Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-15025/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.,

судей Мельник Н.И., Михайлова Г.В.

при секретаре Чубарян Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оськина А.Ф. к Комитету по управлению имуществом г.Таганрога о заключении дополнительного соглашения к договору аренды по апелляционной жалобе Оськина А.Ф. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 июня 2015 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Оськин А.Ф. обратился в суд с иском к КУИ г.Таганрога о заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

В обоснование заявленных требований указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. на основании Постановления Администрации г. Таганрога N 1557 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. между КУИ г. Таганрога и Оськиным А.Ф. был заключен Договор аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН "Арендодателем" был представлен "Арендатору" для организации открытой площадки для торговли стройматериалами сроком аренды с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. По заявлению истца указанный земельный участок переведен из категории "Для организации открытой площадки для торговли стройматериалами" в "Многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанными с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м", внесены изменения в государственный кадастр недвижимости. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Оськиным А.Ф. в адрес КУИ г. Таганрога было направлено заявление по вопросу внесения изменений в Договор аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в части разрешенного использования земельным участком, на что ответчик ответил отказом.

Полагая данный отказ незаконным и необоснованным, истец просил суд обязать КУИ г. Таганрога заключить Дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в части изменения целевого назначения земельного участка с кадастровым N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с данными, указанными в кадастровом паспорте земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а именно "Многоквартирные жилые лома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанными с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м".

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 июня 2015 года исковые требования Оськина А.Ф. к КУИ г. Таганрога о заключении дополнительного соглашения к договору аренды оставлены без удовлетворения.

В своей апелляционной жалобе Оськин А.Ф. считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований.

Апеллянт указывает на то, что в законе нет прямого запрета на перевод земельного участка из одной категории в другую. Положениями ч.3 ст.37 ГрК РФ разрешено изменение одного вида на другой, что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя ответчика - КУИ г.Таганрога, а также Оськина А.Ф. извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеются в материалах дела уведомления (л.д. 55-56).

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Оськина А.Ф. - Селезнева С.О., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 1,7,85,40,41,34,39.6 ЗК РФ, п.10 ст.3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Положением "О комитете по управлению имуществом г.Таганрога", утвержденным Решением городской Думы г.Таганрога от 25.10.2011 года N359, п.9 ст.1, ст.35,37 ГрК РФ, ст.615,451 ГК РФ и исходил из того, что приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с данным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Предоставление Оськину А.Ф. в аренду земельного участка было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых участок предоставлялся, то есть для организации открытой площадки для торговли стройматериалами. возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Если правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом. Осуществление жилищного строительства на основании договора аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, не соответствует закону. Изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах истца может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, полагает их основанными на представленных сторонами доказательствах, фактических обстоятельствах дела, при правильном применении норм права.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 ГрК РФ, ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 22 Закона "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ГрК РФ и п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для организации открытой площадки для торговли стройматериалами, что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Из норм ст. 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды N13-128 от 03.06.2013г. на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка по собственной инициативе арендатора может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что исковые требования Оськина А.Ф. направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами главы 29 ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Пунктом 2 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, заключение договора аренды и использование земельного участка, переданного в аренду, само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в законе нет прямого запрета на перевод земельного участка из одной категории в другую, положениями ч.3 ст.37 ГрК РФ разрешено изменение одного вида на другой, что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

Решение суда признается судебной коллегией законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 июня 2015г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Оськина А.Ф. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 октября 2015г

Председательствующий

Судьи