Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-8292/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего: Кудря Т.Л.,

судей областного суда: Дьякова А.Н., Синьковской Л.Г.,

при секретаре Бурлевич А.И.,

рассмотрела в судебном заседании 11 ноября 2015 года дело по апелляционным жалобам представителя Егоровой М.В. - Рассказова А.А., департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Центрального районного суда г. Омска от 25 августа 2015 года, которым постановлено:

"Иск Егоровой М. В. к Администрации города Омска об определении размера возмещения за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд и взыскании возмещения за жилое помещение удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение - квартиру N " ... ", площадью " ... " квадратных метра с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом, изымаемый для муниципальных нужд в размере " ... " рублей.

Взыскать с Администрации г. Омска в лице департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Егоровой М.В. возмещение за жилое помещение квартиру " ... ", площадью " ... " квадратных метра с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом, изымаемый для муниципальных нужд в размере " ... " рублей.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Прекратить право собственности Егоровой М.В. на принадлежащее жилое помещение квартиру N " ... ", общей площадью " ... " кв.м., признав право муниципальной собственности на жилое помещение квартиру " ... ", общей площадью " ... " кв.м. после выплаты Администрацией г. Омска Егоровой М.В. возмещения за указанное жилое помещение в вышеуказанной сумме.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Егоровой М.В. на жилое помещение квартиру " ... ", общей площадью " ... " кв.м., и регистрации права собственности на жилое помещение квартиру N " ... ", общей площадью " ... " кв.м. за муниципальным образованием "город Омск".

Взыскать с Администрации города Омска в пользу Егоровой М.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи областного суда Синьковской Л.Г., судебная коллегия

установила:

Егорова М.В. в лице представителя Рассказова А.А. обратилась в суд с иском к Администрации г.Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд.

В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира N " ... ", общей площадью " ... " кв.м.

Заключением межведомственной комиссии г.Омска по признанию жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания N N " ... " от 21.12.2007 указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г.Омска от 11.11.2011 указанный земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом по " ... " изъят для муниципальных нужд.

31.12.2014 Администрацией г.Омска принято постановление, которым изъято путем выкупа у собственников жилое помещение, общей площадью " ... " кв.м, расположенное по адресу: " ... ", в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Поскольку со стороны Администрации г. Омска и его структурных подразделений допущено длительное бездействие, требование о выкупе жилого помещения и доли в общем имуществе к ней предъявлено не было, определение рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества было проведено в инициативном порядке.

Согласно отчету ООО " " ... "" об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 03.03.2015 рыночная стоимость квартиры, включая стоимость доли земельного участка, составляет " ... " руб.

Просила определить и взыскать с ответчика в ее пользу возмещение за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд - квартиру N " ... " в размере " ... " руб.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска, ООО "АТТА Ипотека" при надлежащем их извещении.

В судебном заседании представитель Егорова М.В. - Рассказов А.А. поддержал заявленные исковые требования, указав, что разногласия с ответчиком возникли только по стоимости доли.

Представитель департамента имущественных отношений Администрации г. Омска- Глазкова Е.В. возражала против иска, указав, что эксперт при проведении судебной экспертизы верно установилстоимость, в соответствии с действующим законодательством.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Егоровой М.В. - Рассказов А.А. просит отменить решение суда в части определения и взыскания размера возмещения за жилое помещение, определив данную сумму в заявленном истцом размере. Указывает, что необходимость включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийном и подлежащим, стоимости доли земельного участка многоквартирного дома подтверждается обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012, правоприменительной практикой Омского областного суда. Судом необоснованно не было учтено решение Центрального районного суда г. Омска от 30.10.2014, которое подлежало оценки в совокупности с другими доказательствами по делу. Заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное ООО " " ... "", не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, поскольку эксперт уклонился от определения стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок, подготовив отчет без учета такой доли. Судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства о вызове в суд эксперта ООО " " ... "".

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что земельный участок под указанным многоквартирным домом имеет соответствующий вид разрешенного использования - под размещение многоквартирного жилого дома, и в силу положений ЖК РФ не может быть самостоятельным объектом оценки, поскольку в силу прямого запрета в законе не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Полагает, что требования истца, основанные на отчете об определении рыночной стоимости, являются необоснованными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (т. " ... ").

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей Егоровой М.В. - Рассказова А.А., департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Глазкову Е.В., поддержавших доводы поданных ими жалоб, судебная коллегия предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.

В соответствии с действующим законодательством жилые помещения могут быть изъяты в случаях изъятия земельных участков, на которых они расположены, для государственных и муниципальных нужд. Также жилые помещения изымаются в случае признания многоквартирных домов подлежащими сносу и реконструкции. Порядок изъятия земельных участков регламентирован Жилищным кодексом РФ. Несоблюдение вышеуказанного порядка соответствующими органами может повлечь отмену решений об изъятии в суде.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, Егоровой (ранее " ... ") М.В. на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью " ... " кв.м., расположенная по адресу: г " ... ". Право собственности на данную квартиру у нее возникло на основании договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) от 18.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2010.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка расположенного по адресу: " ... " на земельном участке с кадастровым номером N " ... " расположен жилой дом N N " ... ". Разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, площадью " ... " кв.м. Кадастровая стоимость " ... " руб. Земельный участок находится в общей долевой собственности у собственников помещений жилого дома (т. " ... ").

Заключением межведомственной комиссии г. Омска по признанию жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания N N " ... " от 21.12.2007 многоквартирный жилой дом по адресу: " ... " признан аварийным и подлежит сносу.

В соответствии с постановлением Администрации г. Омска от 11.10.2011 N N " ... " " " ... "" земельный участок, на котором расположен жилой дом, имеющий почтовый адрес: " ... ", изъят для муниципальных нужд (т. " ... ").

Постановлением Администрации города Омска от 31 декабря 2014 г. N N " ... " " " ... "" постановлено: "Изъять путем выкупа у собственника жилое помещение, общей площадью " ... " кв.м., расположенное по адресу: " ... ", в Центральном административном округе города Омска, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд" (т. " ... ").

11.02.2015 проведена государственная регистрация ограничения (обременения) - изъятия путем выкупа у собственника жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, о чем 11.02.2015 Управлением Росреестра по Омской области Егоровой М.В., направлено соответствующее уведомление (т. " ... ").

Администрацией г. Омска в выплате компенсации истцу было отказано, в связи с чем, Егорова М.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Из представленного истцом отчета N N " ... " об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, проведенного ООО " " ... "" следует, что рыночная стоимость квартиры по адресу: " ... " определена в размере " ... " рублей. Рыночная стоимость " ... " доли земельного участка, назначением: земли населенных пунктов - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, площадь: " ... " кв.м. определена в размере " ... " рублей. Итого рыночная стоимость оцениваемой недвижимости составила " ... " рублей (т. " ... ").

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика, не согласившейся с заявленным истцом размером выкупной цены жилого помещения, определением суда от 17.07.2015 назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО " " ... "", рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: " ... ", определенная как указано в заключении с учетом доли в праве общей собственности общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом составляет " ... " рублей. Отвечая на вопрос, сформулированный в определении суда, эксперт отметил, что исходя из ст. 290 ГК РФ, ст. 37, ст. 38 ЖК РФ доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, на земельный участок, не может быть выделена в отдельный объект (выделение доли в натуре), а, следовательно, не может являться объектом купли-продажи и стоимость данной доли не может быть выделена из стоимости жилого помещения (т. " ... ").

Принимая во внимание заключение проведенной по делу экспертизы, суд установилвыкупную цену за жилое помещение квартиру N " ... ", площадью " ... " квадратных метра в размере " ... " рублей.

Отказывая во взыскании выкупной доли на земельный участок под многоквартирным домом суд первой инстанции указал, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

Действительно, в силу действующего законодательства, изъятие жилого помещения предполагает одновременно изъятие доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельного участка.

Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме включая земельный участок.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (ч.2 ст. 37 ЖК РФ).

Из Обзора судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2012 года следует, что при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч.7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Судом был сформулирован перед экспертом вопрос, не выходящий за пределы его специальных знаний и не требующий правовой оценки.

Из заключения эксперта " ... " следует, что в качестве аналогов им использованы жилые помещения без учёта обстоятельств постановки на государственный кадастровый учёт земельных участков, на котором расположены многоквартирные жилые дома, площадь земельных участков, а также площадь застройки. В заключении эксперт " ... " указал на несущественное влияние наличия и размера прав на общее имущество многоквартирного дома на стоимость объекта в целом и уклонился от определения рыночной стоимости жилого помещения с учётом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (т. " ... ").

Анализ отчёта ООО " " ... "" свидетельствует, что специалистом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.

Представленный истцом отчет, подготовленный специалистами ООО " " ... "" об определении рыночной стоимости недвижимости соответствует требованиям законности и обоснованности. Указанный отчет выполнен компетентным лицом, являющимся профессиональным оценщиком, соответствует требованиям ст.11 ФЗ "Об оценочной деятельности". Отчет содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы; оценщик имеет необходимое для производства исследования образование и стаж работы, обладает соответствующей квалификацией, оснований не доверять данному отчету у судебной коллегии не имеется.

Поскольку Егоровой М.В. заявлены требования о взыскании выкупной цены как на жилое помещение, так и на долю земельного участка, которая определена оценщиком в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, судебная коллегия полагает необходимым взыскать в соответствии с представленным отчетом ООО " " ... "" пользу истца денежные средства в счет выкупной стоимости квартиры N " ... " с учётом стоимости доли земельного участка в размере " ... " рублей. В данной связи, в силу приведенных выше обстоятельств дела и требований материального закона решение суда, в котором допущено неправильное толкование норм права, подлежит изменению.

Доводы департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о неправомерности включения стоимости доли истца на земельный участок под многоквартирным домом в выкупную стоимость жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В остальной части решение суда сторонами по делу не обжалуется, поскольку иных доводов апелляционные жалобы не содержат, поэтому в силу правил ч.1 ст.327.1 ГПК РФ оснований для проверки решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

Решение Центрального районного суда г. Омска от 25 августа 2015 года изменить.

Изложить первый, второй и третий абзацы резолютивной части решения в следующей редакции.

"Иск Егоровой М. В. к Администрации города Омска удовлетворить.

Определить выкупную стоимость квартиры N " ... " с учётом стоимости доли земельного участка с кадастровым номером N " ... " общей площадью " ... " кв.м в размере " ... " рублей.

Взыскать с Администрации г. Омска в лице департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Егоровой М. В. выкупную цену в связи с изъятием для муниципальных нужд квартиры N " ... ", площадью " ... " квадратных метра и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " общей площадью " ... " кв.м в сумме " ... " рублей".

Исключить из резолютивной части решения абзац четвёртый.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: