Апелляционное определение Московского городского суда от 26 августа 2015 г. N 33-30471/15

Судья первой инстанции Дьячкова В.А.

Гр. дело 33-30471

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 августа 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего Вишняковой Н.Е.

судей Андреевой И.Ю., Быковской Л.И.

при секретаре Н* Д.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.

дело по апелляционной жалобе Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) на решение Мещанского районного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года, которым удовлетворены исковые требования Хисматуллина В* В* к ЗАО "Собор-СМ" о признании права собственности на машино-места, расположенные в многофункциональном административном комплексе по адресу: *

установила:

Хисматуллин В. В. обратился в суд с иском к ЗАО "Собор-СМ", в котором, уточнив исковые требования, просил признать за ним право собственности на машино-места, расположенные в многофункциональном административном комплексе по адресу: *, а именно: *

В обоснование своих требований истец указал на то, что 07 февраля 2014 г. между ним и ЗАО "Собор-СМ" заключен предварительный договор купли-продажи машино-мест, согласно которому, с учетом дополнительных соглашений к нему от 01 апреля 2014 г. и от 07 апреля 2014 г., стороны обязались заключить основной договор купли-продажи на машино-места, общей площадью 501,2 кв. м., расположенные по адресу: *

Хисматуллин В. В., во исполнение указанного договора и дополнительных соглашений к нему, выполнил свои обязательства по оплате указанных машино-мест, однако до настоящего времени у него отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данные помещения, поскольку ответчик не оформил правоустанавливающие документы.

Представитель истца - Иноземцева И. С. по доверенности в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Представители ответчика - Гайдук Е. С. и Челенков О. Д. по доверенностям в судебное заседание явились, уточненные исковые требования признали.

Представитель третьего лица Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) -Лисицына Ю. Ю. по доверенности в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.

Представители третьих лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Москвы, Росимущества, ООО "РАС", в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) по доводам апелляционной жалобы.

На заседание судебной коллегии представители Росреестра, ООО "РАС" не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили. Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца- Иноземцеву И.С., представителей ответчика ЗАО "Собор-СМ"- Челенкова О.Д., Гайдук Е.С., представителей Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (НИУ ВШЭ) - Лисицыну Ю.Ю., Ермакову А.Р., представителя Правительства Москвы- Васину К.А., представителя ТУ Росимущества- Шихмагомедова З.К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. ч. 1-4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в рамках постановления Правительства Москвы от 03 июня 2008 г N * "О реализации проекта строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) и на основании договора N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и ЗАО "Собор-СМ", с учетом дополнительных соглашений к данному договору N N *, производилось строительство многофункционального административного комплекса с многоярусным подземным гаражом-стоянкой по адресу: * (I том л. д. 9-17, л. д. 21-36, II том л. д. 3-18).

10 сентября 2007 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы, ЗАО "Собор-СМ" и ООО "РАС" подписан протокол о предварительном распределении площадей в многофункционально административно комплексе, расположенном по адресу: *, согласно которому стороны установили следующее предварительное распределение нежилой площади: ООО "РАС" в собственность 6 000. кв. м. общей нежилой площади в надземной части здания; Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке - 5% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей; ЗАО "Собор-СМ" в собственность 95% общей площади нежилых помещений, оставшихся после выделения доли ООО "РАС" площадей (II том л. д. 87-91).

28 апреля 2008 г. между Управлением по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (правопреемник Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы), Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, и ЗАО "Собор-СМ" подписано соглашение о замене лица в обязательстве по Договору N * на право соинвестирования строительства многофункционального административного комплекса по адресу: * (ЦАО) от 08 июля 2005 г., в соответствии с которым Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы приобрел права и обязательства Управления по реализации инвестиционных программ в строительстве города Москвы (I том л. д. 18-20).

01 ноября 2010 г. между ООО "РАС" и ЗАО "Собор-СМ" заключен договор N * уступки права требования, согласно которому ООО "РАС" уступило, а ЗАО "Собор-СМ" приняло на себя права (требования) на нежилые помещения (машиноместа), общей площадью 6000,00 кв.м., находящиеся в объекте, расположенном по строительному адресу: *.

Таким образом, ЗАО "Собор-СМ" стало правообладателем 96,5% площадей и 95% машино-мест в подземной автостоянке в многофункциональном административном комплексе, расположенном по адресу: *.

Дополнительным соглашением N * к Договору N * от 08 июля 2005 г., заключенным 04 сентября 2014 г., установлено распределении общей нежилой площади, в том числе машино-мест в подземной автостоянке по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта: в собственность ЗАО "Собор-СМ" и привлеченных им соинвесторов - 96,5% общей нежилой площади и 95% машино-мест в подземной автостоянке; в федеральную собственность с последующей передачей Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" - 3,5% общей нежилой площади и 5% Машино-мест в подземной автостоянке (II том л. д. 7-18).

Данным дополнительным соглашением N * и указанным выше протоколом о предварительном распределении площадей, определено имущество, передаваемое НИУ ВШЭ, в следующем составе: часть помещения N * на * этаже, общей площадью 251,44 кв.м, * машино-мест, площадью 123 кв.м на "минус" * этаже, соответствующая доля (443,67 кв.м.) в местах общего пользования и технических помещениях, в том числе места общего пользования 373,12 кв.м., технические помещения 70,55 кв.м.

28 декабря 2013 г. Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: *, имеющего строительный адрес: *, в эксплуатацию (I том л. д. 49-52).

07 февраля 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Хисматуллиным В. В. заключен предварительный договор N * купли-продажи машино-мест, согласно которому, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи на машино-места, указанные в Приложении N 1 настоящего Договора, общей площадью 492,8 кв. м., расположенные в многофункциональном административном комплексе, находящемся по адресу: *, на условиях предусмотренных настоящим Договором - п. 1.1 Договора.

Согласно п. 3.2.1 Предварительного договора, Хисматуллин В. В. обязался оплатить предусмотренный настоящим Договором обеспечительный платеж, который является гарантией исполнения покупателем обязательств по настоящему Договору.

Графиком внесения обеспечительного платежа (ПриложениеN 3 к Предварительному договору) определена общая величина обеспечительного платежа в размере * руб. * коп.

Между сторонами предварительного договора подписаны проекты договора купли-продажи машино-мест и акта приема-передачи машино-мест (I том л. д. 37-47).

01 апреля 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Хисматуллиным В. В. подписано дополнительное соглашение N * к Предварительному договору N * купли-продажи машино-мест от 07 февраля 2014 г., согласно которому стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи на машино-места, указанные в Приложении N 1 настоящего Договора, общей площадью 501,2 кв. м. - п. 1.1 Дополнительного соглашения (I том л. д. 67-73).

07 апреля 2014 г. между ЗАО "Собор-СМ" и Хисматуллиным В. В. подписано дополнительное соглашение N * к Предварительному договору N * купли-продажи машино-мест от 07 февраля 2014 г., согласно которому Хисматуллин В. В. оплачивает обеспечительный платеж, предусмотренный п. 4.1 Договора, путем передачи ЗАО "Собор-СМ" векселей (I том л. д. 48).

Хисматуллин В. В. выполнил взятые на себя обязательства по указанному предварительному договору, по оплате машино-мест, оплатив ответчику предусмотренный обеспечительный платеж, что подтверждается актом приема-передачи векселей (I том л. д. 53), однако до настоящего времени ответчик основные договоры купли-продажи с истцом не заключил, правоустанавливающие документы не оформил, в связи с чем Хисматуллин В. В. лишен возможности зарегистрировать право собственности на указанные машино-места.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом добросовестно исполнены обязательства по договору, однако он лишен возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные им машино-места по независящим от него обстоятельствам, т.е. из-за неисполнения сторонами Инвестиционного контракта принятых на себя обязательств.

Между тем, предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком содержит все существенные условия основного договора, является реальным, Хисматуллин В. В. в настоящее время фактически принял вышеуказанные машино-места и пользуется ими.

Доводы жалобы ответчика о том, что суд неправомерно признал право собственности на машино-места, находящиеся в комплексе и являющиеся объектом общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку свои обязательства по договору истец выполнил, произвел оплату машино-мест, многофункциональный административный комплекс введен в эксплуатацию, машино-места истцу фактически переданы во владение и пользование, они несут расходы по его содержанию, что сторонами не оспаривалось, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" фактически не оспаривает правомерность заключенного с истцами предварительного договора, отрицал в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции факт притязаний третьих лиц на указанные машино-места, срок подписания основного договора связан с моментом регистрации ответчиком права собственности на спорное жилое помещение.

Довод жалобы о том, что фактически между истцами и ответчиком заключен лишь предварительный договор, поскольку он не содержит ни одного условия об инвестировании денежных средств истцов в строительство объектов недвижимости, так же не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку направлен на иное толкование действующего законодательства. В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 г. к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. (п. 8), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с истцами по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества для личных нужд оплата машино-мест истцом произведена, машино-места переданы, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорные помещения.

Что касается ссылки в жалобе на то, что до настоящего времени не подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта, то данное обстоятельство не может само о себе свидетельствовать об отсутствии у Хисматуллина права на указанный объект недвижимости.

В соответствии с положениями гл. II Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (в ред. от 19 июля 2011 г.) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы , в силу ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, он вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на машино-места (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26.12.2012 г.).

В дополнительной апелляционной жалобе заявитель указывает на ничтожность предварительных договоров купли-продажи, заключённых с Хисматуллиным, по основаниям ст.ст. 168,170 ГК РФ.

Однако, данный довод не может служить основанием для отмены вынесенного решения, т.к., как видно из материалов дела, на указанные обстоятельства в суде первой инстанции заявитель жалобы не ссылался и права истца по заключённому договору не оспаривал.

Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что при ничтожности сделки суд мог применить последствия её недействительности, не могут быть приняты во внимание, т.к. это является правом суда.

При этом, коллегия учитывает следующее.

Согласно ч.4 ст.166 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

При этом, как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений Раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

С учётом данных законоположений, судебная коллегия полагает, что у суда и не имелось оснований для применения ч.4 ст. 166 ГК РФ, т.к. при заключении предварительного договора с истцом нарушение публичных интересов отсутствует.

В силу ст. 327 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с нормами действующего законодательства, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

При этом нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Никулинского районного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: