Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-13688/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Емельянова А.Ф.,

судей Ларионовой С.Г., Кандаковой Л.Ю.

при секретаре Назаренко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Емельянова А.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - Нелюбиной А.О. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01 октября 2015 года

по иску администрации г. Новокузнецка к С. о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Новокузнецка обратилась в суд с иском к С. о сносе самовольной постройки и просит обязать С. произвести снос самовольно возведенного незавершенного строительством объект (двухэтажного кирпичного здания) путем его демонтажа и вывоза с земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" между многоквартирными домами N и N в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу за счет средств С., ссылаясь в обоснование требований на то, что на основании распоряжения администрации г. Новокузнецка от 19.03.2010 года N 489 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка и С. был заключен договор аренды N 387-03 от 15.10.2013 года земельного участка с кадастровым номером N площадью 257 кв.м. под строительство двухэтажного офисного здания между жилыми домами N и N по "адрес".

Письмом от 08.05.2015 года N 5959-04 в ответ на заявление от 10.04.2015 года С. сообщено о том, что Комитет отказывает в изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка в связи с прекращением 01.10.2014 года права аренды данного участка и требует в срок до 01.08.2015 года освободить занимаемый земельный участок, привести его в состояние, пригодное для его дальнейшего разрешенного использования.

Однако в ходе проверки установлено, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, выстроенный из кирпича. Документы, устанавливающие право пользования данным участком, оформленные в установленном порядке, у ответчика отсутствуют.

Считает, что незавершенный строительством объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В судебном заседании представители истца Уютова О.Ю. поддержала заявленные исковые требования.

Ответчик С. в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Нелюбина А.О. исковые требования не признала.

Решением суда от 01 октября 2015 года постановлено: обязать С. произвести снос самовольно возведенного незавершенного строительством объекта (двухэтажного кирпичного здания) путем его демонтажа и вывоза с земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" между многоквартирными домами N и N в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу за счет средств С..

Взыскать со С. в доход местного бюджета госпошлину в сумме "данные изъяты"..

В апелляционной жалобе представитель С. - Нелюбина А.О. просит решение суда отменить, указывая, что в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект незавершенного строительства не является зданием, строением, сооружением, а поэтому не может быть признан самовольной постройкой. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен ответчику по договору аренды N 387-03 от 01.10.2015 года под строительство двухэтажного офисного здания, разрешенный вид использования: под общественную застройку. Разрешенный вид использования ответчик не нарушал. Договор аренды N 387-03 от 01.10.2015 года был перезаключен на неопределенный срок. Ответчик предпринимал надлежащие меры к легализации постройки. Считает, что оснований для признания объекта самовольной постройкой и для его сноса не имеется.

Относительно апелляционной жалобы принесены возражения администрацией г. Новокузнецка.

Администрация г. Новокузнецка, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направила. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав ответчика С., его представителя Нелюбину А.О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, а также считавших дело рассмотрено судом с нарушением правил подведомственности, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектами незавершенного строительства понимаются объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснено в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В связи с изложенным, довод апелляционной жалобы со ссылкой п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ о том, что объект незавершенного строительства не является зданием, строением, сооружением, а поэтому не может быть признан самовольной постройкой, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как установлено судом и видно из материалов дела, по договору об уступке права (цессии) N 1 от 19.06.2007 года от ООО "Властелина" к С. перешло право по договору аренды земельного участка от 18.05.2005 года N 03-3478 (л.д.63).

На основании распоряжения администрации г. Новокузнецка от 19.03.2010 года N 489 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка и С. был заключен договор аренды N 387-03 от 15.10.2013 года земельного участка с кадастровым номером N площадью 257 кв.м. под строительство двухэтажного офисного здания между жилыми домами N и N по "адрес".

Пунктом 2.1 указанного договора аренды определено, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.10.2014 года.

Согласно п. 7.4 договора аренды право аренды прекращается со дня окончания срока действия договора (л.д.6-7).

27.07.2015 года С. обратился с заявлением в администрацию г. Новокузнецка о заключении с ним договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов и распространить действие вновь заключенного договора аренды с 02.10.2014 года (л.д.50).

Комитет градостроительства и земельных ресурсов письмом от 17.08.2015 года N 9444-03 отказал в удовлетворении указанного заявления С. в связи с отсутствием сведений, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на двухэтажное здание между домами N и N по "адрес", и потребовал освободить занимаемый участок до 01.08.2015 года (л.д.51).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.

Между тем несоответствие возводимого ответчиком строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.

Кроме того, статьей 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (ч. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений данной статьи (ч.2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Частью 9 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что на основании указанных в части 8 этой статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Из перечисленных норм закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре, обеспечивающей соблюдение баланса интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением целевого назначения земельного участка.

Согласно статье 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, не отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного самоуправления, что является недопустимым.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) указано, что самовольно изменять разрешенный вид использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказал в его изменении, суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Иное решение суда противоречило бы положениям ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Из дела видно, что 23.03.2015 года проведены публичные слушания, по итогам которых отказано С. в предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка - деловое управление, расположенного между домами по пр "адрес", N и N в Центральном районе г. Новокузнецка, с кадастровым номером N, площадью 257 кв.м., для размещения офисного здания (л.д. 57-60).

Доказательств того, что уполномоченным органом местного самоуправления ранее принималось решение о предоставлении С. разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, не представлено.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрен случай предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды без проведения торгов, - в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае спорный земельный участок относится к числу земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлено органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку право собственности ответчика на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, у него отсутствует право на приобретение земельного участка в аренду для завершения его строительства без проведения торгов.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку договор аренды N 387-03 от 15.10.2013 года земельного участка с кадастровым номером N, находящегося в государственной собственности, был заключен с ответчиком С. без проведения публичных слушаний и без проведения торгов в форме аукциона, разрешение на условно-разрешенный вид использования данного земельного участка ответчику С. не выдавалось, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии у С. права использования указанного земельного участка под строительство двухэтажного офисного здания.

Учитывая, что незавершенный строительством объект (двухэтажное кирпичное здание) является самовольной постройкой, возведенной С. на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, суд обоснованно обязал ответчика произвести ее снос.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендатор С. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды N 387-03 от 15.10.2013 года был возобновлен на неопределенный срок, не могут быть приняты во внимание, т.к. п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ не относит спорный земельный участок к земельным участкам, предоставляемым в аренду без проведения торгов, его предоставление в аренду производится в соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ путем проведения торгов в форме аукциона в порядке, установленном статьей 39.12 Земельного кодекса РФ, в связи с этим договор аренды N 387-03 от 15.10.2013 года, заключенный без проведения торгов с нарушением требований закона, при этом посягающий на публичные интересы, является ничтожным (статья 168 ГК РФ) и не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

Довод ответчика и его представителя о том, что ответчик является с 01.11.2010 года индивидуальным предпринимателем, а поэтому производство по делу подлежит прекращению в связи с неподведомственностью его суду общей юрисдикции, подлежит отклонению, поскольку на эти обстоятельства ответчик и его представитель в суде первой инстанции не ссылались и материалами дела эти обстоятельства не подтверждаются. При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у ответчика по иску муниципального образования о сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет. Закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, включая нежилые помещения.

Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным п. 1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ.

Согласно абз. 2 ч.2 ст. ст. 322 ГПК РФ ссылка лица, подающего апелляционную жалобу, на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в указанной жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.

В соответствии с абз. 2 ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

С учетом вышеназванных норм права, представленные ответчиком и его представителем свидетельство о государственной регистрации и выписка из ЕГРИП не могут быть приняты в качестве дополнительных (новых) доказательств и они не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку ответчик и его представитель не обосновали причины невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С. Нелюбиной А.О. - без удовлетворения.

Председательствующий: А.Ф. Емельянов

Судьи: Л.Ю. Кандакова

С.Г. Ларионова