Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-3358/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Пойменовой С.Н.,

судей Гудковой М.В., Цветкова В.В.,

при секретаре Цховребадзе Г.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

29 сентября 2015 года

по докладу судьи Гудковой М.В.

дело по апелляционной жалобе Администрации города Твери

на решение Заволжского районного суда города Твери

от 26 июня 2015 года, которым постановлено:

"исковое заявление администрации г. Твери к Журавлеву В.К. о признании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между администрацией Заволжского района г. Твери, действующей от имени администрации

г. Твери, и Журавлевым В.К., недействительным в силу его ничтожности; применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: прекратить право собственности Журавлева В.К. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"; признании право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" за муниципальным образованием г. Тверь; признании за Журавлевым В.К. право пользование жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес" на условиях договора социального найма - оставить без удовлетворения".

Судебная коллегия

установила:

Администрация города Твери обратилась в суд с иском к Журавлеву В.К. о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки. Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Журавлевым В.К. и администрацией Заволжского района в городе Твери, действующей от имени администрации города Твери, заключен договор передачи квартиры в собственность граждан N, согласно которому ответчику передана в индивидуальную собственность однокомнатная квартира "адрес". Право собственности Журавлева В.К. на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. Вместе с тем, указанная сделка является недействительной, поскольку постановлением администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ N многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом внесен в реестр аварийных домов муниципального образования город Тверь.

Поскольку статьей 4 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" запрещена приватизация жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, администрация города Твери вынуждена обратиться в суд с настоящим иском, просит признать договор, заключенный между администрацией Заволжского района в городе Твери, действующей от имени администрации города Твери, и Журавлевым В.К., недействительным в силу его ничтожности; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: прекратить право собственности Журавлева В.К. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"; признать право собственности на данное жилое помещение за муниципальным образованием г. Тверь; признать за Журавлевым В.К. право пользования спорным жилым помещением.

Определением Заволжского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент жилищно-коммунального хозяйства и жилищной политики и Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери.

В судебном заседании представители администрации города Твери Абраменко Е.И. и Репина О.Ю. исковые требования поддержали.

Журавлев В.К. заявленные требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица администрации Заволжского района в городе Твери Абраменко Е.И. просила удовлетворить исковые требования.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тверской области, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и жилищной политики и Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей в судебное заседание не направили, сведений об уважительных причинах неявки суду не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрации города Твери ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции в связи с тем, что жилые помещения в аварийном состоянии не подлежат приватизации согласно статье 4 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Спорное жилое помещение признано аварийным в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть до заключения договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ N, таким образом, данная сделка является недействительной в силу прямого указания закона.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства и жилищной политики и Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, надлежащим образом извещенные о слушании дела, своих представителей в судебное заседание не направили, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя администрации города Твери и администрации Заволжского района в городе Твери Абраменко Е.И., поддержавшую доводы жалобы, выслушав Журавлева В.К. и его представителя Кузнецову Н.М., полагавших решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, а также правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище определены Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 1 данного Закона приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Приватизация жилых помещений осуществляется на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (статья 2 Закона о приватизации).

В соответствии со статьей 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 7 Закона о приватизации).

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", находившееся на балансе ОАО "данные изъяты", в составе иного имущества передано в муниципальную собственность города Твери на основании решения комитета по управлению имуществом Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ N по акту приема-передачи жилого фонда в муниципальную собственность от ДД.ММ.ГГГГ N Право собственности муниципального образования город Тверь на данную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права N, выданного Учреждением юстиции Тверской области ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из реестра муниципальной собственности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

ДД.ММ.ГГГГ Журавлев В.К., занимающий спорное жилое помещение на условиях социального найма и зарегистрированный в нем с ДД.ММ.ГГГГ, обратился в администрацию Заволжского района в городе Твери с заявлением о приватизации квартиры "адрес".

На основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ N администрация Заволжского района в городе Твери, действующая от имени администрации города Твери, передала в собственность Журавлева В.К. квартиру "адрес", состоящую из "данные изъяты" комнаты, расположенную на первом этаже, общей площадью "данные изъяты" кв.м. Право собственности Журавлева В.К. на данную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N.

Обращаясь в суд с иском о признании вышеуказанного договора недействительным, Администрация города Твери указала о том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, на момент передачи в собственность ответчику был признан аварийным и подлежащим сносу постановлением главы администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ N. При этом статья 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает императивный запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение, находившееся в муниципальной собственности, и занимаемое Журавлевым В.К. на условиях социального найма, передано в личную собственность ответчика уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке на основании соответствующего договора, а право собственности Журавлева В.К. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сославшись на положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, может быть изъято у собственника путем выкупа либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

Как указано в преамбуле Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" целью данного закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

По смыслу приведенного положения передача в собственность граждан жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, целям данного закона не отвечает, именно поэтому статьей 4 Закона установлен императивный запрет на приватизацию аварийного жилищного фонда.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Постановлением администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ N многоквартирный дом "адрес" признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе длительной эксплуатации здания в целом. Департаменту ЖКХ администрации города дано указание внести многоквартирный дом, указанный в пункте "данные изъяты" настоящего постановления, в реестр аварийных домов муниципального образования город Тверь; предъявить в срок до ДД.ММ.ГГГГ собственникам помещений в данном многоквартирном доме требования о сносе этого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ; расселить нанимателей помещений многоквартирного дома, подлежащего сносу, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Решение принято на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ о признании многоквартирного дома "адрес" аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом, эксплуатационные характеристики конструктивных элементов здания снижены до недопустимого уровня надежности.

Жилищным кодексом Российской Федерации действительно предусмотрена возможность изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

С учетом того, что спорное жилое помещение расположено в жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, и физический износ квартиры, как следует из имеющейся в материалах дела копии технического паспорта, уже по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил "данные изъяты" %, размер возмещения за жилое помещение в случае его изъятия, определенный с учетом его рыночной стоимости, будет явно недостаточным для приобретения ответчиком равнозначного жилья. В данном случае отказ в удовлетворении исковых требований не отвечает интересам ответчика, которого в случае занятия им жилого помещения на условиях договора социального найма истец обязан будет обеспечить жилым помещением вне очереди.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку на момент заключения с Журавлевым В.К. договора передачи квартиры в собственность граждан ( ДД.ММ.ГГГГ), жилой дом, в котором расположено данное жилое помещение, был признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, приватизация квартиры "адрес" является ничтожной сделкой в силу прямого указания Закона о приватизации, запрещающего приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с признанием недействительным с момента заключения договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между администрацией Заволжского района в городе Твери, действующей от имени администрации города Твери, и Журавлевым В.К., подлежат применению последствия недействительности ничтожно сделки право собственности Журавлева В.К. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", прекращается, признается право собственности на данное жилое помещение, за муниципальным образованием город Тверь; признается за Журавлевым В.К. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес" на условиях договора социального найма жилого помещения.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, в связи с нарушением норм материального права, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда города Твери от 26 июня 2015 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Администрации города Твери удовлетворить.

Признать недействительным с момента заключения договор передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между администрацией Заволжского района в городе Твери, действующей от имени администрации города Твери, и Журавлевым В.К..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

прекратить право собственности Журавлева В.К.,

ДД.ММ.ГГГГ рождения, на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес";

признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" за муниципальным образованием город Тверь;

признать за Журавлевым В.К. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес" на условиях договора социального найма жилого помещения.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Председательствующий: С.Н. Пойменова

Судьи: М.В. Гудкова

В.В. Цветков