Решение Курского областного суда от 10 июня 2015 г. по делу N 3-7/2015

Курский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полуниной Г.И.

при секретаре Каета О.М.

с участием представителя заявителя ООО "Алтар" Булгакова С.В.

представителей заинтересованных лиц:

Администрации Курской области Жирова Е.В.

Комитета по управлению имуществом Курской области Гребенниковой А.В.

Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области Котляровой И.С.,

Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Курской области Абдалова Д.Р.

Администрации г. Щигры Черникова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Алтар" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Алтар" обратилось в суд заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости арендуемого им земельного участка, мотивируя тем, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель ООО "Алтар" Булгаков С.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" площадью "данные изъяты" кв.м, равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Представитель Администрации Курской области Жиров Е.В. возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что распоряжением Правительства Курской области от 18 июня 2010 года N269 (в редакции от 13 декабря 2010 года N 624) принято решение о проведении в 2011 году государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области. В соответствии с государственным контрактом N6 от 5 августа 2011 года, Комитет по управлению имуществом Курской области выступил заказчиком по установлению государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов по Курской области. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены на основании отчета о кадастровой стоимости земельных участков и положительного заключения экспертизы Постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па " Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области". Указанное постановление является действующим и никем не оспорено.

В судебном заседании Жиров Е.В. пояснил, что представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку не содержит достаточного обоснования процесса оценки в связи с использованием при расчете корректировки на наличие инженерных коммуникаций исследований риелторов по продаже земельных участков Московского региона, хотя объект оценки находится в Курской области. Применив сравнительный подход, при расчете корректировки оценщик ссылается на справочник корректирующего коэффициента для доходного подхода; характеристика выбранных оценщиком объектов- аналогов, приведенная в таблице N10 отчета, не соответствует информации относительно данных объектов, указанной в источниках информации.

Представитель Комитета по управлению имуществом Гребенникова А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что оценщиком при составлении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка были нарушены принципы обоснованности и проверяемости отчета, положения пунктов 8 и 9 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N254 " Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", поскольку в представленном отчете отсутствует достаточная информация в отношении объекта оценки и объектов- аналогов, позволяющая проанализировать их качественные характеристики и проверить в связи с этим правильность произведенных оценщиком расчетов.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области Котлярова И.С._не признала заявленные требования и пояснила, что в соответствии со ст.15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221 "О государственном кадастре недвижимости" сведения о кадастровой стоимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердивших в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки земель.

В 2011 году была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2011 года и её результаты утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области". Данные результаты были внесены органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости 2 февраля 2012 года и являются действующими, никем не оспорены и применяются для целей налогообложения.

Сведения об экономических характеристиках земельного участка с кадастровым номером N внесены органом кадастрового учета согласно постановлению Администрации Курской области от 17.01.2011 г. N15-па. Полагают, что права и интересы заявителя не нарушены.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области Абдалов Д.Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований и пояснил, что оформление и содержание отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, представленного заявителем не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N256, поскольку оценщиком в качестве объектов- аналогов объекта оценки признаны объекты, которые не являются сходными с ним.

Представитель Администрации г. Щигры Черников С.А. в судебном заседании заявленные требования не признал, сославшись на отсутствие оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренных ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Выслушав участвующих в деле лиц, показания оценщика Т., допрошенной в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па ( в редакции постановления Администрации Курской области от 14 января 2014 года N 4-па) (далее - Постановление N15-па).

Утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области были внесены в государственный кадастр недвижимости 02.02.2012 года.

В соответствии с государственным контрактом N6 от 5 августа 2011 года заказчиком на выполнение работ по теме: "Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Курской области" являлся Комитет по управлению имуществом Курской области.

Согласно пункту 1 Постановления N15-а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены по состоянию на 1 января 2011 года.

Из пункта 3 статьи 66 ЗК РФ следует, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде правообладателями или иными заинтересованными лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Как установлено при рассмотрении дела, 25 декабря 2013 года между Администрацией города Щигры и ООО " "данные изъяты"" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N, находящегося по адресу: "адрес", на срок с 24.12.2013 года по 24.12.2018 года, который был зарегистрирован 31.01.2014 г.

В соответствии с договором уступки прав аренды N от 1.07.2014 г., заключенным между ООО " "данные изъяты"" и ООО "Алтар", который был зарегистрирован 25.07.2014 г., ООО "Алтар" приняло права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым N.

Согласно пояснениям представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области Абдалова Д.Р. 21.05.2015 года в регистрационный орган ООО "Алтар" и Администрацией г. Щигры подано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2013 г., государственная регистрация которого на момент рассмотрения настоящего дела приостановлена.

Из договора аренды N93 от 25 декабря 2013 года и приложений к нему следует, что расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, суд усматривает наличие у заявителя заинтересованности в оспаривании результата кадастровой оценки, поскольку затрагиваются его права и обязанности, как арендатора.

Согласно кадастровой справке и сведениям из кадастрового органа кадастровый номер земельного участка - N, статус- ранее учтенный, дата постановки на учет - 14 февраля 2005 года, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных нужд, площадь - "данные изъяты" кв.м. (уточненная), кадастровая стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп., датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2011г., датой внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является 2.02.2012 года, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составил "данные изъяты" руб. за кв.м.

Для юридических лиц статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности установлен обязательный досудебный порядок, предусматривающий обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров от 26 декабря 2014 года N23 ООО "Алтар" отказано в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка N на том основании, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой составляет более 30 процентов, а именно 87 %, оформление и содержание отчета не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в нарушение пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", так как при оценке земельного участка выбраны аналоги, не соответствующие объектам оценки.

Из исследованных в судебном заседании материалов следует, что земельный участок вошел в перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки земель.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату (часть 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Также согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Из представленных Комитетом по управлению имуществом документов (л.д. 168-171) следует, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке земель, был сформирован на 1.01.2011 года.

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N была установлена при проведении государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2011 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать именно эту дату.

По результатам определения стоимости объекта оценки составляется отчет.

Из представленного заявителем отчета N оценщика индивидуального предпринимателя Т., являющейся членом некоммерческого партнерства " "данные изъяты"", составленного 21 июля 2014 года, об оценке рыночнойстоимостиземельного участка следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2011 года составляет "данные изъяты" рублей.

В отношении данного отчета представлено экспертное заключение N от 24.11.2014 года, подготовленное М. - экспертом НП " "данные изъяты"", членом которой является оценщик, составивший отчет.

Согласно заключению отчет об оценкерыночнойстоимостиземельного участка соответствует требованиям ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу и подлежит оценке, поскольку итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, при условии, если отчет составлен по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим федеральным законом, и в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО3N)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N254 (далее ФСО N3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц ( пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Отчет должен соответствовать законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленной саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 13 ФСО N3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Кроме того, согласно пункту 4 раздела 2 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценивая отчет об оценке и экспертное заключение применительно к положениям статей 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит их не соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статей 11 и 17.1 Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

При характеристике объекта оценки, оценщик исходил из того, что земельный участок- объект оценки, расположен в "адрес", его категория - из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных нужд, обременением является проезд общего пользования площадью "данные изъяты" кв.м., на дату оценки земельный участок занят строениями, но оценка его производится как условно свободного в соответствие с заданием на оценку.

После проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта как земельного участка с уже имеющимися улучшениями (производственные здания и комплекс коммуникаций к ним) оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим использованием оцениваемого здания с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово- обоснованного и обеспечивающего наивысшую доходность является текущее использование в качестве земельного участка для производственных нужд.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее рыночный и статистически обоснованный, обеспеченный исходной информацией. В рамках сравнительного подхода применен метод прямого сравнения продаж, а точнее предложений.

Оценщиком выделено 9 основных элементов сравнения: возможность торга, передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, использование, компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

При расчете величины поправок был использован метод анализа вторичных данных, экспертный метод, корреляционно- регрессионный анализ.

Для сравнения выбраны три объекта- аналога. Поправки вносились в цену объекта - аналога. Как указал оценщик в отчете (Т.1, л.д. 75), такой порядок расчета позволил ему ответить на вопрос, сколько бы стоил объект- аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

Из отчета видно, что оценщик ввел корректировки на торг, на местоположение, на площадь, а также корректировку на наличие инженерных коммуникаций и на наличие обременений.

Оценщик, осуществляя отбор объектов- аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, указывает, что для г. "данные изъяты" на дату проведения оценки отсутствует доступная и достаточная информация, чтобы определить факторы, влияющие на спрос и предложение, аналоги для расчета так же отсутствуют. В связи с чем, оценщик выбрал объекты- аналоги, расположенные в "данные изъяты" в качестве сходных объектов, характеристика которых представлена оценщиком в таблице N10 ( Т.1, л.д. 75).

Между тем, оценщиком при отборе объектов- аналогов были допущены нарушения установленных стандартов оценки, не учтены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N568-р ( далее -Методические рекомендации).

В соответствии с положениями раздела 3 и 4 указанных Методических рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Условием применения метода продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Так, в соответствии с разделом 3 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСОN1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N256 ( в ред. приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. N509) при сравнительном подходе объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 указанного ФСО N1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Между тем, оценщик в качестве объектов- аналогов выбрал объекты, которые нельзя признать сходными с объектом оценки по указанным выше параметрам, так как имеет место существенная разница как в кадастровой, так и в рыночной стоимости земельных участков, расположенных в областном городе - Курске и в районном центре - г. "данные изъяты", различающихся основными экономическими и другими характеристиками.

Кроме того, оценщиком были нарушены положения пункта 4 ФСО N3, то есть принципы существенности и достаточности, поскольку в представленном отчете отсутствует вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а информация, приведенная в отчете и использованная при проведении оценки не подтверждена.

Так, в ходе изучения отчета и допроса в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика Т. было установлено, что приведенная в таблице N10 ( Т.1, л.д. 75) информация относительно объекта- аналога N2 не подтверждена, так как в отчете отсутствует подтверждение источника информации, а имеющаяся в таблице ссылка на получение информации из газеты "Моя реклама" от 6.12.2010 года не соответствует действительности.

В судебном заседании свидетель Т. пояснила, что она не приложила источник информации об объекте-аналоге N 2. Информация об указанном объекте-аналоге N 2 в газете "Моя реклама" не публиковалась, она ее получила в устной форме путем телефонных переговоров по номеру, который был указан в газете "Моя реклама" от 6.12.2010 г., но в объявлении о продаже другого земельного участка.

Также у нее имеется скриншот с сайта, архив которого в настоящее время не доступен и данного сайта не существует, с информацией о продаже данного земельного участка.

Кроме того, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что приведенная в таблице N10 (Т.1, л.д. 75) информация относительно объекта- аналога N1 также является противоречивой, так как отражено, что она получена из газеты "Моя реклама" от декабря 2010 года, между тем к отчету приложена копия из газеты "Моя реклама" от 22.11.2010 года ( Т1, л.д. 111-112). В данном объявлении о продаже земельного участка в п. "данные изъяты" не указана цена предложения о продаже. Таким образом, указанная в таблице N10 цена предложения о продаже данного объекта в размере "данные изъяты" рублей, которая была применена оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка, является не подтвержденной. В судебном заседании оценщик поясняла, что всю дополнительную информация об объектах- аналогах относительно их цены, физических характеристиках, местоположения и т.д., то есть существенную для определения стоимости объекта оценки, она получила путем телефонный переговоров по указанным в объявлении телефонам. Однако, применительно к объекту - аналогу N1 номера телефонов, указанные в таблице N10 и в приложенном к отчету объявлении в газете, являются разными.

Более того, суд полагает, что использование оценщиком информации, которая не имеет своего объективного и достоверного подтверждения в отчете, является нарушением приведенного пункта 4 ФСО N3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

В ходе рассмотрения дела, оценщиком на обозрение был представлен оригинал газеты "Моя реклама" от 6.12.2010 г., которая в соответствии с таблицей N10 ( Т.1, л.д. 75) явилась источником получения сведений о продаже объекта- аналога N3. Однако, объявление о продаже земельного участка в этой газете не соответствует копии объявления из газеты, приложенной к отчету ( Т.1, л.д. 113). Более того, из приложенной к отчету копии газеты невозможно установить название этой газеты и дату ее выхода, что является юридически значимым при определении рыночной стоимости объекта на 1.01.2011 года.

Кроме того, в объявлении о продаже объекта- аналогаN3, содержащемся в оригинале газеты, представленной на обозрение в судебном заседании оценщиком, отсутствует также цена предложения.

В судебном заседании оценщик Т. подтвердила тот факт, что в таблице N 10 отчета "Краткая характеристика аналогов" она указала в качестве источника информации газету "Моя Реклама" от 06 декабря 2010 года N 97(1212), но к отчету приложила копию объявления из другой газеты.

Между тем, в судебном заседании оценщик не смогла предъявить для обозрения оригинал газеты, из которой ею была получена информация в отношения объекта- налога N3. Ее доводы о том, что в данных газетах объявления были сделаны о продаже одного и того же участка, достоверно не подтверждены, и опровергаются тем, что в копии газеты, приложенной к отчету, в качестве ориентира местонахождения земельного участка указаны ул. "данные изъяты"", а в оригинале газеты, представленной оценщиком в судебном заседании- "данные изъяты" округ, район "данные изъяты", также в объявлениях указаны разные номера телефонов.

С учетом изложенного, суд считает, что количественные и качественные характеристики объектов- аналогов, существенные с точки зрения оценки объекта, в отчете не подтверждены и не могли быть использованы в качестве элементов сравнения при определении рыночной стоимости объекта.

Как следует из раздела 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Однако, оценщиком по настоящему делу эти положения также не были учтены.

В связи с наличием такой существенной разницы в местоположении объекта- оценки и объектов - аналогов ( как указал оценщик в отчете - 100 км от г. Курска), оценщик применил корректировку.

Как следует из отчета ( Т.1, л.д. 78), при расчете корректировки оценщик сравнил удельную стоимость кадастрового квартала, где расположен объект оценки и аналоги, и пришел к выводу о том, что при общности вида разрешенного использования полученные различия в удельной стоимости кадастрового квартала выражают различие по местоположению, т.к. кадастровая стоимость квартала характеризует так же привлекательность месторасположения участка.

При этом сравнивание кадастровой стоимости кадастровых кварталов для объекта оценки и аналогов оценщик осуществлял исходя из данных постановления Правительства Курской области от 30 ноября 2006 года N234 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области".

Расчет корректировки на месторасположение приведен в отчете в таблице N13 (л.д.78).

Анализ расчета показывает, что корректировка на месторасположение была выражена в процентах. Значение корректировки на месторасположение применительно к каждому объекту- аналогу составило более 90%.

Такое существенное значение корректировки оценщик посчитал допустимым, так как в г. Щигры меньший уровень инвестиционной активности, а более близких аналогов для объектов оценки на территории Курской области на дату оценки не выявлено.

Между тем, нельзя согласиться с методикой выведения зависимостей путем сравнивания удельных показателей стоимости кадастрового квартала, где расположены объекты оценки и аналоги, по следующим основаниям.

Так, оценщик применил Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области, утвержденные постановлением Правительства Курской области от 30 ноября 2006 года N234, которые на настоящий момент не применяются в связи с тем, что была проведена новая государственная кадастровая оценка земель поселений, а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 17 января 2012 года N15-па.

Кроме того, определение удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений в 2006 году проводилось в соответствии с действующей на тот период времени Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом от 17.10.2002 г. NП/337.

На момент проведения государственной кадастровой оценки земель поселений по состоянию на 1.01.2011 года действовали уже другие Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39.

По настоящему делу рыночная стоимость объекта определяется по состоянию на 1.01.2011 года, что сопоставимо с датой государственной кадастровой оценки земель, и оснований для применения сведений, содержащихся в нормативном акте, который к спорным правоотношениям не применим, у оценщика не имелось.

Более того, в таблице N13 ( Т.1, л.д. 78-79) отчета указан номер кадастрового квартала, в котором расположен объект оценки - N, а удельный показатель кадастровой стоимости в соответствии с видом разрешенного использования составляет "данные изъяты".

Как установлено выше, объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N, разрешенное использование - для производственных нужд. Между тем, анализ нормативного акта 2006 года показал, что удельный показатель кадастровой стоимости применительно к кадастровому кварталу N в размере "данные изъяты", примененный оценщиком для расчета корректировки по местоположению, вообще указан для земель под военными объектами ( Т.1, л.д. 203), а не для земель под промышленными объектами.

Кроме того, из таблицы N10 ( Т1, л.д. 75), в которой дана краткая характеристика объектов- аналогов, следует, что аналог N1- это земельный участок, расположенный по адресу: "адрес".

В таблице же N13 отчета (Т1, л.д. 78-79) номер кадастрового квартала, в котором расположен аналог N1, указан как N, где УПКС составляет "данные изъяты" руб/кв.м.

Между тем, из нормативного акта следует, что удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений определялись по Курскому району Курской области, по Моковскому сельсовету, в который входит две деревни: "данные изъяты" и вообще не предусмотрено номеров кадастровых кварталов и УПКС в том значении, который применил оценщик в своих расчетах.

Согласно пункту 19 раздела 4 ФСО N1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Таким образом, оценщик в своих расчетах корректировки по местоположению применил информацию, не отвечающую указанным требованиям.

Также, выводы оценщика о допустимости превышения корректировки на месторасположение более 90% не подтверждены ссылкой на достоверные источники, что свидетельствует о нарушении принципа обоснованности отчета. Кроме того, данный вывод оценщика противоречит вышеприведенным нормам федерального стандарта о необходимости при сравнительном подходе выбирать в качестве объектов- аналогов объекты, которые сходны с объектом оценки, чтобы не применять затем при расчетах таких существенных корректировок. Так, в разделе 4 подраздела 1 "Метод сравнения продаж" Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков указано, что в результате определения и внесения корректировок цены аналогов ( единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Оценщик отказался от применения корректировки на состояние рынка на том основании, что оценка рыночной стоимости производиться на 1.01.2011 года, а дата предложений аналогов- конец 2010 года.

Между тем, в отчете отсутствуют достоверные сведения о дате размещения объявлений о продаже объектов- аналогов, о чем указывалось выше.

Оценщик в отчете указывает, что одним из ценообразующих факторов для земельных участков является фактор масштаба. В связи с чем, была применена корректировка на площадь, размер которой был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.

Между тем, в отчете приведены только формулы, и отсутствует непосредственно расчет применительно к рассматриваемой оценщиком ситуации по оценке земельного участка заявителя. В таблице N15 (Т.1, л.д. 80) даны значения коэффициентов корректировки на площадь, при расчете которых применялись: показатель Соа - расчетное значение коэффициента корректировки удельной рыночной стоимости земельного участка на размер его площади для объекта - аналога и площадь объекта оценки и объектов - аналогов.

Однако, каким образом были рассчитаны значения Соа, в отчете не отражено, а площадь объектов- аналогов, приведенная в таблице N15 (Т.1, л.д. 80) не соответствует их площади, указанной в таблице N10 (Т.1, л.д. 75), где была дана характеристика объектов- аналогов. Так, в таблице N15 указана площадь аналогов NN1,2,3 соответственно "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., тогда как в таблице N10 площадь аналогов NN 1,2,3 соответственно "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м. При этом, анализ приведенных формул в отчете позволяет сделать вывод о том, что в расчетах оценщиком использовались значения размера площади объекта оценки и объектов- аналогов, что было подтверждено в судебном заседании и оценщиком.

Согласно пункту 15 ФСО N3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Таким образом, оценщиком снова и при расчете корректировки на площадь были нарушены принципы проверяемости и достоверности отчета.

Оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка была применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. При этом, как указано в отчете, поправочные коэффициенты были определены на основании открытых источников информации, размещенных на сайтах, адреса которых приведены в отчете.

Проверка указанных адресов показала, что по адресам "данные изъяты" (Т.1, л.д. 208) и "данные изъяты" (Т.1, л.д. 207) вообще нет страниц и какой- либо информации.

На сайте по адресу "данные изъяты" (Т.1, л.д. 209) имеется страница, на которой приведена общая информация относительно анализа и обзора рынков, маркетинговые условия. При этом, невозможно узнать, какую конкретно информацию получил оценщик с данного сайта.

Действительно на сайте по адресу "данные изъяты" (Т.1, л.д. 210) имеется информация относительно оценки земельных участков и отражено, что увеличение стоимости земельного участка зависит от наличия подведенных коммуникаций.

Также на данной странице (Т.1, л.д. 212) указана корректировка в процентном отношении в зависимости от наличия подведенных к земельному участку коммуникаций: транспортных подъездных путей, электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, коммуникационных сетей. Приведенные на этой странице значения корректировки использованы оценщиком в отчете (Т.1, л.д. 81-82) в расчете корректировок на наличие электрификации, газификации, водоснабжения ( таблицы NN16, 17, 18 отчета).

Между тем, как следует из использованного оценщиком информационного источника, данный обзор был подготовлен ООО " "данные изъяты") по итогам 2012 года. При этом, указано, что сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанные на этом сайте могут быть применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах, граничащих с Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями.

Таким образом, поскольку оценщик определял рыночную стоимость земельного участка на 1.01.2011 года, а не на 2012 год, он не мог использовать данные с этого сайта.

Кроме того, корректировочные данные с этого сайта не могли быть применены при оценке земельных участков в Курской области.

Оценщик в отчете указал, что в источниках значения рассчитаны для земельных участков Московской области. В связи с чем, оценщик пришел к выводу о возможности сначала скорректировать указанные значения применительно к Курской области, а затем полученные значения применить уже в качестве корректировочного коэффициента при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Между тем, сам факт возможности такой двойной корректировки вызывает сомнения, поскольку оценщиком не обоснован со ссылкой на достоверные источники.

Также это противоречит приведенным выше Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N568-р, в которых описывается последовательность действий оценщика при использовании метода продаж (предложений) и предусмотрена возможность только одной корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающей их отличия от оцениваемого земельного участка.

Кроме того, нельзя согласиться и с самим принципом корректировки корректировочных значений, взятых из источника в интернете.

Так, оценщик полагает, что данные с сайта отражают именно стоимость строительно- монтажных работ для Московского региона, при этом не обосновывает свой вывод. Далее оценщик указывает, что их можно скорректировать для Курской области, применив индексы СМР к базе ФЭР- 2001 для объектов Московского региона - 6.3 и для объектов Курской области - 4.5 по состоянию на 1.01.2011 года. При этом, оценщик не приводит источник, откуда он взял информацию о значении индексов СМР. По мнению оценщика, индекс перехода от цен Московского региона к ценам Курского региона будет равен: 6.3-4.5/6.3= 0.286.

Исходя из всего вышеизложенного, при расчете корректировки на наличие инженерных коммуникаций оценщик также нарушил принципы обоснованности, однозначности и проверяемости отчета.

Кроме того, в отчете ( Т.1, л.д. 40) оговорено, что при производстве оценки оценщик исходил из предположения, что у собственника оцениваемого имущества отсутствуют ограничения ( обременения) прав на объекты оценки, кроме оговоренных в отчете.

Так, оценщик при расчете корректировки на наличие обременений указал, что объект оценки имеет обременения, влияющие на стоимость земельного участка, а объекты- аналоги не имеют обременений. Но в качестве обременения оценщик применительно к объекту оценки рассматривал только "проезд общего пользования площадью "данные изъяты" кв.м." и ввел в связи с этим корректировку.

Между тем, как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право аренды ООО "Алтар" на земельный участок находится в залоге у ОАО " "данные изъяты"", что не отрицалось в судебном заседании представителем заявителя.

Следовательно, оценщиком при расчете корректировки не было учтено наличие еще одного обременения. При этом не приведены в отчете оценщиком доводы относительно того, необходимо ли применять или не применять корректировку при наличии такого обременения, как залог.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, но при проведении нормативно- методической экспертизы экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", вышеизложенное учтено не было.

На основании всего вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип сопоставимости результатов рыночной стоимости с результатами государственной кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки.

Кроме того, именно на заявителя при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости законом (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности) возложена обязанность представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, который должен соответствовать требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, на заявителе лежит обязанность доказать, что при осуществлении государственной кадастровой оценки земель методом массовой оценки не были учтены уникальные характеристики земельного участка, влияющие на его кадастровую стоимость, и представить в подтверждение этого определенные законом доказательства, соответствующие требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Между тем, представленные заявителем отчет о рыночной стоимости земельного участка и заключение экспертизы не соответствуют предъявляемым к ним требованиям.

При этом, из пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости только в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, в случае не определения рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из установленной кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов проведенной государственной кадастровой оценке земель.

Из смысла приведенной нормы не следует, что на заявителя возложена законом обязанность в любом случае определить рыночную стоимость земельного участка с целью установления его кадастровой стоимости. Это его право, которое может быть реализовано только при соблюдении целого ряда предусмотренных законом требований и условий. Обязательным в силу закона является только проведение государственной кадастровой оценки земель. Иное толкование приведенной выше нормы противоречило бы целям государственной кадастровой оценки земель.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО "Алтар" в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Полунина Г.И.