Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 01 декабря 2015 г. по делу N 33-2032/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Волковой О.В.,

судей Иванова Ан.В. и Халиулина А.Д.,

при секретаре Марковой В.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" на решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 29 июля 2015 года, которым постановлено:

исковое заявление открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к Норекян Р. А. о расторжении соглашения о новации, взыскании задолженности по соглашению о новации, обращении взыскании на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с Норекян Р. А. задолженность по соглашению о новации " ... " в пользу открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" в размере " ... " рублей, из которых основной долг в размере " ... " рублей, проценты за пользование заемными средствами " ... " рублей, пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов в размере " ... " рублей.

Обратить взыскание на принадлежащее Норекян Р. А. заложенное имущество - жилой дом, " ... ", и земельный участок, " ... " путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены жилого дома в размере " ... " рублей и земельного участка в размере " ... " рублей.

Расторгнуть соглашение о новации " ... ", заключенное между открытым акционерным обществом "Агентство финансирования жилищного строительства" и Норекян Р. А. с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Норекян Р. А. в пользу открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рубль " ... " копейки и по оплате экспертизы в размере " ... " рублей.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Халиулина А.Д., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства") обратилось в суд с иском к Норекян Р.А., в котором просило взыскать с ответчика задолженность по соглашению о новации " ... " в размере " ... " рублей " ... " копеек, из которых основной долг составляет " ... " рублей " ... " копейки, проценты за пользование заемными денежными средствами - " ... " рублей " ... " копейки, пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов - " ... " рублей, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере " ... "% годовых, начисляемых на остаток основного долга с "дата" по дату расторжения соглашения о новации включительно; обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, " ... ", путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере " ... " рублей, земельного участка - " ... " рублей, расторгнуть соглашение о новации.

В обоснование исковых требований указано, что "дата" между ответчиком и коммерческим банком " " ... "" заключен кредитный договор N " ... ", по условиям которого банк предоставил Норекян Р.А. денежные средства в размере " ... " рублей на срок " ... " месяцев до " ... " года под " ... " % годовых. Кредит предоставлен для целевого использования: на приобретение жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес". В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору указанное недвижимое имущество было передано в залог банку по закладной от "дата". В последующем между истцом и ответчиком заключен договор стабилизационного займа N " ... " от "дата", согласно которому ответчику предоставлены денежные средства для погашения просроченной задолженности по кредитному договору N " ... ". В обеспечение возврата суммы займа был заключен последующий договор ипотеки от "дата", по условиям которого указанный жилой дом и земельный участок переданы в ипотеку ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства". "дата" обязательства по кредитному договору N " ... " и договору стабилизационного займа заменены новым обязательством, о чем между сторонами заключено соглашение о новации N " ... ". Поскольку новое заемное обязательство по возврату истцу денежных средств в сумме " ... " рубля " ... " копейки ответчиком надлежащим образом не исполняется, ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось в суд с указанными требованиями.

Судом принято вышеуказанное решение.

Дополнительным решением Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 11 августа 2015 года постановлено взыскать с Норекян Р.А. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" проценты за пользование займом, начисленные на сумму остатка основного долга, начиная с "дата" по дату расторжения соглашения о новации включительно по ставке " ... " % годовых.

В апелляционной жалобе ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" просит решение суда в части взыскания суммы задолженности по соглашению о новации N " ... " от "дата" изменить, указав подлежащий взысканию с ответчика размер задолженности в соответствии с заявленными исковыми требованиями и представленным к иску расчетом, а именно " ... " рублей " ... " копеек, из которых основной долг составляет " ... " рублей " ... " копейки, проценты за пользование заемными средствами - " ... " рублей " ... " копейки, пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов - " ... " рублей. Также заявитель просит изменить решения суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, определив ее с учетом положений п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости этого имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу Норекян Р.А. приводит доводы в поддержку решения суда.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Норекян Р.А. не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в установленном порядке о необходимости обеспечения своего участия в судебном заседании при рассмотрении жалобы судебную коллегию не уведомил. В связи с этим судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" Замалиеву В.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Норекян Р.А. Потехина В.В., просившего в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению в части на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильным применением норм материального права.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 309, пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статье 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, "дата" между Норекян Р.А. и коммерческим банком " " ... "" был заключен кредитный договор N " ... ", по которому банк предоставил ответчику кредит в размере " ... " рублей на срок " ... " месяцев - до " ... " года под " ... " % годовых. Кредит предоставлен для приобретения жилого дома, общей площадью " ... " кв. м, и земельного участка, общей площадью " ... " кв. м, находящиеся по адресу: "адрес".

"дата" между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и Норекян Р.А. заключен договор стабилизационного займа N " ... ", по условиям которого ответчику был предоставлен заём в размере " ... " рубля " ... " копеек на срок по "дата" под " ... "% годовых.

"дата" между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (после переименования - ОАО ""Агентство финансирования жилищного строительства") и Норекян Р.А. заключено соглашение о новации N " ... ", по условиям которого предыдущее обязательство ответчика перед указанным кредитором прекращается в связи с их заменой новым заемным обязательством, состоящим из обязанности заемщика вернуть кредитору денежную сумму в размере " ... " рубля " ... " копейки и уплатить проценты на нее. Изменен срок возврата займа - по "дата", а также размер процентной ставки (п.п. 2.2.2., 2.2.3.1.).

Права кредитора по соглашению о новации обеспечены ипотекой объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: "адрес", на основании договора об ипотеке N " ... " от "дата".

Удовлетворяя требования истца о взыскании с Норекян Р.А. задолженности по соглашению о новации, суд первой инстанции обоснованно руководствовался вышеуказанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ответчиком не исполнялись надлежащим образом обязательства по осуществлению кредитных платежей. Однако, судебная коллегия полагает, что решение суда в части взыскания с ответчика задолженности по соглашению о новации в размере " ... " рублей подлежит изменению, в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

Из заявленных исковых требований и представленного истцом расчета, признанного в решении суда верным и не оспоренного ответчиком, следует, что размер задолженности Норекян Р.А. по соглашению о новации составляет " ... " рублей " ... " копеек, из которых основной долг - " ... " рублей " ... " копейки, проценты за пользование заемными средствами - " ... " рублей " ... " копейки, пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов - " ... " рублей.

Таким образом, решение суда подлежит изменению с взысканием с ответчика в пользу истца указанного в иске и расчете размера задолженности по соглашению о новации в сумме " ... " рублей " ... " копеек.

Также судебная коллегия полагает заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы о неверном установлении судом первой инстанции первоначальной продажной цены заложенного недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Согласно условиям п. 1.5. договора об ипотеке от "дата" жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", оценен сторонами в сумме " ... " рублей, земельный участок по указанному адресу - в сумме " ... " рублей.

Поскольку в суде первой инстанции между сторонами соглашение о начальной продажной цене заложенного недвижимого имущества на публичных торгах достигнуто не было, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО " ... ".

Согласно заключению эксперта ООО " ... " N " ... " от "дата" рыночная стоимость домовладения, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на "дата" составляет " ... " рубля, в том числе рыночная стоимость жилого дома - " ... " рублей, рыночная стоимость землепользования (землевладения) - " ... " рублей.

Давая оценку приведенному экспертному заключению, суд первой инстанции обоснованно признал его достоверным, поскольку у суда не имелось оснований сомневаться в правильности выводов эксперта. Однако, взяв за основу вышеуказанное заключение судебной экспертизы при установлении по настоящему делу начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, суд не применил подлежащие применению нормы подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При таких обстоятельствах, на основании пункта 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества подлежит изменению с установлением начальной продажной цены жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", в размере " ... " рубля " ... " копеек ( " ... " рублей Х 80% и земельного участка по указанному адресу в размере " ... " рублей ( " ... " рублей Х 80%).

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 29 июля 2015 года изменить в части взыскания с Норекян Р. А. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженности по соглашению о новации " ... " и установления начальной продажной цены заложенного имущества.

Взыскать с Норекян Р. А. задолженность по соглашению о новации " ... " в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" в размере " ... " рублей " ... " копеек, из которых основной долг составляет " ... " рублей " ... " копейки, проценты за пользование заемными средствами - " ... " рублей " ... " копейки, пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов - " ... " рублей.

Установить начальную продажную цену жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", в размере " ... " рубля " ... " копеек.

Установить начальную продажную цену земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер " ... ", в размере " ... " рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий О.В. Волкова

Судьи Ан.В. Иванов

А.Д. Халиулин