Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 августа 2015 г. по делу N 33-4282/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д., Насиковской А.А.

при секретаре Б.Е.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.А.Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым Л.А.Н. отказано в удовлетворении исковых требований к С.О.В., Л.А.Н. о признании сделки купли-продажи недействительной, приведении сторон в первоначальное положение, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя истца Л.А.Н.- Н.И.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя С.О.В.- К.А.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Л.А.Н. обратился в суд с исковыми требованиями к С.О.В., Л.А.Н. и просил признать недействительным договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенные между Л.А.Н. и С.О.В. ДД.ММ.ГГГГ, привести стороны в первоначальное положение, признать регистрацию перехода права собственности на 1\2 долю в праве на жилой дом и земельный участок N и 1/2 долю в праве на жилой дом и земельный участок N от Л.А.Н. к С.О.В., перевести на истца права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи между Л.А.Н. и С.О.В.

В обоснование исковых требований истец Л.А.Н. и его представитель указали, что ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено предложение от ответчика Л.А.Н. о реализации права преимущественной покупки долей в праве собственности на указанное имущество. В ответ на данное предложение ДД.ММ.ГГГГ истец указал на невозможность реализации права преимущественной покупки при наличии установленного запрета на осуществление регистрационных действий в отношении имущества. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в регистрирующий орган заявление о наличии обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, а именно- отсутствие отказа от права преимущественной покупки доли в праве. Истец имеет намерение купить долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости по цене, указанной в договоре купли-продажи.

Ответчики Л.А.Н. и С.О.В., третьи лица на стороне ответчиков- представитель Управления Росреестра по Ленинградской области и нотариус Д.Е.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении исковых требований Л.А.Н. отказано.

В апелляционной жалобе истец Л.А.Н. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение. В обоснование жалобы указано, что наличие запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества ограничивало ответчика в праве распоряжения своей долей в общей долевой собственности в период действия предложения о продаже доли, на что истец указал ответчику в ответе на его предложение о продаже. При этом истец не отказался от покупки, а просил принять ответ к сведению и повторить предложение после освобождения имущества от обременений. Ответ был получен нотариусом, который, располагая информацией о наличии препятствий для совершения сделки купли-продажи, а также о наличии постановлений судебных приставов- исполнителей о запрете, удостоверил ДД.ММ.ГГГГ сделку купли-продажи доли постороннему лицу. Государственный регистратор обязан был приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников, поскольку отказ истца отсутствовал.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Л.А.Н. и Л.А.Н. являлись собственниками земельного участка N площадью "данные изъяты" м2 с кадастровым номером N и расположенного на нем жилого дома N N площадью "данные изъяты" м2 по адресу: "адрес" в равных долях, а также земельного участка N с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" м2 и расположенного на нем жилого "адрес" площадью "данные изъяты" м2 по адресу: "адрес" (за ответчиком зарегистрировано право на 1/2 долю, за истцом - на 1/2 долю в праве на земельный участок, на 1/6 долю в праве на жилой дом).

Л.А.Н. ДД.ММ.ГГГГ направил Л.А.Н. через нотариуса Всеволожского нотариального округа Д.Е.В. заявление, в котором указано на продажу им 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", "адрес" за сумму "данные изъяты" рублей, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" за сумму "данные изъяты" рублей. В уведомлении истцу предложено реализовать право преимущественной покупки указанного имущества и сообщить о своем желании или об отказе приобрести имущество в течение 1 месяца с момента получения уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ Л.А.Н. направил Л.А.Н. через нотариуса ответ на уведомление о продаже, в котором указал, что считает заявление с предложением о совершении сделки ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, поскольку в отношении продаваемых объектов недвижимости вынесены постановления о запрете регистрационных действий. Истец просил принять к сведению ответ и повторить предложение после освобождения имущества от обременений.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом было выдано свидетельство о передаче Л.А.Н. заявления о продаже, подтверждающее получение истцом ДД.ММ.ГГГГ уведомления о предстоящей продаже объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между Л.А.Н. и С.О.В. были заключены и нотариально удостоверены договоры купли-продажи 1/2 доли в праве на жилой "адрес" 1/2 доли в праве на земельный участок N N за "данные изъяты" рублей, 1/2 доли в праве на жилой "адрес" земельный участок N N за "данные изъяты" рублей. Согласно пунктам 6 договоров расчеты между сторонами произведены до подписания договоров. Сведения о регистрации обременений в регистрационном деле и в выписке из ЕГРП отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности С.О.В. на объекты недвижимости, в отношении которых заявлен спор.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, суд первой инстанции правильно руководствовался разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 91 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Также обоснованным является отказ в удовлетворении исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по заключенным между ответчиками договорам купли-продажи.

Ответчиком Л.А.Н. полностью соблюден установленный законом порядок уведомления о предстоящей продаже долей в праве общей

долевой собственности на земельные участки и расположенные на них жилые дома.

Направленное истцу уведомление в порядке ст. 250 ГК РФ, являясь по своей правовой природе офертой (предложением) заключить сделку, содержит всю необходимую информацию о предстоящей сделке купли-продажи, а именно: предмет договора, цену, по которой собственник намеревается продать принадлежащую ему собственность, и срок ответа на предложение заключить сделку.

Получение уведомления обязывало истца либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Положения указанной статьи не предоставляют сособственнику права предлагать продавцу иные условия приобретения имущества, поэтому ответ истца на уведомление о продаже является именно отказом от приобретения имущества на условиях, предлагаемых ответчиком. При этом в течение месяца после получения ДД.ММ.ГГГГ уведомления истец долю в имуществе не приобрел.

С учетом установленных обстоятельств оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договорам, заключенным ДД.ММ.ГГГГ, не имеется.

При этом суд первой инстанции правильно указал на отсутствие доказательств наличия запрета на отчуждение долей в праве собственности на имущество как на момент получения истцом уведомления, так и на момент заключения договора и регистрации перехода права собственности.

В Управление Росреестра по Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ действительно поступили постановления судебных приставов-исполнителей Калининского и Всеволожского районных отделов УФССП от ДД.ММ.ГГГГ о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику Л.А.Н. Однако государственная регистрация обременений была ДД.ММ.ГГГГ приостановлена на 1 месяц, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации вышеуказанных ограничений было отказано. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ судебными приставами-исполнителями вынесены постановления о снятии запрета.

Ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество подлежит в силу положений Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации в порядке, установленном этим законом, то есть, возникает с момента такой регистрации. Поэтому в юридически значимый период с момента направления истцу уведомления о продаже и до момента регистрации права собственности С.О.В., ограничение прав ответчика на совершение сделок с имуществом отсутствовало.

Ссылка истца на направление им ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Ленинградской области заявления, содержание которого дублирует ответ, направленный нотариусу, с просьбой учесть его при совершении регистрационных действий со спорным имуществом, правового значения для разрешения спора не имеет. Кроме того, заявление направлено по истечении месячного срока с момента получения истцом уведомления о продаже.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые для дела обстоятельства, оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Указаний на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит. В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.А.Н.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Витер Л.В.