Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 сентября 2015 г. по делу N 33-6079/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего Минаева Е.В.,

судей Дубинина А.И. и Мясникова А.А.,

при секретаре Мараховском С.С.,

с участием представителя истца Краснова А.Б. по доверенности ЛалаянГ.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Краснова А.Б. к администрации города Пятигорска Ставропольского края и Муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" о признании права на первоочередное заключение договора аренды земельного участка и понуждении к заключению договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе администрации города Пятигорска Ставропольского края в лице представителя Рыбиной Е.В. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2015 года.

Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Краснов А.Б. обратился в суд с иском к администрации г. Пятигорска Ставропольского края о признании права на первоочередное заключение договора аренды земельного участка фактической площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. ... , и обязании МУ"Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" заключить с ним договор аренды земельного участка на срок строительства жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением главы г. Пятигорска от ... года N ... Краснову А.Б. как нуждающемуся в улучшении жилищных условий предоставлен в аренду земельный участок N ... в жилом массиве " ... " ... , площадью ... кв.м., под строительство жилого дома. ... года состоялся отвод земельного участка в натуре и передача его Краснову А.Б., согласно акта об отводе границ участка. Истцом на данном участке заложен фундамент под строительство дома, но из-за отсутствия денежных средств строительство временно приостановлено.

Впоследствии Краснов А.Б. обратился в администрацию города за получением разрешения на строительство, где ему сообщили, что для этого ему необходимо заключить договор аренды земельного участка, для чего на данный участок следует изготовить землеустроительные документы.

После уточнения границ и площади земельного участка управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска с Красновым А.Б. заключен договор аренды указанного земельного участка от ... года N ... на срок с ... по ... года с условием погашения арендной платы за время фактического пользования земельным участком.

Постановлением администрации г. Пятигорска от 28 мая 2012 года истцу предложено обеспечить выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка и поставить его на кадастровый учет.

Межевой план и кадастровый паспорт земельного участка с кадастровымномером ... с заявлением о заключении договора аренды земельного участка направлены в администрацию г. Пятигорска. Однако письмом от ... года N ... Краснову А.Б. отказано в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ в связи с необходимостью предоставления документов, подтверждающих право собственности на объект строительства, расположенный на данном участке.

Красновым А.Б. заказан паспорт на объект незавершенного строительства, однако зарегистрировать право собственности на данный объект не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство. Разрешение для дальнейшего строительства в свою очередь получить не представляется возможным из-за отсутствия прав на земельный участок в связи с истечением срока договора аренды.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2015 года исковые требования удовлетворены частично. За Красновым А.Б. признано право на первоочередное заключение договора аренды земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу: ... Суд обязал МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" заключить с Красновым А.Б. договор аренды земельного участка на неопределенный срок. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация г. Пятигорска в лице представителя Рыбиной Е.В. просит решение суда отменить, принять новое решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что выводы суда о наличии у Краснова А.Б. преимущественного права на заключение нового договора аренды ошибочны, поскольку с истцом договор аренды земельного участка не заключался, в установленном законом порядке не регистрировался. С истцом только заключался договор оплаты за фактическое пользование земельным участком. Кроме того, обращает внимание, что Красновым А.Б. не представлено доказательств, что он является собственником какого-либо строения, возведенного на спорном земельном участке.

В заседании судебной коллегии представитель истца Краснова А.Б. по доверенности ЛалаянГ.А. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители на заседание судебной коллегии не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением главы г. Пятигорска от ... года N ... Краснову А.Б. как нуждающемуся в улучшении жилищных условий предоставлен в аренду земельный участок N ... в жилом массиве г. Пятигорска " ... " ... , площадью ... кв.м., под строительство жилого дома.

... года между МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" и Красновым А.Б. заключен договор об оплате за фактическое использование земельного участка N ... на срок с ... по ... года.

Постановлением администрации г. Пятигорска от ... года N ... утверждена схема расположения указанного земельного участка, площадью ... кв.м., на кадастровом плане территории по адресу: г ... Участок поставлен на кадастровый учет.

... года Краснов А.Б. обратился в администрацию г.Пятигорска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г.

... года на обращение истца в орган местного самоуправления - администрацию г. Пятигорска с вопросом о заключении договора аренды земельного участка на новый срок дан ответ со ссылкой на ст.36 ЗК РФ о том, что земельный участок не может быть предоставлен ему в аренду в связи с тем, что у него отсутствуют документы на объект незавершенного строительства, расположенный на этом участке.

Жилой дом на земельном участке не построен.

Удовлетворяя требования Краснова А.Б., суд первой инстанции исходил из того, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ в связи с истечением срока договора аренды земельного участка, заключенного ... года, Краснов А.Б. имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Однако по данному делу истец не предоставил договор аренды спорного земельного участка. Соответственно сведения о государственной регистрации такого договора аренды отсутствуют.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции необоснованно договор об оплате за фактическое использование земельным участком расценил как договор аренды. Договор оплаты за фактическое пользование земельным участком не является доказательством заключения договора аренды и содержит в себе иную правовую природу.

Истец Краснов А.Б., фактически пользуясь земельным участком в течение ... лет, не вносил своевременно обязательные платежи за него, чем сберег свои денежные средства в размере арендной платы, которая поступила бы в бюджет при обычных условиях гражданского оборота при заключении договора аренды земельного участка. Указанными обстоятельствами и было обусловлено заключение договора оплаты за фактическое пользование земельным участком.

Таким образом, суд первой инстанции ошибочно установил наличие между истцом и ответчиком заключенного договора аренды земельного участка. В связи с отсутствием ранее заключенного договора аренды земельного участка у истца преимущественное право на заключение договора на новый срок не возникло.

Согласно п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение и неправильное применение норм материального права являются основаниями для отмены решения суда.

С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 3 июня 2015 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления Краснова А.Б. к администрации городаПятигорска Ставропольского края и Муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" о признании права на первоочередное заключение договора аренды земельного участка и понуждении к заключению договора аренды земельного участка отказать.

Апелляционную жалобу администрации города Пятигорска Ставропольского края в лице представителя Рыбиной Е.В. удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: