Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 октября 2015 г. по делу N 33-6639/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Быстрова О.В.,

судей

Загорской О.В., Киселева Г.В.,

при секретаре

Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе (с дополнением) истца ООО "Заветное"

на решение Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02 апреля 2015 года

по иску ООО "Заветное" к Бережному В.Г., Смородина Н.Н., Тимохиной Л.К., Свириденко Ф.М., Свириденко Л.П., Лежепековой В.В., Бойко Н.А., Бойко О.В., Шараповой Г.А., Иванову А.С., Фетисову С.А., Тимошенко Н.П., Журавлеву Н.М., Тупиковой Т.А., Осипову С.В., Осиповой Е.В., Абудковой Л.Н., Толокольникову И.Г., Авешниковой В.Т., Авешникову А.П., Новикову А.М., Белавиной Т.М., Петраковой Е.Н., Кудрявцевой С.Н., Григорьевой Е.И., Рязанцевой Н.И., Григорьеву М.Г., ООО "АгроБизнес" о переводе прав и обязанностей покупателя по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества, о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами,

заслушав доклад судьи Загорской О.В.,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Заветное" обратилось в суд с иском (впоследствии уточненным) к Бережному В.Г., Смородина Н.Н., Тимохиной Л.К. Свириденко Ф.М., Свириденко Л.П., Лежепековой В.В., Бойко Н.А., Бойко О.В., Шараповой Г.А., Иванову А.С., Фетисову С.А., Тимошенко Н.П., Журавлеву Н.М., Тупиковой Т.А., Осипову С.В., Осиповой Е.В., Абудковой Л.Н., Толокольникову И.Г., Авешниковой В.Т., Авешникову А.П., Новикову А.М., Белавиной Т.М., Петраковой Е.Н., Кудрявцевой С.Н., Григорьевой Е.И., Рязанцевой Н.И., Григорьеву М.Г. (далее - дольщики) и ООО "АгроБизнес", в окончательной редакции которого просило суд:

перевести на ООО "Заветное" права и обязанности покупателя по заключенным в 2013-2014 годах между дольщиками Бережным В.Г., Смородина Н.Н., Тимохиной Л.К., Свириденко Ф.М., Свириденко Л.П., Фетисовым С.А., Тимошенко Н.П., Журавлевым Н.М., Тупиковой Т.А., Осиповым С.В., Осиповой Е.В., Абудковой Л.Н., Толокольниковым И.Г., Авешниковой В.Т., Авешниковым А.П., Новиковым А.М., Белавиной Т.М. (продавцами) и ООО "АгроБизнес" (покупателем) договорам купли-продажи земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Георгиевском районе Ставропольского края (местонахождение участка: примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2,7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО "Заветное" с.Новозаведенное, ул ... с кадастровым номером ... , зарегистрированных за дольщиками;

перевести на ООО "Заветное" права и обязанности покупателя по заключенным в 2013-2014 годах между дольщиками Лежепековой В.В., Бойко Н.А., Бойко О.В., Шараповой Г.А., Ивановым А.С., Петраковой Е.Н., Кудрявцевой С.Н., Григорьевой Е.И., Рязанцевой Н.И., Григорьевым М.Г. (продавцами) и ответчиком ООО "Агробизнес" (покупателем) договорам купли-продажи земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Георгиевском районе Ставропольского края (местонахождение участка: примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО "Заветное" с.Новозаведенное, ул ... , расположенного за пределами участка), в границах земельного участка с кадастровым номером ... , зарегистрированных за дольщиками;

признать предварительные договоры купли-продажи земельных долей N58 от 16 января 2014, N54 от 10 января 2014, N62 от 26 января 2014, N64 от 28 января 2014, N65 от 28 января 2014, N11 от 17 декабря 2013, N24 от 25 декабря 2013, N25 от 25 декабря 2013, N36 от 28 декабря 2013, N39 от 30 декабря 2013, N3 от 02 декабря 2013, N4 от 04 декабря 2013, N37 от 28 декабря 2013, N8 от 10 декабря 2013, N101 от 04 апреля 2014, N120 от 23 мая 2014 года, N95 от 27 марта 2014, N81 от 24 февраля 2014, N80 от 21 февраля 2014, N80 от 24 февраля 2014, N74 от 14 февраля 2014, N17 от 23 декабря 2013, N124 от 05 июня 2014, N125 от 13 февраля 2014, N69 от 30 января 2014, N53 от 09 января 2014, N68 от 30 января 2014, N123 от 05.06.2014, N125 от 05.06.2014 основными договорами купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что дольщикам принадлежат земельные доли, расположенные в массиве земельного участка с кадастровым номером ... - ныне земельные участки с кадастровыми номерами ... и ...

Указанные земельные доли переданы дольщиками в аренду ООО "Заветное" сроком на 15 лет по договорам аренды от 04.07.2001 и 20.07.2001, зарегистрированным Георгиевским отделом УФСГРКиК по Ставропольскому краю в ЕГРП.

Кроме того, ООО "Заветное" наравне с дольщиками является собственником земельных долей в массиве земельных участков с кадастровыми номерами ... и ...

При выплате дольщикам арендной платы в период с 20.08.2014 по 02.09.2014 истцу стало известно, что дольщики продали принадлежащие им земельные доли ООО "АгроБизнес", заключив предварительные договоры купли-продажи и выдав нотариально оформленные доверенности на право полного распоряжения земельными долями иным лицам.

Истец считает, что, несмотря на то, что заключенные между ответчиками договоры поименованы как "предварительные", по своему содержанию они являются основными договорами купли-продажи, на что указывают пункты 1.3, 1.4. 1.5, 1.8, 1.9 договоров. Наличие в договорах условий о полной оплате отчуждаемого имущества, фактической передаче имущества на дату заключения договора, передаче правоустанавливающих документов, а так же оформление доверенностей свидетельствуют о полной передаче прав по распоряжению земельной долей, в связи с чем данные договоры следует квалифицировать не как предварительные, а как основные договоры купли-продажи.

Пункт 1 ст.12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет участнику общей долевой собственности распорядиться земельной долей по своему усмотрению как без выделения земельного участка в счет земельной доли предусмотренными законом способами, так и с выделением земельного участка в счет земельной доли - иным образом.

Из заключенных ответчиками предварительных договоров купли-продажи следует, что дольщики продали ООО "АгроБизнес" земельные доли, еще не выделенные в натуре из массива земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... , на выдел которых в будущем продавцы имеют право.

Истец считает, что указанными сделками нарушено его преимущественное право покупки земельных долей, предусмотренное ст.250 ГК РФ, поскольку, не предложив ему приобрести земельные доли, дольщики продали их лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности.

Кроме того, указанными сделками нарушено преимущественное право истца на выкуп арендуемых им земельных долей при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное п.3.1 договоров аренды от 04.07.2001 и 20.07.2001, заключенных между истцом и дольщиками.

Решением суда от 02.04.2015 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец ООО "Заветное" в апелляционной жалобе считает его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением, неверным применением и толкованием норм материального права; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, нормам материального права и правоприменительной практике.

Приведя доводы, аналогичные указанным в иске, апеллянт дополнительно указывает о несогласии с выводами суда первой инстанции о том, что поскольку оспариваемые договоры купли-продажи земельных долей являются предварительными, не зарегистрированы в установленном порядке, фактическая передача имущества и, соответственно, передача прав и обязанностей к покупателю по данным договорам не состоялась, то такие договоры считаются незаключенными, к ним не применимы положения ст.250 ГК РФ.

Вывод суда о том, что права и обязанности покупателя по предварительным договорам не могут быть переведены, поскольку предметом данных договоров является сформированный впоследствии земельный участок, по мнению апеллянта, основан на неверном толковании разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем".

Судом необоснованно приняты во внимание письменные возражения Шелепова А.В., который одновременно является представителем по доверенностям продавцов-дольщиков и покупателя - ООО "АгроБизнес", но фактически выражает позицию только последнего.

Суд в нарушение положений ст.431 ГК РФ не выяснил действительную общую волю дольщиков с учетом цели договора, которая в действительности была направлена на продажу земельных долей в пользу ООО "АгроБизнес" и получение вырученных от продажи денежных средств. Реализуя данную волю, дольщики передали покупателю правоустанавливающие документы на отчуждаемые земельные доли и получили от него деньги за земельные доли, что подтверждается их письменными объяснениями, содержащимися в материалах дела.

Считает, что ООО "АгроБизнес", не будучи участником общей долевой собственности на земельный участок, действуя в обход закона с противоправной целью, приобрело земельные доли у дольщиков, что является злоупотреблением правом и в силу ст.10 ГК РФ не допускается. При этом истец не оспаривает заключенные ответчиками сделки по основаниям их ничтожности (несоответствия закону), поскольку законом, в данном случае, предусмотрен иной способ защиты - (ст.250 ГК РФ.)

В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Заветное", поступившем в краевой суд (вх.N29890 от 30.09.2015) и приобщенном к материалам дела судом апелляционной инстанции, указано, что оплата по оспариваемым договорам купли-продажи земельных долей является не задатком (ст.380 ГК РФ), а выкупной стоимостью земельной доли. Во исполнение п.2.1 оспариваемых договоров купли-продажи ответчики-дольщики выдали доверенности с правом владеть, пользоваться, управлять и распоряжаться земельными долями доверителей, в том числе производить все действия, связанные с выделом земельной доли в земельный участок, Конограй И.Н., Шелепову А.В., Арганашвили Г.С., являвшимися представителями ООО "АгроБизнес" по доверенностям, и Кондратову И.Н. - руководителю ООО "АгроБизнес". Данное обстоятельство свидетельствует, по мнению апеллянта, о заключении дольщиками с ООО "АгроБизнес" именно договоров купли-продажи имущества, а не предварительных соглашений о покупке объекта недвижимости в будущем. Оценивая природу оспариваемых предварительных договоров применительно к положениям ст.170 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", считает, что предварительный договор является притворной (прикрывающей) сделкой, а сделкой, которую стороны действительно имели ввиду (прикрываемой), является договор купли-продажи имущества, к которому следует применять относящиеся к нему правила. Суд первой инстанции в обоснование отказа в иске сослался на утратившую с 01.03.2015 силу норму права - ст.11.1 Земельного кодекса РФ, предусматривающую, что несформированный земельный участок не может быть предметом купли-продажи.

С учетом вышеизложенного ООО "Заветное" просит обжалуемое решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Новикова А.М. по доверенности и ордеру - адвокат Степанян С.В., представитель остальных ответчиков-дольщиков по доверенностям Шелепов А.В. считают решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, выслушав мнение представителей ООО "Заветное" по доверенностям Фоменко И.Н. и Антоновой Е.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу положений ст.11 ГК РФ, ч.1 ст.3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Любое заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты. Свобода выбора означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст.ст.1,9 ГК РФ).

Вместе с тем, говоря о свободе выбора способа защиты, следует учитывать, что выбор может осуществляться только среди предусмотренных законом способов защиты гражданских прав (ст.12 ГК РФ).

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст.196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В Постановлении N23 от 19.12.2003 года Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55,59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, а так же усматривается из исследованных материалов дела следующее.

Выписками из ЕГРП, выданными Управлением Росреестра по Ставропольскому краю (т.1,л.д.62-69, т.2, л.д.64-100, т.3, л.д.43-80, т.4, л.д.41-78, т.5, л.д.54-91, т.6,л.д.58-95), подтверждается, что истцу ООО "Заветное" на праве общей долевой собственности принадлежат:

земельные доли в массиве земельного участка с кадастровым номером ... , из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2,7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО "Заветное" с.Новозаведенное, ул ... , расположенного за пределами участка, разделенный на 66067 долей (далее - земельные доли в массиве земельного участка КН ... );

земельные доли в массиве земельного участка с кадастровым номером ... , из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО "Заветное" с.Новозаведенное, ул ... , расположенного за пределами участка, разделенный на 28323 доли (далее - земельные доли в массиве земельного участка КН ... ).

Земельные доли в массиве земельного участка КН ... так же принадлежат на праве общей долевой собственности дольщикам Бережному В.Г., Смородина Н.Н., Тимохиной Л.К., Свириденко Ф.М., Свириденко Л.П., Фетисову С.А., Тимошенко Н.П., Журавлеву Н.М., Тупиковой Т.А., Осипову С.В., Осиповой Е.В., Абудковой Л.Н., Толокольникову И.Г., Авешниковой В.Т., Авешникову А.П., Новикову А.М., Белавиной Т.М., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 9).

Земельные доли в массиве земельного участка КН ... так же принадлежат на праве общей долевой собственности дольщикам Лежепековой В.В., Бойко Н.А., Бойко О.В., Шараповой Г.А., Иванову А.С., Петраковой Е.Н., Кудрявцевой С.Н., Григорьевой Е.И., Рязанцевой Н.И., Григорьеву М.Г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 9).

Земельные доли в массиве земельных участков КН ... и КН ... (ранее КН ... ) переданы дольщиками в аренду ООО "Заветное" сроком на 15 лет по договорам аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.07.2001 и 20.07.2001, зарегистрированным Георгиевским отделом УФСГРКиК по Ставропольскому краю в ЕГРП (далее - договоры аренды).

Каждый дольщик выдал доверенность на имя Кондратова И.Н., Конограй В.П., Бибикова М.В., Шелепова А.В., которой уполномочил поверенных владеть, пользоваться, управлять и распоряжаться своей долей (долями) в массиве соответствующего вышеуказанного земельного участка, либо иной долей, выделенной в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок, либо иной долей в праве общей долевой собственности на иной земельный участок, выделенной в счет вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, либо целым земельным участком, выделенным в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок (том 9).

Каждым дольщиком (продавцом) с ООО "АгроБизнес" (покупателем) подписан отдельный предварительный договор купли-продажи, по условиям п.1.1 которого: "стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту - "Основной договор"), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок (долю земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, именуемый далее по тексту "доля/участок". В частности, подписаны следующие предварительные договоры купли-продажи:

N58 от 16 января 2014 между продавцом Бережным В.Г. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N54 от 10 января 2014 между продавцом Смородина Н.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N62 от 26 января 2014 между продавцом Тимохиной Л.К. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N64 от 28 января 2014 между продавцом Свириденко Ф.М. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N65 от 28 января 2014 между продавцом Свириденко Л.П. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N11 от 17 декабря 2013 между продавцом Тупиковой Т.А. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N24 от 25 декабря 2013 между продавцом Осиповым С.В. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N25 от 25 декабря 2013 между продавцом Осиповой Е.В. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N36 от 28 декабря 2013 между продавцом Абудковой Л.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N39 от 30 декабря 2013 между продавцом Толокольниковым И.Г. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N3 от 02 декабря 2013 между продавцом Авешниковой В.Т. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N4 от 04 декабря 2013 между продавцом Авешниковым А.П. и покупателем ООО "АгроБизнес";,

N37 от 28 декабря 2013 между продавцом Новиковым А.М. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N8 от 10 декабря 2013 между продавцом Белавиной Т.М. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N101 от 04 апреля 2014 между продавцом Фетисовым С.А. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N120 от 23 мая 2014 года продавцом Тимошенко Н.П. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N95 от 27 марта 2014 между продавцом Журавлевым Н.М. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N81 от 24 февраля 2014 между продавцом Лежепековой В.В. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N80 от 21 февраля 2014 между продавцом Бойко Н.А. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N80 от 24 февраля 2014 между продавцом Бойко О.В. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N74 от 14 февраля 2014 между продавцом Шараповой Г.А. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N17 от 23 декабря 2013 между продавцом Ивановым А.С. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N124 от 05 июня 2014 между продавцом Петраковой Е.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N125 от 13 февраля 2014 между продавцом Кудрявцевой Светланой Николаевной и покупателем ООО "АгроБизнес";

N69 от 30 января 2014 между продавцом Григорьевой Е.И. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N53 от 09 января 2014 между продавцом Рязанцевой Н.И. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N68 от 30 января 2014 между продавцом Григорьевым М.Г. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N123 от 05 июня 2014 между продавцом Петраковой Е.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес";

N125 от 05 июня 2014 между продавцом Кудрявцевой С.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес".

25.08.2014 представителем дольщиков по доверенностям Шелеповым А.В. и агентом ООО "АгроБизнес" по агентскому договору N11/11-2013 от 11.11.2013 ИП Конограй В.П. подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанным предварительным договорам купли-продажи.

Подлинные вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи (кроме договоров NN123,125 от 05 июня 2014) и подлинные дополнительные соглашения от 25.08.2014 к ним, представленные в суде первой инстанции стороной ответчиков на обозрение суда и прилагаемые к материалам настоящего гражданского дела, приобщены к материалам дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции по ходатайству представителя истца и исследованы судебной коллегией (том 9), поскольку при сравнении их с ранее приобщенными в материалы дела ксерокопиями выявлены несовпадения в содержании.

На дату заключения предварительных договоров купли-продажи ООО "АгроБизнес" участником общей долевой собственности на земельные доли в массиве земельных участков КН ... и КН ... не являлось.

На дату вынесения обжалуемого решения суда право собственности на земельные доли в массиве земельных участков КН ... и КН ... зарегистрировано за дольщиками.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 223, 250, 251, 421, 429,432, 433, 455, 487, 554 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч.2 ст.6, ст.11.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), п.п. 2, 3, 5, 8, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд первой инстанции пришел к выводам о том, что поскольку оспариваемые договоры купли-продажи земельных долей являются предварительными, не зарегистрированы в установленном порядке, фактическая передача имущества и, соответственно, передача прав и обязанностей к покупателю по данным договорам не состоялась, то такие договоры считаются незаключенными, к ним не применимы положения ст.250 ГК РФ; права и обязанности покупателя по предварительным договорам не могут быть переведены, поскольку предметом данных договоров является земельный участок, который будет сформирован в будущем, а не доли в праве общей долевой собственности, как голословно утверждает истец; и постановилвышеуказанное решение об отказе в иске.

В соответствии с действующим законодательством в судебном порядке может быть признано возникшим, измененным или прекращенным право (вещное, обязательственное, иное), а так же недействительной (ничтожной, оспоримой) сделка.

Заявленное истцом требование о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами купли-продажи земельных долей не относится к числу способов защиты, предусмотренных действующим гражданским законодательством, не несет нормативно-правовой нагрузки и может рассматриваться и оцениваться не иначе как в качестве дополнительных доводов в обоснование основного требования - о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей на истца.

В связи с этим обжалуемое решение суда в части отказа в удовлетворении указанного требования изменению либо отмене не подлежит.

Вместе с тем, обжалуемое решение суда в части отказа в переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей на истца судебная коллегия считает необходимым отменить на основании ст.330 ГПК РФ, поскольку судом не установлены юридически значимые для дела обстоятельства, не верно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и принять в отмененной части новое решение об удовлетворении иска, ввиду следующего.

В соответствии с положениями пунктов 1-3 ст.209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику имущества, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

К числу законов, регулирующих правоотношения в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, относятся Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другие федеральные законы, а также принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации и законы субъектов Российской Федерации (пункты 1,6 ст.27 ЗК РФ, ч.2 ст.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Сущность спора по настоящему гражданскому делу заключается в том, что, по мнению истца, ответчики-дольщики по своему усмотрению распорядились принадлежащими им долями в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, продав их без соблюдения предусмотренных законом ограничений оборотоспособности таких земельных участков, а так же в нарушение прав и законных интересов истца.

Так, по общему правилу, предусмотренному ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1-3 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п.4 ч.3 ст.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

По смыслу пунктов 1-2 ст.12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами:

завещать;

отказаться от права собственности;

внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

передать в доверительное управление;

продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, в силу закона, продать свою земельную долю возможно только другому участнику долевой собственности.

Между каждым дольщиком (продавец) и ООО "АгроБизнес" (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной правовой нормы стороны предварительного договора не могут принимать на себя дополнительных обязательств, кроме обязанности в будущем заключить основной договор. В противном случае, к отношениям сторон по договору, поименному ими в качестве предварительного, должны применяться иные нормы материального права в зависимости от правовой природы сложившихся между ними правоотношений.

В рассматриваемом случае заслуживают внимания доводы истца о том, что в действительности воля сторон была направлена именно на заключение договора купли-продажи, а не предварительного договора, однако, судом первой инстанции неправильно квалифицировано спорное правоотношение, ввиду чего не применены нормы права, подлежащие применению.

Сделки совершены после 01.09.2013 года, поэтому следует руководствоваться положениями ГК РФ с редакции Федерального закона от 07.05.2013 года N100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", а так же разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N25).

По смыслу ст.153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (п.50 Постановления Пленума ВС РФ N25).

Судебная коллегия считает, что, несмотря на то, что заключенные между ответчиками договоры поименованы как "предварительные", по своему содержанию они являются основными договорами купли-продажи, ввиду следующего.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В силу ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ существенными для договоров купли-продажи недвижимости являются следующие условия:

о предмете договора - данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

о цене недвижимости;

о передаче недвижимости продавцом и принятие её покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В договорах купли-продажи, именуемых "предварительные", подписанных ответчиками, все указанные существенные условия для договоров данного вида содержатся.

Так, по условиям п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок (долю земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, именуемый далее по тексту "доля/участок".

В пунктах 1.2, 1.3 договора указано местоположение и площадь земельного участка, в массиве которого каждому дольщику-продавцу принадлежит доля в праве общей долевой собственности на данный земельный участок (земельная доля), которая на дату заключения договора из массива земельного участка не выделена.

По условиям п.1.3 договоров продажная цена земельной доли составляет:

... рублей - по договорам, заключенным с дольщиками-продавцами Тимохиной Л.К., Свириденко Ф.М., Свириденко Л.П., Лежепековой В.В., Шараповой Г.А., Фетисовым С.А., Тимошенко Н.П., Журавлевым Н.М., Григорьевой Е.И., Григорьевым М.Г. (т.9);

... рублей - по договорам, заключенным с дольщиками-продавцами Бережным В.Г., Смородина Н.Н., Ивановым А.С., Тупиковой Т.А., Осиповым С.В., Осиповой Е.В., Абудковой Л.Н., Новиковым А.М., Рязанцевой Н.И. (т.9);

... рублей - по договорам заключенным с дольщиками-продавцами Авешниковым А.П., Белавиной Т.М. (т.9);

... рублей - по договорам, заключенным с дольщиками-продавцами Петраковой Е.Н., Кудрявцевой С.Н. (т.9);

... рублей - по договорам, заключенным с дольщиками-продавцами Бойко Н.А., Бойко О.В. (т.9), Петраковой Е.Н., Кудрявцевой С.Н. (т.3,л.д.87,99)

... рублей - по договору, заключенному с дольщиком-продавцом Авешниковой В.Т. (т.9);

... рублей - по договору, заключенному с дольщиком-продавцом Толокольниковым И.Г. (т.9);

По условиям п.п.1.4, 1.5 договора во исполнение заключенного основного договора купли-продажи цена земельной доли выплачивается продавцу покупателем в полном объеме; оплата цены договора производится покупателем продавцу в течение пяти банковских дней после подписания настоящего договора в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет продавца либо наличными денежными средствами, выплачиваемым через агента покупателя.

По условиям п.1.6 договора согласованная сторонами цена договора является твердой, не подлежащей изменению на момент заключения, регистрации и исполнения договора, признается сторонами рыночной стоимостью земельной доли на момент заключения настоящего договора.

После исполнения покупателем данного условия договора он считается добросовестно выполнившим свои обязательства по основному договору купли-продажи (п.1.7 договора).

По условиям п.2.7 договора покупатель обязуется при подписании настоящего договора оплатить продавцу цену договора купли-продажи в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из п.п. 1.8, 2.1, 2.2, 2.6 договора следует, что в момент подписания настоящего договора продавец передает покупателю все документы (указан перечень правоустанавливающих, правоподтверждающих и иных документов) на земельную долю, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Данные действия являются подтверждением передачи продавцом владения недвижимым имуществом покупателю. Продавец обязуется выдать доверенность на право владения, пользования и распоряжения земельной долей, в том числе с правом заключения договора купли-продажи, а так же на совершение иных действий, необходимых для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

Согласно п.1.9 договора стороны договорились, что, исполнив п.п. 1.4, 1.5, 1.8, 2.1, 2.2 договора, тем самым подтверждают, передачу владения недвижимым имуществом от продавца к покупателю и свидетельствуют то, что сделка по купле-продаже состоялась.

Согласно п.2.5 договора получением цены договора продавец признает, что он намерен добросовестно исполнить все принятые на себя обязательства, что он осознает правые последствия данной сделки и у него нет каких-либо обязательств перед третьими лицами в отношении земельной доли (доли в праве на земельный участок), и он не будет принимать таких обязательств в будущем.

Из п.п.4.2, 4.3 договора следует, что земельная доля считается переданной на основании ст.251 ГК РФ покупателю с момента заключения настоящего договора, осуществления оплаты и передачи всех документов на земельную долю без составления дополнительных актов приема-передачи, а право собственности на земельную долю возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. В период с момента передачи владения недвижимым имуществом до государственной регистрации перехода права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.ст.304,305 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых это прямо предусмотрено законом.

Однако законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи земельных участков (долей).

Закон не связывает момент заключения договора купли-продажи недвижимости с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, напротив, государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи производится на основании уже заключенного между сторонами договора купли-продажи.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договоры купли-продажи между ответчиками считаются незаключенными, а, следовательно, по данным договорам не возникли права и обязанности покупателя и продавца, судебная коллегия находит основанным на неверном применении норм материального права.

На основании вышеизложенного, анализируя условия вышеуказанных договоров по правилам ст.431 ГК РФ, а именно, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, а так же сопоставляя его с другими условиями и смыслом договора в целом, судебная коллегия приходит к выводу, что договоры купли-продажи между продавцами-дольщиками и покупателем ООО "АгроБизнес" отвечают положениям ст.ст. 432, 433, 438, 549, 550, 554, 555, 556 ГК РФ, а посему являются заключенными между указанными сторонами с момента их подписания сторонами.

Исходя из смысла договора в целом и содержащихся в нем условий об оплате цены договора покупателем продавцу в полном объеме и о передаче продавцом покупателю документов на земельную долю в момент подписания настоящего договора, а так же из последующего поведения продавцов (выдача доверенности на право распоряжения земельной долей), судебная коллегия приходит к выводу, что действительная общая воля сторон была направлена на заключение именно договора купли-продажи земельной доли (не выделенной в натуре).

Кроме того, данное обстоятельство подтверждается представленными судам первой и апелляционной инстанций письменными заявлениями, поданными дольщиками на имя директора ООО "Заветное" Зерникова Г.В., о том, что принадлежащие им земельные доли они действительно продали ООО "АгроБизнес", получили от покупателя договорную стоимость земельной доли в полном объеме наличными денежными средствами и претензий по оплате не имеют, все документы по земельным долям передали ООО "Агробизнес" и прав на земельную долю после продажи не имеют.

Соответствующие пояснения дали в судебном заседании в суде первой инстанции дольщики Рязанцева Н.И., Белавина Т.М., Тимохина Л.К. Абудкова Л.Н.,

Вышеуказанные действия дольщиков следует расценивать как акцепт в порядке п.3 ст.438 ГК РФ, что так же свидетельствует о заключении и исполнении договора купли-продажи земельных долей.

В материалах дела имеется карточка счета 08.1 "Внеоборотные активы: накладные расходы (Ставропольский край)" от 26.03.2015, которой подтверждается выдача ООО "АгроБизнес" агентам покупателя Арганашвили Г.С., Кондратову И.Н., Шелепову А.В. накладных расходов по агентским договорам, что свидетельствует об исполнении условий п.1.5 вышеуказанных договоров (т.7,л.д.219).

Из поступившего по запросу суда первой инстанции надзорного производства N.., следует, что 14.03.2014 ООО "Заветное" обращалось в Георгиевскую межрайонную прокуратуру с заявлением исх.N ... о проведении проверки законности действий ООО "АгроБизнес" по выкупу у граждан земельных долей, арендуемых ООО "Заветное". К заявлению прилагаются объявления, опубликованные в газете Георгиевские известия" N9 от 08.02.2014, N10 от 12.02.2014, N8 от 05.02.2014, N7 от 01.02.2014,N13 от 22.02.2014, N14 от 26.02.2014: "покупаем паи (земельные доли) из земельных участков в аренде ООО "Заветное" (с.Новозаведенное) с кадастровыми номерами..,. . ... , обращаться: г.Георгиевск, ул ... ". Так же прилагается объявление, рассылаемое по адресам собственников земельных долей, в котором администрация ООО "АгроБизнес" сообщает собственникам, что крупная российская агропромышленная компания готова купить принадлежащую им земельную долю (земельный пай), оформленную или неоформленную, из земельного участка на землях сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного в границах ООО "Заветное" (с.Новозаведенное), обращаться: г.Георгиевск, ул ... (том 9).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что, намеренно действуя в обход закона, а именно правил о преимущественном праве других участников общей долевой собственности на покупку земельной доли, ответчики именовали заключенные между ними договоры купли-продажи как "предварительные", а так же включили в них условия, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем.

Руководствуясь п.2 ст.170 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п.п.87-88 Постановления Пленума ВС РФ N25, судебная коллегия квалифицирует спорное правоотношение как сделку, которую её стороны действительно имели в виду (прикрываемую сделку) - договор купли-продажи земельной доли (доли в праве на земельный участок) и с учетом существа и содержания сделки применяет относящиеся к ней правила.

Соответственно, условия предварительного договора об обязательстве сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, который возникнет в будущем после реализации продавцом (или уполномоченным им на то лицом) своего права на выдел земельного участка в счет земельной доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ст.13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N101-ФЗ", а так же условия о взыскании с продавца неустойки в размере двойной суммы "задатка" и убытков в порядке ст.381 ГК РФ в случае неисполнения по его вине обязательства по заключению основного договора - судебная коллегия квалифицирует как сделку, направленную на достижение других правовых последствий и прикрывающую иную волю всех участников сделки (притворную сделку).

Притворные сделки в силу закона являются недействительными (ничтожными).

Соответственно, по тем же основаниям ничтожными (притворными) сделками являются и дополнительные соглашения от 25.08.2014 к предварительным договорам купли-продажи.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что основные договоры купли-продажи подписаны самими дольщиками собственноручно, тогда как указанные дополнительные соглашения подписаны от их имени представителем Шелеповым А.В., позиция которого противоречит сведениям, содержащимся в письменных заявлениях дольщиков о продаже земельных долей ООО "АгроБизнес" и передаче покупателю владения долями. Так же судебная коллегия обращает внимание, что сами дольщики о дополнительных соглашениях нигде не упоминают.

Кроме того, от имени покупателя как основные договоры купли-продажи, так и дополнительные соглашения к ним подписаны агентом ООО "АгроБизнес" по агентскому договору N11/11-2013 от 11.11.2013 ИП Конограй В.П., который на момент подписания дополнительных соглашений наравне с Шелеповым А.В. уже являлись представителями самих дольщиков по доверенностям. Одновременно с ними представителем дольщиков по доверенностям являлся и Кондратов И.Н. - генеральный директор ООО "АгроБизнес".

Следовательно, дополнительные соглашения так же противоречат п.3 ст.182 ГК РФ, которым в императивном порядке запрещается представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Поскольку указанные дополнительные соглашения к предварительным договорам купли-продажи нарушают не только требования закона, но и права и охраняемые законом интересы ООО "Заветное", то такая сделка ничтожна так же в силу п.2 ст.168 ГК РФ (в ред. ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

На момент заключения договоров купли-продажи земельных долей между дольщиками-продавцами и покупателем ООО "АгроБизнес" стороны знали и/или должны были знать, что отчуждаемые земельные доли обременены преимущественным правом других участников общей долевой собственности на их покупку в силу закона (ст.250 ГК РФ) и в силу п.1.3 договоров аренды, а покупатель ООО "АгроБизнес" таким правом не обладает, поскольку изначально не участвовал в формировании земельных участков КН ... и КН ... 2 и не являлся участником долевой собственности в них. Однако, действуя в обход закона, стороны включили в договоры купли-продажи условие о том, что продавец гарантирует, что покупатель действительно обладает преимущественным правом на приобретение земельной доли (п.4.4 договора).

Как следует из материалов дела, при заключении вышеуказанных предварительных договоров купли-продажи дольщики не известили ООО "Заветное" о намерении продать свои доли постороннему лицу.

Следовательно, ответчик ООО "Агробизнес" заключил с соответчиками-дольщиками договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в аренде, с нарушением преимущественного права покупки сельскохозяйственной организации, использующий земельный участок и являющейся другим участником долевой собственности - ООО "Заветное".

Последствия нарушения вышеприведенного порядка продажи доли в общей долевой собственности установлены в п.3 ст.250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, несоблюдение установленного ст.250 ГК РФ правила, то есть продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не свидетельствует о порочности договора купли-продажи.

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п.3 ст.250 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения даны в п.91 Постановления Пленума ВС РФ N25.

При таких обстоятельствах право ООО "Заветное", как участника долевой собственности, на преимущественную покупку земельных долей, в отношении которых дольщики заключили предварительные договоры купли-продажи с ООО "АгроБизнес", может быть защищено избранным истцом правовым способом.

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из содержания п.2 ст.6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно положениям ГК РФ, вступившим в действие с 01.09.2013 года, принцип добросовестности участников гражданских правоотношений установлен среди основных начал гражданского законодательства. Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Недобросовестное, равно как и незаконное, поведение лиц не может приносить им какие-либо преимущества (п.4 ст.1 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируется. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Несоблюдение данных требований, а так же злоупотребление правом, выраженное в совершении действий в обход закона с противоправной целью, влечет отказ судом лицу в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ).

Доводы представителя дольщиков Шелепова А.В. и представителя ООО "АгроБизнес" Арганашвили Г.С., приведенные в обоснование возражений на иск в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, о том, что предметом предварительного договора купли-продажи являлась не земельная доля, а земельный участок, подлежащий в будущем выделу в натуре - несостоятельны, свидетельствуют о недобросовестном поведении участников гражданских правоотношений, направленном на получение каких-либо преимуществ.

Согласно п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Однако из содержания предварительных договоров не усматривается, что продавцы брали на себя обязательства реализовать свое право на выдел земельного участка в счет земельных долей, то есть обязательство создать или приобрести товар в будущем. Кроме того, порядок выдела, предусмотренный ст.13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" таков, что реализация собственником земельной доли права на выдел земельного участка в счет этой доли не зависит полностью от волеизъявления собственника доли, то есть носит условный (предполагаемый) характер.

Пока земельный участок не выделен в натуре и его границы достоверно установить невозможно, кадастровый номер не присвоен, то и предмет договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ определить невозможно.

Заключение предварительного договора с обязательством сторон заключить в будущем сделку под отменительным или отлагательным условием действующим законодательством не предусмотрено.

Определением суда от 25.03.2015 года удовлетворено ходатайство ООО "Заветное" о перечислении на лицевой счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае денежных средств за доли земельных участков, проданные дольщиками по предварительным договорам купли-продажи (т.7, л.д.154).

Во исполнение данного определения суда платежным поручением N51 от 30.03.2015 истец перечислил на лицевой счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае ... рублей.

Учитывая, что какой-либо срок исполнения определения об обеспечении иска судом установлен не был, ранее судом не предлагалось ООО "Заветное" внести необходимую сумму в порядке обеспечения иска, оснований для вывода о том, что истец не располагал необходимой денежной суммой для приобретения продаваемой доли на момент заключения договора купли-продажи между ответчиками, а также на момент обращения в суд с настоящим иском, не имеется.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушения преимущественного права покупки, принадлежащего истцу, и полагает, что ООО "АгроБизнес" не является субъектом спорного правоотношения купли-продажи, а посему имеются законные основания для удовлетворения требований ООО "Заветное" о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, принадлежавших дольщикам, по договорам купли-продажи N58 от 16 января 2014, N54 от 10 января 2014, N62 от 26 января 2014, N64 от 28 января 2014, N65 от 28 января 2014, N11 от 17 декабря 2013, N24 от 25 декабря 2013, N25 от 25 декабря 2013, N36 от 28 декабря 2013, N39 от 30 декабря 2013, N3 от 02 декабря 2013, N4 от 04 декабря 2013, N37 от 28 декабря 2013, N8 от 10 декабря 2013, N101 от 04 апреля 2014, N120 от 23 мая 2014 года, N95 от 27 марта 2014, N81 от 24 февраля 2014, N80 от 21 февраля 2014, N80 от 24 февраля 2014, N74 от 14 февраля 2014, N17 от 23 декабря 2013, N124 от 05 июня 2014, N125 от 13 февраля 2014, N69 от 30 января 2014, N53 от 09 января 2014, N68 от 30 января 2014, N123 от 05.06.2014, N125 от 05.06.2014.

Денежная сумма, внесенная ООО "Заветное" в порядке обеспечения иска на счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае, полностью покрывает стоимость долей по вышеуказанным договорам.

ООО "АгроБизнес" вправе требовать соответствующей компенсации фактически выплаченной суммы дольщикам (цены договора) по вышеуказанным договорам купли-продажи за счет денежных средств, внесенных ООО "Заветное" в порядке обеспечения иска на счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае (переименованного в Управление Судебного департамента в Ставропольском крае на основании приказа генерального директора Управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации N ... от 31.08.2015).

Порядок исполнения настоящего решения может быть разрешен либо в отдельном производстве при предъявлении соответствующих требований либо путем разъяснения судом указанного порядка.

В рамках настоящего гражданского дела таких требований не предъявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-1,328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02 апреля 2015 года в части отказа в иске ООО "Заветное" к Бережному В.Г., Смородина Н.Н ... Тимохиной Л.К. и другим о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами - оставить без изменения.

В остальной части это же решение суда отменить, принять новое решение в отмененной части в следующей редакции:

"Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N58 от 16 января 2014 года, заключенному между продавцом Бережным В.Г. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Бережным В.Г..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N54 от 10 января 2014 года, заключенному между продавцом Смородина Н.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Смородина Н.Н..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N62 от 26 января 2014 года, заключенному между продавцом Тимохиной Л.К. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Тимохиной Л.К..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N64 от 28 января 2014 года, заключенному между продавцом Свириденко Ф.М, и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированную за продавцом Свириденко Ф.М..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N65 от 28 января 2014 года, заключенному между продавцом Свириденко Л.П. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Свириденко Л.П..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N11 от 17 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Тупиковой Т.А. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Тупиковой Т.А..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N24 от 25 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Осиповым С.В. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Осиповым С.В..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N25 от 25 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Осиповой Е.В. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированную за продавцом Осиповой Е.В..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N36 от 28 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Абудковой Л.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Абудковой Л.Н..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N39 от 30 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Толокольниковым И.Г. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 200/66067, зарегистрированной за продавцом Толокольниковым И.Г..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N3 от 02 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Авешниковой В.Т. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 200/66067, зарегистрированной за продавцом Авешниковой В.Т..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N4 от 04 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Авешниковым А.П. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированную за продавцом Авешниковым А.П..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N37 от 28 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Новиковым А.М. и покупателем ООО "АгроБизнес", заключенному в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Новиковым А.М.

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N8 от 10 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Белавиной Т.М. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Белавиной Т.М..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N101 от 04 апреля 2014 года, заключенному между продавцом Фетисовым С.А. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Фетисовым С.А..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N120 от 23 мая 2014 года, заключенному между продавцом Тимошенко Н.П. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Тимошенко Н.П..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N95 от 27 марта 2014 года, заключенному между продавцом Журавлевым Н.М. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... , размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом Журавлевым Н.М..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N81 от 24 февраля 2014 года, заключенному между продавцом Лежепековой В.В. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли, 100/28323, зарегистрированной за продавцом Лежепековой В.В..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N80 от 21 февраля 2014 года, заключенному между продавцом Бойко Н.А. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли, 150/28323, зарегистрированной за продавцом Бойко Н.В..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N80 от 24 февраля 2014 года, заключенному между продавцом Бойко О.В. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли, 50/28323, зарегистрированной за продавцом Бойко О.В..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N74 от 14 февраля 2014 года, заключенному между продавцом Шараповой Г.А. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/28323, зарегистрированной за продавцом Шараповой Г.А.

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N17 от 23 декабря 2013 года, заключенному между продавцом Ивановым А.С. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/28323, зарегистрированной за продавцом Ивановым А.С..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N124 от 05 июня 2014 года, заключенному между продавцом Петраковой Е.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 25/11330, зарегистрированной за продавцом Петраковой Е.Н..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N123 от 05 июня 2014 года, заключенному между продавцом Петраковой Е.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером.., размер доли 25/151056, зарегистрированной за продавцом Петраковой Е.Н..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N125 от 13 февраля 2014 года, заключенному между продавцом Кудрявцевой С.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес", заключенному в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли, 25/11330, зарегистрированной за продавцом Кудрявцевой С.Н.

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N125 от 05 июня 2014 года, заключенному между продавцом Кудрявцевой С.Н. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером.., размер доли 25/151056, зарегистрированной за продавцом Кудрявцевой С.Н.

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N69 от 30 января 2014 года, заключенному между продавцом Григорьевой Е.И. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/28323, зарегистрированной за продавцом Григорьевой Е.И..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N53 от 09 января 2014 года, заключенному между продавцом Рязанцевой Н.И. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/28323, зарегистрированной за продавцом Рязанцевой Н.И..

Перевести на ООО "Заветное" ОГРН ... права и обязанности покупателя по договору купли-продажи N68 от 30 января 2014 года, заключенному между продавцом Григорьевым М.Г. и покупателем ООО "АгроБизнес", в отношении доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , размер доли 100/28323, зарегистрированной за продавцом Григорьевым М.Г..

Настоящее апелляционное определение является основанием для государственной регистрации в ЕГРП перехода к ООО "Заветное" права общей долевой собственности в объеме приобретенных вышеуказанных долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... и в объеме приобретенных вышеуказанных долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... ".

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.