Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 августа 2015 г. по делу N 33-4892/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Берко А.В.,

судей Журавлевой О.В., Горкуна В.Н.,

при секретаре Кофановой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Л.С. Воропаева на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 1 апреля 2015 года,

по гражданскому делу по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Гужову В. А. о расторжении договора аренды,

заслушав доклад судьи Берко А.В.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился в суд с вышеуказанным иском, впоследствии дополненным, мотивируя его тем, что на основании постановления администрации города Ставрополя Ставропольского края от ... N ... Гужову В.А. предоставлен в аренду сроком на ... лет земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... , для использования под гостевую автостоянку.

Между КУМИ г. Ставрополя и Гужовым В.А. заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя для целей, не связанных со строительством от ... N ...

При осуществлении муниципального земельного контроля установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположен одноэтажный капитальный объект, используемый под гараж.

Согласно пункту ... договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием является существенным нарушением договора.

Комитет ... направил ответчику претензию с требованием устранить соглашение о расторжении договора аренды.

Однако до настоящего времени требования не выполнены, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.

Учитывая изложенное, истец просил суд расторгнуть договор N ... аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя для целей, не связанных со строительством, от ... , заключенный между КУМИ г. Ставрополя и Гужовым В.А.

Обязать Гужова В.А. освободить земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., расположенный в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... , путем демонтажа одноэтажного капитального объекта, используемого под гараж; обязать его возвратить земельный участок с кадастровым номером ... , в освобожденном состоянии.

Указать, что настоящий судебный акт является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении записи об обременении земельного участка в виде аренды.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Л.С. Воропаев считает состоявшееся решение районного суда незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, подлежащим отмене, поскольку судом первой инстанции дана неверная правовая оценка представленным доказательствам, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Просит обжалуемое решение суда от 01 апреля 2015 года отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Гужов В.А. просит оставить обжалуемое решение суда без изменений, апелляционную жалобу, - без удовлетворений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленных возражений, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).

При постановлении обжалуемого решения судом первой инстанции были допущены нарушения норм материального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства дела, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Районный суд при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы, установили, что постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от ... N ... Гужову В.А. в аренду сроком на ... лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., в районе жилого дома N ... , по ул. ... , в квартале ... , для использования под гостевую автостоянку без права капитального строительства (л.д. ... ).

Этим же постановлением изменен вид разрешенного использования данного земельного участка с "для организации благоустройства" на "под гостевую автостоянку" (пункт 1).

В имеющейся в материалах дела выписке из Государственного кадастра недвижимости (кадастровом паспорте) указан вид разрешенного использования земельного участка "под гостевую автостоянку".

... года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Гужовым В.А. заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер ... ) в границах земель муниципального образования г. Ставрополя для целей, не связанных со строительством (под гостевую автостоянку) сроком на ... лет с ... года по ... года (л.д. ... ).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 25 сентября 2013 года (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ... ).

Из материалов дела также следует, что выездом на земельный участок, предоставленный ответчику на праве аренды, в целях осуществления муниципального земельного контроля, установлено, что на земельном участке, в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... , г. Ставрополя, расположен ... этажный капитальный объект, используемый под гараж.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком Гужовым В.А. используется земельный участок, предоставленный ему в аренду, в соответствии с его целевым назначением, а истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком Гужовым В.А. условий договора аренды, что могло повлечь в силу ст. 450 ГК РФ его расторжение.

Между тем, судебная коллегия полагает, что с таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.

В силу ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установленные с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с п. п. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, п. п. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Одним из основных принципов земельного законодательства в силу подп. 8 пункта 1 статьи 1, абз. 1 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является деление и использование земель по целевому назначению. Данными нормами материального права произведено подразделение земель на категории и определено, что они используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 1, пункту 4 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом видов территориальных зон.

Таким образом, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте, который является частью правил землепользования и застройки, утверждаемых представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с положениями ст. 51 ГрК, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Таким образом, в силу требований ст. 51 ГрК РФ застройщик вправе приступить к строительству только при наличии разрешения на строительство, выданного органом местного самоуправления.

Судом не установлено, а ответчиком не было представлено достоверных и допустимых доказательств того, что Гужову В.А. было выдано разрешение на строительство капитального объекта недвижимости на земельном участке в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... , г. Ставрополя, предоставленном в аренду ответчику.

Возведение объекта капитального строительства противоречит как целевому назначению земельного участка, так и постановлению администрации города Ставрополя Ставропольского края от ... N ... , в соответствии с которым Гужову В.А. в аренду сроком на ... лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, в районе жилого дома N ... , по ул. ... , в квартале ... , для использования под гостевую автостоянку без права капитального строительства.

Вышеуказанные обстоятельства судом первой инстанции не были учтены.

Судом первой инстанции также не дано оценки доводам истца с выяснением того обстоятельства, предполагает ли вообще строительство разрешенное использование земельного участка по ул. ... , в районе жилого дома N ... в квартале ... , г. Ставрополя в рамках территориальной зоны.

Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23 июня 2014 года, в соответствии с которым признано незаконным решение администрации г. Ставрополя N ... от ... года об отказе Гужову В. А. в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ... в районе жилого дома N ... в квартале ... с "под гостевую автостоянку" на вид разрешенного использования "под строительство гаража и хозяйственных построек".

На администрацию г. Ставрополя возложена обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ... в районе жилого дома N ... в квартале ... на "под строительство гаража и хозяйственных построек" и внести соответствующие изменения в его правоустанавливающие документы.

Также на администрацию г. Ставрополя возложена обязанность внести изменения в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27 октября 2010 года N 97 в части установления границы зоны Ж-3 и Р-1 по ул. ... в районе жилого дома N ... , чтобы земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. был расположен в зоне Ж-3.

Между тем, в соответствии с постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 13 апреля 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 9 сентября 2014 года, которым решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23 июня 2014 года оставлено без изменения, отменено. Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 мая 2015 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23 июня 2014 года отменено, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявления Гужова В. А. об оспаривании решения, действий (бездействия) органа местного самоуправления в полном объеме.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу п.п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; при этом существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок ответчику был предоставлен в аренду для использования под гостевую стоянку, без права капитального строительства.

В материалах дела отсутствуют какие-либо документы, свидетельствующие о составлении ответчиком проектной документации, разрешений на строительство возведенного им гаража, ввод его в эксплуатацию.

В соответствии с п. ... договора аренды земельного участка от ... N ... арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при нарушении условий договора.

Согласно п. ... арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Вывод суда об отсутствии в действиях ответчика нарушений земельного законодательства, основан лишь на нахождении арендованного земельного участка в зоне Ж-3 и возможности возведения на нем гаража, без учета положений договора аренды. Судом первой инстанции не принято во внимание, что истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка, на котором расположен гараж, тогда как спорный земельный участок, для возведения на нем гаража не был предоставлен.

Судебная коллегия, оценив в совокупности представленные доказательства и установив, что фактически земельный участок не используется арендатором по назначению, приходит к выводу, что данный договор подлежит расторжению.

В связи с тем, что условиями договора предусмотрено право арендатора требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, имеются основания для расторжения договора аренды от ... N ... , и соответственно, для возложения обязанности на ответчика освободить земельный участок, расположенный в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... , путем демонтажа одноэтажного капитального объекта, используемого под гараж, возвратить его собственнику в освобожденном состоянии.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Гужову В.А. о расторжении договора аренды, в связи с чем обжалуемое решение суда от 01 апреля 2015 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку по делу установления новых обстоятельств не требуется, судебная коллегия принимает новое решение об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Л.С. Воропаева заслуживают внимания, поскольку содержат правовые основания для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции от 01 апреля 2015 года, подлежат удовлетворению.

Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Постановленное по настоящему гражданскому делу решение не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 апреля 2015 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Гужову В. А. о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить земельный участок, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя для целей, не связанных со строительством, N ... от ... , заключенный между КУМИ г. Ставрополя и Гужовым В. А.

Обязать Гужова В. А. освободить земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., расположенный в районе жилого дома N ... по ул. ... в квартале ... , г. Ставрополя, путем демонтажа одноэтажного капитального объекта, используемого под гараж.

Обязать Гужова В. А. возвратить земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенный в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... г. Ставрополя, в освобожденном состоянии.

Настоящий судебное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенный в районе жилого дома N ... по ул. ... , в квартале ... , г. Ставрополя, в виде аренды.

Апелляционную жалобу представителя истца комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Л.С. Воропаева удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: