Решение Ростовского областного суда от 16 сентября 2015 г. по делу N 3-103/2015

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя Арутюнян Е.А. Кесельман К.В., представителя Правительства Ростовской области Серебрянской Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Арутюнян Е.А. к Правительству Ростовской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Арутюнян Е.А. 8 мая 2015 года обратилась в суд в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявительница указала, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , категории земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - предприятия общественного питания, в т.ч. летние площадки для кафе, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ...

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере ... руб., что существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату, которая составляет ... руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Заявительница считает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает её права, как плательщика арендной платы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка является фактической базой для исчисления арендной платы.

По этим основаниям заявительница просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2014 года, а именно в размере ... руб.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 08.03.2015 г. N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

С учётом изложенного настоящее дело, относящееся к категории дел, возникающих из публичных правоотношений, рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

В судебном заседании представитель Арутюнян Е.А. Кесельман К.В. изменила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации, и, ссылаясь на заключение судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб.

Административный истец, извещённая судом о времени и месте рассмотрения дела по указанным в материалах дела адресам, в суд не явилась. Её представитель Кесельман К.В. не возражала против рассмотрения дела в отсутствие Арутюнян Е.А., пояснив, что последней известно о месте и времени судебного заседания.

Представитель Правительства Ростовской области Серебрянская Т.А. право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также величину его рыночной стоимости, с учётом уточнённых требований заявителя, не оспаривала, пояснила, что Правительство Ростовской области не имеет замечаний к результатам проведённой по определению суда экспертизы, которая соответствует действующему законодательству, и против удовлетворения административного искового заявления не возражала.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известили. Представителю Администрации города Ростова-на-Дону судом отказано в признании полномочий на участие в административном деле ввиду нарушения им правил о представительстве, установленных статьёй 55 КАС Российской Федерации.

С учётом изложенного суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

В ранее поданных письменных возражениях Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на отсутствие у Арутюнян Е.А. права обращения в суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и на порочность отчёта об оценке спорного земельного участка.

В своих письменных возражениях Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просило в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не осуществляет функции органа кадастрового учёта на территории Ростовской области, не нарушало и не оспаривало права Арутюнян Е.А.

Выслушав объяснения представителей Арутюнян Е.А. и Правительства Ростовской области, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 указанного Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено, что Арутюнян Е.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , категории земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - предприятия общественного питания, в т.ч. летние площадки для кафе, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... 52, что подтверждается копиями договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ... года N ... , дополнительного соглашения к договору от ... года и выпиской из ЕГРП от 21 мая 2015 года (т. 1 л.д. 10 - 14, 15, 164).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27 января 2015 года земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 20 октября 2011 года (т. 1 л.д. 153).

Как следует из кадастровой справки от 5 февраля 2015 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , утверждённая постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 45).

Таким образом, спорный земельный участок был включен в перечень земельных участков, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, а оспариваемая кадастровая стоимость утверждена методом массовой оценки земель населённых пунктов Ростовской области.

В силу положений абзаца 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В связи с этим доводы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об отсутствии у Арутюнян Е.А. права на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка являются несостоятельными.

В силу положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчётом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование довода о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости административным истцом представлен отчёт оценщика СЧУ " ... " от ... года N ... (т. 1 л.д. 39 -155), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб.

Экспертным заключением некоммерческого партнёрства " ... " от ... года N ... (т. 1 л.д.17 - 37) указанный отчёт об оценке признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая наличие мотивированных возражений других лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта, и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, судом по ходатайству представителя Арутюнян Е.А. была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено НОЦ ... " ... (т. 1 л.д. 225 - 226, т. 2 л.д. 34 - 39).

Согласно заключению эксперта от ... года N ... , рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 2 л.д. 53 - 153). Возражения, замечания по заключению эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения Арутюнян Е.А. своих требований.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости".

Указанное экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Из заключения следует, что экспертом был использован сравнительный подход к определению стоимости объекта экспертизы, от применения затратного и доходного подходов эксперт аргументированно отказал. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом.

Для определения стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов было использовано 4 земельных участка коммерческого назначения, расположенных в ... , максимально приближенные к объекту исследования по ценообразующим факторам, а также те объекты, ценообразование которых для эксперта остаётся ясным. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на площадь, на торг. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

При таком положении административное исковое заявление Арутюнян Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к ссылкам на отсутствие доказательств нарушения Управлением прав и законных интересов заявителя, и к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 5.2.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляет непосредственно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Поэтому ссылки на необоснованность привлечения Управления Росреестра по Ростовской области к участию в деле являются неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителей с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 8 мая 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных НОЦ ... " ... счёта и финансово-экономического обоснования (т. 2 л.д. 51, 52) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертным учреждением с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... руб.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Как видно из материалов дела, результаты кадастровой оценки спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, при этом правительство возражало относительно заявленных Арутюнян Е.А. требований.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка было заявлено представителем Арутюнян Е.А., и определением суда от 13 июля 2015 года удовлетворено. Уточнение административных исковых требований основано на результатах судебной оценочной экспертизы, которые Правительством Ростовской области признаны соответствующими действующему законодательству.

Поскольку уточнённые требования Арутюнян Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года Правительством Ростовской области не оспорены ни по основаниям возникновения права, ни по размеру рыночной стоимости, определённой экспертом, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим за счёт внесённой административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда денежной суммы необходимо перечислить ... руб. экспертному учреждению НОЦ ... " ... за проведённую им судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , категории земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - предприятия общественного питания, в т.ч. летние площадки для кафе, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 мая 2015 года.

За счёт денежных средств, поступивших от Арутюнян Е.А. в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на счёт НОЦ " ... " ... за проведённую им по настоящему делу судебную оценочную экспертизу (заключение от ... года N ... ).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Мотивированное решение составлено 21 сентября 20154 года.