Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 сентября 2015 г. по делу N 33-20068/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Бендюк А.К.

судей Пшеничниковой С.В., Кияшко Л.В.

при секретаре Назарове Г.А.

по докладу Пшеничниковой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сергеевой А.В. на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 25 мая 2015 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сергеева А.В. обратилась с иском к ООО "Финансовая компания" о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на то, что " ... " между сторонами был заключен договор N " ... " купли-продажи будущих недвижимых вещей: земельного участка и индивидуального жилого дома. По условиям данного договора ответчик принял обязательство не позднее 2-го полугодия 2013г. построить индивидуальный жилой дом общей площадью " ... " кв.м. на земельном участке, площадью " ... " кв.м., кадастровый номер: " ... " в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, квартал N " ... " Восточно-Кругликовского жилого района г. Краснодара, зарегистрировать право и в последующем продать истцу жилой дом и земельный участок.

Цена по договору определена в " ... " руб., из которых " ... " руб. - стоимость земельного участка, " ... " руб. - стоимость жилого дома. Стоимость жилого дома установлена предварительно, исходя из предполагаемой его жилой площади - " ... " кв.м., т.е. " ... " руб. " ... " коп. за " ... " кв.м. Обязательство по оплате истцом выполнено в полном объеме - перечислено " ... " рублей. Однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

" ... " сторонами был подписан новый договор купли-продажи.

" ... " имущество было передано истице. Площадь жилого дома по результатам технической инвентаризации составила " ... ".м. По условиям ранее заключенного договора - " ... ", при передаче ответчиком имущества меньшей площади, ответчик обязан был вернуть разницу между уплаченной истицей суммой и стоимостью переданного имущества, однако в договоре от " ... ", указанное обязательство отсутствует.

Подписание нового договора купли-продажи было предложено ответчиком под предлогом изменения срока передачи имущества, однако после получения имущества истица обнаружила, что в новом договоре от " ... " изменены не только срок передачи имущества, но и стоимость 1 кв.м. жилого дома, его площадь, а также отсутствует условие о возврате излишне уплаченной по договору сумме.

Учитывая изложенное, истец считает действия ответчика незаконными и необоснованными, поскольку обязательства по внесению денежных средств были исполнены согласно договору от " ... ". Заключение нового договора - от " ... " было вызвано просрочкой исполнения обязательства ответчиком в части передачи объектов в ранее оговоренный срок и, истец фактически отказалась от предъявления требования об уплате неустойки за просрочку исполнения обязательства. Прочие условия договора от " ... ", устанавливающие обязательства истца, отличные от обязательств, определенных договором от " ... ", были заведомо мнимыми, по мнению истицы, поскольку обязательства истцом были выполнены по договору от " ... " и, какие-либо иные расчеты по договору от " ... " не предполагались. Поскольку соглашением от " ... " действие договора от " ... " прямо не прекращалось, то истец полагала, что после передачи недвижимого имущества и проведения технической инвентаризации жилого дома, стороны произведут окончательный расчет. При этом толкование договора от " ... " в части освобождения ответчика от обязательств, установленных в п. 2.4 договора от " ... " существенным образом нарушает права истца, как потребителя товаров, работ, услуг, поскольку произвольно изменена стоимость имущества в сторону ее увеличения.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 25.05.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Сергеева А.В. просит отменить решение суда и вынести новое решение, удовлетворив иск.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ссылается на то, что между сторонами заключено Соглашение от " ... " о расторжении договора купли-продажи N " ... " от " ... ", в связи с чем, обязательства по данному договору прекратились.

Согласно п. 3, 4 Соглашения о расторжении от " ... ", Продавец (ООО "Финансовая Компания") обязуется возвратить денежную сумму, уплаченную по договору N " ... " купли-продажи будущих недвижимых вещей: земельного участка и индивидуального жилого дома (смешанный) от " ... " Покупателю Сергеевой А.В., с возможностью зачета встречных однородных взаимных требований. Соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от " ... ", подписанным со стороны истца и со стороны Общества, сумма, подлежащая возврату гр.Сергеевой А.В. в соответствии с соглашением о расторжении от " ... ", была принята к зачету в качестве оплаты по договору купли-продажи N " ... " земельного участка и одноэтажного жилого дома от " ... ". Таким образом, обязательства по соглашению о расторжении от " ... " были выполнены в полном объеме.

До момента расторжения договора N " ... " от " ... " и подписания соглашения о взаимозачете от " ... ", заявление о перерасчете либо претензия с требованиями о возврате денежных средств в адрес ООО "Финансовая Компания" не поступали. Обязанности по перерасчету договор N " ... " купли-продажи будущих недвижимых вещей: земельного участка и индивидуального жилого дома (смешанный) от " ... " не предусматривал.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда представители Сергеевой А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы и просили ее удовлетворить, отменить решение суда и удовлетворить иск.

Представитель ответчика Ш. возражала против удовлетворения жалобы и просила решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения, пояснив, что они не обязаны возвращать деньги истцу, т.к. перерасчет не был предусмотрен договором от " ... ".

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности жалобы, в связи с чем, она подлежит удовлетворению, а решение суда следует отменить и исковые требования Сергеевой А.В. удовлетворить.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Сергеева А. В. обратилась в суд с иском к ООО "Финансовая компания" о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами. В заявлении истец ссылается на то, что " ... " она заключила с ответчиком договор N " ... " купли-продажи будущих недвижимых вещей: земельного участка и индивидуального жилого дома. Согласно условий указанного договора, Сергеева А. В. обязалась приобрести у ответчика земельный участок с расположенным на нем жилым домом, уплатив ответчику за приобретаемое имущество " ... " руб. (в том числе " ... " руб. за земельный участок площадью " ... " кв. м. и " ... " руб. за дом, площадью " ... " кв. м.), а ответчик обязался после полной оплаты приобретаемого имущества, не позднее 2-го полугодия 2013 г. передать жилой дом и земельный участок в собственность покупателю. При этом, в соответствии с п. 2.3 договора определенная сторонами цена приобретаемого имущества не являлась окончательной, а подлежала уточнению по результатам технической инвентаризации вводимого в эксплуатацию жилого дома. В том случае, если фактическая общая площадь жилого дома /с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и иных вспомогательных помещений/ будет превышать предусмотренные договором " ... " кв.м., покупатель был обязан доплатить продавцу обусловленную договором сумму, если фактическая площадь дома была меньше площади, установленной условиями договора, продавец возвращал покупателю часть денежных средств. Сергеева А. В. свои обязательства по договору от " ... " выполнила в полном объеме, уплатив продавцу полную стоимость приобретаемого имущества в сумме " ... " руб. Ответчик же свои обязательства по договору от " ... " по передаче жилого дома и земельного участка в собственность покупателю во 2-ом полугодии 2013 года не исполнил.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, доводы ответчика о том, что договор 2013 года не предусматривал перерасчет внесенной суммы, не соответствуют действительности, а поэтому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.

Вывод суда первой инстанции о том, что сторонами " ... " был заключен предварительный договор купли-продажи, является неверным, и данный вывод суда свидетельствует о неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права, регулирующих отношения по заключению предварительного договора купли-продажи.

При заключении сторонами предварительного договора купли-продажи, его расторжение в последующем, при заключении на его основании основного договора не требуется. Однако в данном случае это имеет место быть.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Учитывая, что стоимость передаваемого в будущем имущества была определена в договоре от " ... ", то заключение нового договора купли-продажи, расторгая прежний, а также установление новой стоимости имущества, свидетельствует, в данном случае, о неправомерности вывода суда первой инстанции и заключении " ... " предварительного договора между сторонами.

Проанализировав материалы дела, доказательства, добытые судом первой инстанции, а также решение суда, судебная коллегия пришла к выводу о незаконности решения суда первой инстанции и его отмене.

Судом при принятии оспариваемого решения неполно исследованы материалы дела и им дана ненадлежащая правовая оценка.

Так суд не принял во внимание то обстоятельство, что продаваемый ответчиком земельный участок имеет один и тот же кадастровый номер - кадастровый номер: " ... " и одну и ту же площадь - " ... " кв.м. Если был заключен предварительный договор купли-продажи, то стоимость земельного участка не должна изменяться.

Более того, согласно п, 2.3 раздела 2 договора цена не является окончательной и подлежит уточнению после ввода дома в эксплуатацию по итогам технической инвентаризации и обмерам организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Изменение цены договора будет произведено за счет изменения стоимости дома, а стоимость земельного участка остается неизменной и изменению не подлежит.

Необходимо также обратить внимание и на то, что номера договоров купли-продажи совпадают - " ... ", хотя заключены с разницей в один год.

Кроме того, доводы ответчика о том, что площадь квартиры не изменилась, не соответствуют действительности и не проверены судом первой инстанции. Так в договоре от " ... " указана жилая площадь - " ... " кв.м., а в договоре от " ... " - " ... " кв.м.

Согласно ст. 429 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора от " ... ", "1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В связи с изложенным, судебная коллегия пришла к выводу о том, что " ... " сторонами не заключался предварительный договор купли-продажи, а был заключен основной договор.

Учитывая выше изложенные обстоятельства, судебная коллегия считает обоснованными доводы апелляционной жалобы и принимает их, как основания для отмены решения суда.

Так судом апелляционной инстанции принимаются во внимание следующие доводы жалобы Сергеевой А.В. Так, истица указывала на то, что, заключив с ответчиком договор купли-продажи жилого дома от " ... " и, уплатив по нему полную стоимость приобретаемого недвижимого имущества, она никогда не имела намерения отказаться от сделки, а договор от " ... " подписала по требованию представителей ООО "Финансовая компания", поскольку они настаивали на этом, мотивируя свои требования необходимостью составления комплекта документов для регистрации права собственности. Помимо этого, учитывая то, что ответчик ранее не исполнил обязательства по передаче ей уже оплаченного недвижимого имущества, она опасалась, что если она не исполнит требования ООО "Финансовая компания" по подписанию договора от " ... ", ответчик и далее будет уклоняться от передачи ей дома и земельного участка.

Сроки заключения сделок по расторжению договора и заключения нового договора, их условия подтверждают данные доводы истицы. Так из документов следует, что " ... " Сергеева А. В. и ООО "Финансовая компания" расторгают договор от " ... ", по условиям которого Сергеева А. В., полностью оплатившая приобретаемый товар, вправе требовать от ООО "Финансовая компания" как от продавца, не исполнившего обязательства по передаче оплаченного товара в установленный срок, не только передачи товара в разумный срок, но и оплату ей неустойки на нарушение сроков передачи товара. При этом какие-либо денежные средства, уплаченные ею продавцу, Сергеева А. В. в день расторжения договора от ООО "Финансовая компания" не получает, общество обязуется вернуть покупателю денежные средства позднее. Но уже " ... ", то есть на следующий день, стороны заключают новый договор, по которому Сергеева А. В. приобретает у ООО "Финансовая компания" то же имущество, которое было ею ранее приобретено у ООО "Финансовая компания" по договору от " ... ", но уже на других условиях, отличных от условий, определенных договором от " ... ". Денежные средства, уплаченные ответчику Сергеевой А. В., так и остаются в распоряжении ООО "Финансовая компания" по соглашению о зачете однородных требований, так же заключенному " ... " Все это свидетельствует о том, что стороны никогда не имели намерения отказаться от сделки по купле-продажи дома и земельного участка. Поскольку ни Сергеева А. В., ни ООО "Финансовая компания", заключая " ... " соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от " ... ", не намеревались отказаться от покупки и продажи недвижимого имущества, что и подтвердили их последующие действия.

Таким образом, судебная коллегия приходит к убеждению о том, что соглашение от " ... " о расторжении договора купли-продажи от " ... " и договор купли-продажи недвижимого имущества от " ... " были навязаны Сергеевой А. В. продавцом ООО "Финансовая компания" с целью внесения изменений в условия договора купли-продажи от " ... ", ухудшающих условия сделки для потребителя, покупателя по договору купли-продажи.

В результате внесенных изменений в условия сделки купли-продажи дома и земельного участка Сергеева А.В. приобрела имущество с худшими характеристиками товара, нежели те, что были определены договором от " ... ", а также была лишена возможности вернуть от продавца предусмотренную договором от " ... " часть ранее уплаченных денежных средств, которые согласно условий договора от " ... " являются переплатой.

Учитывая, что отношения между Сергеевой А.В. и ООО "Финансовая компания" регулируются, в том числе, и Законом "О защите прав потребителей, а также учитывая нарушение ответчиком прав Сергеевой А.В., как потребителя, требования истицы, заявленные в исковом заявлении, подлежат полному удовлетворению.

Также, на основании п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с требованиями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется, в установленный в договоре срок выполнить строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Судом установлено, что индивидуальный жилой дом, переданный истице, не соответствует площади, предусмотренной договором от " ... " N " ... ", - вместо оплаченной продавцу общей площади " ... " кв.м., дом имеет меньшую общую площадь - " ... " кв.м., в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в сумме " ... " руб.

Статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, в соответствии с учетной ставкой банковского процента по состоянию на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Поскольку денежные средства до настоящего времени не возвращены, то подлежит взысканию стоимость разницы площадей купленного жилого дома и оплаченного истицей в сумме " ... " руб.

Подлежат начислению и взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с " ... " по " ... ", исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25% годовых, и составляют " ... " руб. " ... " коп., расходы по оплате услуг представителя в сумме " ... " руб., а также штраф в размере 50% от взысканной судом суммы - " ... " руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, "1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами, в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Учитывая, что иск подлежит удовлетворению, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме " ... " руб.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное применение норм материального права, а именно применение закона, не подлежащего применению, а так же неправильное истолкование закона.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда и отказе в иске, удовлетворив апелляционную жалобу.

Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Удовлетворить апелляционную жалобу Сергеевой А.В..

Решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 25 мая 2015 года по делу по иску Сергеевой А.В. к ООО "Финансовая компания" о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, - отменить.

Вынести по делу новое решение, удовлетворить иск Сергеевой А.В.

Взыскать с ООО "Финансовая компания" в пользу Сергеевой А.В. " ... " руб. " ... " коп. - разницу в стоимости недвижимого имущества, " ... " руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, " ... " руб. - штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, " ... " руб. - расходы по уплате услуг представителя, а всего " ... " руб.

Председательствующий:

Судьи: