по иску ООО "ФЕРСТ" к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и взыскании неустойки,

заслушав доклад судьи БайдаевойЛ.В.,

объяснения представителей ООО "ФЕРСТ"- ФИО, ФИО, представителя ФИО1- ФИО,

УСТАНОВИЛА:

ООО "ФЕРСТ" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Требования мотивированы тем, что "данные изъяты" между истцом и ответчиком как индивидуальным предпринимателем был заключён предварительный договор аренды N "данные изъяты" (далее- ПДА) нежилого помещения, расположенного в здании ТРЦ "ВЕСНА" по адресу: "данные изъяты", по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем Краткосрочный договор аренды (далее- КДА), который являлся приложением N 2 к ПДА, и Долгосрочный договор аренды (далее- ДДА), который являлся приложением N 3 к ПДА, на вышеназванное нежилое помещение, в сроки, установленные ПДА. Согласно п.5.10. и 5.11 ПДА с даты начала ведения коммерческой деятельности арендатор обязался производить ежемесячные выплаты за использование помещения в размере, порядке и на условиях, указанных для уплаты арендной платы в соответствии с КДА. "данные изъяты" истец передал ответчику помещение для подготовки данного помещения к использованию в соответствии с целевым назначением, после чего "данные изъяты" арендатор начал ведение коммерческой деятельности в помещении. "данные изъяты" истец закрыл арендуемое спорное помещение для посетителей. Свои обязательства по оплате аренды ответчик надлежащим образом не исполнил, в связи с чем по состоянию на "данные изъяты" образовалась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за "данные изъяты" и "данные изъяты" в размере "данные изъяты"., задолженность по оплате эксплуатационных расходов и маркетингового сбора за "данные изъяты" года в размере "данные изъяты"., задолженность по оплате переменной части арендной платы за "данные изъяты" года в размере "данные изъяты" руб. Кроме того, условиями договора предусмотрена выплата неустойки за нарушение обязательств по выплате арендной платы в размере 0,5% от размера постоянной части арендной платы за 1 месяц, а также неустойка за приостановление ведения в используемом помещении коммерческой деятельности в соответствии с целевым назначением в размере 1/30 от размера постоянной части арендной платы за 1 месяц. В связи с чем, истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока оплаты постоянной части арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетингового сбора в размере "данные изъяты"., неустойку за нарушение обязательств согласно п.8.4.11 ПДА за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в размере "данные изъяты"., штраф согласно п.8.7.2 ПДА в размере "данные изъяты" руб., судебные расходы.

В судебном заседании представители истца ФИО и ФИО исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО в судебном заседании исковые требования не признала.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу ООО "ФЕРСТ" взыскана задолженность по оплате постоянной части арендной платы за "данные изъяты" года в размере "данные изъяты"., задолженность по оплате эксплуатационных расходов и маркетингового сбора за "данные изъяты" в размере "данные изъяты"., задолженность по оплате переменной части арендной платы за "данные изъяты" в размере "данные изъяты"., неустойка за нарушение срока оплаты постоянной части арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетингового сбора в размере "данные изъяты"., неустойка за нарушение обязательств согласно п.8.4.11 ПДА за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в размере "данные изъяты" руб., штраф согласно п.8.7.2 ПДА в размере "данные изъяты" руб., расходы по оплате госпошлины в размере "данные изъяты".

ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой она просит отменить постановленное решение суда по указанным в жалобе основаниям, постановить новое решение об отказе в иске.

Истцом принесены возражения относительно апелляционной жалобы.

На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда в обжалуемой части, как постановленного в соответствии с положениями норм материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами по делу.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору ( п.п.1, 2 ст. 421 ГК РФ).

П.3 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом правила данной статьи не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

На основании п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как установлено судом и следует из материалов дела, "данные изъяты" между ООО "ФЕРСТ" и ИП ФИО1 заключён предварительный договор аренды N "данные изъяты" ( далее- ПДА) нежилого помещения площадью 49,3 кв.м., расположенного в здании ТРЦ "ВЕСНА" по адресу: "данные изъяты", по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем Краткосрочный договор аренды (КДА), который являлся приложением N 2 к ПДА, и Долгосрочный договор аренды (ДДА), который являлся приложением N 3 к ПДА, на вышеназванное нежилое помещение, в сроки, установленные ПДА.

Согласно п. 11.5 ПДА стороны договорились, что предварительный договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями. Обязательства сторон по договору, связанные с заключением договора аренды, действуют в течение 5 лет с даты подписания договора и/или до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее, (л.д. 36).

В соответствии с условиями п.5.10. и 5.11 ПДА, с даты начала ведения коммерческой деятельности, арендатор обязался производить ежемесячные выплаты за использование помещения в размере, порядке и на условиях, указанных для уплаты арендной платы в соответствии с КДА. Указанная плата состоит из: постоянной части арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетингового сбора, переменной части арендной платы, процентной части арендной платы.

В силу п.8.4, п.8.4.11 ПДА арендодатель вправе расторгнуть договор (отказаться от его исполнения в одностороннем порядке) и отказаться от заключения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если период временного закрытия помещения для посетителей превысит 10 дней в совокупности в течение календарного года.

Согласно п. 11.7.1 КДА, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5% от размера постоянной части арендной платы за 1 месяц, за каждый день просрочки соответствующего платежа.

На основании п.8.7.6 ПДА в случае приостановления ведения в используемом помещении коммерческой деятельности в соответствии с целевым назначением (временное закрытие помещения для посетителей) арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день до устранения арендатором данного нарушения в размере 1/30 месячной постоянной части арендной платы.

В силу п.8.7.2 ПДА, в случае расторжения договора по основаниям, указанным в п.8.4 договора, арендодатель вправе удерживать сумму обеспечительного депозита, а также потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере суммы, эквивалентной сумме постоянной части арендной платы за 6 месяцев.

По смыслу п. 6.1.1.11 ПДА, в случае если настоящий договор расторгается в результате ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по договору, и на момент такого расторжения Краткосрочный договор аренды или Долгосрочный договор аренды не заключены, сумма обеспечительного депозита не подлежит возврату арендатору, и остается в распоряжении арендодателя в качестве штрафной неустойки.

Как установлено судом, "данные изъяты" истец передал ответчику нежилое помещение по акту доступа для подготовки данного помещения к использованию в соответствии с целевым назначением (том 1 л.д. 99-102), после чего "данные изъяты" арендатор начал ведение коммерческой деятельности в помещении, что подтверждается актом начала коммерческой деятельности (л.д. 103).

"данные изъяты" истец закрыл арендуемое спорное помещение для посетителей, что подтверждается представленными актами за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" года, а также не оспаривается ответчиком.

ООО "ФЕРСТ" уведомило ответчика о расторжении в одностороннем порядке предварительного договора с "данные изъяты" года, а также об образовавшейся по состоянию на "данные изъяты" задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере "данные изъяты"., задолженности по оплате эксплуатационных расходов и маркетингового сбора в размере "данные изъяты"., задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере "данные изъяты" руб. и необходимости уплаты неустоек, предусмотренных п.п. 8.4.11 ПДА, п.8.7.2 ПДА, 11.7.1 КДА в размере "данные изъяты" руб.( "данные изъяты" + "данные изъяты". + "данные изъяты" руб.).

Задолженность по оплате внесена не была.

Также из материалов дела следует, "данные изъяты" ФИО1 прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, правильно применив вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении иска. Установив факт наличия задолженности по арендной плате, исчисленной согласно условиям заключенного договора, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по оплате постоянной части арендной платы в размере "данные изъяты"., по оплате эксплуатационных расходов и маркетингового сбора в размере "данные изъяты"., по оплате переменной части арендной платы в размере "данные изъяты" руб.

Расчет задолженности ответчиком не опровергнут.

Условия договора недействительными не признаны, таких требований ФИО1 не заявляла.

Поскольку факт пользования ответчиком спорного помещения материалами дела подтвержден, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по оплате пользования предметом аренды за спорный период исходя из условий заключенного сторонами договора.

Ссылка стороны ответчика о том, что предварительный договор не может являться основанием возникновения обязанности оплаты за использование спорного помещения, подлежит отклонению, так как с учетом установленного факта пользования ответчиком предметом договора, анализа условий ПДА, которые свидетельствуют об установлении сторонами сроков, порядка и суммы оплаты, выводы суда о заключении сторонами смешанного договора, являются правильными.

Разрешая требования о взыскании неустоек, суд, исчислив их размер исходя из условий заключенного сторонами договора, учел заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ при исчислении размера неустойки, пришел к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, применил положения ст.333 ГКРФ, уменьшив размер взыскиваемых неустоек до "данные изъяты" руб. ( "данные изъяты" руб. + "данные изъяты" руб. + "данные изъяты" руб.).

На основании положений ст.98 ГПК РФ судом правильно разрешены требования о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере "данные изъяты".

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, а решение в обжалуемой части законным и обоснованным.

Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не допущено нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта.

Доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, жалоба не содержит, ее доводы основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств дела.

Так, довод жалобы о том, что судом надлежащим образом не установлено наличие доказательств, подтверждающих право собственности истца на указанное в ПДА нежилое помещение, переданное ответчику в аренду, не может служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Заключая предварительный договор, стороны пришли к соглашению о том, в отношении какого нежилого помещения в последующем будут заключены договоры краткосрочной или долгосрочной аренды, характеристики помещения указаны в приложении N1 к ПДА, ответчик пользовалась переданным ей истцом помещением. Отличия в указании адресов и кадастровых номеров объектов недвижимости в свидетельстве о праве собственности от "данные изъяты" на многофункциональный торговый комплекс с гипермаркетом и условиях ПДА не свидетельствует о том, что стороны договора не достигли взаимопонимания в определении данного объекта.

Довод в апелляционной жалобе о том, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность по оплате аренды помещения после его фактического освобождения, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку договор ответчиком не был расторгнут в установленном законом и договором порядке, а помещение не было передано истцу. Как усматривается из материалов дела, с "данные изъяты" ответчиком были совершены действия, которые согласно п. 8.4.11 ПДА позволяют арендодателю расторгнуть договор (отказаться от его исполнения в одностороннем порядке) и отказаться от заключения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. "данные изъяты" договор расторгнут не был и продолжал действовать по "данные изъяты" (дата одностороннего отказа истца от исполнения в одностороннем порядке договора).

Ссылка в жалобе о необходимости зачета суммы обеспечительного депозита в счет погашения задолженности по арендной плате также подлежит отклонению, поскольку встречных требований о произведении такого зачета ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось, кроме того, стороны пришли к соглашению о том, что в случае если договор расторгается в результате ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по договору, и на момент такого расторжения Краткосрочный договор аренды или Долгосрочный договор аренды не заключены, сумма обеспечительного депозита не подлежит возврату арендатору, и остается в распоряжении арендодателя в качестве штрафной неустойки ( 6.1.1.11 ПДА).

Иных доводов, влекущих отмену постановленного решения суда в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение неправильного судебного акта, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Королевского городского суда Московской области от 18 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи