Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 20 ноября 2015 г. по делу N 33-3316/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей Шефер И.А., Карелиной Е.Г.,

при секретаре Климашевской Т.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Дмитриева В. Н. к Ромашову А. Н., Королевой О. А. о государственной регистрации договора и перехода права собственности, установлении факта передачи недвижимого имущества и возложении обязанности подписать акт приема-передачи недвижимого имущества

по апелляционной жалобе Ромашова А. Н., Королевой О. А. на решение Зырянского районного суда Томской области от 29 июля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Шефер И.А., объяснения Королевой О.А., ее представителя Колупаева В.Р., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Дмитриева В.Н., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Дмитриев В.Н. обратился в суд с иском к Ромашову А.Н., Королевой О.А., в котором просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 19.08.2010 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: /__/, заключенного между ним и ответчиками; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи; установить факт передачи указанного жилого дома и земельного участка; возложить обязанность подписать акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 19.08.2010.

В обоснование указано, что в 2010 году между ним и ответчиками была достигнута договоренность о покупке у них жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, и земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, расположенных по адресу: /__/. В связи с ветхостью дома цена по договору была определена сторонами в размере /__/ руб. Во исполнение договора истец передал Ромашову А.Н. /__/ руб. 19.08.2010 стороны подписали договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Истец после оформления договора вселился в приобретенный жилой дом, отремонтировал его. Ответчики уклоняются от государственной регистрации договора, чем нарушают права истца.

В судебном заседании истец Дмитриев В.Н. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики Ромашов А.Н., Королева О.А. заявленные требования не признали, указав, что истцом пропущен срок исковой давности. Пояснили, что в 2008 году истец обратился к Ромашову А.Н. с просьбой о проживании в спорном жилом доме, передав денежные средства в размере /__/ руб. в счет оплаты за проживание. Стороны подписали договор, однако о том, что это договор купли-продажи спорного дома и земельного участка ответчики не предполагали, поскольку Ромашов А.Н. не прочитал текст договора, полагая, что подписывает договор аренды. Истец попросил подписать договор для того, что дочь ответчика Королевой О.А. Алина Е.А. не имела претензий к нему.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области и Алиной Е.А.

Решением Зырянского районного суда Томской области от 29 июля 2015 года заявленные требования Дмитриева В.Н. удовлетворены частично. Суд установилфакт передачи жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, и земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, расположенных по адресу: /__/, по договору купли-продажи, заключенному 19.08.2010 между покупателем Дмитриевым В.Н. и продавцами Ромашовым А.Н., Королевой О.А., указал, что настоящее решение является основанием для регистрации договора купли-продажи жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: /__/, заключенного 19 августа 2010 года между Дмитриевым В.Н. и Ромашовым А.Н., Королёвой О.А., и перехода к Дмитриеву В.Н. права собственности на жилой дом общей площадью /__/ кв.м и земельный участок общей площадью /__/ кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу.

В апелляционной жалобе ответчики Ромашов А.Н., Королева О.А. просят решение Зырянского районного суда Томской области от 29 июля 2015 года отменить как незаконное и необоснованное.

Ответчик Ромашов А.Н. указывает, что судом первой инстанции ему была направлена копия искового заявления, которая отличалась от искового заявления, которое было рассмотрено судом. При этом в материалах дела отсутствует заявление истца об изменении предмета или основания иска. Кроме того, в иске указано, что договор купли-продажи был заключен 19.08.2010, однако в своих пояснениях истец отмечал, что спорный жилой дом был куплен в 2008 году, то есть истец изменил основание иска, что недопустимо. Обращает внимание на то, что в расписке от 27.05.2008 не указан спорный земельный участок, а в договоре от 19.08.2010 указано место жительства ответчика Королевой О.А. ( /__/), по которому она не проживает с февраля 2009 года. К исковому заявлению приложена копия акта приема-передачи жилого дома и земельного участка от 19.06.2008, который не имеет правового значения для спорных правоотношений. Считает, что истец воспользовался состоянием алкогольного опьянения, в котором находился ответчик Ромашов А.Н., и завладел правоустанавливающими документами.

Ответчики выражают несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не был пропущен срок исковой давности. Вместе с тем истцом указанный срок пропущен, поскольку о нарушении своего права ему стало известно в августе-сентябре 2010 года, когда Королева О.А., как сособственник спорного жилого дома, ответила отказом на требование о государственной регистрации договора. Кроме того, истец в нарушении норм процессуального права не представил оригинал или надлежащим образом заверенную копию объявления в газете о продаже ответчиками спорного недвижимого имущества, а суд первой инстанции, в свою очередь, необоснованно установил, что о нарушении своего права истец узнал из указанного объявления в газете, лишь на основании пояснений истца и показаний свидетелей со стороны истца, к которым должен был отнестись критически. При этом судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание показания свидетелей С., К.

Суд первой инстанции должен был критически отнестись к показаниям свидетелей Д., Д., П. как к лицам, заинтересованным в исходе дела.

Ответчик Королева О.А. отмечает, что суд первой инстанции без оснований признал факт передачи спорного недвижимого имущества, в то время как сам истец не оспаривал то обстоятельство, что акт приема-передачи спорного имущества стороны не подписывали.

В возражениях на апелляционную жалобу Дмитриев В.Н. просит решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу Ромашова А.Н., Королевой О.А. - без удовлетворения.

В соответствии со ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие ответчика Ромашова А.Н., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд; в отсутствие третьего лица Алиной Е.А., не заявляющей самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенной по последнему известному месту жительства.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно подп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.2 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: /__/, принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам. Ответчику Ромашову А.Н. принадлежат 2/3 жилого дома, ответчику Королёвой О.А. - 1/3 доли. Земельный участок площадью /__/ кв.м, на котором расположен жилой дом, принадлежит на праве собственности Ромашову А.Н.

По договору купли-продажи от 19 августа 2010 года ответчики продали истцу указанные жилой дом и земельный участок. Договор купли-продажи подписан сторонами. Стоимость жилого дома определена в размере /__/ рублей, земельного участка - /__/ рублей.

В соответствии с п.3 договора купли-продажи плата по договору произведена до подписания договора, передача денег оформлена распиской продавца.

Из расписки от 2008 года следует, что Ромашов А.Н. получил от Дмитриева В.Н. за жилой дом /__/ рублей.

Из объяснений истца, свидетелей Д., Д., П. следует, что с мая 2008 года и до настоящего времени Дмитриев В.Н. с разрешения ответчиков проживает в доме, который он купил у Ромашова А.Н., обрабатывает земельный участок, производит текущий и капитальный ремонт, возвел постройки. Ответчики, а также третье лицо Алина Е.А. длительное время не появляются по спорному адресу, каких либо мер по выселению не предпринимали. Кроме того, ответчиками неоднократно совершались сделки по отчуждению жилых помещений, где покупатели также сталкивались с действиями ответчиков об отказе в регистрации сделок в связи с завышением стоимости жилых помещений.

Дав оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст.67 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно установилфактическую передачу спорного недвижимого имущества продавцами покупателю.

Также суд установил, что ответчики от регистрации сделки договора купли-продажи от 19 августа 2010 года в установленном законом порядке уклоняются.

В соответствии с пунктом 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению.

В данном случае материально-правовой интерес Дмитриева В.Н. заключался в регистрации за ним права собственности на находящееся в его владении имущество.

В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса и абзаца третьего пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Передача недвижимости является одним из условий для регистрации перехода права собственности, которая во внесудебном порядке в силу абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации подтверждается актом приема-передачи имущества.

Поскольку по настоящему делу суд установилфакт передачи спорного недвижимого имущества продавцами покупателю, составление акта, подтверждающего данный факт, в таком случае определяющего значения не имеет.

В силу п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

В силу статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлениями о переходе прав должны обратиться обе стороны сделки. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.63 вышеуказанного постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, право требовать в судебном порядке регистрации перехода прав от продавца покупателю возникает в случае уклонения одной из сторон от регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация сделки купли-продажи от 19.08.2010 и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество не была произведена в связи с уклонением ответчиков в установленном законом порядке от государственной регистрации.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Учитывая, что право требовать в судебном порядке регистрации сделки купли-продажи и перехода прав от продавца покупателю возникает в случае уклонения одной из сторон от регистрации, то срок исковой давности в три года по заявленным требованиям следует исчислять с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, то есть с того момента, когда для него стало очевидным нежелание ответчиков исполнять свои обязательства по договору.

Согласно пояснениям истца, начиная с момента подписания договора (19.08.2010) до августа 2014 года он неоднократно обращался к ответчикам с требованием о регистрации сделки и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. До апреля 2012 года он несколько раз приезжал к Ромашову А.Н. и предлагал ему пойти в орган, осуществляющий регистрацию, на что Ромашов А.Н. давал обещания. Приезжая к Ромашову А.Н. в назначенные дни Ромашов А.Н. то говорил, что занят, то находился в состоянии алкогольного опьянения, то убегал. В апреле 2012 года, после того как он увидел объявление в газете " /__/" о продаже его дома, он приехал к ответчикам с целью пойти на регистрацию сделки, но ответчики ему отказали, сказав, чтобы он выселялся, так как они решили продать дом другим лицам. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей: Д., Д., П., которые суд взял во внимание, мотивировав, что их показания последовательны, не противоречивы, согласуются между собой.

Показания свидетелей со стороны ответчиков К., Ш., Н. также были исследованы судом. Согласно показаниям К. в 2010 году ему жена по телефону рассказывала о том, что Дмитриев В.Н. зовет ее к О. по поводу квартиры. Осенью, какого года он не помнит, после того как Дмитриеву В.Н. предложили выселиться, он приходил к ним домой с угрозами, звал Королёву О.А. и Ромашова А.Н. в кадастровую палату, но они ему отказали. Согласно показаниям Н. осенью 2010 года истец встретил Королёву О.А. около /__/, где они разговаривали о бумагах, каких ей неизвестно. Ш. в судебном заседании пояснила, что Дмитриева В.Н. она видела 2 раза. Первый раз в марте 2010 года она присутствовала при подписании бумаг, каких ей неизвестно, Дмитриевым В.Н. и Ромашовым А.Н., Королёвой О.А. Через 1-2 месяца после этого Дмитриев В.Н. стучался в дверь квартиры Королёвой О.А., но ее не было дома. Еще один раз она видела истца около банка, где он эмоционально разговаривал с Королёвой О.А., о чем она не слышала.

С выводами суда о том, что указанные свидетели с достоверностью не подтверждают обстоятельства того, что ответчики отказали истцу в регистрации сделки именно в августе 2010 года, судебная коллегия соглашается.

К показаниям, данным свидетелем С. о том, что в сентябре 2010 года к ним домой пришел Дмитриев В.Н. и просил Королеву О.А. подписать какие - то бумаги или сходить к нотариусу, но последняя ему отказала, в связи с чем истец стал Королёвой О.А. угрожать, суд отнесся критически, поскольку свидетель является приемным ребенком ответчика Королевой О.А. и внучкой ответчика Ромашова А.Н., и может быть заинтересована в исходе дела.

Вопреки доводам жалобы, оснований не соглашаться с оценкой доказательств данной судом первой инстанции, в том числе указанных свидетелей, у судебной коллегии не имеется, поскольку эта оценка осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Дав оценку представленным сторонами доказательствам по вопросу исковой давности обращения истца в суд за защитой нарушенного права, суд пришел к выводу о том, что о нарушении своего права истец узнал в апреле 2012 года после опубликования объявления о продаже дома в газете " /__/" и получения отказа от ответчиков в регистрации сделки, а в суд с исковым заявлением обратился 04 августа 2014 года, то есть в пределах срока исковой давности.

Не соглашаться с данными выводами судебная коллегия оснований также не усматривает.

Довод о том, что истец не представил оригинал или надлежащим образом заверенную копию объявления в газете о продаже ответчиками спорного недвижимого имущества судебной коллегией отклоняется, поскольку установленные обстоятельства подтверждены совокупностью исследованных доказательств указанных выше.

Довод о том, что в расписке от 27.05.2008 не указан спорный земельный участок, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку согласно договору купли-продажи от 19 августа 2010 года ответчики продали истцу указанные жилой дом и земельный участок. Стоимость жилого дома определена в размере /__/ рублей, земельного участка - /__/ рублей. При этом указано, что оплата произведена до подписания данного договора полностью. Договор купли-продажи подписан сторонами.

То, что в договоре от 19.08.2010 указано место жительства ответчика Королевой О.А. ( /__/), по которому она не проживает с февраля 2009 года не имеют правового значения и не влияют на выводы суда.

Довод Ромашова А.Н. о том, что судом первой инстанции ему была направлена копия искового заявления, которая отличалась от искового заявления, которое было рассмотрено судом, материалами дела не подтверждается, равно как и не подтверждается довод об изменении истцом в ходе рассмотрения настоящего дела основания заявленного иска договора купли-продажи недвижимости от 19 августа 2010 года.

Довод о том, что истец воспользовался состоянием алкогольного опьянения, в котором находился ответчик Ромашов А.Н., и завладел правоустанавливающими документами материалами дела не подтвержден.

Таким образом, доводы жалобы не опровергают выводов решения суда, не содержат сведений об имеющих значение для дела обстоятельствах и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Зырянского районного суда Томской области от 29 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ромашова А. Н., Королевой О. А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: