Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. по делу N 33-12893/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

в составе председательствующего: Мухаметовой Н.М.

судей: Габитовой А.М.,

Хамидуллиной Э.М.

при секретаре Кабировой Л.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Куляпиной Т.И. на решение Октябрьского городского суда РБ от 01 октября 2014 года, которым постановлено:

вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ... г. от Куляпиной Т.И. к Борисовой Т.П. на жилой дом общей площадью ... кв.м. и земельный участок общей площадью ... кв.м. по адресу: ...

Исковые требования Куляпиной Т.И. к Борисовой Т.П. о признании недействительной сделкой договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... между Куляпиной Т.И. и Борисовой Т.П. от ... г., применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка по адресу: ... из незаконного владения Борисовой Т.П. и Борисовой О.В., обязав их предоставить ключи от домовладения и доступ в него, - отклонить.

Заслушав доклад судьи Габитовой А.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Борисова Т.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Куляпиной Т.И. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Исковые требования мотивировала тем, что по договору купли-продажи, заключенному ... года между ней и Борисовой О.В., действующей от имени Куляпиной Т.И. на основании доверенности, она приобрела жилой дом общей площадью ... кв.м. и земельный участок общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: ... Объекты недвижимости переданы ей по акту от ... года. В этот же день она и представитель Куляпиной Т.И. представили документы в ... отдел Россреестра по Республике Башкортостан для государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Однако государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок была приостановлена в связи с отменой Куляпиной Т.И. ... года доверенности, выданной Борисовой О.В. Истец, полагая, что отменяя доверенность, ответчик фактически совершила действия, свидетельствующие об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на основании заключенного договора купли-продажи, просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...

Куляпина Т.И. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Борисовой Т.П., Борисовой О.В. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании недвижимого имущества из незаконного владения, возложении обязанности предоставить ключи от домовладения и доступ в него. В обоснование своих требований указала, что ... года между Борисовой Т.П. и Борисовой О.В., действующей от ее имени на основании доверенности, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... Вместе с тем доверенность была выдана Борисовой О.В. только для оформления ее прав собственности на наследственное имущество, открывшееся после смерти Богдановой Л.П. Договор купли-продажи недвижимого имущества ответчиками был заключен втайне от нее, без ее согласия и воли, под влиянием обмана и в ущерб ее интересам, поскольку имущество продано Борисовой О.В. своей матери Борисовой Т.П. за цену намного ниже рыночной стоимости, деньги от продажи недвижимого имущества она не получала.

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Куляпиной Т.И. ставится вопрос об отмене решения, указывая на его незаконность, что выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не может быть оспорен как недействительная сделка, поскольку не прошел государственную регистрацию, являются неверными; поданное ею в Управление Россреестра по РБ заявление о невозможности государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок суд ошибочно расценил как уклонение от совершения действий по регистрации перехода права собственности, поскольку такое право ей предоставлено законом; суд не дал оценки ее доводам о том, что доверенность Борисовой О.В. выдавалась только с целью оформления документов на открывшееся наследство - спорное домовладение, продажа которого в планы истца не входила, у Борисовой О.В. имелся умысел на совершение сделки в отношении имущества истца в своих личных интересах, т.к. домовладение продано матери Борисовой Т.П. за цену намного ниже рыночной, о совершении сделки Куляпина Т.И. не знала, что свидетельствует об обмане истца ответчиками, другого жилья у Куляпиной Т.И. не имеется, денежных средств от продажи недвижимости не получала.

На судебное заседание Борисова О.В., Борисова Т.П. не явились. Надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Куляпину Т.И., представителя Куляпиной Т.И. - Сафиуллина М.М., представителя Борисовой Т.П.- Еникеева Р.Ф., судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 330 ГПК РФ неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не соответствует.

Как следует из материалов дела ... года между Борисовой Т.П. и Борисовой О.В., действующей от имени Куляпиной Т.И. на основании доверенности, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: ... Объекты недвижимости переданы Борисовой Т.П. по акту от ... года. В этот же день она и представитель Куляпиной Т.И. представили документы в ... отдел Россреестра по Республике Башкортостан для государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Однако государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок была приостановлена в связи с отменой Куляпиной Т.И. ... года доверенности, выданной Борисовой О.В.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Борисовой Т.П. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд первой инстанции исходил из того, что Куляпина Т.И., отменив ранее выданную Борисовой О.В. доверенность, тем самым необоснованно уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Борисовой Т.П.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Куляпиной Т.И. о признании сделки купли - продажи жилого дома и земельного участка недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании недвижимого имущества из незаконного владения Борисовой Т.П. и Борисовой О.В., суд первой инстанции, исходя из положений статей 131, 223, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что данный иск предъявлен преждевременно, поскольку в отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным, следовательно, не является сделкой и не может быть оспорен как недействительная сделка.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от ... года Куляпина Т.И. являлась наследницей имущества ФИО1, умершей ... года, в виде жилого дома и земельного участка площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ... (л.д. ... ).

Куляпина Т.И. и Борисова Т.П. являются между собой родственниками, Куляпина Т.И. тетей, Борисова Т.П. - племянницей.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ... года Куляпина Т.И., ... года рождения, выдала доверенность Борисовой О.В. - дочери Борисовой Т.П.

На основании указанной доверенности она уполномочила Борисову О.В. управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно на заключалось и где бы ни находилось, заключать все разрешенные сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, а также получать причитающееся ей имущество, деньги, ценные бумаги и документы от всех лиц, учреждений, предприятий, организаций (л.д. ... ).

... года Борисова О.В., действуя за Куляпину Т.И. на основании ранее выданной ... года доверенности, заключила договор купли-продажи, в соответствии с которым продала принадлежащие Куляпиной Т.И. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... , своей матери Борисовой Т.П. (л.д. ... ).

Согласно акту приема-передачи от ... года Борисова Т.П. (покупатель) приняла, а куляпина Т.И., от имени и в интересах которой действовала Борисова О.В. (продавец) передала жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... ; покупатель передал, а продавец принял ... рублей (л.д. ... ).

В этот же день документы для осуществления государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество были переданы в Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

... года Куляпина Т.И. обратилась к нотариусу нотариального округа ... М.А.Р. с заявлением об отмене нотариально удостоверенной доверенности, выданной Борисовой О.В. ... года (л.д. ... ).

... года Куляпина Т.И. обратилась в отдел по ... Управления Росреестра по РБ с заявлением о невозможности государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... , и перехода права собственности без ее участия (л.д. ... ).

На указанное заявление начальником отдела по ... Управления Росреестра по РБ Куляпиной Т.И. в письме от ... года сообщено, что запись о заявлении невозможности государственной регистрации вносится на основании заявления лица, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника объекта недвижимости, при этом согласно записям ЕГРП указанное в заявлении имущество принадлежит другому лицу (л.д. ... ).

... года Куляпина Т.И. оформила свое право собственности на спорное наследственное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ... года (л.д. ... ).

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Башкортостан от ... года сторонам сделки купли-продажи недвижимого имущества сообщено о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, доверенность, выданная Борисовой О.В. на представление интересов Куляпиной Т.И., последней отменена (л.д. ... ).

... года Куляпина Т.И. обратилась в Управление Росреестра по Республике Башкортостан с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, права оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу вышеприведенной статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности означает прекращение такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из системного толкования положений действующего законодательства и разъяснений вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также наличия уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем суд первой инстанции при разрешении спора надлежащую подготовку дела к судебному разбирательству, являющуюся в силу статьи 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательной, не провел, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, не определил, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение незаконного решения.

Как следует из материалов дела, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

На момент заключения ... года между Борисовой Т.П. и Куляпиной Т.И. договора купли-продажи спорного недвижимого имущества право собственности за Куляпиной Т.И. не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с чем, несмотря на принадлежность недвижимого имущества на праве собственности Куляпиной Т.П., получившей его в порядке наследования, отсутствие предусмотренной статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной регистрации права собственности продавца ограничивало возможность осуществления перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. Переход права собственности к покупателю не мог быть зарегистрирован ранее регистрации права собственности самого продавца, поскольку лицо не может передать прав больше, чем само обладает.

Таким образом, собственником на ... г. Куляпина Т.И. не была и, следовательно, не вправе была распоряжаться имуществом и продавать Борисовой Т.П.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что Куляпина Т.И., отменив выданную на имя Борисовой О.В. доверенность, уклонялась от совершения действий по регистрации перехода права собственности, нельзя признать обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пунктов 1, 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 04 марта 2013 года N 21-ФЗ) правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. после 01 марта 2013 года).

Анализ вышеприведенных правовых норм в их системной взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что совершенный в надлежащей форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21 апреля 2014 года, с момента достижения сторонами договора Борисовой Т.П. и Куляпиной Т.И. соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации перехода права собственности, следовательно, подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Как усматривается из материалов дела, обращаясь с требованиями о признании сделки купли-продажи недействительной, Куляпина Т.И. ссылалась на то, что намерения продавать спорное недвижимое имущество, завещанное ей ФИО1, не имела, поскольку иного жилья не имеет, ответчики действовали в ущерб ее интересам и продали дом втайне от нее за цену намного ниже рыночной, о заключении сделки купли-продажи не знала, доверенность выдавала Борисовой О.В. с единственной целью - для оформления своего права собственности на завещанное ей имущество в нотариальной конторе и регистрационной палате.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что Куляпина Т.И. выдала своей родственнице Борисовой О.В. доверенность ... года (т.е. до оформления наследственных прав после смерти ФИО1), однако при этом в доверенности конкретное имущество, которым Борисова О.В. вправе была распорядиться, не указала.

Из договора купли - продажи от ... года усматривается, что домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: ... , проданы Борисовой Т.П. за ... рублей.

Согласно представленному истцом в суд отчету N ... от ... года рыночной стоимости индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... , подготовленного ООО ... , по состоянию на ... года рыночная стоимость данного недвижимого имущества составляет ... рублей, что подтверждает довод Куляпиной Т.И. о продаже спорного домовладения и земельного участка по цене намного ниже их рыночной стоимости.

Также судебной коллегией установлено, что Борисовой О.В. полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в размере ... рублей Куляпиной Т.И. не передавались. Данное обстоятельство не оспаривалось ответчиками в ходе судебных заседаний в суде первой инстанции.

Данные обстоятельства свидетельствует о том, что обязательства сторон по договору купли-продажи между Куляпиной Т.И. и Борисовой Т.П. надлежащим образом не исполнены.

Куляпина Т.И. утверждала, что по настоящее время не может пользоваться жилым домом и земельным участком, поскольку в нем живут квартиранты, ключей от дома она не имеет, иного жилья не имеет, живет поэтому просила истребовать жилой дом и земельный участок и передать ей жилой дом и земельный участок по адресу: ...

При таких обстоятельствах, с учетом установленных фактических обстоятельств дела, доводы Куляпиной Т.И. о том, что ею доверенность выдавалась только для оформления своего права собственности на недвижимое имущество, она намерения продавать спорное недвижимое имущество не имела, ответчики действовали в ущерб ее интересам и продали дом втайне от нее за цену намного ниже рыночной, является обоснованным, влекущим отмену решения суда.

Государственная пошлина, которая уплачена Куляпиной Т.И. в сумме ... руб. по квитанциям от ... г., от ... г. подлежит взысканию с ответчиков в долевом порядке в размере ... :2= ... руб.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского городского суда РБ от 01 октября 2014 года отменить.

Вынести новое решение.

Исковые требования Куляпиной Т.И. к Борисовой Т.П. о признании недействительной сделки договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... между Куляпиной Т.И. и Борисовой Т.П. от ... г., применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка по адресу: ... из незаконного владения Борисовой Т.П. и Борисовой О.В., обязании предоставить ключи от домовладения и доступ в него - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... , заключенный между Куляпиной Т.И. и Борисовой Т.П. от ... г.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Истребовать жилой дом и земельный участок по адресу: ... из владения Борисовой Т.П., Борисовой О.В. и передать жилой дом и земельный участок по адресу: ... Куляпиной Т.И..

Обязать Борисову Т.П., Борисову О.В. предоставить Куляпиной Т.И. ключи от жилого дома ... домовладения и доступ в него.

Отказать Борисовой Т.П. в исковых требованиях к Куляпиной Т.И. о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ... г. от Куляпиной Т.И. к Борисовой Т.П. на жилой дом общей площадью ... кв.м. и земельный участок общей площадью ... кв.м. по адресу: ...

Взыскать с Борисовой Т.П. государственную пошлину в пользу Куляпиной Т.И. в сумме ... руб.

Взыскать с Борисовой О.В. государственную пошлину в пользу Куляпиной Т.И. в сумме ... руб.

Председательствующий: Мухаметова Н.М.

Судьи: Габитова А.М.

Хамидуллина Э.М.

Справка: судья Фаттахов А.Ф.