Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 сентября 2015 г. по делу N 33-10137/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Салдушкиной С.А.

судей: Маркина А.В., Пияковой Н.А.

при секретаре: Чуркиной С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Майоровой О.Е. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 23 июня 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Автономной некоммерческой образовательной организации дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" удовлетворить частично.

Признать договор аренды N 01 от 01.02.2013г. между Автономной некоммерческой образовательной организацией дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" и Майоровой О.Е. недействительным.

Взыскать с Майоровой О.Е. в пользу дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" стоимость материалов для ремонта помещения - 84 708,32 рублей, стоимость ремонтных работ - 60 000 рублей, стоимость установки домофона -12 000 рублей, расходы по оплате госпошлин - 4 334,42 рублей, а всего взыскать 161 042 рубля 74 копейки.

В остальной части заявленных требований отказать.

Встречный иск Майоровой О.Е. к Автономной некоммерческой образовательной организации дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате электроэнергии, расходов по оплате госпошлины - оставить без удовлетворения.".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пияковой Н.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Автономная некоммерческая образовательная организация дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" обратился с суд иском к Майоровой О.Е. о признании договора аренды незаключенным.

В обоснование требований истец указал, что на основании договора аренды нежилых помещений N от ДД.ММ.ГГГГ Майорова О.Е. передала АНОО ДО Центр развития ребенка Детский сад "Почемучка" нежилое помещение (1-й этаж, комнаты N 10,11,12,13,14,15) общей площадью 200,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Сызрань, "адрес". Истцом в указанное помещение было завезено имущество в виде сантехники, межкомнатных дверей, ковролина, также были приобретены строительные материалы и в феврале 2013 г. проведены ремонтно-строительные работы.

В дальнейшем со стороны ответчика стали создаваться препятствия в доступе в вышеуказанное помещение. В связи с этим ответчику было предложено возвратить все имущество, которое находилось в помещении по "адрес" г.Сызрани для дальнейшей работы и возместить стоимость произведенных ремонтных работ. Однако, ответчик отказалась в добровольном порядке возвратить имущество и компенсировать расходы, ссылаясь, на заключенный между ними договор аренды.

Истец полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать заключенным, так как ответчику Майоровой О.Е. на праве собственности принадлежит только земельный участок, право собственности на расположенное на нем здание отсутствует.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, с учетом уточнений, истец просил суд признать недействительным договор аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ между Майоровой О.Е. и АНОО ДО Центр развития ребенка Детский сад "Почемучка"; обязать Майорову О.Е. возвратить АНОО ДО "Центр развития ребенка "Почемучка" полученное по сделке следующее имущество: обувные полки - 2, вешалки - 2, полку книжную - 1, полку цветочную - 1, детские столы - 4, табуреты МАММУТ- 10 шт., табурет ФЕРСТКТИГ - 1; коврик детский ТОФТ БУ -1 шт., рамки для фотографий - 11 шт., подвесной карман красный КУСИНЕР, контейнер САМЛА - 1 шт., контейнеры КАССЕТ - 3 шт., набор емкостей ПРУТА, подвесную секцию хранения - 1 шт., панно, игрушки, портьеры, паркинг, счеты "Цыпленок", пазл "Зоопарк" детские наклейки - 4 вида, пазл "Фигуры", пазл "Цифры", магнитную азбуку МА-01, пазл "Ладошки и числа", маркеры 4 наименования, магнитную стерку - всего на сумму 14 147руб.; в случае невозможности возврата - взыскать с Майоровой О.Е. денежную компенсацию в размере 14 147 руб.; взыскать с Майоровой О.Е. в пользу АНОО ДО "Центр развития ребенка "Почемучка" стоимость материалов для ремонта помещения в сумме 86 868руб., стоимость ремонтных работ - 60 000 руб., стоимость установки домофона -12 000 руб., всего на сумму 158 868 руб.

Майорова О.Е. обратилась в суд со встречным иском к Автономной некоммерческой образовательной организации дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование требований Майорова О.Е. указала, что согласно договора аренды нежилых помещений N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Майоровой О.Е. и АНО ДО Центр развития ребенка "Почемучка", арендная плата составляет сумму 80 000 руб. + НДФЛ - коммунальные услуги, с установлением льготного периода: - февраль 2013 года аренда помещения бесплатно, электроэнергия, вода - согласно показаниям счетчика; март 2013 года - аренда помещений 50 000 рублей + коммунальные услуги; апрель 2013 года - аренда помещений 60 000 руб. + коммунальные услуги. Таким образом, за период с февраля по октябрь 2013 года подлежит оплата аренды в размере 590 000 руб.

Истец до окончания срока действия договора аренды освободил нежилые помещения, но не исполнил свои обязательства надлежащим образом. АНО ДО Центр развития ребенка "Почемучка" в лице Журавлевой О.С. не уведомило надлежащим образом арендодателя о расторжении договора, воспользовавшись льготным периодом аренды на февраль 2013 года, в связи с чем, арендодатель понес убытки.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Майорова О.Е. просила суд взыскать с АНО ДО Центр развития ребенка "Почемучка" в пользу Майоровой О.Е. сумму задолженности по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 590 000 руб. за период с марта по октябрь 2013 года; взыскать с АНО ДО Центр развития ребенка "Почемучка" в пользу Майоровой О.Е. сумму уплаченной государственной пошлины в размере 5 900 руб., расходы по оплате электроэнергии за февраль 2013 г. в размере 4 596,90 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Майорова О.Е. просит решение суда отменить и принять новое решение по делу, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Майорова О.Е. считает, что договор аренды на нежилое помещение заключен в соответствии с законом. На момент заключения договора аренды истцу было известно, что здание не введено в эксплуатацию, отсутствуют документы о праве собственности на строение. Доказательств понесенных затрат на ремонт помещения истцом не представлено.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика Майоровой О.Л. - Боженок А.Л. по доверенности просила удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда считает незаконным и необоснованным.

В заседании судебной коллегии представитель истца АНОО Центр развития ребенка - Детский сад "Почемучка" - Потоня О.В. по доверенности просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда считает законным.

Третьи лица, извещенные о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобыв судебное заседание не явились.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции по состоянию на 01.02.2013 г.) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку) является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается (п. 11 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013г. N 13).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Майорова О.Е. (арендодатель) и Автономная некоммерческая образовательная организация дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" (арендатор) в лице директора Журавлевой О.С. (Мищенко) заключили договор аренды N нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное пользование - в аренду от арендодателя: нежилое помещение (1-ый этаж, комнаты N 10, 11, 12, 13, 14, 15), общей площадью 200 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, "адрес", являющееся частью торгового дома (нежилого помещения) общей площадью 510,2 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г.Сызрань, пр. "адрес". Помещение находится в здании торгового дома "Жемчужина" (п.1.1. договора).

Согласно п. 2.1. договора срок аренды помещения по настоящему договору с 01 февраля 2013 г. до 31 декабря 2013 г. включительно.

Из материалов дела следует, что решением Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за Майоровой О.Е. признано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: пр. "адрес".

Учитывая, что на момент заключения сторонами договора аренды ДД.ММ.ГГГГ право собственности ответчика на здание, в котором находились сдаваемые в аренду нежилые помещения, в установленном законом порядке не было зарегистрировано, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды является недействительным в силу его ничтожности, поскольку не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что 01.02.2013 г. Автономная некоммерческая образовательная организация дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" (заказчик) и Токарев С.Н. (подрядчик) заключили договор на выполнение работ внутри здания, расположенного по адресу: пр. 50 лет Октября, 816, согласно которого Токарев С.Н. обязался настелить ковролин в комнатах N 2,4,6,8,9,10, осуществить монтаж и демонтаж плинтусов, установить межкомнатные двери в количестве 4 шт., врезать в них замки, осуществить демонтаж гипсокартоновых конструкций, ошпаклевать и окрасить возведенные стены из гипсокартона, возвести перегородки стеновые из пластиковых панелей, осуществить разводку электропроводки, установить пластиковую входную дверь, имеющуюся в наличии, приобретаемую не заказчиком, установить железную входную дверь, имеющуюся в наличии, приобретаемую не заказчиком.

Данные работы были выполнены ФИО1., оплата работ произведена в размере 60 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ г.

Для производства ремонта в принадлежащем ответчику помещении истцом были приобретены строительные материалы на сумму 84 708, 32 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3.3.3 договора аренды предусмотрено право арендатора разделять арендуемое помещение на целевые зоны использования путем установки легкосъемных нестационарных перегородок.

Установлено, что капитальные работы в помещении ответчика не производились, поэтому, как верно указал суд, письменного согласия арендатора не требовалось. Произведенные работы не повлекли изменения несущих конструкций, а также каких-либо неотделимых улучшений. Все собранные конструкции во время ремонта демонтируются, что подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО1

Кроме того, в арендуемом помещении сотрудниками ООО ЧОП "Преграда" был установлен видеодомофон, на приобретение и установку которого АНОО ДО детсад "Почемучка" было потрачено 12 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость видеодомофона, вызывной панели, электрического замка в сумме 10 000 руб. подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ г., стоимость работ по установке домофона - 2 000 руб.

С 27.02.2013 г. доступ в вышеуказанное помещение у истца отсутствует, в связи со сменой замков ответчиком.

Данные обстоятельства подтверждаются также обращениями ФИО1, Журавлевой О.С. в ОП-32 МУ МВД России "Сызранское" по факту незаконного удержания Майоровой И.А. принадлежащих указанным лицам имущества.

ДД.ММ.ГГГГ истцом Майоровой О.Е. направлялась претензия с целью урегулировать спор в досудебном порядке, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Пояснения третьего лица по делу ФИО4 о том, что указанные выше ремонтные работы не производились, опровергаются показаниями свидетелей ФИО1, ФИО3, ФИО2 которые обоснованно были признаны допустимыми доказательствами по делу, поскольку они согласуются с материалами дела.

Нарушение правил ведения бухгалтерской отчетности со стороны истца также не опровергает проведение ремонтных работ и установку видеодомофона в указанном выше помещении, а также расходы на проведение ремонта. Также ответчиком не представлены доказательства мнимости сделки о проведении ремонтных работ.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд обоснованно частично удовлетворил исковые требования истца и взыскал с ответчика Майоровой О.Е. в пользу истца стоимость материалов для ремонта помещения - 84 708,32 руб., стоимость ремонтных работ - 60 000 руб., стоимость установки домофона - 12 000 руб.

При этом, во взыскании расходов по приобретению доски (строительный материал), детских столов, панно, игрушек, портьер, судом обоснованно отказано, поскольку истцом не представлено доказательства их приобретения и использования в спорном помещении.

Встречный иск Майоровой О.Е. к Автономной некоммерческой образовательной организации дошкольного образования Центр развития ребенка "Почемучка" о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате электроэнергии, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения, поскольку в силу закона, сделка является недействительной, поэтому не влечет никаких юридических последствий, в том числе оплату арендных платежей и электроэнергии.

Вопрос о судебных расходах, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, был разрешен судом верно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора аренды истцу было известно, что здание не введено в эксплуатацию, отсутствуют документы о праве собственности на строение, несостоятельны, поскольку договор аренды является недействительным в силу закона.

Доводы жалобы о том, что доказательств понесенных затрат на ремонт помещения истцом не представлено, не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам, подтверждающим произведенные затраты.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом судебного разбирательства, им дана надлежащая оценка.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, нормы материального и процессуального права применены правильно, дана правильная оценка всей совокупности доказательств по делу и оснований для отмены судебного решения не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда Самарской области от 23 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Майоровой О.Е. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: