Апелляционное определение Московского городского суда от 22 сентября 2015 г. N 33-34179/15

Судья: Андреева О.В. гр. дело N 33-34179/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 сентября 2015 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.

судей Снегиревой Е.Н., Карпушкиной Е.И.

при секретаре Шидлове Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Чиликина В.В. в лице представителя Лебедева А.А. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 28 мая 2015 года в редакции определения от 23 июля 2015 года об исправлении описки, которым постановлено:

- в иске Чиликина к ГУП "ДЕЗ района Перово" о взыскании задолженности по договору аренды - отказать,

установила:

Истец Чиликин В.В. обратился в суд с иском к ГУП "ДЕЗ района Перово" о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что он является собственником нежилого помещения общей площадью 18,8 кв.м (этаж 1 пом.II ком.1) по адресу:. 01.01.2011 г. между ним и ГУП "ДЕЗ района Перово" был заключен договор аренды, согласно п.3.1 которого была установлена арендная плата в сумме 20 000 руб. В течение продолжительного времени ответчик использует данное помещение, однако, арендную плату в период с июля 2011 г. по ноябрь 2014 г. не вносит. Просил взыскать с ответчика арендную плату за указанный период в размере руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме руб. и госпошлину в сумме 13 470 руб.

Представитель истца Чиликина В.В. в судебном заседании исковые требования полностью поддержал.

Представитель ответчика ГУП "ДЕЗ района Перово" в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы письменного отзыва, считает договор аренды ничтожным, т.к. он не прошел государственную регистрацию. Кроме того, в соответствии с письмом самого истца данный договор считается расторгнутым, а также истцом пропущен срок исковой давности.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит истец Чиликин В.В. в лице представителя Лебедева А.А. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что ГУП "ДЕЗ района Перово" продолжает эксплуатировать помещение истца до настоящего времени, что свидетельствует о том, что правоотношения между сторонами не прекращены, срок договора не истек, а пролонгирован на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с чем у заявителя имеются основания для взыскания арендной платы. Не соглашается также с выводами суда о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с июля 2011 г. по 30.11.2011 г., указывая, что требование об уплате долга было направлено Чиликиным В.В. 25.10.2011 г., в ответ на которое ответчиком принято решение о приостановке оплаты аренды до вынесения решения Перовским районным судом г. Москвы по иску Перовского межрайонного прокурора.

В заседание судебной коллегии представитель истца Чиликина В.В. - Лебедев А.А. явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

В заседание судебной коллегии представитель ответчика ГУП "ДЕЗ района Перово" не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. N53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском Кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 ст.651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N59 разъяснено, что если договор аренды здания заключен на срок менее года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. При таких обстоятельствах, продленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее года.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.621 ГК РФ если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор на новый срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за первый квартал 2010 года, при ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, срок давности предъявления кредитором требования о возврате заемных средств, погашение которых в соответствии с условиями договора определено периодическими платежами, должно исчисляться с момента наступления срока погашения очередного платежа.

Как установлено судом первой инстанции, истец Чиликин В.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 18,8 кв.м (этаж 1 пом.II ком.1), расположенного по адресу:

01.01.2011 г. между Чиликиным В.В. и ГУП "ДЕЗ района Перово" был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Чиликин В.В. сдал, а ГУП "ДЕЗ района Перово" принял в аренду нежилое помещение общей площадью кв.м, расположенное по адресу: для размещения электрощитовой по обслуживанию многоквартирного дома электропитанием.

В соответствии с п.4.1 договора, срок аренды был установлен с 01.01.2011 г. по 30.11.2011 г.

Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что общая сумма арендной платы составляет 20 000 руб.

ГУП "ДЕЗ района Перово" исполняло условия договора аренды и в период с января 2011 г. по июнь 2011 г. выплачивало истцу арендную плату, что подтверждается выпиской по счету из ОАО "Сбербанк России", открытому на имя Чиликина В.В.

С июля 2011 г. исполнение ГУП "ДЕЗ района Перово" условий договора аренды по внесению арендной платы прекратилось, и с указанного времени ответчик арендную плату не выплачивал.

Вступившим в законную силу решением Перовского районного суда г. Москвы от 06.09.2012 г. Чиликин В.В. был обязан не чинить препятствия в обслуживании электрощитовой и обеспечить беспрепятственный круглосуточный доступ управляющей компании. В удовлетворении требований о признании электрощитовой, расположенной в нежилом помещении площадью 18,8 кв.м. на первом этаже общим имуществом многоквартирного дома было отказано.

Разрешая исковые требования по существу, суд, правильно применив положения вышеуказанных правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, пришел к обоснованным выводам об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований, поскольку в соответствии с претензией Чиликина В.В. от 25.10.2011 г. договор аренды считается расторгнутым с момента истечения срока договора, задолженность по договору погашена не была, и новый договор аренды на предложение истца, между сторонами заключен не был. В претензии от 19.12.2011 г. Чиликин В.В., требуя возвратить ключи от помещения и погасить задолженность по договору, также ссылался на истечение срока договора аренды и отсутствие договора на новый срок, при этом требование возвратить ключи от помещения обоснованно расценено судом как возражение истца против пользования арендатором данным помещением, а соответственно и том, что данный договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Письменного уведомления от ГУП "ДЕЗ Перово" о желании заключить договор аренды на новый срок в адрес истца также не поступило, т.е. арендатор не воспользовался преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, суд полагал, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды, были прекращены в связи с истечением 30.11.2011 г. срока договора аренды, договор аренды на новый срок между сторонами не заключался, и прежний договор аренды от 01.01.2011 г. на тех же условиях не возобновлялся, а поэтому оснований для взыскания арендной платы за период с 01.12.2011 г. по ноябрь 2014 г. не имеется.

Приходя к указанным выше выводам, оснований для взыскания арендной платы за период с июля 2011 г. по 30.11.2011 г. суд также не усмотрел, согласившись с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, который в данном случае исчисляется с момента наступления срока погашения очередного платежа.

В соответствии с п.3.2 договора, арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы и оплачивает в течение 5 банковских дней, а, следовательно, обязанность ответчика по внесению арендной платы за июль 2011 г. возникла 10.07.2011 г., за август 2011 г. - 10.08.2011 г., за сентябрь 2011 г. - 10.09.2011 г., за октябрь 2011 г. - 10.10.2011 г., за ноябрь 2011 г. - 10.11.2011 г.

Таким образом, при отсутствии арендной оплаты в установленные сроки истец узнал о нарушении своего права и имел право обратиться в суд в течение трех лет с момента истечения срока погашения очередного платежа. Однако, истец обратился в суд 27.11.2014 г., т.е. по истечении трехлетнего срока с момента наступления сроков выплаты арендной платы за период с июля 2011 г. по ноябрь 2011 г., что свидетельствует о пропуске им срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ГУП "ДЕЗ района Перово" продолжает эксплуатировать помещение истца до настоящего времени, что свидетельствует о том, что правоотношения между сторонами не прекращены, срок договора не истек, а пролонгирован на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с чем у заявителя имеются основания для взыскания арендной платы, отклоняются судебной коллегией, поскольку противоречат собранным по делу доказательствам и опровергаются, в частности, следующим.

Из материалов дела следует, что решением Перовского районного суда г. Москвы от 06.09.2012 г. по иску Перовского межрайонного прокурора г. Москвы Чиликин В.В. обязан не чинить препятствия в обслуживании электрощитовой и обеспечить беспрепятственный круглосуточный доступ управляющей компании (л.д. 125-127). Приходя к данному выводу, суд его основывал не наличием между сторонами правоотношений по договору аренды, а исходил из того, что в помещении, принадлежащем ответчику, расположена внутридомовая система энергоснабжения, а факты препятствования ответчиком в пользовании данной системой подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы, в которых истец выражает несогласие с выводами суда о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с июля 2011 г. по 30.11.2011 г., признаются судебной коллегией ошибочными, поскольку из содержания письма ГУП ДЕЗ района "Перово" в адрес Чиликина В.В. от 03.11.2011 г. вопреки утверждениям последнего следует, что управляющая компания фактически отказала в оплате арендной платы путем приостановления данных действий до рассмотрения в судебном порядке иска дела по иску Перовского межрайонного прокурора г. Москвы, и данные действия не подтверждают довод истца о признании ответчиком долга.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на неисследованные судом обстоятельства, которые нуждались бы в дополнительной проверке и влияли бы на постановленное решение, выражают несогласие с выводами суда и основаны на неправильном применении норм материального права, в связи с чем оснований согласиться с ними у апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене решения.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Перовского районного суда г. Москвы от 28 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Чиликина В.В. в лице представителя Лебедева А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: