Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-1337/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе

председательствующего Хапачевой Р.А.,

судей Мамий М.Р. и Муращенко М.Д.,

при секретаре судебного заседания Панеш С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Буга ФИО13 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 22 июня 2015 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Буг ФИО14 к Шаеву ФИО15 о понуждении заключить договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома и 1/6 доли земельного участка, в соответствии с приложением N2 к предварительному договору купли-продажи от 17 сентября 2013 года, расположенных по адресу: "адрес", о взыскании с Шаева ФИО16 в пользу Буга Романа Викторовича судебных расходов на оплату госпошлины "данные изъяты" руб., оформление полномочий представителя в размере "данные изъяты" руб., на оплату услуг представителя в сумме "данные изъяты" руб. - отказать.

Встречные исковые требования Шаева Вадима Алексеевича удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 17 сентября 2013 года, заключенный между Буга ФИО17 и Шаевым ФИО18 прекратившим свое действие 17 сентября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Муращенко М.Д., объяснения истца Буга Р.В. и его представителя Тележного В.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился с иском к Шаеву В.А., в котором просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома и 1/6 доли земельного участка, в соответствии с приложением N2 к предварительному договору купли-продажи от 17 сентября 2013 года, расположенных по адресу: "адрес" и взыскать судебные расходы.

В обоснование требований указал, что 17 сентября 2013 года между Буга Р.В. и Шаевым В.А. заключен предварительный договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома приблизительной площадью 109 кв.м в соответствии с приложениями N1 и N2 на земельном участке площадью 798 кв.м с кадастровым номером N категории: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки по адресу: "адрес"

Общая стоимость продаваемого имущества установлена в "данные изъяты" руб. по условием предварительного договора истец полностью оплатил стоимость имущества при подписании договора, а ответчик обязался построить и передать в собственность истца указанные 1/6 долю жилого дома и 1/6 долю земельного участка.

В соответствии с условиями договора при его подписании Буга Р.В. передал Шаеву В.А "данные изъяты" руб., что подтверждается распиской ответчика. Оставшаяся часть оплаты по договору зачтена квартирой истца, которую ответчик принимает в счет оплаты стоимость продаваемого имущества, о чем стороны заключили договор купли-продажи квартиры от 17 сентября 2013 года стоимостью "данные изъяты" руб. с рассрочкой платежа. По просьбе Шаева В.А. договор был заключен с его другом и компаньоном по строительной фирме Сервицким А.Н. Однако до настоящего времени Шаев В.А свои обязательства не исполнил.

Так как срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре не указал, то в соответствии с п.4 ст.429 Гражданского кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Спустя год Буга Р.В. дважды обращался в офис к ответчику с просьбой заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, однако получил отказ, поскольку дом не достроен и необходимо подождать.

В конце января 2015 года Буга Р.В. узнал, что офис ответчика закрыт, а сам Шаев В.А. на телефонные звонки не отвечал.

На основании п.12 предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ истец просил обязать Шаева В.А. заключить договор спорного имущества.

В возражении на исковое заявление ответчик просил отказать в удовлетворении требования. В обоснование указал, что согласно п.5 ст.429 Гражданского кодекса РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Таким образом, срок предъявления истцом требования истек 29 августа 2014 года, так как пунктом 5 предварительного договора купли-продажи от 17 сентября 2013 года предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор до 28 февраля 2014 года. В соответствии с нормами пункта 6 ст.429 Гражданского кодекса РФ обязательства по предварительному договору прекращены в связи с истечением данного срока и отсутствием доказательств, что истец направлял ответчику предложение о заключении основного договора.

Шаев В.А. обратился со встречным иском, в котором просил признать предварительный договор купли-продажи от 17 сентября 2013 года прекратившим свое действие 17 сентября 2014 года.

В обоснование требования указал, что по указанному предварительному договору Буга Р.В. передал Шаеву В.А. в качестве задатка "данные изъяты" "данные изъяты" руб., что подтверждается распиской. Полученные деньги Шаев В.А. передал в кассу ЖСК "Подсолнух". Оставшаяся сумма в размере "данные изъяты" не была передана продавцу. Передача Буга Р.В. квартиры Сервицкому А.Н. не является подтверждением исполнения предварительного договора. Буга Р.В. не представлено доказательств направления предложения заключить основной договор в срок до 16 сентября 2014 года, поэтому согласно пункту 6 ст.429 Гражданского кодекса РФ его следует признать прекратившим свое действие.

В возражении на встречное исковое заявление Буга Р.В. просил отказать в его удовлетворении, поскольку считает свои обязательства по предварительному договору полностью исполненными. Основной договор купли-продажи таунхауса не заключен по вине застройщика Шаева В.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования и просил отказать в удовлетворении встречного требования.

Представитель ответчика иск не признал, поддержав встречное требование.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Буга Р.В. просит отменить решение, принять по делу новое, которым отказать в иске Шаеву В.А. и удовлетворить его исковые требования. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, также неправильно применил нормы материального права.

Истец считает, что выводы суда о неполной оплате стоимости имущества по предварительному договору противоречат материалам дела, а именно содержанию предварительного договора от 17 сентября 2013 года. Суд не учел разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" согласно которым отношения, возникшие с ответчиком Шаевым Р.В., необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Также не согласен истец с выводами суда о том, что истец не обращался к ответчику с требованием о заключении основного договора, поскольку претензия была им направлена, однако впоследствии утеряна.

В настоящее время Буга Р.В. обратился с заявлением о привлечении Шаева В.А. к уголовной ответственности по факту мошеннических действий.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 17 сентября 2013 года между Буга Р.В. и Шаевым В.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 798 кв.м по адресу: "адрес" категории: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и 1/6 долю жилого дома на данном земельном участке, основные условия которого стороны определяют в предварительном договоре.По условиям пункта 2 предварительного договора продавец Шаев В.А. обязался передать в собственность покупателя земельный участок и 1/6 долю жилого дома, расположенного на данном земельном участке приблизительной площадью109 кв.м (Приложение 1, Приложение 2).

Покупатель обязался принять указанные объекты и уплатить за них цену, предусмотренную в предварительном договоре.

Из содержания пункта 3 предварительного договора следует, что и земельный участок и 1/6 доли жилого дома по данному адресу принадлежат на праве собственности продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права N N от 05 апреля 2013 года.

Пунктом 4 предварительного договора предусмотрено, что общая стоимость продаваемого имущества земельного участка и 1/6 доли жилого дома составляет "данные изъяты" руб.

Согласно пункту 4.3 обязанности по оплате земельного участка и 1/6 доли жилого дома исполнены в полном объеме.

При этом, в соответствии с пунктом 5 стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 28 февраля 2014 года.

По сведениям ЕГРП право собственности на земельный участок площадью 798 кв.м по указанному адресу с кадастровым номером N зарегистрировано с 05 апреля 2013 года за Шаевым В.А. (выписка от 13 апреля 2015 года).

Между тем, в деле имеется расписка от 17 сентября 2013 года, из которой следует, что Шаев В.А. получил от Буга Р.В. "данные изъяты" руб. в счет оплаты проданных земельного участка 1/6 доли и расположенной на нем 1/6 доли дома по адресу: "адрес"

Кроме того, сам истец в исковом заявлении, как и ответчик во встречном иске утверждают о том, что оставшуюся часть оплаты за спорное имущество покупатель Буга Р.В. продавцу Шаеву В.А. не передал.

Таким образом, суд первой инстанции, применив положения ст.ст.429 и 445 Гражданского кодекса РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств полной оплаты недвижимого имущества покупателем по предварительному договору от 17 сентября 2013 года.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что оставшаяся часть оплаты по договору зачтена квартирой истца, которую ответчик согласился принять в счет оплаты стоимости продаваемого имущества, опровергается материалами дела. Представленный договор купли-продажи квартиры от 17 сентября 2013 года по адресу: "адрес" стоимостью "данные изъяты" руб. с рассрочкой платежа заключен Буга Р.В. с другим лицом - Сервицким А.Н. Сведения о государственной регистрации перехода прав по указанному договору отсутствуют.

Из материалов дела также следует, что у Шаева В.А. не возникли права на объект недвижимого имущества, указанный в предварительном договоре от 17 сентября 2013 года, в виде 1/6 доли жилого дома по адресу: Республика "адрес" право собственности застройщика в установленном порядке на указанный объект не зарегистрировано.

Из объяснений истца в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что строительство многоквартирного жилого дома до настоящего времени не завершено.

Ввиду вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку у Шаева В.А. не возникло право собственности на спорную 1/6 долю жилого дома, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, исходя из чего у истца не возникло право требовать заключения договора купли-продажи имущества, указанного в предварительном договоре от 17 сентября 2013 года, не существующего в натуре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абзац второй пункта 4). Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Исходя из материалов дела, право собственности на спорный объект у стороны по договору, заключенному с истцом, не возникло, в установленном законом порядке не зарегистрировано, более того, на момент рассмотрения дела не существовало в натуре, в связи с чем, исковые требования Буга Р.В. о понуждении заключить договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома по вышеуказанному адресу, удовлетворению не подлежат.

Также судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции об истечении 29 августа 2014 года срока предъявления истцом требования о понуждении к заключению основного договора законными и соответствующими положениям пункта 5 ст.429 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, судебная коллегия, учитывая имеющиеся доводы апелляционной жалобы, являвшиеся предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции и находя их несостоятельными, считает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется. Решение суда постановлено в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.199, ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 22 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Буга Романа Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий Р.А. Хапачева

Судьи М.Р. Мамий

М.Д. Муращенко