Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2015 г. по делу N 33-14300/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.,

судей Смирнова Е.А., Цехомской Е.В.,

по докладу судьи Смирнова Е.А.,

при секретаре Ядришниковой А.Г.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности Гребеника И.В. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2015 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ишханян А.С., Пьянков К.И. обратились в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка и его разделе; возложении обязанности.

В обоснование требований указали, что они являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером " ... " площадью " ... " кв.м, по адресу: " ... ". Согласно кадастровому паспорту, разрешенное использование участка - " " ... "". Обратившись в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик с вопросом изменения вида разрешенного использования участка с существующего на - "для индивидуального жилищного строительства", письмом администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " в этом им было отказано. В " ... " года заявители обратились в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик с вопросом раздела арендуемого земельного участка на тринадцать вновь образованных земельных участков. Письмом первого заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " заявителям было отказано по тем основаниям, что раздел земельного участка площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... " повлечет за собой изменение характеристик (площади, кадастрового номера, вида разрешенного использования), выступающих предметом договора аренды, и прекратит его существование. Данный отказ считали незаконным и нарушающим их права.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель заявителей по доверенностям Вандтке О.Е. заявленные требования уточнила, просила суд признать незаконным решение первого заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " о разделе земельного участка площадью " ... " кв.м, с кадастровым номером " ... ", и изменении вида разрешенного использования; возложить обязанность на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик заключить договоры аренды земельных участков (всего " ... "), образованных в результате раздела земельного участка площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", с заявителями, указав вид разрешенного использования земельных участков - "для размещения объектов индивидуального жилищного строительства".

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности Гребеник И.В. против удовлетворения требований возражал, указав, что Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик не могут являться основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка, раздел земельного участка площадью " ... " кв.м повлечет за собой изменение его характеристик (площади, кадастрового номера, вида разрешенного использования), выступающих предметом договора аренды, и прекратит его существование.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда от 06 марта 2015 года требования Ишханяна А.С., Пьянкова К.И. удовлетворены.

Суд возложил обязанность на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик расторгнуть договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N " ... " от " ... ", соглашение от " ... " о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N " ... " от " ... ";

заключить с Ишханяном А.С. договоры аренды земельных участков площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... ", сроком на " ... " лет, с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства", по адресу: " ... ";

заключить с Пьянковым К.И. договоры аренды земельных участков площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... "; площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... ", сроком на " ... " лет, с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства", по адресу: " ... ".

С указанным решением суда не согласился представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности Гребеник И.В. и подал апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить, в удовлетворении требований Ишханяна А.С., Пьянкова К.И. отказать, полагая, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В письменном возражении на апелляционную жалобу представитель Ишханяна А.С., Пьянкова К.И. по доверенностям Вандтке О.Е. просила решение Геленджикского городского суда от 06 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности Кулиничева Д.Г., судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Удовлетворяя требования Ишханяна А.С., Пьянкова К.И., суд исходил из того, что испрашиваемый заявителями вид разрешенного использования земельного участка закреплен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, а сложившиеся между сторонами отношения по использованию земельного участка свидетельствуют о том, что фактически договор аренды земельного участка заключен в порядке ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными в силу следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " "О предоставлении ООО " ... " в аренду на новый срок земельного участка в " ... " для " ... "", постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " "О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... "" ООО " ... " предоставлен в аренду сроком на сорок девять лет земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м, для " ... " по адресу: " ... ", согласно кадастровому паспорту земельного участка.

Во исполнение указанных постановлений заключены договор аренды земельного участка N " ... " от " ... ", зарегистрированный в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, и дополнительное соглашение к нему от " ... ".

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды от " ... " все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка N " ... " от " ... ", перешли Ишханяну А.С., Пьянкову К.И.

В " ... " году Ишханян А.С., Пьянков К.И. обратились в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего на другой - "для индивидуального жилищного строительства". Письмом администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " заявители получили отказ в изменении вида разрешенного земельного участка, находящегося в аренде, со ссылкой на то, что при предоставлении земельного участка для жилищного строительства применяется иной порядок оформления земельно-правовой документации, посредством проведения торгов (аукционов). Кроме того, указано, что согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, максимальная площадь земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет " ... " кв.м.

В " ... " году Ишханян А.С., Пьянков К.И. обратились в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м. Письмом первого заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " в этом им было отказано по тем основаниям, что раздел земельного участка площадью " ... " кв.м с кадастровым номером " ... " повлечет за собой изменение характеристик (площади, кадастрового номера, вида разрешенного использования), выступающих предметом договора аренды, и прекратит его существование.

Не согласившись с указанным отказом, Ишханян А.С., Пьянков К.И. обжаловали его в суд.

В соответствии со статьей 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2 и 3 названной выше статьи).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 названного Кодекса под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) установлен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; согласно пункту 2 данной статьи продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлен ООО " ... " на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона. В последующем, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды от " ... " право аренды на спорный земельный участок перешло Ишханяну А.С., Пьянкову К.И. без проведения аукциона, что соответствует нормам действующего законодательства. При этом предоставление земельного участка заявителям в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для " ... ".

Поскольку земельный участок предоставлен Ишханяну А.С., Пьянкову К.И. для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений), недопустимо.

При таких обстоятельствах требования об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного для " ... ", не является правомерными и не соответствуют действующему законодательству.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что требования Ишханяна А.С., Пьянкова К.И. направлены на внесение изменений в существенные условия гражданско-правового договора аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского РФ предмет договора является существенным условием договора.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне, в которой разрешено строительство индивидуальных жилых домов, само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа администрации муниципального образования город-курорт Геленджик).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, фактически внес изменения в договор аренды земельного участка N " ... " от " ... ", при этом не указал обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ могли бы послужить основанием для изменения настоящего гражданско-правового договора, его существенных условий.

Вместе с тем только желание арендаторов о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Указанные обстоятельства и требования действующего законодательства судом первой инстанции при рассмотрении дела оставлены без внимания.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м по адресу: " ... " повлечет изменение его характеристик (площади, кадастрового номера, вида разрешенного использования), выступающих предметом договора аренды, и прекратит его существование, а также в полной мере не обеспечит сохранение целевого назначения данного земельного участка.

Таким образом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик при вынесении оспариваемого решения действовала в соответствии с законом и в пределах полномочий.

В соответствии с части 4 статьи 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Судебная коллегия полагает необходимым также отметить, что возникшие правоотношения по существу носят публичный характер и подлежат разрешению по правилам главы 25 ГПК РФ независимо от подачи Ишханяном А.С., Пьянковым К.И. искового заявления.

Вопреки требованиям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от " ... " N 2, части 3 статьи 196, части 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, требования заявителей в части признания незаконным решения первого заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... " суд первой инстанции не разрешил, что по смыслу приведенных процессуальных норм и разъяснений Пленума является обязательным для возложения на орган местного самоуправления обязанности, что является существенным нарушением норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права, является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы и полагает необходимым их удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, как основанное на неправильном применении норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Ишханяна А.С., Пьянкова К.И. в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности Гребеника И.В. удовлетворить.

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2015 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении заявления Ишханяна А.С., Пьянкова К.И. об оспаривании решения первого заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от " ... " N " ... "; возложении обязанности отказать.

Председательствующий

Судьи