Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 24 сентября 2015 г. по делу N 33-2236/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Карпова А.В.,

судей Капкаун Т.И., Марьенковой А.В.,

при секретаре Викол Е.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СМВ к ОГН о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором с условием о предварительной оплате, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, исковому заявлению ПЕМ к ОГН о признании права собственности на жилое помещение

по апелляционной жалобе ПЕМ

на решение Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, заключенный между СМВ и ОГН, признан договором с условием о предварительной оплате, возложена обязанность зарегистрировать переход право собственности на жилое помещение, расположенное по "адрес", за СМВ, с ОГН в пользу СМВ взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей, в удовлетворении исковых требований ПЕМ о признании права собственности на вышеназванное жилое помещение отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Карпова А.В., объяснения представителя ПЕМ ШСГ, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей СМВ МОВ и ООА, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ СМВ обратился в суд с иском к ОГН о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по "адрес"

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ОГН заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры. В соответствии с пунктом 1 указанного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры истцом была выплачена ответчику полностью в размере "данные изъяты" рублей. В настоящее время ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры.

На основании вышеизложенного, с учетом уточнений, просил признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи указанного жилого помещения договором с условием о предварительной оплате, возложить обязанность на ответчика зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на данное жилье.

Определением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство данного дела в части искового требования о признании за истцом права собственности на данное жилье прекращено, в связи с отказом истца от иска в этой части.

Не согласившись с заявленным иском, третье лицо ПЕМ, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, обратился в суд с иском к ОГН о признании права собственности на спорное жилье.

В обоснование своих доводов указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком ОГН договор купли -продажи спорной квартиры, по которому также заплатил ответчику "данные изъяты" рублей и данное соглашение было сдано в Управление Росреестра Российской Федерации по "данные изъяты" области, которым регистрационные действия по данной сделке приостановлены. Считает, что поскольку годичный срок, установленный законом со времени подписания предварительного договора в отношении спорного жилья истек и стороны не направили предложения по заключению договора купли -продажи, их правоотношения прекращены и оснований для признании за истцом права собственности на данное жилье не имеется. Полагает, что при указанных обстоятельствах, он приобрел право собственности на указанную квартиру.

Судом принято вышеприведенное решение, которое ПЕМ в апелляционной жалобе просит отменить. Считает, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Полагает, что срок для заключения основного договора истек, вследствие чего истец утратил право требования и соответственно признания за ним права собственности на указанное жилье. Обращает внимание на то, что предварительный договор нельзя признать договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, поскольку на момент заключения предварительного договора ответчик не являлся собственником недвижимого имущества, его права не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца МОВ просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что имеются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска СМВ, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска ПЕМ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения его требований, ввиду того, что заключенный между ним и ОГН договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и его права не нарушены.

Вместе с тем, решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований СМВ нельзя признать законным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу пунктов 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (пункт 5).

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОГН, как продавцом, и СМВ, как покупателем, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по "адрес".

Пунктом 1 данного соглашения ответчик обязался продать истцу вышеуказанную квартиру после получения продавцом свидетельства о праве собственности на данное жилье, срок исполнения обязанности по заключению договора купли продажи данной квартиры сторонами установлен не был.

Следовательно, в силу пунктов 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации действует правила о годичном сроке, в течение которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи жилья.

Таким образом, на время подписания предварительного договора купли-продажи истец являлся нанимателем данного жилья по договору социального найма, а его собственником являлась администрация города "данные изъяты".

Согласно расписок от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец выплатил ответчику "данные изъяты" рублей, который передал ему спорную квартиру в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ.

В период до ДД.ММ.ГГГГ стороны не направили друг другу письменные предложения о заключении договора купли-продажи спорной квартиры и до настоящего времени договор купли- продажи жилого помещения ими не заключен. Доказательств обратного, истец и ответчик суду не предоставили.

ДД.ММ.ГГГГ спорное жилье было приватизировано ответчиком согласно договора о передаче квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ N и ДД.ММ.ГГГГ получено свидетельство о регистрации права собственности.

В соответствии с договором купли-продажи данного жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПЕМ, как покупателем, и ОГН, как продавцом, спорная квартира была продана ПЕМ, в силу пункта 3 и 4 данного соглашения расчет между сторонами в размере "данные изъяты" рублей был произведен и денежные средства переданы ответчику в полном объеме.

Таким образом, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные вышеназванным предварительным договором, были прекращены, поскольку до истечения годичного срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, применительно к спорным правоотношениям и требованиям истца отсутствуют предусмотренные абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи на основании предварительного договора, поскольку на момент заключения предварительного договора ответчик не имел права собственности на спорный объект недвижимости, а значит, не вправе был им распоряжаться, поскольку являлся нанимателем этой квартиры.

Поскольку истец приобрел свое жилье в порядке его приватизации, а не по договору долевого участия в строительстве или по договору купли -продажи, ссылка суда первой инстанции при разрешении спора на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" является ошибочной и применению в данном случае не подлежит.

При этом, судебной коллегией установлено, что правоотношения по предварительному договору купли-продажи данного жилья сторонами прекращены и на время его составления истец не являлся его собственником, что препятствует признанию данного соглашения договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

При таких данных, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в этой части и в части взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате государственной пошлины и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи указанного жилого помещения договором с условием о предварительной оплате, возложении обязанности на ответчика ОГН зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на данное жилье, в остальной части это же решение суда оставить без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в части признания предварительного договора договором с условием о предварительной оплате, возложения обязанности зарегистрировать переход право собственности за СМВ на жилое помещение, взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей отменить.

В удовлетворении исковых требований СМВ о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения, заключенного между СМВ и ОГН, договором с условием о предварительной оплате, возложении обязанности на ответчика ОГН зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на жилое помещение, расположенное по "адрес", отказать.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Карпов А.В.

Судьи Капкаун Т.И.

Марьенкова А.В.