Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 22 июля 2015 г. по делу N 33-4666/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Чукреевой Н.В.,

судей Егоровой К.В., Оганесян Л.С.,

при секретаре Шульгиной А.А.,

рассмотрела в судебном заседании 22 июля 2015 года дело по апелляционной жалобе ответчика Бабенко Т.Н. на решение Кировского районного суда города Омска от 28 апреля 2015 года, которым постановлено:

"Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, в соответствии с договором купли-продажи, заключенным " ... " между Ракимжановым Е. А. и Бабенко Т. Н. в отношении квартиры " ... ", органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении встречных исковых требований Бабенко Т. Н. к Ракимжанову Е. А., ЗАО "Банк Жилищного финансирования" о расторжении договора отказать",

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ракимжанов Е.А. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Омской области о возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

В обоснование заявленных исковых требований указывал на то, что " ... " заключил с Бабенко Т.Н. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ... ". В этот же день стороны сделки передали документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако " ... " он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с поступлением от Бабенко Т.Н. заявления о возврате документов.

С учетом изложенного просил обязать Управление Росреестра по Омской области провести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости расположенный по адресу: " ... ".

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечена Бабенко Т.Н., которая обратилась в суд со встречным иском к Ракимжанову Е.А., ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" о расторжении договора.

В обоснование встречных исковых требований указывала на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключался с Ракимжановым Е.А. на условиях того, что покупатель уплачивает за нее, Бабенко Т.Н., остаток задолженности по кредиту перед банком в сумме " ... "., и передает ей остальную сумму в размере " ... ". после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако после заключения договора купли-продажи квартиры ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" предъявил Бабенко Т.Н. дополнительные требования об уплате процентов и штрафов на сумму " ... " руб., что не учитывалось ею при заключении договора купли-продажи.

С учетом изложенного, просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества заключенного с Ракимжановым Е.А.

В судебном заседании истец Ракимжанов Е.А. участия не принимал, извещен надлежаще.

Представитель истца Позеев В.С., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, встречный иск не признал. Пояснил, что истец внес на депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области денежные средства в сумме " ... " руб. в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества с Бабенко Т.Н., что свидетельствует об исполнении им своих обязательств в полном объеме.

Ответчики Бабенко Т.Н., представитель Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Представитель Бабенко Т.Н. - Гайнцев В.В., действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований Ракимжанова Е.А. возражал, встречные исковые требования поддержал.

Представитель 3-го лица - ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" Позеев В.С., действующий на основании доверенности, полагал, что требования Ракимжанова Е.А. являются обоснованными, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Бабенко Т.Н. в лице представителя Гайнцева В.В., действующего на основании доверенности, просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований Ракимжанова Е.А. В обоснование доводов жалобы вновь ссылается на то, что после передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру " ... ", банк предъявил ответчику дополнительные требования об уплате процентов и штрафов в сумме " ... " руб., что не учитывалось ею при определении цены квартиры. Также указывает на то, договор купли-продажи квартиры сторонами не исполнялся, т.к. квартира Ракимжанову Е.А. не передавалась, он в квартиру не вселялся, свои вещи не завозил, что свидетельствует об отсутствии оснований для регистрации права собственности истца на спорную квартиру.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Ракимжанов Е.А., ответчик Бабенко Т.Н., представитель Управления Росреестра по Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.

Выслушав объяснения представителя Бабенко Т.Н. - Гайнцева В.В., просившего об отмене судебного постановления, представителя истца и 3-го лица ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" - Позеева В.С., согласившегося с решением суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для апелляционного вмешательства.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Судом установлено, что " ... " между Бабенко Т.Н. (продавцом) и Ракимжановым Е.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру " ... ". Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании договора инвестирования N " ... ". от " ... " Цена приобретаемой квартиры составила " ... " руб. и подлежала оплате в два этапа: сумма в размере " ... ". должна быть перечислена покупателем со своего счета, открытого в ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" на рублевый счет продавца в этом же банке, а сумма в размере " ... ". - должна быть выплачена в течение " ... " календарных дней после получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи, " ... " истец перечислил на счет Бабенко Т.Н. денежные средства в размере " ... "., что подтверждается платежным поручением N " ... " от " ... " Дополнительно ответчик получила по расписке от " ... " наличные денежные средства в размере " ... ". в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры. В день сделки сторонами также был подписан передаточный акт, согласно которому Бабенко Т.Н. передала, а Ракимжанов Е.А. принял приобретенную квартиру.

" ... " истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: " ... ". Однако " ... " в регистрирующий орган поступило заявление продавца Бабенко Т.Н. о возврате документов без проведения регистрации. Уведомлением от " ... " Управление Росреестра по Омской области сообщило сторонам сделки о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на " ... " до " ... " на основании п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с поступлением вышеуказанного заявления Бабенко Т.Н. Также Ракимжанову Е.А. и Бабенко Т.Н. было разъяснено, что если в течение указанного срока причины, препятствующие государственной регистрации права, не будут устранены, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав.

Полагая, что Бабенко Т.Н. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, Ракимжанов Е.А. обратился в суд.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, учитывая, что истец исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость приобретаемой квартиры, а ответчик своих обязательства по сделке купли-продажи не исполнила, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Бабенко Т.Н. к Ракимжанову Е.А. подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

Так, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

В ст. 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Материалами дела подтверждается, что " ... " между Ракимжановым Е.А. и Бабенко Т.Н. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры в требуемой форме, содержащий все существенные условия договора, который подписан сторонами. Оплата по договору произведена в полном объеме (с учетом внесенных истцом " ... " на счет Управления Судебного департамента в Омской области денежных средств в размере " ... " руб.), объект недвижимости передан по акту приема-передачи.

С учетом изложенных обстоятельств и вышеуказанных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований Ракимжанова Е.А., поскольку в досудебном порядке государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не была произведена в связи с уклонением стороны продавца (ответчика) от соответствующих действий.

Доводы апелляционной жалобы о том, что передача жилого помещения истцу фактически не состоялась, не могут повлечь отмену обжалуемого решения, т.к. в материалах дела имеется подписанный сторонами передаточный акт, из которого следует, что квартира была осмотрена покупателем. Одновременно договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца снять с регистрационного учета членов своей семьи в течение " ... " дней с момента государственной регистрации. Исходя из буквального содержания договора, стороны достигли соглашение о том, что право собственности на жилое помещение переходит к покупателю независимо от того, что квартира остается в фактическом пользовании продавца в течение " ... " дней после государственной регистрации.

В свою очередь п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В данной связи, судебная коллегия отмечает, что неосвобождение спорного жилого помещения Бабенко Т.Н. в установленный срок обусловлено недобросовестными действиями самого продавца, которая до истечения названного срока отозвала заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Разрешая встречные исковые требования Бабенко Т.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры от " ... ", суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных законом оснований для их удовлетворения не имеется. Коллегия судей соглашается с указанными выводами суда, однако считает необходимым уточнить мотивировочную часть судебного акта в части подлежащих применению норм материального права, регулирующих особенности расторжения договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В указанной правовой норме, предусматривающей возможность расторжения договора речь, идет о затруднительности исполнения договорного обязательства. Исполнение такого обязательства в принципе остается возможным, но оно становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие в стране, отдельных регионах на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, Бабенко Т.Н. в качестве основания для расторжения договора купли-продажи указывала на то, что при определении цены продаваемой квартиры " ... " она не предполагала, что ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" предъявит ей ко взысканию дополнительные проценты и штрафы в размере " ... " руб.

Как указывалось выше, спорная квартира с " ... " г. принадлежит Гридасовой (ныне Бабенко) Т.Н. на праве собственности. В отношении указанного объекта " ... " зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ЗАО "Банк Жилищного Финансирования". Данное обременение возникло в порядке обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N " ... " от " ... ", заключенному между ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" (кредитором) и Гридасовой Т.Н. (заемщиком). Поскольку ответчик систематически нарушала сроки внесения платежей по кредиту, банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности с одновременным расторжением кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога - квартиру " ... ". Решением Кировского районного суда г. Омска от " ... " (размещенного на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет) исковые требования банка были частично удовлетворены, с Гридасовой Т.Н. в пользу кредитора взыскана задолженность по кредитному договору в размере " ... "., расходы по оплате госпошлины в размере " ... "., обращено взыскание на предмет залога в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере " ... " руб., а также расторгнут кредитный договор.

Согласно справке ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" от " ... " остаток задолженности Бабенко Т.Н. по кредитному договору N " ... " от " ... " по состоянию на " ... " составляет " ... "

Из объяснений представителя Бабенко Т.Н. и ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" в суде первой инстанции следует, что в " ... " г. заемщик обратилась в банк с просьбой согласовать продажу спорной квартиры, на что банком было дано согласие, но лишь после полного погашения задолженности, которое имело место быть " ... " В этой связи " ... " ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" подало в Управление Росреестра по Омской области заявление о прекращении записи об ипотеке.

При этом, судебная коллегия отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие выставление банком дополнительных требований о погашении Бабенко Т.Н. задолженности по процентам за пользование кредитом или штрафных процентов.

В любом случае, названное обстоятельство не относится к тем основаниям, с которыми закон связывает возможность расторжения договора, поскольку ключевым понятием, применяемым в норме п. 1 ст. 451 ГК РФ является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств. Более того, как следует из буквального толкования условий договора купли-продажи недвижимого имущества от " ... " (л.д. 40-41) цена квартиры в размере " ... " руб. не была каким-либо образом обусловлена конкретным размером задолженности Бабенко Т.Н. перед банком (п. 1.4., п. 2.1.-2.1.2. Договора).

С учетом этого доводы Бабенко Т.Н., вновь приведенные в апелляционной жалобе, о наличии оснований для применения ст. 451 ГК РФ несостоятельны по вышеуказанным основаниям, так как при заключении договора с Ракимжановым Е.А. ответчик располагала всей необходимой информацией о размере задолженности перед банком по кредитному договору, исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, согласовала с истцом условие о цене продаваемого объекта недвижимости, была согласна с этими условиями, о чем свидетельствует ее подпись в договоре купли-продажи. Изложенное позволяет прийти к выводу, что изменение материального положения ответчика, наличие или отсутствие обязательств перед иными лицами не является существенным изменением обстоятельств, которые в силу положений ст. 451 ГК РФ могут быть положены в основу расторжения договора. Иных оснований для расторжения договора Бабенко Т.Н. не привела.

Кроме того, в ст. 452 ГК РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако в нарушение данной нормы права Бабенко Т.Н. не обращалась к Ракимжанову Е.А. в досудебном порядке с требованием о расторжении договора. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от " ... ", обязательства по которому ответчиком (продавцом) не исполнены в полном объеме, не имелось.

В целом доводы жалобы направлены на иную правовую оценку выводов суда первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки районного суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права и подлежат отклонению.

С учетом изложенного обжалуемое решение судебная коллегия считает законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения суда не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Омска от 28 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи