Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 сентября 2015 г. по делу N 33-6090/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Криволаповой Е.А.,

судей: Осиповой И.Г., Минаева Е.В.,

при секретаре судебного заседания Ш.Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ж.Л.Н. по доверенности Х.Б.Х. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 09 июня 2015 года по исковому заявлению Л.А.Б. к Ж.Л.Н. о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на долю в праве на домовладение,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Л.А.Б. обратился в суд с иском к Ж.Л.Н. о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на долю в праве на домовладение.

В обоснование заявленных требований указал, что 18 октября 2007 года он - Л.А.Б. приобрел в собственность недвижимое имущество, состоящее из 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А" с кадастровым N ***, общей площадью 48,6 кв.м., и 1/4 доли и на жилой дом литер "Б" с кадастровым N ***, общей площадью 78,3 кв.м., расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, у Ж.Л.Н., от имени которой по доверенности действовал К.Г.В.Факт заключения сделки по приобретению недвижимого имущества подтверждается заключенным между ним и К.Г.В. договором купли - продажи 1/4 доли жилого дома и договором полного расчета от 18 июля 2007 года.В соответствии с условиями сделки он уплатил К.Г.В. *** рублей, а К.Г.В. передал ему приобретенное недвижимое имущество. Вместе с приобретенным имуществом К.Г.В. передал ему ключи от квартиры, свидетельства о государственной регистрации, домовую книжку, технический паспорт, правоустанавливающие документы прежнего собственника.В соответствии со ст.ст. 454, 456, 458, 486 ГК РФ, по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст.ст. 549, 550, 555, 556 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются то подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, как считает истец, сделка между ним и ответчицей была исполнена в полном объеме, то есть он оплатил, как покупатель, стоимость имущества продавцу и получил от продавца в собственность приобретенное имущество, которым владеет по настоящее время.

Согласно требованиям п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истец считает себя законным владельцем спорного имущества, поскольку купил его по сделке, оформленной в простой письменной форме - договору купли-продажи и договору полного расчета от 18 октября 2007 года у продавца К.В.Г., который действовал на основании выданной Ж.Л.Н. доверенности N 26 СК ***, о чем имеется ссылка в договоре. Из правового содержания договора полного расчета следует, что сам договор является письменным доказательством согласования сторонами условий договора и одновременно распиской продавца в получении исполнения полностью от покупателя и распиской покупателя в получении исполнения полностью от продавца. С момента приобретения имущества и вступления в его фактическое владение, то есть с 2007 года он содержит его, а именно, погасил полностью задолженность по коммунальным платежам, произвел ремонт, заменил оконные рамы, провел наружную канализацию, а также выполнил иные работы по содержанию и улучшению приобретенного имущества.

В абзаце 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, с 2007 года, то есть с даты приобретения указанного имущества по исполненной сделке и нахождения данного имущества в его - истца фактическом владении, он является его законным владельцем.

Однако, не смотря на то, что он владеет и пользуется имуществом с 2007 года и на протяжении всего указанного периода и по настоящее время является его законным владельцем, он не мог зарегистрировать переход права собственности на данное имущество за собой, так как Ж.Л.Н., злоупотребляя правом, используя тот факт, что регистрация права собственности на приобретенное им имущество осталось за ней, препятствует ему, как законному владельцу в реализации принадлежащего ему права на данное имущество, в его регистрации за ним, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой принадлежащего ему права на основании ст. 305 ГК РФ.

Как предусмотрено ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусмотрен такой способ как признание права.

В п.п. 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В рамках гражданского дела N 2-2208/11 (решение Пятигорского городского суда от 28 августа 2011 года) Ж.Л.Н., в суде дала показания о том, что в 2007 году, договорившись с К.Г.В. о продаже принадлежащей ей 1/4 доли в праве общей собственности на жилой дом по адресу: г. Пятигорск, ул. ***,***, получила от К.Г.В. *** рублей - стоимость продаваемого имущества, при этом договор купли-продажи не был подписан, поскольку требовалось собрать необходимые документы, при этом К.Г.В. взял на себя обязанность по оформлению всех документов и оформлению перехода права собственности, для чего была выдана доверенность 21 сентября 2007 года на имя К.Г.В., в том числе ему было предоставлено право передоверять полномочия другим лицам. Поскольку в доме она не проживала, ей не было известно о последующих обстоятельствах, так как она полагала, что получив деньги, она все права утратила на имущество, (стр. 4 решения суда от 28 августа 2011 года).

Таким образом, по мнению истца, вышеизложенное свидетельствует о том, что Ж.Л.Н. в 2007 году продала ему1/4 долю, уполномочив на это К.В.Г., получив от него *** рублей.

Просил суд признать заключенным договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и договор полного расчета от 18 октября 2007 года, между К.Г.В., действовавшим от имени Ж.Л.Н., как продавцом, и Л.А.Б., как покупателем, по приобретению в собственность истца 1/4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) N *** и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) ***; признать за Л.А.Б. право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объекты указанные недвижимости; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Л.А.Б. права собственности на указанное имущество и прекратить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Ж.Л.Н. права на указанное имущество.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 09 июня 2015 года исковые требования Л.А.Б. к Ж.Л.Н. о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на долю в праве на домовладение, удовлетворены полностью.

Суд признал заключенным договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и договор полного расчета от 18 октября 2007 года, между К.Г.В., действовавшим от имени Ж.Л.Н., как продавцом, и Л.А.Б., как покупателем, по приобретению в собственность Л.А.Б. 1/4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) N *** и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) ***

Признал за Л.А.Б. право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) N *** и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) ***.

Прекратил право собственности Ж.Л.Н. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) N ***и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) ***, с внесением об этом записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд указал, что решение суда является основанием к внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Л.А.Б. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) N ***и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) ***.

В апелляционной жалобе представитель Ж.Л.Н. - Х.Б.Х. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Л.А. Б. к Ж.Л. Н. отказать, ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного решения, на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Указывает, что Пятигорским городским судом неверно сделан вывод о том, что согласно представленному суду договору купли-продажи от 18.октября 2007 года заключенному между Ж.Л. Н. в интересах которой на основании нотариальной доверенности действовал К.Г. В. с одной стороны (продавец) и Л.А. Б. с другой стороны (покупатель), он истец Л.А. Б. приобрел в собственность недвижимое имущество, состоящее из 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А" с кадастровым N ***. общей площадью 48.6 кв. м ... и 1/4 доли и на жилой дом литер "Б" с кадастровым N***. общей площадью 78.3 кв. м? расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***. которое принадлежало Ж.Л. Н. на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Указанные обстоятельства также подтверждаются заключенными между теми же сторонами договором полного расчета, от той же даты. Однако вышеуказанный договор купли-продажи от 18 октября 2007 года был составлен не в 2007 году как указанно в договоре, он был составлен не ранее 2014 года, когда К.Г. В. не имел права подписывать данный договор в связи с тем, что срок действия доверенности на его имя истек. Данный факт подтверждается тем, что в 2011 году Ж.Л.Н. уполномочивает Л.А.Б. нотариальной доверенностью на продажу своего домовладения, после чего Л.А. Б. используя вышеуказанные полномочия хотел зарегистрировать право собственности на свою родную тетю С.Е. И., однако не успел так как Ж.Л.Н. утратила доверие к Л.А.Б. и отозвала выданную доверенность, соответственно в 2011 году Л. А. Б. не считал себя собственником спорного домовладения, раз выступал в сделке со своей тетей от имени продавца и собственника домовладения Ж.Л.Н. В 2014 году Л.А.Б обращался в Пятигорский городской суд с исковым заявлением к Ж.Л.Н. о признании права собственности в порядке наследования (дело N2-1253/14). где Л.А.Б. не представил суду договор купли-продажи от 18 октября 2007 года, утверждал, что 08 августа 2011 года его покойная тетя С.Е.И. приобрела спорное имущество у Ж.Л.Н. а Л.А Б приобрел данное имущество в порядке наследования. 18 июня 2014 года по данному гражданскому делу N2-1253/14 вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения. Затем Л.А. Б. обращается в Пятигорский городской суд с исковым заявлением к Ж.Л.Н. о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (дело N 2-3036/14), где Л.А.Б. также не представил суду договор купли-продажи от 1 8 октября 2007 года на спорное имущество и пояснил, что К.Е. В. передал полномочия Л.А. Б. по доверенности, а не заключал с ним договор купли-продажи от имени Ж.Л.Н ... В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До 1 марта 2013 г. договоры купли-продажи жилых помещений - жилого дома, квартиры или их частей подлежали обязательной государственной регистрации. Л.А. Б. право на 1\4 доли в жилых домах литер "А" и "Б" не зарегистрировал, следовательно, не приобрел. Законным собственником данного объекта недвижимости является Ж.Л.Н. Сведений о прекращении права собственности на вышеуказанный объект недвижимости не имеется. В соответствии со ст. 165 ГК РФ (действовавшей на момент заключения договора) Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом. требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Договор купли-продажи 1/4 доли жилых домов от 18.10.2007 года не прошел государственной регистрации и соответственно является недействительной сделкой (ничтожной сделкой). Так же указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, о чем было подано заявление, однако суд посчитал несостоятельным довод ответчика и его представителя о пропуске истцом срока исковой давности так как на указанные требования исковая давность не распространяется в силу ст. 208 ГК РФ. Данный вывод необоснован так как в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Л.А. Б. не являлся собственником либо владельцем спорного имущества. В суде первой инстанции представителем ответчика было подано встречное исковое заявление о признании договора купли продажи незаключенным, однако судом не было принято к рассмотрению данное встречное исковое заявление в связи с тем, что данное исковое заявление не соответствует условиям его принятия предусмотренным ст. 138 ГПК РФ поскольку фактически является возражением относительно первоначального иска Л.А. Б. Считаю данный отказ незаконным и нарушающим права ответчика, предусмотренными ГПК РФ. Фактически Л.А. Б. не приобретал прав на спорное домовладение и никогда не владел спорным домовладением, а лишь воспользовавшись опрометчивостью Ж.Л. Н., выразившееся в юридической неосведомленности и выдачи доверенностей с широким кругом полномочий на К. Г. В. и Л. А. Б. пытается незаконно завладеть спорным имуществом разными способами.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Исследовав материалы гражданского дела, гражданское дело N 2- 2208\11, N 2-1253\14, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителя Ж.Л.Н. по доверенности Х. М.Х., поддержавшего доводы жалобы, Л.А.Б., его представителя по доверенности С. А.В., возражавших в удовлетворении жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что жалоба подлежит удовлетворению, решение отмене, как постановленное с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права.

Судом первой инстанции установлено, что по договору купли-продажи от 18 октября 2007 года заключенному между Ж.Л.Н., в интересах которой на основании нотариальной доверенности (заверенная копия которой представлена суду нотариусом Пятигорского нотариального округа Ж. С.А.) действовал К.Г.В., с одной стороны (продавец) и Л.А.Б. с другой стороны (покупатель), истец Л.А.Б. приобрел в собственность недвижимое имущество, состоящее из 1\4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А" с кадастровым N ***, общей площадью 48.6 кв.м., и 1\4 доли и на жилой дом литер "Б" с кадастровым N ***, общей площадью 78,3 кв.м., расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, которое принадлежало Ж.Л.Н. на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Указанные обстоятельства также подтверждаются заключенным между теми же сторонами договором полного расчета, от той же даты.

В соответствии с условиями сделки Л.А.Б. уплатил К.Г.В. *** рублей, а К.Г.В. передал ему приобретенное недвижимое имущество. Вместе с приобретенным имуществом К.Г.В. передал ему ключи от домовладения, свидетельства о государственной регистрации, домовую книжку, технический паспорт, правоустанавливающие документы прежнего собственника. В договоре также отражено, что расчет между сторонами произведен до его подписания (п. 5), а имущество на момент подписания договора фактически передано, в связи с чем, стороны договорились не составлять передаточный акт (п. 13).

Разрешая дело и удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался ст. 454, 456, 458, 549, 550, 555, 556 ГК РФ о порядке заключения договора купли продажи недвижимости, исходил из того, что договор заключен с соблюдением требованиям закона, исполнен, имущество передано покупателю, который им владеет и пользуется, поэтому суд пришел к выводу о том, что договор купли продажи и договор полного расчета от 18 октября 2007 года является заключенными и признал за истцом права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м. и прекратил право собственности Ж.Л.Н. на вышеуказанное имущество. Срок исковой давности на обращение в суд истцом не пропущен, так как на указанные требования исковая давность не распространяется в силу ст. 208 ГК РФ, на что также указано в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Между тем, по мнению судебной коллегии, с данными выводами согласится нельзя по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В силу положений п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

При этом судебная коллегия учитывает, что в соответствии с разъяснением, содержащимся в п.60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22 от 29.10.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи. В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным. Из этого следует, что, несмотря на передачу недвижимого имущества покупателю, продавец будет оставаться его собственником и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В силу ст. ст. 301, 305 ГК РФ только собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на ином основании, предусмотренном законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений своих прав.

В силу п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец, основываясь на нормах ст.ст. 305, 218 ГК РФ и ссылаясь на наличие договора купли-продажи и договора полного расчета от 18.10.2007г. между Ж.Л.Н., в интересах которой на основании нотариальной доверенности действовал К.Г.В., (продавец) и Л.А.Б. (покупатель) 1\4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: СК, г. Пятигорск, ул. ***,***, состоящие из жилого дома, литер "А", площадь 48,6 кв.м. и жилого дома, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., просил признать заключенным вышеуказанный договор и признать за ним право собственности на вышеуказанную недвижимость.

При этом иск мотивирован тем, что истец не может во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности на приобретенное имущество, поскольку ответчик препятствует ему, как законному владельцу в реализации принадлежащего ему права на данное имущество, в его регистрации в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что спорное имущество фактически передано покупателю продавцом, от имени которого выступал действующий по доверенности представитель, между сторонами произведен полный расчет за приобретаемые спорное имущество.

Однако, данные обстоятельства не могут быть приняты судебной коллегией во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку подтверждающие документы, представленные истцом не свидетельствуют о переходе к нему права собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, а именно, в материалы дела не представлено доказательств обращения в установленном законом порядке покупателя по договору Л.А.Б. и представителем продавца в органы государственной регистрации с соответствующими заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи спорного имущества и перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю, также как и не представлено доказательств обращения покупателя к продавцу с требованием не уклонятся от государственной регистрации.

Согласно действующему гражданскому законодательству исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (ст. ст. 195, 196 ГК РФ).

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (3 года) распространяется на требование о признании права собственности, который в данном случае следует исчислять сразу же после заключения сделки.

Как указано в п.26 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 года N 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения Л.А.Б. в суд с настоящим иском.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Из пояснений сторон следует, что с момента заключения договора купли-продажи (18.10.2007 года) и по настоящее время спорный договор не прошел государственную регистрацию как того требует статья 551 ГК РФ.

Доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия считает, что в данном случае срок исковой давности в три года, следует исчислять сразу же после заключения сделки, поскольку именно с этого момента истец, проявляя должную разумность и гражданскую сознательность, в соответствие с действующим на момент заключения спорного договора купли-продажи законодательством, обязан был совершить действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности на спорное имущество от продавца к нему.

А, следовательно, о нарушении своих прав истец знал с 2007 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, когда документы не были сданы на государственную регистрацию сделки.

Однако с настоящим иском в суд он обратился лишь 07.05.2015 года, по истечении более 6 лет с момента совершения оспариваемой сделки, то есть за пределами установленного ст. 196 ГК РФ срока.

Заявлений о восстановлении срока исковой давности от истца не поступало, а также им не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии оснований в пределах действия ст. 205 ГК РФ к восстановлению срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом заявлено требование о признании права собственности, основанного на незарегистрированной сделке, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в данном случае иск заявлен законным владельцем, а согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. По смыслу данной нормы в ее взаимосвязи со ст. ст. 301, 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования владеющего собственника об устранении всяких нарушений его права.

Анализ изложенных законоположений также согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Ссылка суда на ст. 208 ГК РФ является неправомерной, поскольку требования заявленные истцом, не относятся к негаторным искам, то есть к требованиям собственника об устранении нарушение его права, не связанные с лишением владения, предусмотренных абз.5 ст. 208 ГК РФ, в связи с чем положения ст. 208 ГК РФ к возникшим спорным правоотношениям применению не подлежат.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а доводы апелляционной жалобы удовлетворению, поскольку истцом пропущен срок для обращения в суд с требованиями о признании права собственности, что является самостоятельным основаниям к отказу в иске.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Кроме того, в соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации, соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав являются регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации и регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности в данном случае невозможна без регистрации сделки. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Судебная коллегия указывает, что Л.А.Б. не лишен возможности избрать иной способ защиты своих нарушенных прав, предусмотренный законом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 09 июня 2015 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Л.А.Б. к Ж.Л.Н. о признании заключенным договора купли-продажи 1/4 доли жилого дома и договора полного расчета от 18 октября 2007 года на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ***,***, и состоящие из: жилого дома, назначение: жилое здание, литер "А", площадь 48,6 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) N *** и жилого дома, назначение: жилое здание, литер "Б", площадь 78,3 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) ***; признании за Л.А.Б. права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объекты указанной недвижимости; внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Л.А.Б. права собственности на указанное имущество и прекращении (аннулировании) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Ж.Л.Н. права на указанное имущество - отказать.

Апелляционную жалобу представителя Ж.Л.Н. - Х.Б.Х. - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: