Решение Самарского областного суда от 30 ноября 2015 г. по делу N 3а-509/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Филатовой К.П.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а- 509/15 по административному иску ПЭК "Паритет" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПЭК "Паритет" обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - офисные объекты с фактическим использованием для дальнейшей эксплуатации здания делового центра "Паритет", расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 4 178 132 рубля.

Свои требования заявитель обосновал тем, что данный земельный участок принадлежат обществу на праве аренды.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 30.01.2015 года в размере 15 554 048,40 рублей.

Согласно отчету об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 30.01.2015 года составила 4 178 132 рубля.

На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель ПЭК "Паритет" Алиев Р.С.о., действующий на основании доверенности от 21.07.2015г., заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области, Правительства Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причин не явки суду не сообщили, своего представителя не направили и письменного отзыва не представили.

Представители ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, мэрии г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, в письменных отзывах на имя суда просили в удовлетворении требований отказать.

Суд полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ПЭК "Паритет" в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ПЭК "Паритет" владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - офисные объекты с фактическим использованием для дальнейшей эксплуатации здания делового центра "Паритет", расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2013 года и составляла 10 528 941,6 рублей.

30.01.2015г. осуществлен кадастровый учет в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и кадастровая стоимость определена актом об определении кадастровой стоимости, составленным ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области.

Согласно положениям статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена кадастровым органом в соответствии с п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 12.08.2006г. N 222 и она по состоянию на 30.01.2015г. составила 15 554 048 руб. 40 коп.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Согласно требованиям, установленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, заявитель 02.09.2015 года обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с предоставлением того отчета об оценке. Комиссией было принято решение об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с тем, что, по мнению Комиссии, оформление и содержание отчета об оценке, предоставленного заявителем не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 30.01.2015 года земельного участка с кадастровым номером N составила 4 178 132 руб.

Согласно экспертному заключению на данный отчет N., выполненного экспертом ФИО1.- НП " "данные изъяты"" расчет стоимости объекта оценки, проведенный Экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Международная палата оценщиков".

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного заявителем отчета об оценке, выполненного ООО " "данные изъяты"", видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, чему в отчете приведено обоснование.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходны объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 18 ФСО N1 обязывает оценщика собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. Объект оценки должен быть описан с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не влечет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считает достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N1).

В представленном отчете, выполненным ООО " "данные изъяты"", имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом.

Объекты аналоги выбраны все в г.о. Тольятти, Автозаводском районе, коммерческого назначения, как и объект оценки (стр. 45 отчета).

При осуществлении расчетов применены корректировки на торг, транспортную доступность, местоположение, масштаб объекта, чему приведено обоснование в отчете (стр.61-68).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2. выводы, сделанные в отчете, подтвердил. Указав, что полагает необоснованными замечания, изложенные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 18.09.2015г., поскольку основным замечанием послужило необоснованное отнесение объектов-аналогов к возможности подключения ко всем видам коммуникаций, вместе с тем, все объекты расположены в черте одного городского округа, имеют потенциально схожую возможность подключения коммуникаций, сведения о которых приведены в объявлениях, сами объявления имеются в материалах отчета. Для целей определения кадастровой стоимости земельный участок оценивается как условно свободный, с возможностью подключения коммуникаций. Объект-аналог с назначением, в том числе под многоэтажное жилищное строительство может быть аналогом для объекта оценки, поскольку оба относятся к коммерческим видам, назначение земельного участка для строительства предполагает возведение на нем объекта, продажи помещений в нем и получение прибыли. На спорном земельном участке расположен торговый центр, что также является коммерческим использованием земельного участка.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки N 1 и требованиям Федерального закона N 135-ФЗ.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования ПЭК "Паритет" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 178 132 рубля подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 " О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости с заявлением является 02.09.2015г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ПЭК "Паритет" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2196 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - офисные объекты с фактическим использованием для дальнейшей эксплуатации здания делового центра "Паритет", расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 4 178 132 рубля.

Дата подачи ПЭК "Паритет" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 02.09.2015года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.12.2015г.

Председательствующий: