Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 октября 2015 г. по делу N 33-17840/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей Милютина В.Н., Портянова А.Г.

при секретаре Проскуряковой С.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции гражданское дело по искам Администрации г. Уфы, Управления по земельным ресурсам Администрации г. Уфы о признании отсутствующим право собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу в ... м., расположенную на земельных участках с кадастровыми номерами ... , ... , по адресу: ... с кадастровым номером ...

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление по земельным ресурсам Администрации г. Уфы обратилось в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу протяженностью ... м., расположенную на двух земельных участках с кадастровыми номерами ... , ... , по адресу: ... , мотивируя тем, что право собственности Еркаевой В.В. на указанную подъездную дорогу зарегистрировано на основании договора купли-продажи между кооперативом " ... " и Еркаевой В.В., хотя подъездная дорога не отвечает требованиям, предъявляемым к объекту недвижимости, не является сооружением, перемещение которого причинит несоразмерный их назначению ущерб, то есть, не обладают признаками, указанными в статье 130 ГКРФ, следовательно, права на этот объект государственной регистрации не подлежит

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от 21 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с указанным решением суда, Управление по земельным ресурсам Администрации г. Уфы, не привлеченная к участию в деле Администрация г. Уфы в апелляционных жалобах просят его отменить, приводя те же доводы, что и в обоснование заявленных в суде требований. Также указывают, что разрешенный судом спор затрагивал интересы Администрации г. Уфы, который не был привлечен к участию в деле.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от ... года постановлено: перейти к рассмотрению гражданского дела по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ к Еркаевой В.В. о признании права собственности отсутствующим по правилам производства в суде первой инстанции. Привлечь к участию в деле Администрацию ГО г. Уфа РБ в качестве третьего лица по делу.

На заседании суда апелляционной инстанции от ... года принят к производству иск Администрации г. Уфы о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу по тем же основаниям, что и в иске Управления по земельным ресурсам. По мнению заявителя, дорога с асфальтовым покрытием не может являться самостоятельным объектом недвижимости, а являлось материалом улучшающим свойство земельного участка необходимого для использования находящихся на земельном участке строений.

Рассмотрев указанные иски по правилам суда первой инстанции, выслушав объяснения представителей Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ и Администрации ГО г.Уфа РБ Ш. и С. представителя третьего лица по делу ООО "Уфамрамор" Я., поддержавших заявленные исковые требования, а также выслушав Еркаеву В.В. и ее представителя Р., полагавших исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материально и процессуального права.

В силу ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Установлено и не оспаривается, что спорный объект (подъездная дорога) находится на территории городского округа г. Уфы, в связи с чем, разрешенный судом спор затрагивал права Администрации городского округа г. Уфы, которое не было привлечено к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Судебная коллегия, отменив решение суда первой инстанции, полагает необходимым удовлетворить заявленные требования, исходя из следующего.

По разрешении спора по правилам суда первой инстанции, судебной коллегией установлено, что согласно Архивной выписки от ... года следует, что лесопильный цех в ... кв.м., столярный цех в ... кв.м., склад сушилка в ... кв.м., к которым ведет подъездная дорога, протяжённостью в ... м. совместно в комплексе числились на балансе государственного (Республики Башкортостан) предприятия, Треста " ... ", как "основные средства" и были включены в план приватизации этого государственного предприятия Треста " ... ", приватизация которого разрешается только по решению Совета Министров Республики Башкортостан на основании Постановления Верховного Совета Республики Башкортостан от ... года за N ... "Об утверждении программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Республики Башкортостан на ... год".

Государственное унитарное предприятие Трест " ... " после приватизации в ... году преобразовано в ОАО " ... ".

Суду не представлено данных, свидетельствующих о том, что ОАО " ... ", приватизировав имущественный комплекс в виде лесопильного цеха в ... кв.м., столярного цеха в ... кв.м., склада сушилки в ... кв.м., к которым ведет подъездная дорога, протяжённостью в ... м., в установленном законом порядке произвела государственную регистрацию права собственности на это имущество, как на объекты недвижимости, в Бюро технической инвентаризации г. Уфы, являющееся на ... год единственным органом производящим учет и регистрацию объектов недвижимости.

В последующем ОАО " ... " также не произвела государственную регистрацию права собственности в установленном законом порядке на указанный имущественный комплекс, как на объекты недвижимости, в государственной регистрационной службе.

По договору купли продажи от ... года ОАО " ... " продал производственному кооперативу " ... " имущественный комплекс в виде лесопильного цеха в ... кв.м., столярного цеха в ... кв.м., склада сушилки в ... кв.м., к которым ведет подъездная дорога, протяжённостью в ... м. по адресу: ... Как следует из содержания договора это имущество, включая и здания, не отчуждалось как объекты недвижимости, и не могло быть отчуждено как объекты недвижимости, в виду отсутствия государственной регистрации права собственности продавца на эти объекты, как на объекты недвижимости.

На основании указанного договора производственный кооператив " ... " ... года произвел государственную регистрацию права собственности на имущественный комплекс в виде подъездной дороги протяжённостью ... м. с лесопильным цехом, столярным цехом, складом сушилкой по адресу: ... , как на объекты недвижимости.

По договору купли продажи от ... года производственным кооперативом " ... " имущественный комплекс в виде в виде лесопильного цеха в ... кв.м., столярного цеха в ... кв.м., склада сушилки в ... кв.м., к которым ведет подъездная дорога, протяжённостью в ... м. по адресу: ... продан Еркаевой В.В., за которой ... года зарегистрировано право собственности, как на отдельный объект недвижимости, в том числе, и на подъездную дорогу протяженностью ... м., расположенную на двух земельных участках с кадастровыми номерами ... , ... , по адресу: ... , кадастровый номер ... , на основании договора купли-продажи между и Еркаевой В.В. от.

Земельный участок с кадастровым номером ... на момент разрешения спора в суде предоставлен Еркаевой В.В. на основании договора аренды N ...

Другой земельный участок с кадастровым номером ... , находится в аренде у ООО "Уфамрамор" на основании договора арены N ... , к которому по договору от ... года присоединилась Еркаева В.В.

В разрешаемых судебной коллегией исках не оспариваются зарегистрированные права на лесопильный цех, столярный цех, склад сушилку, а оспаривается зарегистрированное право, как на отдельный объект недвижимости, на подъездную дорогу, ведущему, к указанным зданиям и к зданиям, принадлежащим привлеченному к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Уфамрамор".

Еркаева В.В. в суде апелляционной инстанции сама утверждает, что являющаяся предметом спора подъездная дорога является дорогой, ведущей, как к принадлежащим ей зданиям, так и к зданиям, принадлежащим привлеченному к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Уфамрамор". Считает, что аннулирование ее зарегистрированного права на эту дорогу повлечет лишение ее права пользования принадлежащими ей зданиями, с чем судебная коллегия не может согласиться, поскольку требований об изъятии земельного участка не заявлено. Представитель Администрации г. Уфы поясняет о том, что целью заявленных требований ни в коей мере не является лишение права пользования спорной дорогой Еркаеву В.В. либо кого-либо другого. Эта дорога должна являться дорогой общего пользования.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В возражениях к иску Еркаева В.В. и ее представители ссылаются на результаты проведенной судом первой инстанции строительно-технической экспертизы, усмотревшей в исследованной подъездной дороге признаки объекта недвижимости.

Однако указанные доводы судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку с учетом характера заявленного требования перед судом заявлен спор, требующий его разрешения с точки действующих ном материального права, но не требующий специальных познаний в области строительства. То есть перед судом заявлен спор правового характера.

Поэтому признание заключением строительно-технической экспертизы исследованной подъездной дороге объектом недвижимости не имеет правового значения и не имеет значения для правильного разрешения заявленного спора.

С учетом изложенного и характера заявленных требований о признании зарегистрированного права отсутствующим, судебная коллегия дает оценку соответствия требованиям норм закона и толкование сделок купли-продажи, на основании которых зарегистрировано право собственности производственного кооператива " ... ", а затем Еркаевой В.В. на дорожное полотно.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст. 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество.

В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия.

Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу приведенных норм закона, являющаяся предметом спора подъездная дорога, не принадлежала и не могла принадлежать на праве собственности государственному предприятию Тресту " ... ".

Нахождение у государственного предприятия Треста " ... " на балансе указанной подъездной дороги и включение его в план приватизации этого предприятия в ... году также не свидетельствует о том, что подъездная дорога после преобразования этого предприятия в акционерное общество принадлежало ОАО " ... " как объект недвижимости.

Подтверждением того, что являющаяся предметом спора подъездная дорога, не принадлежала и не могла принадлежать на праве собственности государственному предприятию Треста " ... " является также и то, что после приватизации государственно предприятия ОАО " ... ", ни в БТИ, ни в государственной регистрационной службе не зарегистрировало право собственности на эту дорогу, как на объект недвижимости.

Согласно ст. 431 ГКРФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Подтверждением приведенных последним выводов судебной коллегии является содержание договора купли продажи от ... года между продавцом ОАО " ... " и покупателем производственным кооперативом " ... ", где вышеприведенный имущественный комплекс в виде в виде лесопильного цеха в ... кв.м., столярного цеха в ... кв.м., склада сушилки в ... кв.м., к которым ведет подъездная дорога, протяжённостью в ... м., не поименованы как объекты недвижимости именно потому, что продавцу ОАО " ... " как перечисленные здания, так и спорная подъездная дорога не принадлежали как объекты недвижимости.

В силу приведенных выше норм материального права продавец по сделке не может передать больший объем прав, чем он сам имеет.

Поэтому по исследуемой сделке ... года не могло быть зарегистрировано право собственности за производственным кооперативом " ... " на указанный имущественный комплекс, включая спорную подъездную дорогу, как на объекты недвижимости. Тогда как фактически ... года в результате исследуемой сделки ... года за производственным кооперативом " ... " было зарегистрировано право собственности на подъездную дорогу, как на отдельный объект недвижимости.

Подтверждением того, что спорная подъездная дорога не продавалась как отдельный объект недвижимости по исследуемым сделкам, свидетельствует также и то, что в обеих сделках не определена покупная цена дороги в отдельности, а определена цена отчуждаемого имущества в комплексе.

Упоминание подъездной дороги протяжённостью в ... м. при включении имущественного комплекса в виде лесопильного цеха в ... кв.м., столярного цеха в ... кв.м., склада сушилки в ... кв.м. в план приватизации этого государственного предприятия Треста " ... ", и при последующую продаже этого комплекса зданий указанному кооперативу, а в последующем Еркаевой В.В., в рассматриваемом случае следует расценивать не иначе как характеристику этих зданий, как упоминание объекта инфраструктуры необходимой для обслуживания находящихся на земельном участке зданий лесопильного цеха, столярного цеха, склада. Само понятие "подъездная дорога" свидетельствует, что эта дорога предназначена для обслуживания находящихся на земельном участке зданий, для обеспечения доступа к ним и использования их по назначению.

Подтверждением указанного вывода является также и то, что соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений ст. ст. 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из смысла данных норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть

использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть

использованы независимо от других находящихся на общем земельном

участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в

предпринимательской или иной экономической деятельности собственника

такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Кроме того, согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на объект недвижимости исключительно производно от прав на земельный участок, на котором располагается предполагаемый объект недвижимости.

В статье 1 Земельного Кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходимо наличие отвода земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм при возведении объекта.

В рассматриваемом случае установлено и не оспаривается, в том числе, и ответчиком то, что положения указанных норм закона не было соблюдено. Кто либо разрешения на возведение (строительство) подъездной дороги как отдельного объекта недвижимости не получал и не мог получить, поскольку в силу изложенного подъездной дороги как отдельного объекта недвижимости в отрыве от земельного участка, в отрыве от объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не может быть в принципе. Не может быть его в принципе отдельно от прав на земельный участок, на котором находится эта подъездная дорога. Какими либо правами на земельный участок, на котором находится асфальтовое замощение, не обладал ни продавец по исследуемой сделке- унитарное предприятие, преобразованное в Акционерное общество, так и не обладал производственный кооператив " ... ".

Кроме того, в силу ст. 222 ГК РФ право собственности на объект недвижимости может возникнуть исключительно с ведома и согласия на то, собственника земельного участка, где располагается предполагаемый объект недвижимости.

Установлено и не оспаривается то, что на дату регистрации производственным кооперативом " ... " подъездной дороги как объекта недвижимости и на момент разрешения спора в суде два земельных участка, на которых располагается спорная подъездная дорога, принадлежат городскому округу г. Уфа. Администрация городского округа г. Уфа своего согласия на государственную регистрацию спорной подъездной дороги, как отдельного объекта недвижимости своего согласия не давала.

Таким образом, право собственности на указанную подъездную дорогу как на объект недвижимости до совершения исследуемой сделки купли продажи от ... года между продавцом ОАО " ... " и покупателем производственным кооперативом " ... " не было зарегистрировано на праве собственности не за продавцом и не за кем-либо иным лицом и поэтому это право собственности не могло возникнуть у кооператива " ... " на основании указанной сделки, соответственно в последующем отсутствующее право собственности не могло перейти на основании сделки Еркаевой В.В.

Еркаеву В.В. нельзя отнести к добросовестному приобретателю, поскольку при проявлении элементарной внимательности и осмотрительности не представляло сложности установить, что по договору от ... года ОАО " ... " продал производственному кооперативу " ... объекты, ни один из которых нельзя отнести к категории объектов недвижимости, в виду того, что они не были зарегистрированы на праве собственности, как объекты недвижимости, не за продавцом и не за кем-либо иным лицом, на что было прямо указано в тексте договора купли продажи от ... года. В этом договоре представленном суду апелляционной инстанции Еркаевой В.В. нет ни слова о правах продавца на земельный участок, где располагается исследуемый имущественный комплекс, что является дополнительном обстоятельством, подтверждающим отчуждение ОАО " ... " имущественного комплекса, не являющегося объектом недвижимости, ни в комплексе, ни в отдельности каждый из его составляющих объектов.

Из вышеизложенного следует вывод о том, что в результате совершенной сделки право собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу, как на объект недвижимости, не возникло и не могло возникнуть ни при каких обстоятельствах в виду отсутствия ранее такого объекта недвижимости как подъездной дороги, принадлежащего кому- либо на праве собственности.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Право собственности на подъездную дорогу, как на объект недвижимости, зарегистрировано без ведома и согласия на то Администрации городского округа г. Уфа - собственника двух земельных участков, на которых располагается спорная подъездная дорога, чем нарушаются права Администрации городского округа г. Уфа - собственника этих земельных участков, который правомерно требует устранения нарушения права.

В силу изложенного, зарегистрированное право собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу, как на отдельный объект недвижимости должно быть признано отсутствующим.

С учетом изложенного, решение суда по спору подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований заявителей.

Согласно разъяснений п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поэтому судебная коллегия, признавая зарегистрированное право Еркаевой В.В. на подъездную дорогу отсутствующим, указывает также, что это решение является основанием для аннулирования соответствующей записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от 21 июля 2015 года отменить. Вынести по спору новое решение. Исковые требования Администрации ГО г. Уфы РБ и Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфы РБ удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу протяженностью ... м., расположенную на земельных участках с кадастровыми номерами ... , ... , по адресу: ... , с кадастровым номером ...

Данное решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от ... года за N ... о праве собственности Еркаевой В.В. на подъездную дорогу протяженностью ... м. по адресу: ...

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: В.Н. Милютин

А.Г. Портянов

Справка: судья ...