Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 01 сентября 2015 г. по делу N 33-1997/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Вишнякова О.В.,

судей Сахалинскогообластного суда Доманова В.Ю. и Кривулько В.В.,

при секретаре Чемис Е.В.,

рассмотрев гражданское делопо иску КУИМО Корсаковского ГО к Л. о выкупе нежилого помещения; встречному иску Л. к КУИМО Корсаковского ГО о заключении договора купли-продажи по его цене;

по апелляционной жалобе представителя КУИМО Корсаковского ГО З. на решение Корсаковского городского суда от 7 июля 2015 года, которым

отказано в удовлетворении иска КУИМО Корсаковского ГО к Л. о признании правомерными условий выкупа нежилого помещения "адрес" "данные изъяты" рублей и возложении обязанности заключить договор купли-продажи на этих условиях;

на КУИМО Корсаковского ГО возложена обязанность заключить с Л. договор купли-продажи спорного нежилого помещения за "данные изъяты" рублей.

Изучив дело, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В.,суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

22 декабря 2014 года КУИМО Корсаковского ГО обратился в суд с иском к Л. о признании правомерным выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" помещение N - за "данные изъяты" рублей и возложении обязанности заключить договор купли-продажи на этих условиях.

В обоснование иска указано, что Л. является собственником спорного помещения; распоряжением мэра Корсаковского ГО N 176-р от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу; постановлением Корсаковского мэра от ДД.ММ.ГГГГ N у собственников помещений МКД N по "адрес" изъят для муниципальных нужд земельный участок под указанным домом площадью 767 кв.м. кадастровый N; ДД.ММ.ГГГГ издано постановление мэра Корсаковского ГО N "Об изъятии у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: "адрес"". Истец неоднократно обращался к Л. о выкупе спорного помещения по его рыночной стоимости, определенной ЗАО " Г."в "данные изъяты" рублей, на что ответчик отказывался.

30 апреля 2015 года Л. обратился в суд со встречным иском к КУИМО Корсаковского ГО о возложении обязанности заключить договор купли-продажи спорного помещения за "данные изъяты" рублей, - поскольку предлагаемая истцом цена является заниженной, а рыночная стоимость спорного помещения с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе доли земельного участка, составляет "данные изъяты" рублей.

В суде представитель КУИМО Корсаковского ГО Г. и представитель ответчика О. свои иски поддержали,встречные иски - не признали; Л. в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Судом постановлено приведенное выше решение, которое обжалует представитель КУИМО Корсаковского ГО З., в апелляционной жалобе просит его отменить и удовлетворить первоначальный иск. Указывает, что право собственника помещения на обращение в суд с иском о выкупе не предусмотрено; ООО "СОК " М." для оценки помещения при сравнительном подходе взяло объекты, не являющиеся аналогами объекта оценки; выкупная цена нежилого помещения за "данные изъяты" рублей является завышенной.

В возражениях на апелляционную жалобу Л. и его представитель О. просят решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей: истца - Б., ответчика - О., настаивавших на своих доводах в суде первой инстанции, - суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим причинам.

При рассмотрении спорных правоотношений суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями статьи 32 ЖК РФ, согласно которым признание в установленном порядке МКД аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим это решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в установленном порядке.

Если в отношении территории, на которой расположен МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу, принято решение о развитии застроенной территории, - орган, принявший такое решение, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 ст.32 ЖК РФ, допускается только с согласия собственника.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположенМКД, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В соответствии с подп. "а, з, л" пункта 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, необходимо иметь в виду следующее:

нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения,направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза;

резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с утвержденным Президиумом ВС РФ 29.04.14 года Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, - при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок (в отношении которого проведен государственный кадастровый учет).

Как следует из материалов дела, Л. является собственником нежилого помещения N в МКД N по "адрес". Распоряжением мэра Корсаковского ГО N 176-р от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу; постановлением Корсаковского мэра от ДД.ММ.ГГГГ N у собственников помещений МКД N по "адрес" изъят для муниципальных нужд земельный участок под указанным домом площадью 767 кв.м. кадастровый N издано постановление мэра Корсаковского ГО N об изъятии нежилых помещений у собственников в МКД N по "адрес".

18.03.14 г. Л. обратился в администрацию МО "Корсаковский ГО" с просьбой предоставить ему помещение аналогично изымаемому, либо выплатить компенсацию по рыночной цене; с приложением отчета об оценке от 30.11.12 г. (имущество оценено в "данные изъяты" рублей). Повторно с аналогичным письмом Л. обратился в КУИМО "Корсаковский ГО"письмом от 12.05.14 года с приложением отчета об оценке от 8.05.14 года (имущество оценено в "данные изъяты" рублей).

КУИМО МО "Корсаковский ГО" дважды направляло Л. проект договора купли-продажи спорного имущества: 10.11.14 года и 10.12.14 года; оба раза Л. предлагалось за изымаемое имущество "данные изъяты" рублей на основании выполненной по заказу КУИМО оценке спорного имущества ЗАО " Г." от 21.08.14 г.

При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами в суде апелляционной инстанции, процедура изъятия спорного имущества для муниципальных нужд произведена администрацией МО "Корсаковский ГО" в установленном жилищным законодательством порядке и ответчик Л. не возражает против выкупа принадлежащего ему спорного имущества, -

т.е. спорные правоотношения установились только в отношении реальной стоимости изымаемого имущества.

На основании вышеприведенных норм действующего гражданского процессуального законодательства, а также с учетом установленной Верховным судом РФ судебной практики по аналогичным делам, судом первой инстанции обоснованно назначена по данному делу оценочная экспертиза для определения реальной стоимости изымаемого имущества с учетом стоимости доли ответчика Л. в общем имуществе МКД и земельном участке.

Согласно экспертному заключению оценочной экспертизы ООО Сахалинской оценочной компанией " М." об определении выкупной цены от 30.03.15 г., - рыночная стоимость нежилого помещения N в МКД N по "адрес", с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, - составляет "данные изъяты" рублей.

Судом первой инстанции обоснованно положено в основу постановленного по данному делу решения именно указанное заключение ООО СОК " М." по оценке всего комплекса имущественных отношений, непосредственно связанных с изымаемым у ответчика имуществом, - поскольку именно оно соответствует императивным требованиям статьи 32 ЖК РФ и Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", об полном обеспеченииправ и законных интересов собственника помещения, изымаемого для муниципальных нужд.

При этом судом первой инстанции обоснованно указано в обжалуемом решении о том, что представленные сторонами спорных правоотношений отчеты об оценке изымаемого имущества обосновывают лишь цены предложений каждой из сторон, они сами по себе не могут быть достоверными доказательствами размера рыночной стоимости подлежащего выкупу объекта недвижимости, тогда как указанный судом эксперт, выполняющий экспертизу на условиях ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определяет рыночную цену, которая обеспечивает реальную компенсацию собственнику утрату его имущества.

При этом согласно ст.12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ",определенная отчетомрыночная стоимость является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета,- в связи с чем отчет ЗАО " Г." от 21.08.14 г. (заказчик КУИМО МО "Корсаковский ГО")о стоимости спорного имущества в "данные изъяты" руб., не мог быть принят судом в качестве допустимого доказательства при вынесении решения от 7.07.15 г.

При таком положении дела судом первой инстанции обоснованно определена рыночная стоимость комплекса имущественных прав Л. в отношении помещения N "адрес" в "данные изъяты" руб., в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения, как постановленное законно и обоснованно, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств и действующего жилищного законодательства.

Однако третий абзац резолютивной части решения (в котором указано о возложении обязанности на КУИМОКорсаковский ГО заключить с Л. договор купли-продажи спорного нежилого помещения за "данные изъяты" рублей) подлежит приведению в соответствие с императивными указаниями подп. "з" пункта 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", согласно которому резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации.

Все доводы апелляционной жалобы представителя истца З. были предметом подробного разбирательства в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными по причинам, изложенным в обжалуемом решении, с которым суд апелляционной инстанции соглашается. При таких обстоятельствах, когда решение судом постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами, которым дана правильная правовая оценка, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность принятого решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, не находит оснований к его отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

решение Корсаковского городского суда от 7 июля 2015 года оставить без изменения, приведя третий абзац резолютивной части в соответствие с требованиями действующего законодательства, изложив его в следующей форме:"прекратить право собственности Л. на нежилое помещение N "адрес" (с учетом долей в праве собственности на общее имущество МКД N по "адрес", а также на земельный участок под указанным МКД, кадастровый N площадью 767 кв.м.) путем выкупа Комитетом по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа (выступающего от имени МО "Корсаковский ГО" Сахалинской области) с выплатой Л. выкупной цены за вышеперечисленное имущество в сумме "данные изъяты" рублей";

апелляционную жалобу представителя КУИМО "Корсаковский ГО" З. оставить без удовлетворения.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Сахалинского областного суда Доманов В.Ю.

Кривулько В.В.